房地产项目策划与决策

1、 第三章第三章 房地产前期策划与决策房地产前期策划与决策第一节第一节 房地产项目前期策划房地产项目前期策划第二节第二节 房地产项目的可行性研究房地产项目的可行性研究第三节第三节 房地产开发方案选择房地产开发方案选择一、房地产项目前期策划的涵义一、房地产项目前期策划的涵义房地产项目策划是指把项目建设意图转房地产项目策划是指把项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且换成定义明确、系统清晰、目标具体且有策略性运作思路的系统活动过程。是有策略性运作思路的系统活动过程。是保证项目完成后获得满意的经济效益、保证项目完成后获得满意的经济效益、环境效益和社会效益提供科学的依据。环境效益和社会效益提供科

2、学的依据。项目总体策划项目总体策划项目局部策划项目局部策划策划范围不同策划范围不同（二）房地产项目策划的（二）房地产项目策划的分类分类决策阶段决策阶段单向性单向性/ /专业性问题专业性问题 按策划范围不同划分按策划范围不同划分建设项目前期构思策划建设项目前期构思策划项目实施策划项目实施策划 按项目建设程序不同划分按项目建设程序不同划分建设程序不同划建设程序不同划分分（二）房地产项目策划的（二）房地产项目策划的分类分类房地产项目构思策划是在项目决策阶段进行房地产项目构思策划是在项目决策阶段进行的策划。的策划。房地产项目构思策划的主要任务房地产项目构思策划的主要任务提出项目构思提出项目构思进行项目

3、定义和定位进行项目定义和定位全面构思该房地产项目全面构思该房地产项目（1）提出项目构思；）提出项目构思；（2）项目在社会经济发展中的地位、作用和影响力）项目在社会经济发展中的地位、作用和影响力的策划；的策划；（3）项目性质、用途、建设规模、建设水准的策划；）项目性质、用途、建设规模、建设水准的策划；（4）项目总体功能、项目系统内部各单项单位工程）项目总体功能、项目系统内部各单项单位工程的构成及各自的功能和相互关系、项目内、外部系的构成及各自的功能和相互关系、项目内、外部系统的协调和配套的策划；统的协调和配套的策划；（5）与项目实施及运行相关的重要环节的策划。）与项目实施及运行相关的重要环节的策

4、划。房地产项目实施策划：使构思策划成为现实房地产项目实施策划：使构思策划成为现实可能性和可操作性，而提出的带有策略性和可能性和可操作性，而提出的带有策略性和指导性的设想。指导性的设想。房地产项目实施策划房地产项目实施策划组织策划组织策划融资策划融资策划控制策划控制策划管理策划管理策划项目控制策划项目控制策划项目控制策划是指对项目实施系统及项目全项目控制策划是指对项目实施系统及项目全过程的控制策划。过程的控制策划。房地产项目控制策划的主要内容房地产项目控制策划的主要内容项目目标体系的确定；项目目标体系的确定；控制系统的建立；控制系统的建立；项目运行策划。项目运行策划。房地产项目管理策划是对项目实

5、施的任务分房地产项目管理策划是对项目实施的任务分解和分项任务组织工作的策划。解和分项任务组织工作的策划。房地产项目管理策划的主要内容房地产项目管理策划的主要内容合同结构策划；合同结构策划；项目招标策划；项目招标策划；项目管理机构设置和项目运行机制策划；项目管理机构设置和项目运行机制策划；项目组织协调策划；项目组织协调策划；项目信息管理策划。项目信息管理策划。作作 用用明确项目系统的构建框架明确项目系统的构建框架为项目决策提供保证为项目决策提供保证全面指导项目管理工作全面指导项目管理工作系统目标系统目标房地产项目构思房地产项目构思项目定义与定位项目定义与定位项目目标设计项目目标设计 项目系统构成

6、项目系统构成 项目策划报告项目策划报告知识库知识库环境信息环境信息可行性研究的发展历程可行性研究的发展历程最早应用于最早应用于2020世纪世纪3030年代年代5050年代开始用于技术的成功可行性论证年代开始用于技术的成功可行性论证6060年代成为投资决策前必做工作年代成为投资决策前必做工作7070年代开始引进可行性研究方法并在政府主导下加年代开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广以推广联合国工业发展组织在联合国工业发展组织在19781978年、年、19801980年分别编写年分别编写工业可行性研究工业可行性研究和和关于项目评价手册关于项目评价手册19811981年，国家计委明确年，国家计

7、委明确“把可行性研究工作把可行性研究工作作为建设前期工作中一个重要的技术经济论作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入基本建设程序证阶段，纳入基本建设程序”19831983年，颁发了年，颁发了关于建设项目可行性研究关于建设项目可行性研究的试行管理办法的试行管理办法19871987年，颁发了年，颁发了建设项目经济评价方法与建设项目经济评价方法与参数参数 项目可行性研究是指在对某房地产项目做项目可行性研究是指在对某房地产项目做投资决策之前，先对该项没得相关的技术、投资决策之前，先对该项没得相关的技术、经济、社会、环境等方面进行的调查研究，经济、社会、环境等方面进行的调查研究，对项目可能的

8、拟建方案进行技术经济分析论对项目可能的拟建方案进行技术经济分析论证，研究项目在技术上的先进实用性，经济证，研究项目在技术上的先进实用性，经济上的合理性和建设上的可能性，对项目建成上的合理性和建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益等进行后的经济效益、社会效益、环境效益等进行的科学的预测和评价。的科学的预测和评价。可行性研究一般应回答以下七个方面的问题：可行性研究一般应回答以下七个方面的问题：（1 1）该项目在技术上是否可行？）该项目在技术上是否可行？（2 2）该项目经济上是否有生命力？）该项目经济上是否有生命力？（3 3）该项目财务上是否盈利？盈利多少？）该项目财务上是否盈利

9、？盈利多少？（4 4）建设该项目需要多少投资？）建设该项目需要多少投资？（5 5）这些投资通过哪些渠道筹集？）这些投资通过哪些渠道筹集？（6 6）建设的工期多长？）建设的工期多长？（7 7）建设和维持该项目的生存发展需要多少人力、）建设和维持该项目的生存发展需要多少人力、物力资源（包括建设时期和投产后的需要）？物力资源（包括建设时期和投产后的需要）？在我国，建设项目可行性研究的依据主要有：在我国，建设项目可行性研究的依据主要有：（1 1）国家和地区经济建设的方针、政策和长远）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；规划；（2 2）批准的项目建议书或同等效力的文件；）批准的项目建议书或同等效力

10、的文件；（3 3）国家批准的资源报告、工业基地规划、国）国家批准的资源报告、工业基地规划、国土开发整治规划、交通网络规划、河流流域土开发整治规划、交通网络规划、河流流域规划等；规划等；（4 4）自然、地理、气象、地质、水文、）自然、地理、气象、地质、水文、经济、社会等基础资料；经济、社会等基础资料；（5 5）有关工程技术方面的标准、规范、）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；指标、要求等资料；（6 6）国家统一规定的经济参数和指标。）国家统一规定的经济参数和指标。 1.1.可行性研究是投资决策的重要依据可行性研究是投资决策的重要依据2.2.可行性研究是项目审批的依据可行性研究是项目

11、审批的依据3.3.可行性研究是项目资金筹措的依据可行性研究是项目资金筹措的依据4.4.可行性研究是编制设计任务书的依据可行性研究是编制设计任务书的依据5.5.可行性研究是开发商与各方签订合同的依据可行性研究是开发商与各方签订合同的依据6.6.是环保部门审查项目对环境影响的依据是环保部门审查项目对环境影响的依据7.7.是项目的科研试验、机构设置、职工培训、生产组是项目的科研试验、机构设置、职工培训、生产组织的依据织的依据8.8.是项目考核的依据是项目考核的依据（一）可行性研究的阶段（一）可行性研究的阶段1.投资机会研究投资机会研究2.初步可行性研究初步可行性研究3.详细可行性研究详细可行性研究4

12、.项目可行性研究报告的评估项目可行性研究报告的评估可行性研究的步骤及其主要工作内容可行性研究的步骤及其主要工作内容主要任务主要任务:为工程建设项目投资方向提出建议，即为工程建设项目投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究又分为一般机会研究和特定项目的机投资机会研究又分为一般机会研究和特定项目的机会研究。会研究。一般机会研究又分三种：地区研究；分部门研究；一般机会研究又分三种：地区研究；分部门研究；以资源为基础的研究。以资源为基础的研究。特定项目的机

13、会研究是要选择确定项目的投资机遇，特定项目的机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议。将项目意向变为概略的投资建议。投资机会研究比较粗略，主要依靠笼统的估投资机会研究比较粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度的精确度为为3030，所需费用约占投资总额所需费用约占投资总额的的0.20.21.01.0。如果机会研究证明投资项目是可行的，就可如果机会研究证明投资项目是可行的，就可以进行下一阶段的研究以进行下一阶段的研究亦称亦称“预可行性研究预可行性研究”或或“前可行性研究前可行性研究”。是在机会研究的基础上，

14、进一步对项目建设是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决：决：（1 1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；上做出是否投资的决定；（2 2）是否应该进行最终可行性研究；）是否应该进行最终可行性研究；（3 3）有哪些关键性问题需要做）有哪些关键性问题需要做辅助研究辅助研究。辅助研究：辅助研究：是对投资项目的一个或几个重要是对投资项目的一个或几个重要方面进行的单独研究，是进行初步可行性研方面进行的单独研究，是进行初步可行性研究和可行性研究的先决条件，或用以支持这究

15、和可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。两项研究。与初步可行性研究或可行性研究同时进行的与初步可行性研究或可行性研究同时进行的辅助研究，可以确保可行性研究的结果更加辅助研究，可以确保可行性研究的结果更加稳妥可靠。初步可行性研究阶段投资估算的稳妥可靠。初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达精确度可达2020，所需费用约占投资总额所需费用约占投资总额的的0.250.251.51.5最终可行性研究，是建设项目投资决策的基最终可行性研究，是建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后做出投资与否的关键步骤。上的可行性后做出投资与否的

16、关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精确度在这一阶段对建设投资估算的精确度在1010，所用费用，小型项目约占总投资的所用费用，小型项目约占总投资的1.01.03.03.0，大型复杂的工程约占大型复杂的工程约占0.20.21.01.0。（1 1）作为投资决策和编制设计任务书的依据；）作为投资决策和编制设计任务书的依据；（2 2）作为向银行和其他金融机构申请贷款的依据；）作为向银行和其他金融机构申请贷款的依据；（3 3）作为建设部门申请建设执照和同有关部门签订）作为建设部门申请建设执照和同有关部门签订合同的依据；合同的依据；（4 4）作为项目下阶段设计的依据；）作为项目下阶段设计的依据；（5 5）作

17、为采用新技术、新设备计划的依据；）作为采用新技术、新设备计划的依据；（6 6）作为补充资料和政府有关部门审查的依据。）作为补充资料和政府有关部门审查的依据。可行性研究应由建设单位或委托咨询机构完成，并可行性研究应由建设单位或委托咨询机构完成，并经国家财政部门或银行提出审查意见。经国家财政部门或银行提出审查意见。项目可行性研究报告的任务项目可行性研究报告的任务通过分析和判断项目可行性研究报告的正确通过分析和判断项目可行性研究报告的正确性、真实性、可靠性和客观性，对可行性研性、真实性、可靠性和客观性，对可行性研究报告进行全面的评价，判断项目是否可行，究报告进行全面的评价，判断项目是否可行，并确定最

18、佳投资方案。并确定最佳投资方案。一、组织准备一、组织准备二、资料收集及市场调查二、资料收集及市场调查三、开发方案的设计及评价三、开发方案的设计及评价四、详细研究四、详细研究五、编制可行性研究报告五、编制可行性研究报告在项目建议书被批准之后，建设单位（主管部门或在项目建议书被批准之后，建设单位（主管部门或企业）即可委托工程咨询公司对拟建项目进行可行企业）即可委托工程咨询公司对拟建项目进行可行性研究，双方签订合同协议，明确规定可行性研究性研究，双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容；及协作方式等内

19、容；承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明确研目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划，并收集有关的基础资料、究内容，制定工作计划，并收集有关的基础资料、基本参数、指标、规范、标准等基本依据。基本参数、指标、规范、标准等基本依据。市场调查市场调查应查明和预测产品的需求量、价格应查明和预测产品的需求量、价格和竞争能力，以便确定产品方案和经济规模；和竞争能力，以便确定产品方案和经济规模；资源调查资源调查包括原材料、能源、工艺技术。厂包括原材料、能源、工艺技术。厂址、建材、劳动力、运输条

20、件、外围基础设址、建材、劳动力、运输条件、外围基础设施、环境保护、组织管理和人员培训等社会施、环境保护、组织管理和人员培训等社会和经济的调查，为选定建设地点、生产工艺、和经济的调查，为选定建设地点、生产工艺、技术方案、设备选型、组织机构和定员等提技术方案、设备选型、组织机构和定员等提供确切的技术经济分析资料。供确切的技术经济分析资料。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立几种可供选择收集到的资料和数据的基础上，建立几种可供选择的技术方案和建设方案，进行反复的方案论证和比的技术方案和建设方案，进行反复的方案论证和比

21、较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，从若干个方案中选择合理方案，研究论优选标准，从若干个方案中选择合理方案，研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定产品方案、证项目在技术上的可行性，进一步确定产品方案、生产的经济规模、工艺流程、设备选型、车间组成、生产的经济规模、工艺流程、设备选型、车间组成、组织机构、人员配置等方案。组织机构、人员配置等方案。 对经上述分析后所确定的最佳方案进行详细对经上述分析后所确定的最佳方案进行详细的财务预测、财务分析、经济效益和国民经的财务预测、财务分析、经济效益和国民经济评价。由项目的投资、成本和销售收益进

22、济评价。由项目的投资、成本和销售收益进行赢利性分析、费用效益分析和不确定性分行赢利性分析、费用效益分析和不确定性分析，研究论证项目在经济上的合理性和盈利析，研究论证项目在经济上的合理性和盈利性，进一步提出资金筹措建议和项目实施总性，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。进度计划。 经过上述分析与评价，即可编制详尽的可经过上述分析与评价，即可编制详尽的可行性研究报告，推荐行性研究报告，推荐1 1个以上的可行方案和实个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见和措施建议，供决施计划，提出结论性意见和措施建议，供决策部门作为决策的依据。策部门作为决策的依据。1.1.项目概况项目概况2.2.市场分

23、析和需求预测市场分析和需求预测3.3.规划方案的优选规划方案的优选4.4.开发进度安排开发进度安排5.5.项目投资估算项目投资估算6.6.融资与融资成本估算融资与融资成本估算7.7.财务评价财务评价8.8.风险分析风险分析9.9.国民经济评价国民经济评价10.10.结论结论在可行性研究报告中，应将有关的调查研究在可行性研究报告中，应将有关的调查研究资料及文件、协议、合同、附表、附图等作资料及文件、协议、合同、附表、附图等作为附件备查。为附件备查。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文的基本情况，开发项目的自然、经济、水

24、文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。技术经济指标等。 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等市场售价、销售对象及开发周期、销售期等在对可供选择的规划方案进行比较分析的基在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括

25、选定方后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。控制性规划技术指标等。 对开发进度进行合理的时间安排，可以按照对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时做出统筹安排。要对各期开发的

26、内容同时做出统筹安排。 项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。 根据项目的投资估算和投资进度安排，根

27、据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。资金，保证项目的正常运行。 财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项和外汇平衡等项目财务状

28、况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。还期、资产负债率等。 风险分析是可行性研究的一项重要内容，主风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、

29、敏感性分析和概率分要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。参考。 国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源家、全社会的角度考

30、察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益济

31、评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。评价。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。建议。是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉是房地产项目构思和策划人感知市场，了解消费者行为的主要手段是房地产项目构思和策划人感知市场，了解消费者行为的主要手段是房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法是房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场

32、供应的主要方法是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、 规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础等规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础等调查内容调查内容宏观环境宏观环境微观环境微观环境房地产的供需状房地产的供需状况况消费者需求状况消费者需求状况文化、风俗文化、风俗经济科技经济科技 政治法律政治法律中观环境中观环境竞争对手调查竞争对手调查中介机构情况中介机构情况房地产企业情况房地产企业情况该城市的规划建该城市的规划建设设市场调查的准备市场调查的准备市场调查的实施市场调查的实施资料处

33、理资料处理确定市场调查的内容和目的确定市场调查的内容和目的拟定详细、周密的调查计划拟定详细、周密的调查计划选择专业调查人员选择专业调查人员收集相关的信息资料收集相关的信息资料设计调查问卷设计调查问卷现场实地调查现场实地调查编辑整理信息资料编辑整理信息资料 撰写市场调查报告撰写市场调查报告 归档存储归档存储 问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。总建筑基底面积总建筑基底面积总用地面积总用地面积建筑密度建筑密度=总建筑面积总建筑面积总用地面积总用地面积建筑面积密度建筑面积密度=（容积率）（容积率）（住宅）总建筑面积（住宅）总建筑面积 （住宅）总基底面积（住

34、宅）总基底面积平均层数平均层数（住宅）住宅）= 评分综合评价法评分综合评价法就是对方案的各项指标规定一个就是对方案的各项指标规定一个满足程度，根据指标的重要性赋予指标一个权重，根据计满足程度，根据指标的重要性赋予指标一个权重，根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值，得出总综合分算模型计算各个方案的综合单指标评分值，得出总综合分值，并依此选择最优方案的方法。值，并依此选择最优方案的方法。tttcocicfnttttnttticociicfnpv11)1 ()1 (0)1 ()1 (11nttttntttirrcociirrcfnpvfirrfnpv注意：注意：i i2 2i i1 10 0；

35、 fnpvfnpv（i i1 1）0 0；fnpvfnpv（i i2 2）0 0。采用内差法时，要使采用内差法时，要使fnpvfnpv（i i1 1） fnpvfnpv（i i2 2）都接近）都接近于于0 0，以保证计算的精确度。通常差值不应大于，以保证计算的精确度。通常差值不应大于5%5%。例例)()()_()(211211ifnpvfnpvfnpvfirriiiii)()()_()(211211ifnpvfnpvfnpvfirriiiii)()()_()(211211iiiiiifnpvfnpvfnpvfirrfnpv（i1）0年份年份12345678910净现金流量净现金流量-150-250-100150150180180150150200(p/f,10%,t).9091.8264.7513.6830.6209.5645.5132.4665.4241.3855 年项目01234525开发游资开发游资2502，5002，600经营费用经营费用400450500经营收入经营收入