杨昭辉——考点全解班——物业基本制度与政策的讲义

1、专业好文档考点全解班153好学网物业管理师高清课程客服电话：4000-919-456目录第一讲物业管理概念1第二讲我国物业管理的产生与发展6第三讲我国物业管理制度的历史沿革9第四讲物业管理条例13第五讲物业管理服务的特点和内容21第六讲物业服务收费27第七讲物业服务合同34第八讲物业使用与维护42第十讲管理规约制度56第十一讲前期物业管理的招投标制度63第十二讲物业承接查验制度70第十三讲物业服务企业资质管理制度73第十四讲物业管理从业人员职业资格制度79第十五讲住宅专项维修资金制度88第十六讲业主的建筑物区分所有权96第十七讲房地产与房地产业管理制度简介102第十八讲房地产开发经营管理103

2、第十九讲房地产转让管理110第二十讲商品房销售管理114第二十一讲房屋租赁管理121第二十二讲房地产中介服务125第二十三讲房地产抵押管理128第二十四讲房地产权属登记134第二十五讲房屋维修养护管理140第一讲物业管理概念考试基本要求掌握：条例对物业管理的定位。条例的指导思想以及确立的基本法律关系。熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用。条例确立的基本制度，条例涉及的主要问题。了解：物业管理的产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。一、物业管理的概念（重点掌握）物业管理条例(以下简称条例)第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服

3、务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。(一)对条例所称物业管理定义的理解1.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：第一种方式是业主自己进行管理（自管）；第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司（合作）；第三种方式是业主选聘物业服务企业进行管理（选聘）。条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。需要说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。条例并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理，但是，如果业

4、主通过选聘物业服务企业的形式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。2.物业管理活动的基础是物业服务合同（重点掌握，容易出单选题）物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。3.物业管理的内容是

5、对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。除此之外，物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。例题1：下列关于物业管理的表述中，正确的是（acd）a.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动b.对于房屋等建筑物的管理，业主都应

6、选聘物业服务企业来进行管理c.物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的d.物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定例题2：下列各项中，属于物业管理基本内容的是（abc）。a.房屋维修养护 b.清洁卫生 c.安全防范d.代收供水、供热费用(二)条例调整的范围1.条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，条例在某些问题上对

7、两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，条例规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业服务企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求(第二十四条)；同时条例第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。2.条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村条例确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。如果条例只规范城市物业管理活动，那么乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这显然不利于物业管理在我国的发展，也

8、不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。例题：多项选择题物业管理条例调整和规范的范围包括（abcd）。a.住宅物业管理 b.非住宅物业管理 c.城市d.农村e.业主自行管理 (三)物业管理的市场化特征1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变房地产是人类赖以生存的基本物质资料，无论生活或是生产经营，都不能与之分离。随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。特别是近代建筑科学技术的进步，为节约社会物质资源和改善人类生活条件，不断创造出丰富的建筑形式。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。物质

9、状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应在以共有财产形式存在的物业中，由于物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务，因此单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主共同履行的义务。至此，几千年来由

10、业主自管自修房屋的管理方式，在当前的物业形态和房屋产权形式下已经无法延续。在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡，然后委托物业服务企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。3.物业管理活动应当遵循市场原则业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业服务企业进行管理，这种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业服务企业，并和物业

11、服务企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业服务企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。例题：物业管理活动的前提条件是（c）。a.公开化原则b.高科技化原则c.市场化原则d.标准化原则4非市场性的房屋管理不属于物业管

12、理有些非住宅建筑，产权情况比较简单，业主自身管理的情况很多。其中一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物业服务企业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系.这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于条例调整的范畴。条例将业主选聘物业服务企业，并和物业服务企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。二、

13、物业管理的特征物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（一）社会化物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业服务企业。物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可

14、以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。例题：物业管理社会化的必要前提是（b）a.现代化大生产的社会专业分工b.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离c.物业的所有权人在社会上选聘好物业服务企业d.物业服务企业社会上找到可以代管的物业（二）专业化物业管理的专业化，指的是由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。这就要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的

15、维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。例题：关于物业管理的专业化，下列说法不正确是（c）a.物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理b.要求物业服务企业有专门的管理工具设备c.物业服务企业必须具备一定的资质等级，但物业管理管理人员不必具备一定的职业资格d.要求物业服务企业运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理（三）市场化市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式

16、是等价有偿，业主通过招投标选聘物业服务企业，由物业服务企业来具体实施。物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。物业服务企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。例题：物业管理的基本特征包括（bce）（多选题）a.产业化b.社会

17、化c.专业化d.标准化e.市场化第二讲我国物业管理的产生与发展一、物业管理的起源与发展物业管理起源于19世纪60年代的英国。奥克维娅希尔女士实施规范的物业管理后，住房秩序和居住环境有了明显的改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得政府的关注。随后英国还成立了非盈利性行业组织皇家特许屋宇经理学会，以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。随着物业管理发展，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。此后，物业管理日益被业主和政府重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业。例题：业

18、界普遍认为，物业管理起源于19世纪60年代的（ d ）a.法国 b.日本 c.美国 d.英国二、城镇住房及住房制度改革（一）我国城镇住房的发展情况1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。建国后的五十多年中，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程，即解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。改革开放以后，随着住房制度的改革和房地产市场的发展，私有住宅数量又迅速超过公有住宅。改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。（二）我国改革开放前的城镇

19、住房制度主要呈现三个特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。（三）住房商品化制度1979年，开始实行向居民售房的试点。1994年，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，向居民和职工出售公有住房工作。1998年，国务院发布了进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，取消住房

20、实物分配，开始实施住房分配货币化。同时，提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路。国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，全面实现了住房商品化秩序。例题：我国改革开放前的城镇住房制度的主要特征是：（ abc ）。a.住房投资由国家和国有企业统包 b.住房分配采取实物分配制度c.住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度 d.住房分配采取货币分配制度三、我国物业管理的产生和发展1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物

21、业管理条例以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。1994年颁布了城市新建住宅小区管理办法。1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。2002年，建设部建立全国物业服务企业信用档案系统。2003年，中国物业管理条例出台，使我国物业管理真正开始走上了法制化、规范化的新阶段。例题：1994年，建设部颁了（ c ），明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业

22、化管理”。a.物业管理招投标管理办法 b.全国物业管理优秀住宅小区标准c.城市新建住宅小区管理办法 d.住宅小区管理办法四、物业管理在社会经济中的地位与作用党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了本世纪头二十年我国经济、政治和文化建设与改革的主要任务。物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，更应发挥其重要的作用。(一)实施物业管理有利促进经济增长居住消费本身包含众多的消费环节，大致可归纳为四类基本消费支出：购房消费支出、装饰装修支出、水电气暖长期消费支出、大中修设备改造及物业费支出，(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量重点是：“改善居住、卫生、交通、通信条

23、件，扩大服务性消费，逐步增加公共设施和社会福利设施”(三)实施物业管理有利于增加就业物业管理吸纳大量的失业人员、复转退军人、农村劳动力。（每增加一万平方米物业管理面积，可增加58人就业）(四)实施物业管理有利于维护社区稳定维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。物业管理是社区服务的重要组成部分。物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。(五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展房地产作为不动

24、产，是最基本、最重要的生产要素和生产资料。物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。房地产消费是一个漫长的时期，这一时期中，不仅房地产价值与物业维修养护好坏有直接关联，而且房地产市场价格也随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。例题：物业管理在社会经济中的地位与作用表现在（acde）。（多选题）a.有利于促进经济增长b.有利于提高人民文化素质c.有利于增加就业d.有利于维护社区稳定e.有利于推动房地产业的良性发展第三讲我国物业管理制度的历史沿革我国物业管理的迅猛发展，始

25、终离不开政府主管部门的推动和引导。在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。无论是推动引导，还是监督管理，政府主要通过制定相关

26、法规政策并做好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用。我国的物业管理发展史，在一定意义上是物业管理制度建设的历史。从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以条例为分水岭，划分成条例颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点。一、条例颁布前的物业管理制度建设从20世纪90年代初到条例颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性，（舶来品）主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验；二是过渡性，（房管模式改革）主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；三是针对性，（

27、针对问题，应对性的政策）主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。 (一)城市新建住宅小区管理办法个人购房比例的迅猛增加致使住房产权多元化格局迅速形成，原有住房维修管理体制已经难以适应情况变化，业主与开发商及其维修管理机构的矛盾日益突出。建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，于1994年3月23日颁布了城市新建住宅小区管理办法，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物

28、业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范了以下几项主要内容：(1)确定了物业管理活动的主管部门；(2)确定了物业管理工作的基本内容；(3)明确了社会化、专业化的物业管理模式；(4)确定了业主选举产生物业管理委员会制度；(5)明确了管理委员会的权利与义务；(6)明确了物业服务企业的权利与义务；(7)确定了物业管理服务的合同制度与备案制度；(8)针对业主的主要违规行为提出管理措施；(9)针对物业服务企业的违规行为规定了行政处罚措施(二)物业管理服务考评标准（最高行业规范）1.全国优秀管理住宅小区标准为贯彻建设部城市新建住宅小区

29、管理办法，提高城市住宅小区的整体管理水平，推动社会化、专业化的物业管理进程，建设部于1995年印发了全国优秀管理住宅小区标准及考评验收工作的通知。2.全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则1997年建设部印发了全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则，针对大厦物业管理的情况和特点，规定了管理标准和考评内容，从此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。3.关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知根据全国物业管理迅猛发展的形势需要，2000年5月，建设部发布了关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知。修订后的标准较原来的标准在条款

30、设置和评分细则上都提出了更高的要求。建设部要求各地在考评验收时必须从严掌握，使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。通知附件分别编制了全国物业管理示范住宅小区、示范大厦、示范工业区三个标准及评分细则。例题：我国在条例颁布前出台的有关物业管理服务考评标准的国家法规政策有（abc）a.全国优秀管理住宅小区标准b.全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则c.关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知d.普通住宅小区物业管理服务等级标准e.物业服务企业资质管理办法(三)物业管理从业人员培训合格上岗制度（注册取代）针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素

31、质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知，通知主要内容包括：第一，关于物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法。实施办法对培训目标、培训对象、培训内容、培训方式、教材、考试内容、考试方法、岗位合格证书的颁发与管理、组织领导等都作了明确规定。实施办法特别强调，岗位培训质量是持证上岗工作的关键，建设部要求各地要高度重视培训质量，严格把关，防止走过场，保证物业管理岗位培训收到实效。第二，物业服务企业经理岗位规范。物业服务企业经理岗位规范包括三个内容：一是岗位必备知

32、识，二是岗位必备能力，三是培训教学计划。第三，物业服务企业部门经理、管理员岗位规范。物业服务企业部门经理、管理员岗位规范也包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教育计划。培训合格上岗制度实施后，全国已有近十万物业管理从业人员经过物业管理基础理论和专业知识的培训，极大地提高了物业管理人员的理论水平和专业素质。(四)城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法为规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用

33、的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法应当给予的行政处罚，都做了明确规定。该办法还要求各级政府物价部门会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法实施后，对维护物业管理正常收费秩序发挥了重大作用。(五)物业服务企业财务管理规定为规范物业服务企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了物业服务企业财务管理规定，该规定结合物业服务企业的特点及其管理要求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业服务企业的财务管理行为。(六)住宅共用部位共用设施设备维修基金

34、管理办法为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，该办法规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期满后的大修、更新和改造。为了保证维修基金的安全，该办法规定维修基金应当专户存储、专款专用，严禁挪作他用。同时，还详细规定维修基金的缴交、代管和监管等方面的内容。2007年12月4日，建设部、财政部联合发布的住宅专项维修资金管理办法（建设部令第165号），自2008年2月1日起施行。(七)物业服务企业资质管理试行办法在物业管理迅猛发展形势下，众多物业服务企

35、业应运而生，其中一些企业在资金、人员、经验和物质条件方面，难以适应所承接物业管理项目的需要，从而给物业管理市场造成一定危害。为规范物业管理市场秩序，加强对物业服务企业经营活动的管理，1999年建设部印发了物业服务企业资质管理试行办法，要求从事物业管理的企业必须按照试行办法的规定，申请企业资质评定，然后才能依法运营。经过几年的试行，发挥了良好的效果，物业服务企业基本纳入行业管理，物业管理市场也基本得到稳定。2007年11月26日建设部关于修改<物业服务企业资质管理办法>的决定(建设部令第164号) (八)住宅室内装饰装修管理办法为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，

36、维护公共安全和公共利益，2002年3月建设部发布了住宅室内装饰装修管理办法(建设部令第110号)。该办法明示了装饰装修活动的禁止行为，明确了装修人、装饰装修企业、物业服务企业以及相关行政管理部门在装饰装修活动中的法律关系和法律责任，规定了装饰装修管理服务协议和装饰装修合同的主要内容。该办法是物业服务企业提供装饰装修管理服务的法规依据，对规范装饰装修行为起到了重要作用。二、条例颁布后的物业管理制度建设2003年6月8日，物业管理条例正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。条例颁布后，国务院有关部门和地方各级政府及房地产主管部门纷纷开展相应政策的立、改、废工作，全国上下掀起物业管理制度建

37、设的新高潮。这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：一是配套性，主要是以条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实条例为基本指针；二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；三是操作性，主要是将条例中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。应当肯定的是，从条例颁布至今，物业管理法制建设的成就有目共睹，一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理法规体系已初步形成。第四讲物业管理条例一、条例的立法过程（了解即可一下）1999年4月，建设部成立条例起草小组，开始条例的起草工作。在条例起草阶段，起草小组主要做了下列工作：(一)收集有关资

38、料，了解国内外物业管理的立法情况起草小组通过考察、交流等形式，重点了解了德国、法国、新加坡、日本、韩国的物业管理立法情况。为借鉴香港成熟的立法经验，起草小组多次与香港业界进行交流，并重点作了比较研究。(二)开展立法调研，掌握第一手材料为深入了解国内物业管理发展现状和存在的问题，起草小组多次组织了立法调研活动。2000年6月至2001年3月，起草小组赴青岛、宁波、长春、武汉等地，作了调研。(三)进行专家论证，研讨立法中的难点问题起草小组通过召开专家论证会、书面征求专家意见等方式，邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等，对立法过程中的难点问题进行专题研讨。(四)广泛征求意见，以求

39、彰显民意按照立法程序要求，起草小组在起草出条例征求意见稿后，于2000年5月征求各地、国务院有关部门、有关单位及专家意见。2001年3月经建设部常务会议讨论通过，形成条例(送审稿)，提请国务院审议。国务院法制办会同建设部于2002年3月在北京召开条例(送审稿)专家论证会。与会专家从不同角度阐明了各自的观点。通过专家论证，在一些问题上统一了认识，为条例(送审稿)的修改完善打下了基础。在专家论证会和专题调研的基础上，结合各方面意见，国务院法制办会同建设部对条例(送审稿)作了相应修改，最终形成条例(草案)。2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将条例(草案)登报公开向社会征求意见。这一彰

40、显民意，推动民主立法，切实提高立法工作质量的举措，在社会上引起了积极反响。2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了条例(草案)。可以说，条例反映了社会法制意识的日益增强，凝聚了人民群众的智慧和热情。例题：物业管理条例的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了（ ad ）发展的新时期。 a、法制化 b、民主化 c、国际化 d、规范化二、条例的指导思想和立法原则（重点掌握）（一）条例的立法指导思想条例在坚持民法基本原则和立法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是强调保护

41、业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是被服务和服务的关系；三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。（二）条例在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则：(一)物业管理权利和财产权利相对应的原则在我国物权法尚未出台的情况下，条例吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。(二)维护全体业主合法权益的原则为维护全

42、体业主的合法权益，条例既对物业服务企业的行为、业主大会的职责及其涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业管理费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，条例设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。(三)现实性与前瞻性有机结合的原则条例注重保持法规、政策的持续性和适度性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业服务企业资质管理等制度，予以保留。条例注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指导和

43、监督、物业服务企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业服务企业的治安责任、公用事业单位向物业服务企业转嫁责任等，条例作出了明确规定。条例贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。(四)从实际出发，实事求是的原则我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。条例在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分开经营、物业管理区域划分等问

44、题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。三、条例创设的法律制度条例就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业服务企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。学习和贯彻条例，关键在于要准确把握条例所创设的法律制度的内涵。(一)尊重和维护业主的财产权利物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业服务企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以

45、根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。当然，随着社会对物业管理认同感逐步提高，越来越多的业主会选聘物业服务企业来管理物业。条例充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业服务企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自行平衡。建设单位和物业服务企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害赔偿责任；物业服务企业擅

46、自改变物业管理用房的用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神。(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。业主一旦共同决定委托物业服务企业实施物业管理，就将共同财产的管理置于整体的共同契约中。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡；业主加人共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。(三)条例和有关法律法规共同规范物业

47、管理活动物业管理活动中的问题，有的是由条例所规范的，有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。民法通则、合同法、公司法、城市房地产开发经营管理条例、建设工程质量管理条例等法律、法规规定的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。所以，在贯彻实施条例中，不仅要学习领会条例的内涵，还要学习和贯彻好其他有关的法律、法规。(四)妥善处理政府和市场的关系物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。条例对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权

48、；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。同时条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。市场规则的完善是市场主体行为规范的基础。物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。条例按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。条例是一部体现政府转变职能的行政法规。各级房

49、地产行政主管部门，按照条例的精神，主要应把完善市场机制放在重要位置，切实转变职能，做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事，并简化手续，方便群众。例题：物业管理条例创设是七项物业管理的基本制度是指（ abd ）以及前期物业管理招投标、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住房专项维修资金等。a.业主大会 b.管理规约 c.业主委员会 d.物业承接查验四、条例主要内容简介(一)第一章总则（5条）对条例的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制（县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作）等作了规定。作为第一部全国性的物业管理

50、法规，条例第一条开宗明义，将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。(二)第二章业主及业主大会（15条）本章规定了业主的概念、权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，管理规约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。这一章我们可以这样概括：由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体，对房屋共用部位、共用设备设施进行维修、养护、管理等共同事务，涉及全体业主共同利益，全体业主形成共同意志，才能做出共同决定。(三)第三章前期物业管理（11条）本章是关于前期物业管理的规

51、定，包括前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。该章的一个基本思想就是通过制度的建立和完善，明确建设单位的责任，打破旧有的“谁开发、谁管理”的模式，增加前期物业管理的透明度，如对前期物业服务合同签订的特殊要求、住宅前期物业管理招投标制度的强制推行等，都体现了这个思想。(四)第四章物业管理服务（18条）本章旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。理解本章的各条规定，有利于明确物业管理当事人的相互关系，促进物业管理活动的顺利开展。(五)第五章物业的使用与维护（7条）本章对物业的使用与维护相关问题进行规范。本章

52、规定对于规范业主、物业服务企业以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的行为，保障物业的正常使用与维护，具有十分重要的意义。(六)第六章法律责任（13条）法律规范三个要素：适用条件、行为模式、违反行为模式的法律后果。法律责任（违法责任）的含义：1、法律责任主体：公民、法人、机关和其他社会组织。包括中国人，也包括外国人和无国籍人；2、法律责任核心要件：违法行为的实施；3、法律后果：法律上惩戒性负担；4、法律责任只能由有权国家机关依法予以追究。法律责任特征：1、与违法行为相联系：违法行为性质和程度不同，承担法律责任不同；2、内容是法律明确而又具体规定的：由有关国家机关根据立法权限依照法定程

53、序制定；3、具有国家强制性：迫使违法人承担其效果的强制力；4、由国家授权的机关依法实施的：其他任何组织和个人均无权进行。条例的法律责任有如下几个方面的特点：(1)行政责任、民事责任并存。物业管理本质上是一类特殊的民事关系，即使在其中的一方主体广大业主中，还存在着单个业主利益和全体业主共同利益的冲突。同时，物业服务企业的违法行为往往损害的是多数业主的公共利益，不仅要承担民事责任，而且要服从行政机关的监督，因此物业管理中的违法行为多数都构成民事违法和行政违法两个方面。条例在设定法律责任时，对行政责任和民事责任都作了相应的规定。以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的，是条例中法律责任设计的一个

54、特点，体现了市场经济条件下国家行政管理的新理念。国家行政机关由直接的干预者变成宏观的管理者，通过为社会生活主体设定科学的行为规则、责任体系，让社会主体自己判断是非，对自己的行为负责。(2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，条例在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。(3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行

55、自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。(七)第七章附则第七十条是关于条例生效日期的规定，明确条例自2003年9月1日起实施。五、条例确立的基本法律关系(一)业主相互之间的关系业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体-物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。条例在进行制度设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会

56、制度。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会按照条例和业主大会议事规则确定的程序作出决定。(二)物业服务企业和业主之间的关系物业服务企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业服务企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。(三)开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系开发企业在没有销售完商品房之前，拥有这些待销售的房屋，从产权归属上讲，它本身也是业主，相对于其他单个的小业主而言，通常叫大业主。与其他的销售行为不同，商品房销售是一个逐渐的过程，不可能等到开发商销售完所有房屋，购房人全部人住，成立