“偷面积”手法研究

1、偷面积宝典偷面积宝典 户型创新手法简析何谓“偷面积”？n“偷面积” 是建立在合理基础上的一种争取多一些面积的做法的一种俗称，也就是在不违背现行的法律法规及地方条例的前提下，尽量增加住宅的附加面积。n“偷面积”是一种户型创新。想在90平方米的建筑面积内，做出各种功能来，确实比较困难，唯有挖掘各种不增加建筑面积，却能提升使用空间的设计手法。为什么要“偷面积”n90/70政策一刀切，不符合市场实际情况，很多地方90m2以下的小户型根本没人要。n在政策限制下，若按常规户型设计，则产品差异化将很难体现，使产品缺乏竞争力。n“免费赠送”的空间对客户有相当的吸引力。n早期“二合一”的做法遭遇“二套房”政策阻

2、击，且建安成本高。怎么“偷面积”n主要有两大类，10种“偷”法n 纯“赠送”的空间露台、空调机位、凸窗、隐藏式衣柜、地下室、可封闭的露台、室内挑空、设备间、花架等不计入建筑面积的空间。按改造方式可分为赠送室外面积和赠送室内面积。n “抢”得一半面积的空间1. 阳台、入户花园等，只计一半建筑面积，但可将其封闭成为室内房间。一、纯“赠送”的空间n赠送大露台、挑高阳台或入户花园无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台或入户花园也视为露台，均不计入建筑面积。有些大露台设计巧妙，可局部封闭增加套内面积。一、纯“赠送”的空间n注意事项：退台式大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要

3、特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，尽量保证私密性的露台才具有实用性。挑高两层的露台必须保证一定私密性，曾有楼盘由于设计缺陷，楼下露台完全暴露在楼上的视野中，使用起来极不舒适。 金地未未来，组合式Townhouse的退台露台三层四层五层 金地未未来，高层Townhouse的入户花园改造从室内看改造前的入户花园户型平面图改造后，餐厅扩大，并增加入户换鞋空间某楼盘复式户型赠送露台面积达60多平方米单、双层阳台位置错开，上盖高度达到2个层高，不计入建筑面积单层双层单、双层阳台位置错开，上盖高度达到2个层高，不计入建筑面积2室1厅3卫设计，就是为“偷”而生开放式餐厨加门变主卧多个小

4、房间一个大阳台这里还能偷错开的阳台、露台，丰富了建筑立面一、纯“赠送”的空间n空中单元连廊在两个或多个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间，也可合用作为邻里交往空间。 注意事项：通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来，两单元业主的生活私密性有可能受到影响。 深圳桑泰丹华府的“空中墅”廊院一、纯“赠送”的空间n空调机位的改造 在一些楼盘的设计中，为了能给客户实惠，开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。甚至封到房间内。对空调机安放处的改

5、造，虽只能“偷”得1m22m2左右的面积，但多出的每一平方米，对购房者而言均是实惠。 金地未未来将卧室外的空调机位以及入户花园上空的空间都包入了室内，使卧室面积增加了6m2一、纯“赠送”的空间n赠送半地下室、地下室一楼住户赠送地下室，有的做法是通过一个楼梯将地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。赠送地下室存在一定争议，按照相关规定地下室应该属于业主共有空间，如果只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，一定要做一份严密的解释条款。 金地未未来花园洋房户型一层、二层均送地下室一、纯“赠送”的空间n低台凸窗和落地凸窗把带窗

6、外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。目前“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。也有开发商故意将凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。 一、纯“赠送”的空间

7、n低台凸窗和落地凸窗注意事项：大凸窗设计也会带来诸如窗墙比、外墙保温、外墙渗漏等问题，需要在材料、建筑设计上下功夫。凸窗增大视野，使房间看起来更宽敞。且窗台较低，能充分利用，丰富室内空间。深圳碧水龙庭的可拆卸落地凸窗把横梁、低台打掉后，落地凸窗完全融入室内空间，真正扩大使用面积。落地凸窗和低台凸窗实景一、纯“赠送”的空间n隐藏式衣橱隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，但业主却可以使用。目前，这种“偷术”也有改进，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米做

8、衣橱，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。 一、纯“赠送”的空间n隐藏式衣橱注意事项：衣橱位置、尺度需把握好，偷得不好可能会影响室内空间的舒适度。 隐藏式衣橱的做法和装修后效果直接落地的隐藏式衣橱一、纯“赠送”的空间n层高做大，增加竖向可利用空间这种做法已经广为流传于小户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，住户可将空间自行分隔，在上层做阁楼，使空间得到充分利用。注意事项：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划中限高要求限制，将房屋层高做大意味着层数可能会减少。 金地未未来客厅挑高5.7米，可自行分隔加层某楼盘

9、挑高房型平面示意图挑高小户型示意图挑高小户型示意图一、纯“赠送”的空间n设备间大变身 设备间是不计入建筑面积的。将原本属于室内空间的区域用玻璃隔墙分隔，设上一道假地梁，变成“设备间”，待装修时将地梁打掉，设备间立刻变身为一个房间。 金地未未来，面积达10 m2的“设备间”，不计入建筑面积。经改造，假的“地梁”被打掉，空间延伸，可以作成一个书房一、纯“赠送”的空间n“花架”破解“禁偷令” 2006年，“偷面积”的发源地深圳颁布了深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范（俗称“禁偷令”），制定了新的建筑面积计算方法，规范了住宅户型设计上日益夸张的“偷面积”情况。但聪明的开发商很快就有对策：你“禁”的是

10、板，我“偷”的是架。原来，“禁偷令”只是在户型的露台、凸阳台、凹阳台上进行有所节制的相关规定，即只是在户型的房间以外的楼板部分进行规范，而并没有在没有形成“板”的构件上作出相关规定。破解“禁偷令”的方法，却是利用构架大做文章。如下户型图可以看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积的“赠送部分”，这些花架，开发商将负责在验收后统一搭好楼板，隔成房间。 深圳双御雅轩N+2户型，花架变房间、阳台变餐厅，2室1厅变身4室2厅 二、 “抢”得一半面积的空间n超大入户花园和阳台入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招，这一招不但能偷到很大面积，

11、甚至能“抢”抢出一个房间！ 注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。 深圳某楼盘超大入户花园，可改造成餐厅+一稍小的入户花园此种户型最大亮点在空中花园，其位置并不在入户或者阳台处，而是相当于一套普通单位的其中一个房间的位置，而且空间十分方正，装上窗户就是一个完整的房间，而且相当于阳台，只算一半建筑面积。此种户型拥有大型L型景观阳台和工作阳台。有大约10平方米的方正空间可以用来做书房影音室、健身房或儿童房。这个大阳台使房子活生生

12、的多出了一个功能房。可见，其阳台就是专门针对偷面积进行设计的。厦门，禹洲华侨金海岸典型房型。建筑面积约105m2，增加面积约33m2 采用综合性“偷”术，1室1厅变3室2厅，总结n“偷面积”无疑是90/70一刀切政策下，开发商进行户型创新，增加竞争力的好方法。n能让消费者真正感到实惠的，并不是过大的室外露台，而是尽量争取户内使用面积。总结n“偷面积”户型也存在着一定的负面效果。n若能处理好利害关系，巧妙应用各种“偷法”，实为开发商增加产品种类，破解小户型数量限制，提高销售单价的好方法。n当前建筑面积测量规范日趋严格，“偷面积”难度渐增，户型创新，“偷”并非唯一出路。补充：面积计算的新规定n单层建筑物高度在2.2m以上者应计算全部面积；高度不足2.2m者应计算1/2面积。n单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上