版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领
文档简介
1、(一)前 言 乐客来商业中心项目市场研究报告系飙马(中国)商业地产顾问机构应香港宏峰投资公司的要求,结合p.m.机构前阶段所做的各方面市场调查数据基础上进行的整合分析,为项目的市场定位提供科学合理的支撑。 本次市场调查工作力争做到有广度、有深度的要求,将调查范围立足于合肥市蜀山经济开发区,并放眼整个合肥市场,做一次大范围的深度研究,为确保本案市场定位的可操作性,p.m.机构特派市场部前往苏州、嘉兴等地进行标杆项目的实地考察。飙马(中国)商业地产顾问机构目 录contentspart 中观分析part 微观分析part 宏观分析一.乐客来商业中心项目宏观分析1.1 合肥市城市基本概况1.2 合肥
2、市经济发展现状1.3 合肥市居民消费现状1.4 合肥市总体城市规划part宏观分析1.合肥市城市发展分析2.1 合肥市商业地产历程2.2 合肥市主要商圈分析2.3 合肥市商业网点规划2.合肥市商业地产发展part宏观分析/合肥市城市基本概况合肥,安徽省省会,位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨,通过南淝河通江达海,具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区和肥东、肥西、长丰3县,并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里,其中巢湖水面面积233.4平方公里;市区总面积838
3、.52平方公里,其中巢湖水面面积72.93平方公里,新增南岗镇面积91.95平方公里,新增烟墩乡面积106.78平方公里,市区建成区面积为224平方公里。part宏观分析/合肥市城市基本概况合肥地处长三角腹地,距南京仅129公里,是长三角经济势力向内地扩展的第一站,随着区域经济一体化的趋势不断增强,合肥的区域性交通枢纽的地位进一步凸现,加快融入长三角。同时,作为省会城市,合肥的经济发展还起着带动周边县市经济发展的带头作用,目前,安徽省正在安徽省正在打造以合肥为打造以合肥为中心的省会经济圈,实现合肥与南京都市中心的省会经济圈,实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮城市圈、武汉城市圈、
4、皖江城市带、沿淮城市群的竞争融合。群的竞争融合。注:合肥市已于2008年正式纳入长三角经济圈,享受长三角城市发展待遇。part宏观分析/合肥市城市基本概况交通支持政策优势皖江城市带转移工业增长区位优势与长三角交通的网络化对接,交通枢纽地位更加突出与长三角经济圈的长期融合,形成了产业发展的共生圈产业承接平台也更趋完善,支持政策也日趋完善土地、劳动力以及自然资源禀赋上的独特优势改造合肥火车站容量开通合肥,上海及江苏省内动车组开通合肥武汉;合肥郑州动车组修建新桥国际机场预计2011年完成改造市中心城市主干道为8扯到修建市区高架道路立项城市轻轨建立市政中心,简化工商业报批流程为现阶段优势工业及优势商业
5、提供市政配套支持降低工商业检验标准合肥受到国际高档汽车配件制造商的青睐合肥逐渐成为中国白色家电最大生产基地合肥开始鼓励信息电子业从南方迁移至北2008年合肥市被接纳为长三角城市,享受长三角城市发展待遇合肥成为新兴的南北运输要点全国经济发展重点从南北轴线变更为东西轴线,合肥成为重要衔接点合肥市2006-2010年城市发展状况part宏观分析/合肥市经济发展现状 合肥gdp总量及三产结构1【gdp总量】:近6年合肥经济保持高速增长势头,2009年合肥gdp同比增长17.3%,增速分别高于全国、全省8.6和4.4个百分点,连续6年保持在17%以上,合肥市仅用3年时间就实现了gdp从1千亿到2千亿的跨
6、越。2008年,在全国26个省会城市中,gdp总量在1000亿元到2000亿元的有合肥等7个城市,而2009年仅合肥市率先跨入2000亿元。在全国26个省会城市中,合肥的gdp总量位居15位,但增速却继续位居第1。【三产结构】:第二产业是合肥支柱产业,增速最快,占比最高,地产三产业有待进一步提高。853.571073.861334.21664.842102.116.917.518.117.217.31616.51717.51818.50500100015002000250020052006200720082009gdp增长率108.691104.98888.456.222.512.405101
7、52025020040060080010001200第一产业第二产业第三产业gdp增长率part宏观分析/合肥市经济发展现状 人均gdp及社会固定资产投资2【人均gdp】:2009年人均gdp达到41543元(折合6082美元),快速的人均gdp增长意味着社会总体投资水平和居民消费水平快速提高,将从消费和需求双方面支撑商业的发展。【社会固定资产投资】:在续建项目强力推进下,合肥市固定资产投资继续呈现高速增长的良好态势,固定资产投资势态平稳,大项目比重稳步提高 。195122320528125344824154314.514.321.222.5720.5051015202505000100001
8、500020000250003000035000400004500020052006200720082009人均gdp增长率495.27842.81310.431838.642468.4236.466.558.940.334.301020304050607005001000150020002500300020052006200720082009固定资产投资增长率part宏观分析/合肥市经济发展现状u2009年合肥人均gdp达到41543元,折合约6000美元,较上年增长20.5%,连续三年增 长率超过20%,远高于全国平均水平。u根据欧美国家经济发展与商业业态的关联,人均gdp超过4000美金
9、,则城市商业进入购物 中心、shopping mall、lifestlye、休闲地产、商务地产等新型商业形态将出现, 并且高速发展。人均gdp小于1000美元人均gdp1000-2000美元人均gdp2000-3000美元人均gdp3000-4000美元人均gdp4000美元以上各类初级市场及集贸市场生活超市产生,食品类批发市场退出连锁超市产生,并且扩张中小型购物中心、初级shoppingmall产生大型shoppingmall产生,各类新型商业形态出现并发展商业能级人均gdppart宏观分析/合肥市经济发展现状 安徽省内各城市经济总量对比32102.12371.9431.93540.6 53
10、2.09607.8508.8595584665.9529.36902432.8343.72 345.59802.66266.9217.31112.712.112.212.813.713.513.312.112.415.413.613.715.112.311.502468101214161805001000150020002500合肥淮北亳州宿州蚌埠阜阳淮南滁州六安马鞍山巢湖芜湖宣城铜陵池州安庆黄山gdp增长率part宏观分析/合肥市经济发展现状 中部六省会城市经济现状对比42102.121545.241837.53300.43744.764560.6217.32.613.11214.713.7
11、05101520010002000300040005000合肥太原南昌郑州长沙武汉gdp增长率703.42721.7634.431434.81524.912164.0919.616.419.218.919.7170510152005001000150020002500合肥太原南昌郑州长沙武汉社会消费品零售总额增长率171581560716472171172023818385.0210.12.59913.110024681012140500010000150002000025000合肥太原南昌郑州长沙武汉人均可支配收入增长率n从经济总量上分析,合肥市处于中部地区中下游水平,但经济增长速度却位居榜
12、首;n 从社会消费品零售总额方面分析,合肥市社会消费品零售业发展势头强劲,与其他城市相比,还有很大发展潜力;n从人均可支配收入分析,合肥市处于中上游,城市居民消费能力较强;part宏观分析/合肥市经济发展现状 长三角经济圈主要城市对比5n与长三角经济圈主要城市比较,合肥市经济水平总体上还有很大差距,但经济增长速度却保持一个高位增长的态势;n未来,伴随中部崛起战略、皖江城市带承接转移示范区建设的不断推进,合肥市将迎来更大的发展机遇,不断增强城市辐射力与影响力。2102.121837.55098.664230.2614900.9317.313.11011.58.202468101214161802
13、00040006000800010000120001400016000合肥南昌杭州南京上海gdp增长率703.42634.431804.931961.585172.8819.619.215.818.814051015200100020003000400050006000合肥南昌杭州南京上海社会消费品零售总额增长率171581647226864255042883810.1911.510.38.1024681012050001000015000200002500030000合肥南昌杭州南京上海人均可支配收入增长率part宏观分析/合肥市居民消费现状 合肥市人口现状与变化au2009年人口总量平稳增
14、长。年末户籍总人口491.43万人,比上年增加4.69万人。其中,市区人口 208.58万人,增长2.5%;非农业人口213.7万人,增长1.8%。年末常住人口510万人,增加9万 人。城镇化率64.1%,比上年提高1.7个百分点。年度户籍人口(万人)非农业人口(万人)非农业人口比例(%)2000年438.18143.0432.62001年442.16146.8133.22002年448.08153.5434.32003年456.6160.1835.12004年444.68168.9638.02005年455.7184.9140.62006年469.85196.1641.72007年478.9
15、203.7342.52008年486.7421043.142009年491.43213.743.48455.7469.85478.9486.74491.432.483.111.91.64.6900.511.522.533.544.5543044045046047048049050020052006200720082009总人口增长率part宏观分析/合肥市居民消费现状 合肥市人口现状与变化a层次层次 范围范围 规划面积规划面积 (km2) 2020年规划人口年规划人口(万人) 中心城区中心城区庐阳区、包河区、蜀山区、瑶海区189233经开区经开区312国道以南,沪-蓉高速公路以西,合九铁路以东
16、,派河以北地区6136高新区高新区包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区6335 滨湖新区滨湖新区包括滨湖新区和包河工业园区4756合计合计-360360至2020年,城市市区人口分布规划:从规模上来看,城市人口,特别是市区人口正处于快速增长期;从人口分布来看,未来城市人口导向将集中于西区、南区、滨湖新区。part宏观分析/合肥市居民消费现状 合肥市居民收入及支出bu2009年城乡居民收入提高。全年城镇居民人 均可支配收入17158元,增长10.1%。u2009年城乡居民人均消费性支出12695元, 增长8%。96841101313427155911715812.513.721.
17、916.110.1051015202502000400060008000100001200014000160001800020052006200720082009人均可支配收入增长率73988165993611752126955.710.421.718.3805101520250200040006000800010000120001400020052006200720082009人均消费性支出增长率part宏观分析/合肥市经济发展现状【恩格尔系数】:合肥市自05年恩格尔系数47.5%至08年的39.6%一直处在小康过渡阶段,规划2020年合肥恩格尔系数将达到20%,处于最富裕阶段,目前合肥处在
18、小康向最富裕发展阶段,由此可知合肥正进入小康迅速发展期。最富裕小康向小康过度温饱绝对贫困3039496039.6% 42.4% 43.7% 47.5%2008年 2007年 2006年 2005年25%2020年恩格尔系数%合肥恩格尔系数part宏观分析/合肥市总体城市规划合肥城市发展定位:根据合肥市城市总体规划(2006-2020年),合肥市的定位为:u安徽省政治、经济、文化中心。u全国重要的科研教育区域。u现代制造业基地、高新技术产业基地、现代 服务业基地。u区域性交通枢纽。u区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。u数据来源:合肥市规划局数据来源:合肥市规划局part宏观分析/合肥市总体城
19、市规划未来城市呈现“一城、四中心、一滨湖新区” ,中间用田园楔市生态环境。(注:如下图所示)part宏观分析/合肥市总体城市规划一城u即主城区,规划建设中央商务区,逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。四中心u一是以高新技术开发区为依托,建设中国科学城,发展it产业,打造城西副中心;u二是依托双墩、双凤、庐阳产业园区,重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业,打造城北副中;u三是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园,重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业,打造城东副中心;u四是依托经济技术开发区、桃花工业园区,突出发展现代大工业,逐步发展成为国家装备工业基地,打造城西南副中心。滨湖
20、新区u建设成为集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的生态型、高档次现代化新城区。part宏观分析/合肥市总体城市规划老城区:环城马路以内地区东区:瑶海区行政区域内,即板桥河、南淝河左岸地区,包括瑶海经济开发区和磨店职教基地。北区:除老城区以外的庐阳区行政区域,板桥河右岸和南淝河左岸地区,包括庐阳工业园区。西区:蜀山行政区域的一部分,东以金寨路、环城西路为界,西到二环西路、合九铁路,北到南淝河,南以312国道为界,包含政务文化新区。 南区:包河行政区域的一部分,西以金寨路为界,北到环城南路,东到南淝河,南以312国道为界。经开区:312国道以南,沪-蓉高速公路以西,合九铁路以东,派河以北地区。高
21、新区:东以二环西路、合九铁路为界,北到董铺水库南岸,南到沪-汉-蓉高速铁路,包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区。滨湖新区:312国道以南,沪蓉高速公路以东,南淝河以西,派河以北地区,包括滨湖新区和包河工业园区。part宏观分析/合肥市总体城市规划u近期重点向南、向西发展,建设滨湖新 区、科技创新示范基地,适度向北部、 东部和西南部发展。u合肥城镇空间组织结构:“一核一圈五 轴”。形成以合肥中心城区为核心,周 边城镇密集区为重点发展圈层,沿主要 交通轴线向东、北、西、西南、东南辐 射的五条拓展轴。u合肥市到2020年重点开发区域为西南部 的滨湖、经济开发区、高新区三个开发 区。
22、u合肥市政府已将政府部门整体迁移至西 南的政务新区,以拉动新老区的共同发 展资料来源:合肥市规划局part宏观分析/合肥市总体城市规划u2010年1月12日,国务院正式批准实施皖江城市带承接产业转移皖江城市带是中部崛起规划中明确提出示范区规划,合肥产业组团亮相其中;u合肥作为示范区中规划的“双核”之一,本身就具备全方位承接产业转移的现代产业体系,国家设立皖江城市带承接产业转移示范区,就是要把皖江地区建设成产业密集区、城市密集带,这些与省会经济圈建设、合芜蚌自主创新综合试验区建设等多项政策的叠加都预示着合肥将迎来新的发展机遇,迎来工业化、城市化的新高潮。part宏观分析/合肥市总体城市规划n伴随
23、区域经济一体化进程逐步加快,区域经济间的竞争在很大程度上表现为中心城市间的竞争。目前国内许多地区中心城市都在积极探讨建立以自己为中心的经济圈,除了代表性的长三角、珠三角、环渤海以外,也新兴了武汉经济圈、南京都市圈、重庆都市圈、中原城市群、长株潭城市群等一大批区域经济圈。n合肥作为安徽省会,北有“两淮一蚌”经济带,南有“皖江经济带”,构建“省会经济圈”也成大势所趋。n“省会经济圈”从原来的以合肥为中心,六安、巢湖为两翼模式扩容升级到以合肥为中心,六安、巢湖、淮南、桐城抱团发展的模式。n省会经济圈的基本定位是长三角西端与南京经济圈相接的次级中心城市群,以整体的姿态积极融入长三角。伴随省会经济圈的不
24、断发展,必将有效促进合肥提高经济首位度,增强辐射带动力,实现跨越式大发展。part宏观分析一.乐客来商业中心项目宏观分析1.1 合肥市城市基本概况1.2 合肥市经济发展现状1.3 合肥市居民消费现状1.4 合肥市总体城市规划1.合肥市城市发展分析2.1 合肥市商业地产历程2.2 合肥市主要商圈分析2.3 合肥市商业网点规划2.合肥市商业地产发展part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业地产历程 社会消费品零售总额1消费市场繁荣活跃。全年实现社会消费品零售总额703.42亿元,比上年增长19.6%。分行业看,批发零售业实现零售额614.47亿元,增长19.9%;住宿餐饮业零售额87.92亿元,增
25、长17.2%。类别类别销售额销售额(亿元)(亿元)增长率增长率(%)社会商品零售总额703.4219.6批发零售贸易业614.4719.9餐饮业87.9217.2其它行业1.0318324.39384.31469588.36703.4215.118.52225.519.6051015202530010020030040050060070080020052006200720082009社会消费品零售总额增长率130.88167.77215.19301.21341.9124.228.228.34013.505101520253035404505010015020025030035040020052
26、006200720082009财政收入增长率part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业地产历程 合肥商业地产发展历程280年代90年代2004年以前04-06年06年以后传统商业占主导地位,三孝口商圈崛起四牌楼商圈崛起百货业占据市场龙头购物中心与外资大卖场问世购物中心与复合型大商业遍地开花在80年代,合肥代表商业为以红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦为代表的三孝口商圈崛起商之都、百大、乐普生、百盛、鼓楼、古井赛特等拓基广场、信地、明发、东方广场、万象城、万达、华侨广场等90年代中期,随着步行街、合肥主流百货店等一起繁荣昌盛2004年12月国购开业,家乐福一店问世,05年,元一时代广场开业,购物中
27、心崭露头角part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业地产历程 合肥零售业态发展现状3 初始期 发展期 成熟期 衰退期 主题型百货电视购物网络购物连锁便利店购物中心大卖场传统连锁百货中小型超市中小型/传统百货公司市场占有率获利能力市场萎缩增长变缓高速发展不断成熟逐步为市场所认知,开始关注和接受专业店专卖店合肥商业发展正由传统商业向现代商业快速变革阶段,由传统型百货、大卖场向购物中心、复合型商业、主题商业、特色商业方向开始发展。part宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析 合肥主要商圈的分布与现状a传统商圈新兴商圈老城区核心商圈三里庵商圈元一商圈南七商圈马鞍山路商圈明珠广场商圈传统商圈
28、新兴商圈老城区核心商圈三里庵商圈元一商圈南七商圈马鞍山路商圈明珠广场商圈part宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析名称中心城商圈概述合肥最成熟、业态最完善的市级商圈,档次从中到高,涵盖购物/餐饮/娱乐的综合性商圈位置中心城区商圈主要位于护城河内,包含四牌楼、三孝口、大东门等原有市级商圈商业类型百货商场、步行街、电器市场、服装批发市场、沿街商铺典型商业百货类:百盛、鼓楼商厦、瑞景名品中心、百货大楼、商之都、瑞景国际购物广场、百大cbd步行街:淮河路步行街专业市场:苏宁、国生、宏图三胞消费群体一方面以步行街为主的商业街主要面向年轻消费者为主流的中低消费群体;另一方面以瑞景为代表的高端
29、面向成功人士为主的高端消费群体传统商圈新兴商圈老城区核心商圈三里庵商圈元一商圈南七商圈马鞍山路商圈明珠广场商圈part宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析名称三里庵商圈概述商圈主要包含长江西路西一环附近区域,原有商业以沿长江西路的街铺为主,由于国购的兴起带动了整个商圈的发展,已经成为区域商圈的代表并影响到了整个市区及合肥西区位置三里庵商圈主要包含长江西路区域商业类型购物中心、沿街店铺、专业卖场典型商业购物中心:安徽国际购物中心大卖场:家乐福、家福特专业卖场:国美电器消费群体主要消费群体为周边居民传统商圈新兴商圈老城区核心商圈三里庵商圈元一商圈南七商圈马鞍山路商圈明珠广场商圈part
30、宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析名称元一(站前)商圈概述新兴代表综合商圈,临近火车站,原以批发市场为主,随着元一时代广场的建成而形成商圈氛围,拥有合肥最大体量的综合购物中心,新兴业态形式较受人欢迎,但是周边整体发展还较慢位置主要以元一广场、专业市场等为核心商业类型购物中心、专业市场、批发市场典型商业购物中心:元一时代广场、温莎杰座广场专业市场:建材市场、红星美凯龙批发市场:白马服装城、安徽大市场等消费群体主要消费群体为周边居民批发市场能够辐射到合肥全市及合肥周边城市传统商圈新兴商圈老城区核心商圈三里庵商圈元一商圈南七商圈马鞍山路商圈明珠广场商圈part宏观分析/合肥市商业地产发
31、展/合肥市主要商圈分析名称南七商圈概述南七商圈是合肥南门上的传统商圈,聚集了曙光商厦等百货,近年来借助科大等高校的支持逐渐形成传统百货+超市卖场+it数码卖场为主的复合商圈,而随着城市商业西进的定位,南七商圈的范围及影响力将进一步扩大位置南七商圈主要沿金寨路一线布局,以科大周边为商圈核心商业类型数码电子市场、沿街商铺典型商业百货:新曙光商厦、合肥商业大厦大卖场:北京华联、好又多数码卖场:颐高数码、赛博数码、百脑汇消费群体主要消费群体为周边居民科大等大学学生全市数码电子类消费者传统商圈新兴商圈老城区核心商圈三里庵商圈元一商圈南七商圈马鞍山路商圈明珠广场商圈part宏观分析/合肥市商业地产发展/合
32、肥市主要商圈分析名称马鞍山路商圈概述新兴区域型商圈,马鞍山路沿线汇集了合肥大量中高档楼盘,南部有众多高校,因此形成了以酒吧及休闲产业为主的商业,近年来由新都会、家乐福带动了整个商圈的发展,同时填补了南片区商业的空白位置主要以新都会广场为核心的马鞍山路沿线范围商业类型购物中心、沿街商铺典型商业购物中心:新都会环球广场酒吧:9度、极地风暴、芭比俱乐部大卖场:合家福社区商铺:金地88消费群体主要消费群体为周边中高收入居民难免大学学生传统商圈新兴商圈老城区核心商圈三里庵商圈元一商圈南七商圈马鞍山路商圈明珠广场商圈part宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析名称明珠广场商圈概述新兴区域型商圈
33、,明珠广场商圈占据了合肥经开区的核心位置、交通枢纽,周边聚集大量居住小区、高校,是合肥南区商业的一个重要补充位置主要以明珠广场、会展中心为圆心向周边辐射,尤其是向东、南、西三面商业类型购物中心、商业街、家居卖场典型商业购物中心:桐山购物中心商业街:欧风街家居卖场:东方家园、中州家具城消费群体主要消费群体为周边常住居民、企业职工大学学生part宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析 合肥现有各大商圈综合分析b商圈名称级别档次消费群体主要业态老城区商圈市级中心商圈低档、中档、中高档、奢侈品综合性步行街+中、高端百货南七商圈区域型商圈低档西区居民、学生、数码消费者百货+专业卖场+大卖场三里
34、庵商圈区域型商圈中档西区居民购物中心+沿街商铺马鞍山商圈小型区域商圈中档周边居民、学生购物中心+商业街元一商圈区域型商圈中档周边居民、大众消费购物中心、批发市场明珠广场商圈区域型商圈低档周边居民、学生大卖场+步行街+家居店part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划 合肥现有商业网点现状au商业街 合肥市共有商业街39条,其中综合街14条,专业街25条,分别占商业街总数的36和64。步行街5条:淮河路步行商业街七桂塘女人街欧洲风情一条街香港商业步行街(新站扶疏路)绿色生活服务品步行街part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划u批发市场 合肥市现有大中型批发市场47个,其中 大型1
35、4个,总营业面积183.65万m2,平均13.12万m2/个; 中型33个,总营业面积103.00万m2,平均 3.12万m2/个。024681012141618庐阳蜀山包河滨湖瑶海经开高新新站店埠上派part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划u大型零售网点 随着城市发展空间的不断扩展,大型零售商业网点迅速增长,数量明显增加。 现状大型零售商业网点共47个,总营业面积约80.54万m2,平均营业面积约1.71万m2/个。02468101214庐阳蜀山包河瑶海经开高新新站12个,25%13个,28%15个,32%7个,15%老城区以内老城区以外、一环以内一环、二环之间二环以外part宏观
36、分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划u人口越密集,大型零售、 商业街数量越多。 (一环以内、向心性)u批发市场受人口分布因素 影响相对较弱。 (一环以外、离心性)商业网点布局的全层分布商业网点类型总数老城区以内老城区以外、一环以内一环、二环之间二环以外大型零售网点471213157商业街39710157大中型批发市场47232715合计1332126572905101520253035404550大型零售商业街批发市场总数老城区以内老城区以外、一环以内一环、二环之间二环以外part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划 合肥未来商业网点规划b按照合肥市大型零售商业服务设施布局规划(200
37、7-2020)u2个都市级商业功能区-老城区和滨湖新区-服务人口在100万以上,商业面积在80万平方米以上u4个市级商业功能区-科学城、上派、店埠、双墩-服务人口在50万以上,基本商业面积40万平方米以u8个区级商业功能区-服务人口在20万以上,基本商业面积20万平方米以上u33个居住区级商业功能区-服务人口在5万以上,基本商业面积2万平方米以上预计到2020年:u 合肥社会消费品零售总额达到4,500亿元,商业增加值1,200亿元,年均增长19.8%,商业对gdp贡献度 达到15%。u 商业营业总面积达到2,000万平方米,其中零售商业设施面积达1,000万平方米。人均1.4m2。初步建成区
38、 域性商贸中心、物流中心、会展中心。part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划大型零售商业网点规划数量一览表类型数量(个)配置标准(万人)服务辐射人口现状近期新增远期新增期末总量近期远期购物中心大型44917405601400特大型0481260大型百货商店1442240356301400大型综合超市17342778510380590大型专业店1112194220460840仓储会员店1337120480840part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划大型商业服务设施业态规划期末数量(个)平均建筑面积(万平方米)总建筑面积(万平方米)购物中心296174大型百货商店40(有15
39、个含在购物中心内)250大型综合超市78(有26个含在购物中心内)152大型专业店42(有18个含在购物中心内)1.536仓储会员店7214小计196(有59个含在购物中心内)/326part宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划u重点提升的大型零售网点(1)元一时代广场购物中心(2)安徽国际购物广场(3)合肥百货大楼(4)合肥百大cbd中央广场(5)合肥百大乐普生(6)合肥百大集团商业大厦(7)合肥百盛逍遥广场(8)安徽新曙光百货(9)瑞景名品购物中心(10)合肥新肥少儿商厦u重点新建的大型零售网点(1)滨湖世纪城shopping mall(2)安福国际广场(3)华侨广场(4)富世广场(
40、徽商广场)(5)信地城市广场(6)明发商业广场(7)新五角商业广场(8)乐客来商业中心(大铺头)(9)北京华联嘉茂购物广场(十里庙)目 录contentspart 中观分析part 微观分析part 宏观分析5.1 本案商圈界定5.2 核心商圈分析5.3 区域商业规划二.乐客来商业中心项目中观分析3.1 百货店3.2 大卖场3.3 购物中心3.4 写字楼3.合肥市业态业种发展现状分析4.合肥市大型商业项目供求分析3.5 酒店业3.6 餐饮业3.7 溜冰场5.乐客来所在区域商业发展分析part 中观分析part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/百货店 合肥市百货店发展现状11616银泰百货
41、1717金鹰百货part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/百货店项目名称位置面积档次经营状况备注百盛淮河路2万m2中档良好鼓楼商厦宿州路96号3万m2中高良好百大乐普生徽州大道620号1万m2中低一般商之都宿州路与红星路交叉口2.8万m2中高良好百大cbd长江中路367号3.5万m2中高一般合肥百货大楼长江路150号2.2万m2低档良好元一时代百货胜利路与琅琊山路交叉口2万m2中档一般瑞景名品中心(古井店)长江东路1104号0.5万m2高档一般瑞景国际购物广场寿春路108号1.3万m2中高一般鼓楼商厦(高新店)长江西路648号2.5万m2中档差高架在修,长江路封路商之都(大东门店)长江东
42、路1121号2.5万m2中档差新曙光百货金寨路136号1.1万m2低档一般社区百货合肥商业大厦金寨路1168号1.6万m2低挡一般万千百货马鞍山路与芜湖路交叉口/中档/在建大洋百货长江西路与肥西路口西南角4万m2中高/在建银泰百货华侨广场/中高/在建金鹰百货富世广场/高档/在建part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/百货店1万以下, 8%1-2万31%2万以上61%n合肥市已经营百货13家,正在建设等待开业的3家,其中开业商场中,1万以下的占8%,1-2万占31%,2万以上所占比例最多,超过50%。n在经营档次方面,以中档、中高档次为主,占60%以上;经营现状整体一般。23%7%31%
43、31%8%0%10%20%30%40%低档中低档中档中高高档经营档次15%54%31%0%20%40%60%差一般良好经营状况part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/大卖场 合肥市大卖场发展现状2来源名称开业数量位置规模外资家乐福3安徽国际购物广场店、新都会环球购物广场店 、恒丰店约6万方易初莲花1桐山国际购物广场店2.1万方沃尔玛1温莎杰座约2万方沃尔玛& 好又多2长江东路658号、望江路59号3万方麦德龙1美菱大道90号(吉瑞泰盛)1.1万方大润发2奥林花园3期、上城国际约5万平米乐购2大唐国际广场、新天地国际广场约4万平米国内省外北京华联3元一购物广场店、南七金寨路店、和
44、平路店约4万方世纪联华2杏花公园店 、双岗星海世纪广场店3.6万方永晖超市2宝文装饰广场店、滨湖世纪城店约3万方华润苏果1恒生阳光城1.5万方省内本土合家福5沿河路店、马鞍山南路店、临泉路店、市府广场店、高新区店 约7万方联家购物中心1长江东路 7000方红府超市1太湖路店 6000方说明:此处统计的大卖场必须单店面积超过5000平米part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/大卖场来源 名称 开业数量 签约未开业新店位置备注 外资家乐福3 1汉嘉商业广场易初莲花1 0沃尔玛1 1安高城市天地2010年开业沃尔玛& 好又多2 0麦德龙1 0大润发2 1经开区中环城项目望江东路地矿家
45、园项目即将签约乐购2 3中天左岸、汽车东站(博奥置业项目)、福乐门在肥投资自建物业国内省外北京华联3 2长江西路蒙城北路自建物业世纪联华2 0永晖超市2 2海顿商业广场宝业桐城绿苑2010年在合肥计划开10个店华润苏果1 1/0长丰路(深国投项目)可能在华润万家与苏果中二选一省内本土合家福5 0联家购物中心1 0红府超市1 0以标超为主part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/大卖场外 资 卖 场选址区域沃尔玛、家乐福:首选成熟商圈、交通要道大润发、乐购、易初莲花:相对善于在新区、欠成熟区域开店麦德龙(仓储商店):城郊结合处、交通枢纽面积要求外资卖场:一般在2-2.5万平米仓储商店:一般
46、在1-1.5万平米(无外租区)建筑要求以沃尔玛为例:1、物业纵深在50米以上为佳,原则上不能低于40米,临街面不低于70米2、层高不低于5米,对于期楼的层高要求不低于6米,净高在4.5米以上3、楼板承重在800kg/平方米以上,对期楼的要求在1000kg/平方米以上4、柱距间要求9米以上,原则上不能低于8米5、正门至少提供2个主出入口,免费外立面广告至少3个6、每层有电动扶梯相连,地下车库与商场之间有竖向交通连接7、商场要求有一定面积的广场租金状况外资卖场:租金在0.5-0.8元/天/平米 (合肥大卖场租金峰值为1元/天/平米,为国内品牌)仓储商店:投资、代建物业营业额外资卖场:09年家乐福国
47、购店4.6亿,其余外资卖场营业额都在2.0-3.0亿之间, 其中家乐福恒丰店、沃尔玛温莎店相对较差仓储商店:麦德龙09年营业额1.2亿part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/购物中心 合肥市购物中心发展现状3u合肥目前的大型购物中心仍以元一时代广场、安徽国购广场为代表,但与沿海城市相比,合肥大型购物中心还没形成规模,有待进一步的发展。u合肥近年来开业的泛购物中心项目有温莎购物广场、新天地、大唐等项目,不能称之为真正的购物中心,但可算做综合型商业项目、泛购物中心;u均建设有充足的停车位以满足消费者停车需求;u均以大型综合超市、大型专业化店为主力店,考虑到与传统商业中心的错位竞争,传统百货
48、商店(尤其是高档百货 )较少被作为主力店引入;u新建购物中心将休闲娱乐、美食被作为主力租户引入,以娱乐、餐饮美食及娱乐导向的购物越来越被重视。part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/购物中心项目名称元一时代购物广场安徽国际购物广场明珠广场新都会环球购物广场位置新站区胜利路与凤阳路交汇处西南长江西路三里庵经济开发区芙蓉路、合安路交汇处马鞍山路与屯溪路交汇处商业面积8万方8万方4万方5万方停车位4005001.3万平方米地面停车场300主力商户时代百货、北京华联超市、国美电器、kfc、城市花园咖啡厅、翼飞音像图书、欢乐谷游乐场、欢乐频道ktv、冰果俱乐部、四厅五星级的环球影、味来世界美食广场、招商银行家乐福、家福特建材超市、国美电器、屈臣氏超市、kfc、sport100、美食城、快乐老家ktv、美高美、良子足浴、中国银行、招商银行atm易初莲花超市、华莱士西式快餐、 kfc、美国开心哈利冰淇淋连锁店、中 国银行、养生堂足浴城家乐福超市、环球购物广 场、kfc、麦当劳、美食街开发商元一集团安徽国购投资集团桐山实业新鸿意集团part 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/购物中心序号
温馨提示
- 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
- 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
- 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
- 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
- 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
- 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
最新文档
- 2024至2030年中国起重机械配件部装件总成行业投资前景及策略咨询研究报告
- 2024至2030年中国藤编花盆行业投资前景及策略咨询研究报告
- 2024年度墙体广告新材料技术研发与转化合同3篇
- 2024年度特种圆钢进口贸易代理合同3篇
- 合同翻译样本PurchaseContract2025年
- 2024年版的生物制药研发合作合同
- 2024年汽车内饰香氛系统销售与安装合同范本3篇
- 2024年中草药原料采购与品牌战略推广合同3篇
- 2024至2030年中国弹性橡胶地垫行业投资前景及策略咨询研究报告
- 2024至2030年高温蒸煮真空袋项目投资价值分析报告
- YY/T 0110-2009医用超声压电陶瓷材料
- GB/T 28653-2012工业氟化铵
- 国际机场人体捐献器官航空运输管理规定
- 梅毒专题知识培训
- 卫生监督协管医疗监督检查培训课件
- 长江引航中心公开招聘45人【共500题附答案解析】模拟试卷
- 大班科学活动 有害的噪音
- 话剧《林黛玉进贾府》
- 人音版初中音乐七年级下册 第四单元 美洲乐声 《化装舞会》课件(共8张PPT)
- 北师大版三年级数学上册认识小数复习课件ppt
- 2019版外研社高中英语必修二单词默写表
评论
0/150
提交评论