科技大厦项目可研报告优秀报告

1、xx科技大厦项目可行性研究报告二oo四年十二月目 录一、一、xxxx科技大厦项目简介科技大厦项目简介1、地理位置2、项目现状3、后续开发计划4、市场分析二、二、xxxx科技大厦项目投资分析科技大厦项目投资分析1、技术指标2、开发计划3、开发成本4、销售收入5、利润表6、投资计划7、销售回款计划8、现金流量表附件一、中关村科技园丰台园简介附件一、中关村科技园丰台园简介附件二、中关村科技园丰台园优惠政策简介附件二、中关村科技园丰台园优惠政策简介附件三、中关村科技园丰台园周边物业介绍附件三、中关村科技园丰台园周边物业介绍项目经济效益指标及计算说明项目经济效益指标及计算说明n项目经济效益指标总开发成本

2、总开发成本74,424万元销售收入销售收入100,859万元项目净利润项目净利润11,967万元成本利润率成本利润率16.1%项目净现值项目净现值8947万元内部收益率内部收益率56.5%项目盈亏平衡点项目盈亏平衡点p 写字楼销售均价：6085元/m2, 商业销售均价为9000元/m2。p 销售率：80.8%n计算说明：p销售价格：写字楼部分按7500元/m2，三层商业销售均价为11500元/m2。p大厦地下702个车位、地上118个车位、a座地下游泳池、壁球馆及二期项目地下一层约 8500m2的经营面积均未考虑销售及租赁收入，此部分物业公开市场价值约1.21.5亿元。p资金成本按年利率13.

3、76%，计算时间为两年。p项目折现率：10%。一、项目简介一、项目简介地理位置地理位置n 项目位于北京市丰台区西南四环，科丰桥西南侧海鹰路与中核路之间。n 属中关村丰台科技园区一期9号地块。n 临四环路昭示性较好。xx大厦 n开发商： 北京xx科技发展有限公司n物业用途： 公建n总占地面积： 38739.64平方米。n规划总建筑面积：16.9万平方米，其中： 一期工程 10.47万平方米， 二期工程 6.47万平方米。n工程进度：工程进度：p1、目前只进行了xx科技大厦一期，即a座的施工。 a座地下3层，地上26层，已施工至25层，还有一层即可封顶。p2、二期工程，即b座仍在规划审批阶段。一、

4、项目简介一、项目简介现状现状一、项目简介批文一、项目简介批文n已取得的批文和证件已取得的批文和证件p商品房预售许可证（xx科技大厦a座）京房售证字（2004）427号 p国有土地使用证京丰国有（2002出）字第001388p建设工程规划许可证规建字0441号（xx科技大厦a座）p建设工程施工许可证（xx科技大厦a座）施0020013392号（建）p建设用地规划许可证（93）市规地字72号p关于建设xx科技大厦项目建议书的批复2001年2月1日 北京市计委签发p2003年4月11日北京市规委员会签发的2003规审字0259号审定设计方案通知书（xx科技大厦综合配套工程）p2003年1月21日，北

5、京市发展计划委员会签署“同意”意见的基建项目申请向社会出售征询意见表（xx科技大厦a座）一、项目简介后续开发计划一、项目简介后续开发计划 收购此项目后，后续开发计划 如下：na座：座：1、2005年1月复工，春节前封顶，2005年底竣工； 2、2005年3月开始销售，销售周期18个月；nb座：座：1、2005年7月开工，年底封顶，2006年6月竣工 2、2006年1月开始销售，销售周期10个月。二、市场研究二、市场研究swot分析（分析（1）n优势优势p城市规划：城市规划：两轴两带多中心的城市空间格局的确定，将进一步推动南城的城市建设和经济发展。p区域经济加速发展。区域经济加速发展。项目所在区

6、域中关村丰台科技园是北京市市政建设、产业发展及经济增长最快的地区之一, 近两年经济增长速度超过50%。p五证齐全。五证齐全。将大缩缩短开发时间，a座即将封顶，一年后可投入使用； a座2005年3月可开始销售，因此能降低财务等相关费用。p交通方便。交通方便。紧邻西南四环，到达京石及京开高速均较方便。城铁九号线在本项目东侧穿过，距离约1公里。p位置优越：位置优越：地处丰台科技园区，紧邻总部基地，其品牌辐射对本项目具一定正面影响。p地标建筑：地标建筑：建筑外观、规模、总高在周边较为显赫，属片区地标性建筑。p政策优惠：政策优惠：入住大厦企业将享受丰台园相关优惠政策。n劣势劣势p片区不属写字楼及商业热点

7、区域。p周边商务配套较差，目前启动速度较慢，不利于写字楼聚集，制约了写字楼的开发。p项目自1993年启动，几经易手，市场形象差，不利树立市场信心，对后期期房销售可能带来负面影响。二、市场研究二、市场研究swot分析（分析（2）n机会机会p从目前北京城市发展现状来看，城市北部和西部地区发展空间已十分有限，南城是市区进一步拓展的最佳区域之一。p项目距总部基地仅200-300米，与总部基地在功能上可形成互补。总部基地三期总建面约120万m2，其中办公物业约100-110万m2，主要聚集产业涵盖钢铁、通信设备、物流、生物、医药等，总部基地内部产业的相关配套需周边地区及市区解决。p丰台科技园二期北京国际

8、汽车博览中心立项已获批准,总规模52万平米,预计投资40亿元,也将提升区域价值，并带动相关服务配套。p本项目规模较大，可以有多种功能组合的机会以满足大客户的需要。p周边物业经营档次相对较低，本项目建成后属地标性建筑物，形象较好，底层商业可经营档次相对较高的业态。n威胁威胁p总体上，北京市办公物业近五年内呈供大于求的态势，销售及租赁压力较大。p丰台科技园一期产业基地已招商项目仍有少量地块空置，且周边物业租金呈下降态势，不利于投资型客户对物业的需求。p总部基地一期、二期已开发完成，其中一期基本售罄，二期销售50%，三期开发视市场机会确定，入园企业还不能形成气候，对第三产业还不具有明显带动作用。 二

9、、市场研究客户定位二、市场研究客户定位 打造高性价比的地标性办公物业，打造高性价比的地标性办公物业， 定位中小客户为主，以大客户定制，带动中小客户定位中小客户为主，以大客户定制，带动中小客户n大厦本体资源使其可以成为高性价比物业大厦本体资源使其可以成为高性价比物业p项目五证齐全，且一期10.47万平米接近封顶，可大大缩短开发时间，降低开发成本；p地上26层，地下3层，其中地下1、2层为停车场；p建筑外形呈双侧圆弧面橄榄型，外立面为玻璃幕墙、铝塑板及石材高档装饰；p层高3.6米，减少压抑感，提高办公舒适性；p标准层面积约3000平米，最小户型72平米，可以满足大中小客户的需求；n争取大客户定制，

10、实现快速销售争取大客户定制，实现快速销售q 大客户定制可加快销售速度，减轻销售压力q大客户定制可带动中小客户购买，形成产业聚集n多种开间物业组合多种开间物业组合p可为大客户在16层以上提供整层销售，标准层面积近3000平米p可为中型企业提供500至1500平米左右的办公空间p可为小型企业及个人投资者提供150至500平米左右的多种组合物业二、市场研究客户构成二、市场研究客户构成n写字楼客户构成写字楼客户构成p部委机构转制的大型企业集团p外省市大型企业北京总部或驻京办事处p上市公司及准上市公司p银行及非银行金融机构，如保险、基金及信托公司p周边及中关村中小研发机构p律师事务所、会计师事务所、房地

11、产等咨询顾问公司；p旅行社、广告公司、保险公司、快递公司、机票代理等服务机构。 p投资型客户: 购置办公面积出租给某些成长型科技企业及外资公司。 二、市场研究形象定位二、市场研究形象定位 北京西南产业、研发和商务基地的标杆北京西南产业、研发和商务基地的标杆 大型机构的企业名片大型机构的企业名片 小型企业的创业乐园小型企业的创业乐园n丰台科技园作为中关村科技园在北京西南部的延伸，由于政策和区域优势，吸引了大量化工、钢铁等制造业企业及物流等第三产业企业总部入住，有中资转制企业、大型国企、外省市名企；物业需求量在100030000平米不等。n由于xx大厦从位置、档次和建筑形象上均属地标性建筑，给予适

12、当的冠名权，将可能吸引12家大型企业/机构入住。n科技园大企业的存在必然带动提供相关配套服务的中小服务企业和机构进驻。n 此外，大厦作为丰台科技园区孵化网络的一部分，优惠的政策将吸引中关村及周边各类中小研发企业。二、市场研究商业配套二、市场研究商业配套 区域发展现状为大厦商业面积销售与经营提供了宝贵的商机：区域发展现状为大厦商业面积销售与经营提供了宝贵的商机：p丰台科技园入园企业已达2750多家，需要较高档次的商业和服务配套p总部基地已推出近50万平米企业总部办公物业，受规划及地块位置限制，商业配套在短期内无法及时跟进。p银行、电信等服务配套更需要昭示性好的物业，目前在建公建无法充份满足这类需

13、求，xx科技大厦的推出将填补西南四环以外这一市场空缺。p餐饮经营机构：产业基地一期和二期总部基地以及西南四环方圆2公里内无著名酒楼，可引进不同档次的大型餐饮品牌，满足不同消费层次的需求。p西南四环目前缺乏中高档商业业态，如较高档次品牌店、健身中心等。p项目周边在建和规划中的住宅开发面积高达500万平米，新增人口约25万，无疑将为项目底层商业面积的招商或经营提供厚实的基础。 二、市场研究销售价格二、市场研究销售价格 可比楼盘可比楼盘办公部分办公部分销售价格销售价格商业部分商业部分销售价格销售价格备注备注总部基地总部基地1期现房7900元/ m2；2期均价7150元/ m2待定在售国润商务大厦国润

14、商务大厦主楼6300-6700元/ m2附楼9000元/ m2在售工商联科技大厦工商联科技大厦均价6550元/m21层 10000元/ m22层 9000元/ m2内部认购海鹰多功能楼海鹰多功能楼均价5100 /m2全部售完昌宁大厦昌宁大厦6300-7800元/m2按月租金净收益63元/m2 推算 根据对项目周边市场的分析，综合考虑大厦独具的位置和产品优势， 销售定价如下： 办公：均价办公：均价75007500元元/ /平米，平米， 商业：商业：1 1、2 2、3 3层分别为层分别为1500015000、1050010500、95009500元元/ /平米平米三、项目投资分析技术指标三、项目投

15、资分析技术指标总指标总指标总规划用地总规划用地38739.6 m2 代征城市绿化代征城市绿化7944.8 m2绿化面积绿化面积11315.78 m2绿化率绿化率36% 总建筑面积总建筑面积169000 m2地上建筑面积地上建筑面积118632 m2地下建筑面积地下建筑面积50368 m2可售面积可售面积127138m2（一期：81934m2；二期：45024m2）一期（一期（a a座）座）二期二期建筑面积建筑面积104300 m2 建筑面积建筑面积64700 m2 地上建筑面积地上建筑面积 75402 m2 地上建筑面积地上建筑面积 43230 m2 地下建筑面积地下建筑面积 28898 m2

16、 地下建筑面积地下建筑面积 21470 m2 建筑层数建筑层数地上26层，地下三层建筑层数建筑层数地上13层，地下2层地下停车地下停车 476辆 地下停车地下停车 226辆 地上停车地上停车 33辆 地上停车地上停车 85辆 三、项目投资分析开发计划三、项目投资分析开发计划项目后续开发周期约一年半。项目后续开发周期约一年半。计算期（季度）2005年一季度2005年二季度2005年三季度2005年四季度2006年一季度2006年二季度2006年三季度1前期工程2土方及基础工程3主体工程4室内外装饰工程5水电安装6电梯工程7消防工程8暧通空调9通讯工程10室外配套11竣工验收二期工程一期工程一、二

17、期开发进度表一、二期开发进度表三、项目投资分析开发成本三、项目投资分析开发成本一期一期二期二期合计合计土地成本土地成本( (万元万元) )1644010198.826638.8专业费及前期费专业费及前期费( (万元万元) ) 232593825建安工程费建安工程费( (万元万元) )253211386139182室外配套室外配套( (万元万元) )545162707开发管理费（万元）开发管理费（万元）506.42277.22784不可预见费（万元）不可预见费（万元）506.42277.22784财务费用（万元）财务费用（万元）3302.4 2201.65504总成本总成本( (万元万元) )4

18、685327570.874424三、项目投资分析投资计划表三、项目投资分析投资计划表一期投资总额 二期投资总额12341234121 土地成本0026638.8170006000363900000002 前期费用232593825232059300000003 基础及主体工程费125166470189861189003235291200062603244 内装修15556472202466.5 466.5311233194421077.8032.45 外装修41201294541482416488246183888410206064.76 空调工程344216825124688.4137768

19、8.451650510930172084.17 电气工程104318122855104.3 417.2417.252.25441178052.2090.68 给排水工程1000776177620030040050233504050038.89 消防工程834518135241.7 166.8500.483.4155337041.7025.910 电梯工程55050010505522016582.5150325027.502511 通讯及智能化设施20916237120.983.662.731.448.6105010.508.112 防盗监测工程520525.210.410.423.40002.

20、60013 天线，可视对讲000000000000015 道路等室外配套1881623500056.4122015409.408.116 给水25025007.516.30001.250017 排水420420012.627.30002.10018 采暖000000000000019 电力15015004.59.750000.750020 外线505001.53.250000.250021 绿化3003000919.50001.50022 宽带100100036.50000.50023 其他费用2300230006915000011.50024 不可预见费506.42277.22783.641

21、51.9 101.3170.619669.355.4025.3013.925 利息3302.42201.65504412.8 412.868868868868868868827527526 管理费506.42277.22783.64126.6 126.6195.919669.369.3000027 合 计30181.2416779.0446960.332220 11330120646036304457716882007275990总计74424.082005年2006年2007年序号项目名称投资总额（万元）投资总额三、项目投资分析现金流量表三、项目投资分析现金流量表序号序号项目名称项目名称季度

22、季度一一二二三三四四一一二二三三四四一一二二投资期投资期1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010一现金流入50861250201273600134182400134182400176287775176732575101304000337680001一期办公销售5086125015258375010172250010172250076291875254306252一期商业销售48689850324599003245990032459900162299503二期办公销售6753600013507200010130400033768000二现金流出326518516130408

23、1461320444947176470445423561727302591549084022936490275200099021101一、二期项目成本322195310113299890120638990603592003043910057707990688000020066210275200099021102销售费用15258386038208402547240254725288633530197730391201013040003销售税费27973691107004873800327380032969582897202925571720185724000三所得税33%-9096689823

24、385600705509205978404318519134320764283183433574398-908160-3267696四净现金流量-184690368474798541432397418198568767902369681552574948177257112-1843840-6634414五累计净现金流量 -184690368474798541432397418198568767902369681552574948177257112-1843840-6634414六净现值(10%)-1801857254519200913301233788672677495481600861844

25、83683915956250-1476415-5182793七累计净现值-180185725-134993717-133663593-95776868-182813874180479790173188961294379465302289470229r010.0%0.5656.2489,470,229正的净现值6.0负的净现值2.项目总开发成本按季度投入，季度末投入现金流量表1、销售收入每季度末计入经济效益指标：内部收益率：irr= 动态投资回收期= 净现值npv=累计净现值出现正数的时间(季度)2005年年2006年年2007年年三、项目投资分析销售回款计划三、项目投资分析销售回款计划一期办公

26、一期办公销售比例销售比例一期办公一期办公销售收入销售收入一期商业一期商业销售比例销售比例一期商业一期商业销售收入销售收入二期办公二期办公销售比例销售比例二期办公二期办公销售收入销售收入20062006年年一季度一季度10%15258二季度二季度30%1017230%4869三季度三季度20%1017220%3246四季度四季度20%949420%324620072007年年一季度一季度15%762920%3246二季度二季度5%254310%1623三季度三季度四季度四季度20082008年年一季度一季度20%6754二季度二季度40%13507三季度三季度30%10130四季度四季度10%3

27、377备注：销售收入单位为万元附件一、附件一、中关村科技园区丰台园发展分析中关村科技园区丰台园发展分析 园区介绍园区介绍n中关村科技园区丰台园是国家级高新区，全国首批向apec开放的科技工业园之一，是“国际企业孵化器（ibi）”试点单位，也是中关村科技园区经济增长最快的园区。累计入园企业2750余家，形成了北京西南以光机电一体化、电子信息、生物医药、环保工程为主导的高新技术产业带。n园区规划总占地面积为5平方公里，由产业基地、科技一条街及科技孵化网络三大发展空间组成。 1、一期产业基地占地1.24平方公里，基础设施完善，已基本开发完毕；二期产业基地总占地面积1.65平方公里，正在打造北京首家总

28、部基地；三期正在启动，占地2.11平方公里。 2、科技一条街：是园区科技产品集散，集聚孵化空间的发展区。 3、科技企业孵化网络：是丰台园扶持中小企业发展的重要支撑机构，目前已形成了科创大厦，国际企业孵化中心（ibi）、赛欧科园企业孵化中心、软件企业孵化中心四大发展空间。 n丰台园区位于北京西南四环，属近郊园区，其发展需要市区配套支持。n园区配套与市区可以形成互动，园区相关配套也面向市区服务。二期：二期：中华通信系统有限公司中国诚通控股有限公司中国汽车技术研究中心航天时代电子集团建龙钢铁集团中金科技股份有限公司中成进出口股份有限公司中牧实业股份有限公司长城汽车股份有限公司长征火箭技术股份有限公司

29、邢台钢铁有限责任公司欧典企业集团中国质量认证中心等大型企业集团 附件一、附件一、中关村科技园区丰台园发展分析中关村科技园区丰台园发展分析 著名企业著名企业一期：一期：北京信丰园生物医药科技发展有限公司北京贝尔通信设备制造有限公司北京金自天正智能控制股份有限公司北京北方天鸟智能科技股份有限公司中垦农业资源开发股份有限公司中国铁路通信信号集团有限公司航天科工海鹰集团有限公司中国华电电站装备工程集团总公司京卫医药科技集团有限公司中拓国际经贸集团公司北京倍爱康生物技术股份有限公司北京丰科城医药有限公司中博世金科贸有限责任公司北京太空板业股份有限公司北京中铁快运物流科技有限公司 附件一、附件一、中关村科

30、技园区丰台园发展分析中关村科技园区丰台园发展分析增长态势增长态势n1999年以来，经济规模超常规发展，年均增长速度超过30%。n 2002年技工贸收入200亿，同比增长66.6% 元。 2003年技工贸总收入300亿，同比增长50。n除技工贸收入外，2002年其他各项经济指标都高于中关村科技园区平均水平，总产值和税费收入分别达到88亿元、7.01亿元 。n2002年，技工贸收入1000万元以上的企业已达140多家, 其中亿元以上企业20多家，总收入占总量的72%。n至2004年底，入园企业已达2750家，注册资本金160多亿元以上。附件二：附件二：中关村科技园区丰台园优惠政策摘要中关村科技园区

31、丰台园优惠政策摘要 1 1、财税优惠政策、财税优惠政策 (1) 减按15%税率征收企业所得税。企业出口产品的产值达到当年总产值40%以上的，经税务部门核定，减按10%税率征收企业所得税。新技术企业自开办之日起，三年内免征企业所得税，第四至六年减按7.5%征收企业所得税。(2) 对单位和个人从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。(3) 经财税部门审批，高新技术企业研制开发新产品、新技术、新工艺当年所发生的各项费用和为此所购置的单台价值在10万元以下的试制用关键设备、测试仪器的费用，可一次或分次摊入成本；购买国内外先进技术、专利所发生的费用，经税务部门

32、批准，可在两年内摊销完毕。高新技术企业当年发生的技术开发费比上年增长达到10%（含10%）以上的，当年经税务机关批准，可再按其实际发生额的50%抵扣当年应纳税所得额。(4) 园区内的高新技术企业，用于新技术和新技术产品开发的仪器、设备，可以实行快速折旧。(5) 对开发生产软件产品和符合国家规定的集成电路产品和集成电路的企业：(6) 经财税部门批准，高新技术企业购买国内外先进技术、发明和专利所发生的费用，可一次或分次在成本中列支。(7) 驻京研发机构进口的自用设备、物品等，符合国家鼓励类产业项目免税规定和科教用品免税规定的，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税。(8) 对企业（含

33、外商投资企业、外国企业）为生产国家高新技术产品目录的产品而进口所需的自用设备及按合同随设备进口的技术及配套件、备件，除按规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税；对企业引进属于国家高新技术产品目录所列的先进技术，按合同规定向境外支付的软件费，免征关税和进口环节增值税；对列入科技部、外经贸部中国高新技术商品出口目录的产品，凡出口退税率未达到征税率的，经国家税务总局核准，产品出口后，可按征税率及现行出口退税管理规定办理退税附件二：附件二：中关村科技园区丰台园优惠政策摘要（续）中关村科技园区丰台园优惠政策摘要（续） 2 2、人才引进政策、人才引进政策 (1) 对经市政府有关部门认定的高新技术企

34、业和高新技术成果产业化项目所需的外省市专业技术和管理人才，经人事部门批准，给予工作居住证，享受本市市民待遇。工作满三年者，经用人单位推荐、有关部门审核批准，办理户口进京手续。(2) 北京市的高等学校、科研机构的应届毕业生受聘于园区内的高新技术企业，可以直接办理进京户口，不受进京指标的限制。 3 3、其他优惠政策、其他优惠政策 (1) 除法律、法规规定应当进行专项审批的经营项目外，工商行政管理机关在办理企业登记时,不再具体核定经营项目,企业可以自主选择经营项目,开展经营活动。 (2) 以高新技术成果出资设立公司和股份合作制企业的,对其高新技术成果出资所占注册资本和股权 的比例不作限制,由出资人在

35、企业章程中约定。(3) 注册资本在100万元人民币以上的高新技术企业可以申请自营进出口权。(4) 允许高新技术企业以居民住宅作为企业住所，开展高新技术的经营和科研工作。(5) 高新技术企业优先享受政府技术创新资金、风险投资公司和担保资金的支持。 附件三、附件三、周边竞争项目扫描（周边竞争项目扫描（1）总部基地）总部基地一期销售较好，二期销售进度放慢，三期开发时间待定一期销售较好，二期销售进度放慢，三期开发时间待定发展商发展商北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司开发期开发期面积面积现象进度现象进度备注备注项目规模项目规模一期20.8万平方米2003年6月19日开盘，2004年5月31日

36、入驻。现房，不提供按揭二期30万平方米分别预计于11月30日、1月31日、2005年5月31日入驻期房，提供五成按揭三期60-70万万平方米开工时间待定，主要仍以办公为主，基地所有配套（酒店、公寓、商业等）均设在三期内。总计约120万平方米建筑形式建筑形式1000至5000平米多层单体建筑，以2000平米左右为主，独立产权独立冠名的总部楼。销售形式销售形式独栋销售，不进行分割销售。（1期只留1栋1600平米小楼分层销售）销售状况销售状况一期已销售95%，二期销售50%。销售价格销售价格一期剩余部分小体量物业（1200m2）7900/m2；二期均价7150/m2配套配套总部基地内每个庭院内均设置一处面积约为200-500平米的餐厅。其他配套目前仍匮乏，酒店、公寓、商业等均在三期内。建筑设备建筑设备小型中央空调集中采暖。物业管理费物业管理费3.98元/平米月附件三、附件三、周边竞争项目扫描周边竞争项目扫描（2）海鹰多功能楼）海鹰多功能楼项目组成项目组成建筑面建筑面积（积（m m2 2）建筑形式建筑形式工程进度工程进度销售价格销售价格销售状况销售状况物业物业功能功能海鹰科技产业