金网络LOFT物业专题研究报告84PPT

1、loftloft物业专题研究物业专题研究 目录目录 loftloft之溯源之溯源 一一loftloft之萌芽之萌芽二二 loftloft之成长之成长 三三loftloft之根源之根源四四loftloft之标准之标准五五loftloft之展望之展望六六目录目录 loftloft之溯源之溯源 一一 loft的起源的起源1 1 loft的建筑特征的建筑特征3 3 loft的要素的要素2 2 loft的居住模式的居住模式4 4loft起源起源loftloft在牛津词典上的解释是在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼在屋顶之下、存放东西的阁楼”loftloft建筑理念，始于建筑理念，始于191

2、9世纪中叶的巴黎，成形于上世纪世纪中叶的巴黎，成形于上世纪4040年代年代的纽约的纽约sohosoho地区地区 loftloft的起源的起源loft起源起源（sohosoho区）全是上了年头的老建筑，而且建筑风格几乎是一个区）全是上了年头的老建筑，而且建筑风格几乎是一个样子：大方块状的几何体、红砖外墙、老式防火梯、又黑又旧的水样子：大方块状的几何体、红砖外墙、老式防火梯、又黑又旧的水塔塔这里以前是囤积纺织品的仓库区，所以这些建筑根本不是为了这里以前是囤积纺织品的仓库区，所以这些建筑根本不是为了审美而设计的，它唯一给人的感受就是高大、宽敞、结实。（贫穷的审美而设计的，它唯一给人的感受就是高大、宽

3、敞、结实。（贫穷的艺术家）通常的做法是：把建筑里大开间或者挑空的部分设计成工作艺术家）通常的做法是：把建筑里大开间或者挑空的部分设计成工作的区域，然后在空间中的某一局部搭建出阁楼用以居住，这就是的区域，然后在空间中的某一局部搭建出阁楼用以居住，这就是loftloft的雏形。的雏形。loftloft的起源的起源loft起源起源当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣

4、畅，们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受人快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受人青睐的地方。青睐的地方。loftloft的起源的起源loft起源起源家具也许是捡来的，所以得用花布遮住破损的地方，花布是隔壁作家具也许是捡来的，所以得用花布遮住破损的地方，花布是隔壁作坊自制的，所以看上去很独特；房间中的墙壁很厚很结实，而且面积坊自制的，所以看上去很独特；房间中的墙壁很厚很结实，而且面积太大了，钉一些阁板就可以放东西；将所有的墙壁用水泥抹平实在是太大了，钉一些阁板就可以放东西；将所有的墙壁用水泥抹平实在是没

5、必要，粉刷一下就可以了没必要，粉刷一下就可以了因为这些建筑设计之初，根本就不考因为这些建筑设计之初，根本就不考虑采光的问题，而且即使有巨大的窗户，窗外也没有风景可言，所以虑采光的问题，而且即使有巨大的窗户，窗外也没有风景可言，所以墙壁被涂上灿烂的颜色，巨大夸张明亮的工业照明设备经过改造被继墙壁被涂上灿烂的颜色，巨大夸张明亮的工业照明设备经过改造被继续使用。为了生活，艺术家们把这些建筑的一层临街的房间改造成商续使用。为了生活，艺术家们把这些建筑的一层临街的房间改造成商店，出售自己的作品。他们没有多余的钱去装修如此巨大的房间，于店，出售自己的作品。他们没有多余的钱去装修如此巨大的房间，于是这种工业

6、建筑本身的特征被充分地裸露在外面，与橱窗和商品之间是这种工业建筑本身的特征被充分地裸露在外面，与橱窗和商品之间产生了巨大的视觉反差，这种视觉矛盾产生了令人好奇的效果。产生了巨大的视觉反差，这种视觉矛盾产生了令人好奇的效果。”loftloft的起源的起源loft起源起源2020世纪世纪4040年代的时候，年代的时候，loftloft这种居住生活方式首次在美国纽这种居住生活方式首次在美国纽约出现。约出现。二十世纪二十世纪5050年代后年代后, ,繁衍至美国芝加哥、旧金山、洛杉矾、西繁衍至美国芝加哥、旧金山、洛杉矾、西班牙巴塞罗那、意大利米兰、德国柏林、法国巴黎等发达国家和班牙巴塞罗那、意大利米兰、

7、德国柏林、法国巴黎等发达国家和地区。从那以后，地区。从那以后，loftloft这个词就剥褪了顶楼、阁楼或厂房、仓这个词就剥褪了顶楼、阁楼或厂房、仓库的原始外衣，换上了先锋艺术的时装。库的原始外衣，换上了先锋艺术的时装。在二十世纪九十年代以后，在二十世纪九十年代以后，loftloft成为一种席卷全球的艺术时成为一种席卷全球的艺术时尚。尚。loftloft的起源的起源loft起源起源在在2020世纪后期，世纪后期，loftloft这种工业化和后现代主义这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。如今，

8、与工作方式，并且在全球广为流传。如今，loftloft总是与艺术家、前卫、先锋等词相提并论总是与艺术家、前卫、先锋等词相提并论 如果说，如果说， loft loft的诞生是源于贫困潦倒的艺术家的诞生是源于贫困潦倒的艺术家们变废为宝，那么今天作为一种生活方式或者时尚们变废为宝，那么今天作为一种生活方式或者时尚潮流的潮流的loftloft已经完全演变成一种炫耀性消费已经完全演变成一种炫耀性消费loftloft的起源的起源loft要素要素开阔性，高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；开阔性，高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；戏剧性，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；戏剧性，类似戏剧舞台效果的楼梯和横

9、梁；流动性，户型内无障碍；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。loftloft的要素的要素loft要素要素“对既定空间的尊重，在经济限幅内空间的大胆切割、重构；对既定空间的尊重，在经济限幅内空间的大胆切割、重构；精致的生活品质要求与廉价装修结合，而廉价装修往往要求更为精致的生活品质要求与廉价装修结合，而廉价装修往往要求更为精密的设计，往往导致设计上的惊人巧思。精密的设计，往往导致设计上的惊人巧思。”“另一方面，此类建筑往往乐于暴露

10、，甚至刻意炫耀，现浇水另一方面，此类建筑往往乐于暴露，甚至刻意炫耀，现浇水泥梁柱结构，或将各类工业残留物审美化，这正好证明了再利用泥梁柱结构，或将各类工业残留物审美化，这正好证明了再利用这些工业建筑的入驻者们，本身与工业文明的距离感。机器、水这些工业建筑的入驻者们，本身与工业文明的距离感。机器、水泥、管道，对他们来说己经不再意味着紧张和压抑，不再是单调泥、管道，对他们来说己经不再意味着紧张和压抑，不再是单调与冷漠，而是踏破铁鞋苦苦相寻的个性和酷。与冷漠，而是踏破铁鞋苦苦相寻的个性和酷。”loftloft的要素的要素loft建筑特征建筑特征近代，被工业革命抛弃近代，被工业革命抛弃已久的已久的“个

11、性化个性化”浪潮卷土浪潮卷土重来时，重来时，loftloft作为一种建筑作为一种建筑形式，愈发被人爱戴，甚至形式，愈发被人爱戴，甚至成为一种城市重新发展的主成为一种城市重新发展的主要潮流，它为城市人的生活要潮流，它为城市人的生活方式带来激动人心的转变，方式带来激动人心的转变，也对新时代的城市美学产生也对新时代的城市美学产生极大影响。极大影响。loftloft的建筑特征的建筑特征loft建筑特征建筑特征loftloft最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构。在这空旷沉寂的空间中，弥漫着设计家和居住者的想像，结构。在这空旷沉寂的空间中，弥漫

12、着设计家和居住者的想像，这大跨度流动的空间任意分割，打造夹层、半夹层，设置接待区这大跨度流动的空间任意分割，打造夹层、半夹层，设置接待区和大而开敞的办公区。和大而开敞的办公区。loftloft的建筑特征的建筑特征loft居住模式居住模式loftloft的消费群体：的消费群体：loftloft是同时支持商住两用的楼型，所是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，适合比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅适合比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；广告行业、服装时尚行业；

13、艺术工艺品行业；作为个性上的等；广告行业、服装时尚行业；艺术工艺品行业；作为个性上的考虑，许多时追求时尚的年轻人以及艺术家都是考虑，许多时追求时尚的年轻人以及艺术家都是loftloft的消费群的消费群体，甚至包括一些有特色的体，甚至包括一些有特色的itit企业。企业。loftloft的居住模式的居住模式loft居住模式居住模式loftloft象征先锋艺术和艺术家的生活和创作，它对花园洋房象征先锋艺术和艺术家的生活和创作，它对花园洋房这样的传统居住观念提出了挑战，对现代城市有关工作、居住分这样的传统居住观念提出了挑战，对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战，工作和居住不必分离，可以发生在同一

14、个大区的概念提出挑战，工作和居住不必分离，可以发生在同一个大空间中，厂房和住宅之间出现了部分重叠。空间中，厂房和住宅之间出现了部分重叠。loftloft生活方式使居生活方式使居者即使在繁华的都市中，也仍然能感受到身处郊野时那样不羁的者即使在繁华的都市中，也仍然能感受到身处郊野时那样不羁的自由。自由。loftloft的居住模式的居住模式目录目录 loftloft之萌芽之萌芽 二二 loft南方初创南方初创1 1 loft地产萌芽地产萌芽3 3 loft全国开花全国开花2 2南方初始南方初始自自20世纪世纪90年代末期，台湾设计师年代末期，台湾设计师,登琨艳率先入驻上海苏州登琨艳率先入驻上海苏州河

15、畔的一栋河畔的一栋2000平方米旧棉纺仓库平方米旧棉纺仓库-四平仓库，四平仓库，loft这种建筑这种建筑形态就开始在中国大陆落地。形态就开始在中国大陆落地。loftloft南方初创南方初创北京北京北京大山子地区包豪斯风格北京大山子地区包豪斯风格798工厂区的成功改造，使工厂区的成功改造，使loft成为国内以先锋艺术家自居者的成为国内以先锋艺术家自居者的“厚梦厚梦”，并在全国各地生根、，并在全国各地生根、成长、散枝、开花。成长、散枝、开花。loftloft全国开花全国开花全国全国国内已经形成体系的国内已经形成体系的loft建筑群主要有：建筑群主要有：北京大山子地区北京大山子地区798工厂工厂上海

16、苏州河畔上海苏州河畔loft群落群落昆明昆明“创库创库”杭州京杭大运河畔的杭州京杭大运河畔的loft49南京城西仓库区南京城西仓库区重庆重庆“坦克库坦克库”loftloft全国开花全国开花地产萌芽地产萌芽伴随住宅物业价格的一路高歌猛涨，北京地产市场中写字办公伴随住宅物业价格的一路高歌猛涨，北京地产市场中写字办公与住宅的价值比对关系与住宅的价值比对关系,开始大幅度的倒挂开始大幅度的倒挂在建设新兴卫星城的发展方向和策略下，部分城市边缘区出现在建设新兴卫星城的发展方向和策略下，部分城市边缘区出现大量的商业金融性用地。一方面，商务氛围和环境的完全不支持；大量的商业金融性用地。一方面，商务氛围和环境的完

17、全不支持；另一方面，另一方面，loft拥有游离于商和住之间的独特属性和良好的营拥有游离于商和住之间的独特属性和良好的营销题材，直接促使了在短短的销题材，直接促使了在短短的2、3年内，北京市场出现了数十个年内，北京市场出现了数十个loft项目。项目。loftloft地产萌芽地产萌芽目录目录 loftloft之成长之成长 三三 loft的北京项目的北京项目1 1 loft的北京客户的北京客户3 3 loft的北京标准的北京标准2 2北京北京loftloft项目分布特征和基础信息项目分布特征和基础信息loftloft北京项目北京项目项目项目尚城尚城佳莲佳莲时代广场时代广场茂华璟都会茂华璟都会鼎城鼎城

18、 西山洋房西山洋房假日风景假日风景 位置昌平回龙观北3公里昌平鼓楼南大街石景山区阜石路与杨庄东路交叉口东南角石景山区杨庄东路与阜石路交叉口西北角海淀区阜石路69号 丰台区小屯路108号loft规模15万5万1.8万/4万1.2万产权年限404040404040开盘时间2008.112008.12008.92008.42006.112008.5北京北京loftloft项目分布特征和基础信息项目分布特征和基础信息loftloft北京项目北京项目项目项目美利美利国国际际美利山美利山金地名金地名京京香蜜湾香蜜湾立方庭立方庭master 合生麒麟社合生麒麟社位置大兴区旧宫镇吉利路6号院 朝阳区百子湾东里

19、 朝阳区东四环四惠桥东北角顺义后沙峪海淀区中关村购物广场西侧三元西桥中国国际展览中心向南100米望京loft规模/5万3万6.2万/产权年限40404050507050开盘时间2008.62008.92008.62008.62008.9/尚未开盘北京北京loftloft项目项目空间配置情况空间配置情况 loftloft北京项目北京项目项目项目尚城尚城佳莲佳莲时代广时代广场场茂华璟都茂华璟都会会鼎城鼎城西山洋西山洋房房假日风景假日风景结构形式剪力墙剪力墙剪力墙剪力墙剪力墙框架剪力墙面积区间80-14030-16050-6040-8025-6050-70层高5.45.65.25.45.25.3夹层

20、开发商是否做夹层是是是/是是开发商是否做楼梯是是是/是是上下可否独立使用否否否否否否北京北京loftloft项目空间配置情况项目空间配置情况loftloft北京项目北京项目项目项目美利美利国国际际美利美利山山金地名金地名京京香蜜湾香蜜湾立方庭立方庭master 合生麒麟合生麒麟社社结构形式框架剪力墙框架剪力墙剪力墙框架剪力墙剪力墙剪力墙面积区间50-16050-6050-13850-7530-10056-93140-160层高4.63.94.85.495.73.65.49夹层开发商是否做夹层是/是否是是是开发商是否做楼梯是/是否是是是上下可否独立使用否否否否否否否北京北京loftloft项目项

21、目设备配置情况设备配置情况 loftloft北京项目北京项目项目项目尚城尚城佳莲时代广场佳莲时代广场茂华璟都茂华璟都会会鼎城鼎城 西山洋西山洋房房假日风景假日风景 水水24小时热水否否是是是否夹层中是否有卫生间是是是是否是夹层是否预留上下水是是是是否是暖暖供暖方式市政中央空调市政市政市政市政散热方式散热片中央空调散热片地采暖地采暖地采暖夹层采暖如何解决/中央空调是是是是电电夹层强电开发商是否做/是是是是是北京北京loftloft项目项目设备配置情况设备配置情况 loftloft北京项目北京项目项目项目美利国美利国际际美利山美利山金地名金地名京京香蜜湾香蜜湾立方庭立方庭master 合生麒麟合生

22、麒麟社社水水24小时热水是否是否/夹层中是否有卫生间否否是是是否是夹层是否预留上下水否否是是/否是暖暖供暖方式中央空调/市政小区集中燃气锅炉中央空调中央空调集中供暖散热方式中央空调/地采暖散热片中央空调中央空调暖气片夹层采暖如何解决中央空调/是是中央空调中央空调/电电夹层强电开发商是否做是是是是/北京北京loftloft项目项目精装修情况精装修情况 loftloft北京项目北京项目项目项目尚城尚城佳莲佳莲时代广场时代广场茂华璟都会茂华璟都会鼎城鼎城 西山洋房西山洋房假日风景假日风景 装修标准单层面积无1800元/平米2000元/平米1800元/平米否否全面积无1000元/平米1100元/平米9

23、00元/平米否否项目项目美利美利国际国际美利山美利山金地名京金地名京香蜜湾香蜜湾立方庭立方庭master合生麒麟合生麒麟社社装修标准单层面积3000元/平米2500元/平米/否3000元/平米4000元/平米标准待定全面积1600元/平米2000元/平米4000元/平米否2000元/平米3000元/平米标准待定北京北京loft项目项目后期使用费用情况后期使用费用情况 loftloft北京项目北京项目项目项目尚城尚城佳莲佳莲时代广场时代广场茂华璟都会茂华璟都会鼎城鼎城 西山洋房西山洋房假日风景假日风景 物业费单层面积2.883.9待定/3.82.6水费性质/民用待定/商用商用电费性质/民用待定/

24、商用民用项目项目美利美利国际国际美利山美利山金地名京金地名京香蜜湾香蜜湾立方庭立方庭master合生麒麟合生麒麟社社物业费单层面积2.562.44.83.955.29.6待定水费性质商用商用民用商用商用民用商用电费性质商用商用民用商用商用民用商用北京北京loft项目项目价格情况价格情况 loftloft北京项目北京项目项目项目尚城尚城佳莲佳莲时代广时代广场场茂华璟都会茂华璟都会鼎城鼎城 西山洋房西山洋房假日风景假日风景 平层价格（同项目或周边平层价格（同项目或周边市场价格水平市场价格水平,70年，毛坯）年，毛坯）90001070010600110001000015000loft价格（市场价格）

25、价格（市场价格）120001450014000156001300016000loft价格（毛胚）价格（毛胚）120001270012000138001300016000毛坯对比的比价关系毛坯对比的比价关系1.33 1.19 1.13 1.25 1.30 1.07 北京北京loft项目项目价格情况价格情况 loftloft北京项目北京项目项目项目美利美利国国际际美利山美利山金地名京金地名京香蜜湾香蜜湾立方庭立方庭master合生麒麟合生麒麟社社平层价格（同项目或周边平层价格（同项目或周边市场价格水平市场价格水平,70年，毛坯）年，毛坯）105001350018000900020000220001

26、3000loft价格（市场价格）价格（市场价格）11500125002300011500330002900018800loft价格（毛胚）价格（毛胚）8500100002100011500300002500016800毛坯对比的比价关系毛坯对比的比价关系0.81 0.74 1.17 1.28 1.50 1.14 1.29 北京北京loft项目项目交叉比较分析交叉比较分析 loftloft北京项目北京项目项目项目尚城尚城佳莲佳莲时代广场时代广场茂华璟都会茂华璟都会鼎城鼎城 西山洋房西山洋房假日风景假日风景 产权年限产权年限404040404040面积区间面积区间80-14030-16050-60

27、40-8025-6050-70比价关系比价关系1.33 1.19 1.13 1.25 1.30 1.07 层高层高5.45.65.25.45.25.3装修标准装修标准全面全面积积无无1000元元/平米平米1100元元/平米平米900元元/平米平米否否否否北京北京loft项目项目交叉比较分析交叉比较分析 loftloft北京项目北京项目项目项目美利美利国际国际美利山美利山金地名金地名京京香蜜湾香蜜湾立方庭立方庭master合生麒麟合生麒麟社社产权年限产权年限40404050507050面积区间面积区间50-16050-6050-13850-7530-10056-93140-160比价关系比价关系

28、0.81 0.74 1.17 1.28 1.50 1.14 1.29 层高层高4.63.94.85.495.73.65.49装修标准装修标准全面全面积积1600元元/平平米米2000元元/平米平米4000元元/平米平米否否2500元元/平平米米3000元元/平米平米精装标准精装标准待定待定北京北京loft项目项目交叉比较分析交叉比较分析 从诸多的郊区项目设定为从诸多的郊区项目设定为loft居住或投资性物业的属性，居住或投资性物业的属性，很好的解决了在郊区的商业物业的销售问题；很好的解决了在郊区的商业物业的销售问题；西山洋房和香蜜湾虽然没有配置精装修交房，但仍实现较好西山洋房和香蜜湾虽然没有配置

29、精装修交房，但仍实现较好的市场比价关系，从其他项目的精装修投入档次和市场反馈来看，的市场比价关系，从其他项目的精装修投入档次和市场反馈来看， 精装修并非为项目所必须的配置标准；配置了较高标准的金地名精装修并非为项目所必须的配置标准；配置了较高标准的金地名京和茂华璟都会，也并未实现更高的销售溢价。京和茂华璟都会，也并未实现更高的销售溢价。精装修是否配置或配置的档次标准，并非为精装修是否配置或配置的档次标准，并非为loft项目最为关项目最为关键的市场评判标准；键的市场评判标准；loftloft北京项目北京项目北京北京loft项目项目交叉比较分析交叉比较分析 在在loft项目在商业金融、写字（年限项

30、目在商业金融、写字（年限40、50年）的范围年）的范围内，年限并非是销售价格的绝对性影响因素，内，年限并非是销售价格的绝对性影响因素，40年、年、50年项目年项目的销售比较差别不大；的销售比较差别不大；相比相比70年产权的年产权的master领寓虽然只有领寓虽然只有3.6米层高，但仍米层高，但仍实现较好的市场表现。实现较好的市场表现。loftloft北京项目北京项目北京北京loft项目分布有两大特征项目分布有两大特征分布于北京东区较多，显著分布于分布于北京东区较多，显著分布于cbd等地价高区。此类型项等地价高区。此类型项目的市场逻辑，多为挖掘土地价值，通过目的市场逻辑，多为挖掘土地价值，通过l

31、oft的方式，在购买的方式，在购买的指标中摊平土地成本的模式的指标中摊平土地成本的模式分布于城市边缘新区较多，如昌平、大兴、石景山等，此类型分布于城市边缘新区较多，如昌平、大兴、石景山等，此类型项目的市场逻辑，多为在新兴区，商业写字物业市场运营存在较项目的市场逻辑，多为在新兴区，商业写字物业市场运营存在较大问题，一方面通过大问题，一方面通过loft的方式转变为居住类型或的方式转变为居住类型或soho类型类型物业，另一方面，为销售增加实际的市场卖点和营销话题物业，另一方面，为销售增加实际的市场卖点和营销话题loftloft北京标准北京标准建筑形态多样，多数为内廊式、单边廊或环形廊的方式组织标准层

32、建筑形态多样，多数为内廊式、单边廊或环形廊的方式组织标准层交通；户内面积和功能组织，多依照市场定位的目标进行设定。同时，交通；户内面积和功能组织，多依照市场定位的目标进行设定。同时，建筑空间和平面有很强的可变性。建筑空间和平面有很强的可变性。loft物业多选择为剪力墙和框架剪力墙的建筑方式，尚无纯框架物业多选择为剪力墙和框架剪力墙的建筑方式，尚无纯框架结构结构loft户型面积多为中小面积，特别是户型面积多为中小面积，特别是40年产权的年产权的loft项目，面项目，面积多集中积多集中50-80平米；平米；建筑层高方面，大部分公建或写字项目的层高为建筑层高方面，大部分公建或写字项目的层高为5.2-

33、5.49米；米；loftloft北京标准北京标准供暖方式以市政居多，部分如立方庭、领寓等高端公寓项目为中央供暖方式以市政居多，部分如立方庭、领寓等高端公寓项目为中央空调供暖；散热方式相对多样，暖气片、地暖和空调出风口等方式均空调供暖；散热方式相对多样，暖气片、地暖和空调出风口等方式均有。同时开发商均将加建层的供暖于交房前做好；有。同时开发商均将加建层的供暖于交房前做好；loft项目户型偏小，室内空间在客户看来变化较多，一般均由开项目户型偏小，室内空间在客户看来变化较多，一般均由开发商提供精装修配置发商提供精装修配置;由于由于loft物业的需要装修面积远大于销售的单程面积，故精装修物业的需要装修

34、面积远大于销售的单程面积，故精装修的成本方面，市场报价单层的集中于的成本方面，市场报价单层的集中于1800-3000元元/平米。依照报平米。依照报价一般高于成本价一般高于成本30%考虑，市场的精装修成本为考虑，市场的精装修成本为1200-2200元元/平米（单层）。平米（单层）。loftloft北京标准北京标准物业费以单层为计价单位，集中于物业费以单层为计价单位，集中于3-5元之间；元之间；需要说明的是，除了部分项目需要说明的是，除了部分项目loft产品共用住宅的水、电，采用产品共用住宅的水、电，采用同样民用的收费标准，大部分的均为商用的水电标准缴费。同样民用的收费标准，大部分的均为商用的水电

35、标准缴费。loft物业的市场价格水平远高于一般同区平层，除了美利山、假物业的市场价格水平远高于一般同区平层，除了美利山、假日风景、美利国际项目因为销售阶段问题（住宅销售在市场价格水平日风景、美利国际项目因为销售阶段问题（住宅销售在市场价格水平高阶段集中销售，高阶段集中销售，loft面市时，区域市场价格有大幅度下调），大面市时，区域市场价格有大幅度下调），大部分项目的毛坯价格实现了平层的部分项目的毛坯价格实现了平层的0.15-0.25倍市场溢价。倍市场溢价。loftloft北京标准北京标准目录目录 loftloft之根源之根源 四四 loft开发分析模型开发分析模型1 1 loft开发关键指标的

36、临界点开发关键指标的临界点3 3 loft开发经济比较分析开发经济比较分析2 2loftloft开发分析模型开发分析模型开发分析工作模型开发分析工作模型模型项目假设模型项目假设模型市场假设模型市场假设开发模式设定开发模式设定正常开发正常开发loftloft模式开发模式开发项目不同开发模式指标比对开发模型理解和分析开发模型理解和分析开发成果分析开发成果分析loftloft开发临界点判断开发临界点判断模型项目假设模型项目假设loftloft开发经济比较与分析开发经济比较与分析项目条件用地性质商业金融用地面积（万平米）4容积率2建筑规模（万平米）8车位520地下面积2.58土地楼面成本8000模型市

37、场假设模型市场假设loftloft开发经济比较与分析开发经济比较与分析物业销售价格写字物业15000住宅平层1800022500（带精装修，1.25倍）原写字开发模式原写字开发模式项目成本项目成本loftloft开发经济比较与分析开发经济比较与分析原写字开发模式原写字开发模式收入收入loftloft开发经济比较与分析开发经济比较与分析销售价格规模销售率销售额写字物业150008100%120000原写字开发模式原写字开发模式盈利状况盈利状况loftloft开发经济比较与分析开发经济比较与分析项目经营成本110349.70 销售收入120000.00 经营利润9650.30 所得税2412.58

38、 净利润7237.73 投资利税率8.75%投资净利润率6.56%自有资金净利润率（自有30%）21.86%loft开发模式开发模式成本成本loftloft开发经济比较与分析开发经济比较与分析loftloft开发模式开发模式项目收入项目收入loftloft开发经济比较与分析开发经济比较与分析销售价格规模销售率销售额loft物业225008100%180000loftloft开发模式开发模式盈利状况盈利状况loftloft开发经济比较与分析开发经济比较与分析项目经营成本154029.70 销售收入180000.00 经营利润25970.30 所得税6492.58 净利润19477.73 投资利税

39、率16.86%投资净利润率12.65%自有资金净利润率（自有30%）42.15%方案比对方案比对loftloft开发经济比较与分析开发经济比较与分析写字开发模式loft开发模式差值项目经营成本110349.70 154029.70 43680.00 销售收入120000.00 180000.00 60000.00 经营利润9650.30 25970.30 16320.00 所得税2412.58 6492.58 4080.00 净利润7237.73 19477.73 12240.00 投资利税率8.75%16.86%8.12%投资净利润率6.56%12.65%6.09%自有资金净利润率21.86

40、%42.15%20.29%不同市场状况中，市场关键指标临界点研究过程不同市场状况中，市场关键指标临界点研究过程loftloft开发关键指标的临界点开发关键指标的临界点序号项 目备注一土地取得费用p1二前期工程费200三建安工程费p2四基础设施配套费p3六管理费3%2、3项的3%七不可预见费2.50%2、3项的2.5%八增值税1%s1销售额的1%九销售费用2.5%s1销售额的2.5%十营业税及附加5.5%s1销售额的5.5%经营成本合计c1销售额 s1投资利税率(s1-c1)/c1开发模式一：城市核心高端开发：普通开发模式开发模式一：城市核心高端开发：普通开发模式loftloft开发关键指标的临

41、界点开发关键指标的临界点序号项 目备注普通开发方案一土地取得费用p18000二前期工程费200200三建安工程费p23000四基础设施配套费p3400六管理费3%2、3项的3%96七不可预见费2.50%2、3项的2.5%80八增值税1%s1销售额的1%150九销售费用2.5%s1销售额的2.5%375十营业税及附加5.5%s1销售额的5.5%825经营成本合计c113126销售额 s115000投资利税率(s1-c1)/c114.28%开发模式一：开发模式一：loft模式中，成本上升和售价关系：建安上升模式中，成本上升和售价关系：建安上升1.7倍倍loftloft开发关键指标的临界点开发关键指

42、标的临界点序号项 目备注方案一:loft方案(成本上升1.7倍，2100)一土地取得费用p180008000800080008000二前期工程费200200200200200200三建安工程费p251005100510051005100四基础设施配套费p3400400400400400六管理费3%2、3项的3%159159159159159七不可预见费2.50%2、3项的2.5%132.5132.5132.5132.5132.5八增值税1%s1销售额的1%165172.5180187.5195九销售费用2.5%s1销售额的2.5%412.5431.25450468.75487.5十营业税及附加

43、5.5%s1销售额的5.5%907.5948.759901031.251072.5经营成本合计c115476.51554415611.51567915746.5销售单价上涨倍数销售单价上涨倍数1.11.151.21.251.3销售额 s11650017250180001875019500投资利税率(s1-c1)/c16.61%10.98%15.30%19.59%23.84%loftloft开发关键指标的临界点开发关键指标的临界点成本上涨2350.50 2418.00 2485.50 2553.00 2620.50 销售单价上涨倍数1.11.151.21.251.3销售额上涨1500.00 22

44、50.00 3000.00 3750.00 4500.00 投资利税率差值-7.66%-3.30%1.02%5.31%9.56%开发模式一：开发模式一：loft模式中，成本上升和售价关系：建安上升模式中，成本上升和售价关系：建安上升1.5倍倍loftloft开发关键指标的临界点开发关键指标的临界点序号项 目备注方案一:loft方案(成本上升1.5倍，1500)一土地取得费用p180008000800080008000二前期工程费200200200200200200三建安工程费p245004500450045004500四基础设施配套费p3400400400400400六管理费3%2、3项的3%

45、141141141141141七不可预见费2.50%2、3项的2.5%117.5117.5117.5117.5117.5八增值税1%s1销售额的1%165172.5180187.5195九销售费用2.5%s1销售额的2.5%412.5431.25450468.75487.5十营业税及附加5.5%s1销售额的5.5%907.5948.759901031.251072.5经营成本合计c114843.51491114978.51504615113.5销售单价上涨倍数销售单价上涨倍数1.11.151.21.251.3销售额 s11650017250180001875019500投资利税率(s1-c1)

46、/c111.16%15.69%20.17%24.62%29.02%loftloft开发关键指标的临界点开发关键指标的临界点销售单价上涨倍数1.11.151.21.251.3成本上涨1717.50 1785.00 1852.50 1920.00 1987.50 销售额上涨1500.00 2250.00 3000.00 3750.00 4500.00 投资利税率差值-3.12%1.41%5.90%10.34%14.75%开发模式二：城市边缘区开发：普通开发模式开发模式二：城市边缘区开发：普通开发模式loftloft开发关键指标的临界点开发关键指标的临界点序号项 目备注方案二一土地取得费用p1150

47、0二前期工程费200200三建安工程费p23000四基础设施配套费p3400六管理费3%2、3项的3%96七不可预见费2.50%2、3项的2.5%80八增值税1%s1销售额的1%70九销售费用2.5%s1销售额的2.5%175十营业税及附加5.5%s1销售额的5.5%385经营成本合计c15906销售额 s17000投资利税率(s1-c1)/c118.52%开发模式二：开发模式二：loft模式中，成本上升和售价关系：建安上升模式中，成本上升和售价关系：建安上升1.7倍倍loftloft开发关键指标的临界点开发关键指标的临界点序号项 目备注方案一:loft方案(成本上升1.7倍，2100)一土地

48、取得费用p115001500150015001500二前期工程费200200200200200200三建安工程费p251005100510051005100四基础设施配套费p3400400400400400六管理费3%2、3项的3%159159159159159七不可预见费2.50%2、3项的2.5%132.5132.5132.5132.5132.5八增值税1%s1销售额的1%77849199.4105九销售费用2.5%s1销售额的2.5%192.5210227.5248.5262.5十营业税及附加5.5%s1销售额的5.5%423.5462500.5546.7577.5经营成本合计c1818

49、4.58247.58310.58386.18436.5销售单价上涨倍数销售单价上涨倍数1.11.21.31.421.5销售额 s1770084009100994010500投资利税率(s1-c1)/c1-5.92%1.85%9.50%18.53%24.46%loftloft开发关键指标的临界点开发关键指标的临界点销售单价上涨倍数1.11.21.31.421.5成本上涨2278.50 2341.50 2404.50 2480.10 2530.50 销售额上涨700.00 1400.00 2100.00 2940.00 3500.00 投资利税率差值-24.44%-16.67%-9.02%0.01

50、%5.94%开发模式二：开发模式二：loft模式中，成本上升和售价关系：建安上升模式中，成本上升和售价关系：建安上升1.5倍倍loftloft开发关键指标的临界点开发关键指标的临界点序号项 目备注方案一:loft方案(成本上升1.5倍，1500)一土地取得费用p115001500150015001500二前期工程费200200200200200200三建安工程费p245004500450045004500四基础设施配套费p3400400400400400六管理费3%2、3项的3%141141141141141七不可预见费2.50%2、3项的2.5%117.5117.5117.5117.5117

51、.5八增值税1%s1销售额的1%77849198105九销售费用2.5%s1销售额的2.5%192.5210227.5245262.5十营业税及附加5.5%s1销售额的5.5%423.5462500.5539577.5经营成本合计c17551.57614.57677.57740.57803.5销售单价上涨倍数销售单价上涨倍数1.11.21.31.41.5销售额 s1770084009100980010500投资利税率(s1-c1)/c11.97%10.32%18.53%26.61%34.56%loftloft开发关键指标的临界点开发关键指标的临界点销售单价上涨倍数1.11.21.31.41.5

52、成本上涨1645.50 1708.50 1771.50 1834.50 1897.50 销售额上涨700.00 1400.00 2100.00 2800.00 3500.00 投资利税率差值-16.56%-8.21%0.00%8.08%16.03%loftloft开发关键指标的临界点开发关键指标的临界点建安成本上涨经营成本上涨需要销售单价上涨倍数销售额上涨投资利税率变化售价与建安成本差值城市核心开发模式（高地价）21002485.50 1.20 3000.00 1.02%514.50 15001785.00 1.152250.00 1.41%465.00 城市郊区开发模式（低地价）210024

53、80.10 1.422940.00 0.01%459.90 15001771.50 1.32100.00 0.00%328.50 不同市场销售临界点研究过程不同市场销售临界点研究过程不同的开发成本构成比例，将会直接影响不同的开发成本构成比例，将会直接影响loft开发的各项指标关系；开发的各项指标关系；在建安成本占用总开发成本较小，在建安成本占用总开发成本较小，loft物业增加的建安成本在物业增加的建安成本在1.5-1.7倍的情况下，销售物业实现倍的情况下，销售物业实现0.15-0.2的市场溢价，即为的市场溢价，即为loft开发开发的临界点；的临界点；在建安成本占用总开发成本较大，在建安成本占用

54、总开发成本较大，loftloft物业增加的建安成本在物业增加的建安成本在1.5-1.5-1.71.7倍的情况下，销售物业实现倍的情况下，销售物业实现0.3-0.420.3-0.42的市场溢价，即为的市场溢价，即为loftloft开发的开发的临界点；临界点；不同的成本构成和增加成本关系，对市场溢价水平的要求不同，不同的成本构成和增加成本关系，对市场溢价水平的要求不同，针对不同个案，市场临界点的判断，应依照上述的方式和思路，针对不同个案，市场临界点的判断，应依照上述的方式和思路，应针对性处理。应针对性处理。loftloft开发关键指标的临界点开发关键指标的临界点目录目录 loftloft之标准之标

55、准 五五 loft开发条件的标准开发条件的标准1 1 loft分层方式分层方式3 3 loft产品空间标准产品空间标准2 2 loft装修标准装修标准4 4 loft的设备设施的设备设施5 5方案设计条件方案设计条件从项目的限高条件、覆盖率和容积率的比对关系中，可以初步从项目的限高条件、覆盖率和容积率的比对关系中，可以初步的判断，有无满足设定为的判断，有无满足设定为loft产品的可能性；产品的可能性；关于降低容积率实现关于降低容积率实现loft产品模式，需要详细的项目经济评产品模式，需要详细的项目经济评估方可确认；估方可确认；在多物业组合型项目中，在方案设计条件的方向选择中，除在多物业组合型项

56、目中，在方案设计条件的方向选择中，除loft物业在市场的竞争力预期以外，应重点组织好自身项目各物业在市场的竞争力预期以外，应重点组织好自身项目各类型产品间的市场关系。类型产品间的市场关系。loftloft开发条件的标准开发条件的标准市场比价关系和项目的投资回报率市场比价关系和项目的投资回报率在平层物业改为在平层物业改为loft的项目方向决策过程中，平层物业、的项目方向决策过程中，平层物业、loft物业的市场价值差别和新增投入成本的关系，项目投资回物业的市场价值差别和新增投入成本的关系，项目投资回报率与资金占用率的关系，是判断能否以报率与资金占用率的关系，是判断能否以loft模式进行开发的模式进

57、行开发的重要标准；重要标准；相当部分的城市核心区内，相当部分的城市核心区内，loft物业的溢价能力远高于边缘物业的溢价能力远高于边缘区项目；区项目；当市场比价关系相对较小，当市场比价关系相对较小，loft与平层价格接近，项目的投与平层价格接近，项目的投资回报率在资回报率在loft物业的状态下，不增反减，物业的状态下，不增反减，loft的开发已失的开发已失去意义去意义loftloft开发条件的标准开发条件的标准资金杠杆作用在资金杠杆作用在loft开发中的说明开发中的说明loft物业在开发中，建安和相关成本投入增多，一般需要精物业在开发中，建安和相关成本投入增多，一般需要精装修，又将是较大的资金投

58、入；装修，又将是较大的资金投入；从自有资金一般占有总投资从自有资金一般占有总投资10-30%左右的常规状态考虑，左右的常规状态考虑，上述的新增成本如果能够通过及时销售，使用项目销售回款进行上述的新增成本如果能够通过及时销售，使用项目销售回款进行滚动投入，通过资金杠杆的作用，项目自有资金盈利水平将由更滚动投入，通过资金杠杆的作用，项目自有资金盈利水平将由更多的提高；反之，如市场销售状况不佳，新增销售难以及时跟上，多的提高；反之，如市场销售状况不佳，新增销售难以及时跟上，此部分新增成本多需要自有资金投入，则此部分新增成本多需要自有资金投入，则loft开发方向在自有开发方向在自有资金的盈利率评判角度

59、不占优势，此处需要在策划和定位阶段需资金的盈利率评判角度不占优势，此处需要在策划和定位阶段需要重点观注。要重点观注。loftloft开发条件的标准开发条件的标准结构形式结构形式loftloft物业从成本考虑，如以住为主要选择方向，可选用剪力物业从成本考虑，如以住为主要选择方向，可选用剪力墙模式，如以墙模式，如以sohosoho或偏向办公为选择方向，可选用框架剪力墙或偏向办公为选择方向，可选用框架剪力墙或框架结构。或框架结构。loftloft产品空间标准产品空间标准户型面积户型面积依据市场情况不同选择，一般标准是：依据市场情况不同选择，一般标准是：loft产品完成加建后，产品完成加建后，比对同区

60、域的、同功能的竞争物业，在功能、总价关系上仍有较比对同区域的、同功能的竞争物业，在功能、总价关系上仍有较好的市场性价比和竞争力。好的市场性价比和竞争力。loft户型一般偏小，北京市场出于产品形式和总价因素，主户型一般偏小，北京市场出于产品形式和总价因素，主流面积为流面积为40-80平米。平米。室内功能保证一定的灵活性和可变性，依照不同项目倾向性的室内功能保证一定的灵活性和可变性，依照不同项目倾向性的物业最终使用用途，进行标准化的室内功能配置。物业最终使用用途，进行标准化的室内功能配置。loftloft产品空间标准产品空间标准建筑层高建筑层高最理想状态为，不同城市依照不同的当地规范要求，依照上限