深圳鸿荣源尚都新天地情景街调查报告

1、深圳鸿荣源尚都新天地情景街调查报告深圳西岸的视线里 【有山有岛】 ，但商机和人流的拉动， 主要受地铁和交通的磁场辐射。 一个投资【中 银大厦】、【星河世纪】的台湾博士，一直在地铁沿线买房买铺，他在香 港、日本、上海都有同样的地铁情 结。目前的西岸商圈，初步以【龙光】为龙头， 【尚都】为高档次， 【幸福海岸】为情调， 【丽晶坊】为驿 站，是多元化的商业。 这个大商圈概念，不是东门、华强北、吉之岛的人 流大军，而是一种高档的消费 氛围，是以前整个宝安一直缺乏的。这种购物人流，不会冲击宝安人宁静的生活，象沃尔玛、万佳的乱烘烘的局面，而是一种 悠然自得 的风情式的街区，在万科城风情步行街，曾经体会过，

2、那种慢条纹 的生活。岛的情结 各种各样的商业街，五颜六色各不相同，象群岛一样星罗棋布在深圳西岸，可能是契合了岛屿式的情结。【龙光】的台湾岛， 【尚都】的朝鲜半岛， 【幸福海岸】的法兰西， 【丽晶坊】的日本岛， 都是一种暂 时的比喻。后面会有一些解释。商业不冲击住宅一般容易犯的老毛病，就是住宅和商业的冲突， 【鸿荣源地产】研发部如是说，不是住宅 好了，商业 不行；就是商业好了，住宅受干扰； 【尚都】的商业，寻求住户 商家的一种 共赢，一种互相支持。【鸿荣源地产】杨江说， 【尚都】的高级餐饮、美容、茶社、咖啡厅等等， 经营者和周围 是相融是， 是一种街区商业，今后的趋势，或许街区的商业，慢慢取代庞

3、大的商业中心，象一个大恐龙。但是，这种街区，又不同于社区，是开放性的。曾经，沃尔玛、天虹、万佳、百佳、岁宝等，都在和我们洽谈。我们倾向于租而不售。地理交通【尚都】位于宝安新中心区 N4 地块，西北与宝安体育中心相邻，西南与宝安新行政中心相 邻；东 南为龙光项目；东北与宝安老城区相邻。地理交通方面，西面的【廊桥有梦】直通体育馆，南面港水南山铲岛，东邻龙光大社区，北靠公路干道，景观、市政、文体资源丰富，是三合一巨无霸汉堡包。【尚都】基地由南、北两狭长块地组成。东西总长约435M ，南北宽约 139M ， 地块用地面积 是58071M2 ，计容积率建面为 212800M2 ，住宅为 162700M2

4、 ，商业为 50000M2 ，总户数 1314 户，地面停车 259 辆，架空车库 482 辆，地下车库 1142 辆。规划建筑设计 【尚都】园区规划，根据用地被分为两块（中间为城市规划道路）的特点，分别做成两个相对独立的园区。 通过不同户型结合不同商业模式， 做成两个建筑风格相近但有区别的园区， 两园用过街平台联系成一体。南地块以中、小户型为主（两房、小三房及少量大三房）结合四层【大型商业】 ；北地块 以中、大户 型为主（大三房、四房、五房及少量复式）结合沿地块周边布置的小商铺。竞争和共赢 各家开发商的商铺，是星罗棋布的各个点，结构需要合理分布，各有各自的特色，不需要模仿别人，死跟着别人后面

5、，这样自然就避免了同质化的竞争。商圈众家，不一定形式相同，有的是高端，有的是中端，有的是大众，哪个都能做好，没有绝对可比性。据内幕消息， 【西城上筑】谈的就是百佳，但对整个片区，仍然有一定的 辐射能力。怪胎商业 很多前后矛盾、自相矛盾、莫名其妙的商业，都是修炼不到火候的表现，例如，曾经风风 火火闯九 州的【万达】商业，就是弄一个大的商业，周围弄一些小商业，最后，大商小商 的扭打起来。【顺驰】的商业，做法则是分割成很多碎块，一个个碎块之间，拼杀的很激烈，最后， 有 一个不可 收拾的结局。麒麟与四不象 深圳有很多商业，都需要解决住、商的矛盾，解决投资、经营互利的矛盾。往往是，投资 者上当， 经营者

6、实施短期行为，把自己的老婆当歌妓。缺乏长远的责任考虑。有一些中介代理公司，把一个已经成功的模式，硬套在另一个上， 5 年前的成功经验， 今 天不一定 受用。昨天成功，今天不一定成功；彼处成功，不一定此处成功。定好了位，都 会成功。所谓的同致化，都是不动脑子的结果，硬抄袭别人的作品，有智力的人，就有思考计划， 不存在同 致化的问题。学习【麒麟】的组合能力，将鹿角、龙鳞、马身、猪蹄等结合起 来，而不是不假思索的堆砌， 成为【四不象】 。05 年【鸿荣源地产】 ，原想引进沃尔玛，但后来发现，沃尔玛周围的商业都一律死悄悄， 因为它采 用一种平价策略，看似温和实则侵略。后来， 【鸿荣源地产】发现天虹、万

7、佳的 经营氛围，容易形成混乱。 最后认为，商铺策略是一种引导，产权是人家的，不违犯国家 政策，你就管不着人家。南区规划特点南区做了四层高总面积大约为 3.5 万平方米的大型商场。 大型商场前有 30 米城市绿化带。 在交通组 织上：采用人车分流。为便于管理及住户使用安全，采用了酒店大堂式入口处理方式。除了消防电梯及消防疏散楼梯下到地面第一层并直接对外开口外，住户人流主要集中从设 在南区东 北角（裕安西路与区间路的交叉口）的主入口出入。从空间组织上将住宅人流与商业人流分开（避免了住宅人流与商业人流的相互交叉） 。先通过 6 米高台阶（边有两台自动扶梯）将业主引到二层住宅大堂，再用 3 台观光电梯

8、将业主送直 接至第五层的屋顶花园 （商场屋顶即住宅架空花园层） 。在这里布置了花园、 会所 及其配套游泳池等设施。 通过这种交通组织方式有效杜绝今后使用上及管理上的难度。 也 有效的提高了住宅的档次。 车流从设在地 块东面的区间路出入地下车库。大型商场的交通组织： 商场的主入口安排在地块的西北角 （正对裕安西路与新湖路的交叉 口），货物 入口及次入口安排在东面（面对龙光项目）及其它方向，与居住人流出入口完 全脱离，避免了商业人流和 住宅人流的相互交叉。商场停车采用地面停车场与地下停车库相结合的方式， 为商场提供了高达 210 辆的车位，有效解决 宝安购物停车难的问题，有利于大型商业的引进。北区

9、规划特点 北园区规划，是在交通组织上，采用人车分流系统。全基地满铺地下一层车库及地面首层的架空车 库为施行人车分流提供了必要的条件， 车从区间路直接入地下车库或架空层车 库。人车分流系统的采用有 效的避免了车流对园区的影响及干扰。保证了园区规划的完整 及内部人流的安全，提升了园区的档次。北园区人行主入口设在地块西南角靠裕安西路一侧，直对体育馆出入口平台，视野极为开阔，园区 人行次入口设在地块东北角，其正对的为市政公共绿地。商业的布置 【尚都】商业的布置，根据基地的特点，采用大商业与小商铺相结合的方式。 北地块主要为小商铺， 南地块为大商场。【北地块】：沿峪安西路及临南区间路商铺为二层商铺，首层层高5.4M （为临街铺面），二层层高4.5M（大商铺）；沿临龙光项目区间路为一层商铺，层高5.4M （为临街铺面）。商铺大部分开间尺寸为 5MX18M，部分商铺开间较大。临南区区间路部分街角位置布置的是两层铺面，内部设有楼梯及卫生间。【南地块】：地块上做了四层总面积达 3.5万左右的