资产评估6-7章

1、第第六六章章 不动产不动产评估评估第一节第一节 不动产不动产评估概述评估概述 房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物。房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物。 房地产的存在形态有三种，房地产的存在形态有三种，即土地（或地产）、即土地（或地产）、建筑物、房地合一建筑物、房地合一。 房地产可以分为物质实体和权益两个方面。房地产可以分为物质实体和权益两个方面。 权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称。称。 房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产评估，是专业评估人员为特定目

2、的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计。房地产评估实质是对房地产有关进行估计。房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。权益的评估。 一、房地产评估对象及分类一、房地产评估对象及分类 （一）评估对象（一）评估对象土地权益土地权益建筑物建筑物房地合一权益房地合一权益 （二）土地及分类（二）土地及分类我国土地权益的特殊性我国土地权益的特殊性 在我国实行国有在我国实行国有土地所有权与使用权相分离土地所有权与使用权相分离的制度，国有的制度，国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。

3、而非所有权。农民集体所有农村和市效土地国家所有城镇土地土地所有权NoImage （三）房屋建筑物及分类（三）房屋建筑物及分类 二、房地产特性及其评估特点二、房地产特性及其评估特点 （一）房地产特性（一）房地产特性 （1）位置固定性。）位置固定性。派生出房地产的区域性和个别性。派生出房地产的区域性和个别性。 （2）使用长期性。）使用长期性。 （3）投资大量性。）投资大量性。 （4）影响因素多样性。）影响因素多样性。 （5）保值与增值性。）保值与增值性。 （6）投资风险性。）投资风险性。 （7）难以变现性。）难以变现性。 （8）政策限制性。）政策限制性。 三、房地产价格种类三、房地产价格种类 房地

4、产价格有各种表现形式，可根据其权益、形成方房地产价格有各种表现形式，可根据其权益、形成方式和交易方式等加以分类。式和交易方式等加以分类。 （一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格价格、其他权利价格（如抵押价格、课税价格、租赁价（如抵押价格、课税价格、租赁价格等）格等） （二）按价格形成方式可分为市场交易价格、评估价（二）按价格形成方式可分为市场交易价格、评估价格格 1.市场交易价格市场交易价格 房地产在市场交易中实际成交的价格。房地产在市场交易中实际成交的价格。 2.评估价格评估价格 对市场交易价格的模拟。对市场交易价格的模

5、拟。 （三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格价格 1.1.土地（使用权）价格土地（使用权）价格 （1 1）基准地价）基准地价 （2 2）标定地价）标定地价 （3 3）出让底价）出让底价 （4 4）转让价格）转让价格 （5 5）租赁价格）租赁价格 （1 1）（）（3 3）属土地一级市场价格，由政府垄断定价。）属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4 45 5属土属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格地二级市场价格，由市场竞争决定价格。 2.建筑物价格建筑物价格 指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。指纯

6、建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。 3.房地产价格房地产价格 指建筑物连同其占用的土地的价格。指建筑物连同其占用的土地的价格。 （四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等格、楼面地价等 房地产总价格房地产总价格：指一宗房地产的整体价格：指一宗房地产的整体价格 房地产单位价格房地产单位价格有三种情况：有三种情况： 单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格单位建筑面积的房地产价格 楼面地价楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位，

7、又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。建筑面积上的土地价格。 楼面地价土地总价格建筑总面积楼面地价土地总价格建筑总面积 楼面地价土地单价容积率楼面地价土地单价容积率 容积率建筑总面积土地总面积容积率建筑总面积土地总面积 5其他价格类型其他价格类型 例有甲、乙两块土地，甲土地的单价为例有甲、乙两块土地，甲土地的单价为1000元元/m2，容积率为，容积率为5；乙土地的单价为；乙土地的单价为780元元/m2，容积率为容积率为3；其它条件相同。投资者应购哪块地？；其它条件相同。投资者应购哪块地？ 甲土地的楼面地价为甲土地的楼面地价为200元元/m2，乙土地的楼面，乙土地的楼面地价

8、为地价为260元元/m2，因此投资者应购甲地。，因此投资者应购甲地。 （二）房地产评估特点（二）房地产评估特点 非完全竞争非完全竞争 非成本因素有重要影响非成本因素有重要影响 房地不可分割性房地不可分割性 二、房地产评估的原则二、房地产评估的原则 由于土地的固定性、稀缺性、个别性等特性，房地产由于土地的固定性、稀缺性、个别性等特性，房地产市场是一个不完全竞争即不充分市场。市场是一个不完全竞争即不充分市场。 1独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则 2替代原则替代原则 3最高最佳原则最高最佳原则 4合法原则合法原则 5评估时点原则评估时点原则 6谨慎原则谨慎原则 第二节第二节 房地产价格的影响

9、因素房地产价格的影响因素 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。域因素和个别因素。 一、一般因素一、一般因素 一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理括经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素等。因素等。 1 1经济因素经济因素 （1 1）经济发展因素。）经济发展因素。 （2）财政金融因素。）财政金融因素。 （3）产业结构比重因素。）产业结

10、构比重因素。 2社会因素社会因素 （1）人口因素。人口因素对房地产价格的影响）人口因素。人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。 （2）家庭规模因素。）家庭规模因素。 （3）房地产投机因素。）房地产投机因素。 （4）教育科研因素、治安因素。）教育科研因素、治安因素。 （5）社会福利因素。）社会福利因素。 3行政因素行政因素 4心理因素心理因素 二、区域因素二、区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对经济、行政、技

11、术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格产生影响。该区域内的各块土地的价格产生影响。 这类因素可细分为商服繁华度因素、道路通达度因素、这类因素可细分为商服繁华度因素、道路通达度因素、交通便捷度因素、城市设施状况因素和环境因素等。交通便捷度因素、城市设施状况因素和环境因素等。 三、个别因素三、个别因素 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。 第三节第三节 不动产不动产评估的收益法评估的收益法 一、基本思路一、基本思路 收益法适用于有收益的房地产价格评估。以收收益法适用于有收益的房地产价格评估。以收益法求取的房地产价格通常称为收益价格

12、。益法求取的房地产价格通常称为收益价格。 收益法的理论前提是预期收益原则。收益法的理论前提是预期收益原则。 常用计算公式：常用计算公式： PA11/（1+r）n r A：房地产年纯收益：房地产年纯收益 r：房地产还原率或折现率房地产还原率或折现率 二、适用范围二、适用范围 收益法适用于有收益的房地产价格评估。收益法适用于有收益的房地产价格评估。如商场、如商场、写字楼、旅馆、公寓等。写字楼、旅馆、公寓等。不适宜公益性房地产。不适宜公益性房地产。 房地产的收益和风险可以预期、量化。房地产的收益和风险可以预期、量化。 三、纯收益三、纯收益 （一）纯收益的含义（一）纯收益的含义 纯收益是指归属于房地产

13、的除去各种费用后的收益，一纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意房地产的实际般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意房地产的实际纯收益和客观纯收益的区别。纯收益和客观纯收益的区别。 纯收益由总收益扣除总费用求得。纯收益由总收益扣除总费用求得。 （二）客观总收益（二）客观总收益 总收益指待估房地产在一年内所能得到的总收益指待估房地产在一年内所能得到的所有收所有收益益。求取总收益时，是以客观收益即。求取总收益时，是以客观收益即正常收益正常收益为基为基础，而不能以实际收益计算。础，而不能以实际收益计算。 （三）客观总费用（三）客观总费用 总费用是指取得该

14、收益所必需的各项支出。总费总费用是指取得该收益所必需的各项支出。总费用也应该是用也应该是客观费用客观费用。 四、四、折现率或资本化率折现率或资本化率 折现率或资本化率折现率或资本化率是将房地产的净收益转换成价值的是将房地产的净收益转换成价值的比率。比率。还原率实质上是房地产投资的报酬率（或收益还原率实质上是房地产投资的报酬率（或收益率）率）。 （一）求取（一）求取折现率折现率的方法的方法 1纯收益与售价比率法纯收益与售价比率法 2安全利率加上风险调整值法（累加法）安全利率加上风险调整值法（累加法） 资本化率无风险报酬率风险调整值资本化率无风险报酬率风险调整值 无风险报酬率，也称安全利率。可选择

15、一年期定期存无风险报酬率，也称安全利率。可选择一年期定期存款利率或国债利率作为无风险报酬率。款利率或国债利率作为无风险报酬率。 3排序插入法排序插入法 （二）（二）折现率折现率的种类的种类 1综合折现率综合折现率 2建筑物建筑物折现率折现率 3土地土地折现率折现率 r（r1Lr2B）/ （LB） 五、计算公式五、计算公式 假设年收益不变，收益年为永续。假设年收益不变，收益年为永续。 （一）评估（一）评估房地合一房地合一的房地产价值的房地产价值 房地产价值房地产纯收益综合房地产价值房地产纯收益综合折现折现率率 房地产纯收益房地产年总收益一房地产年总费用房地产纯收益房地产年总收益一房地产年总费用

16、房地产总费用管理费维修费保险费税金空房地产总费用管理费维修费保险费税金空房损失费房损失费收益法中的主要技术方法收益法中的主要技术方法 收益法中的具体方法可以分为两大类，其一是收益法中的具体方法可以分为两大类，其一是有限期有限期和无限期的和无限期的评估方法；其二是等额收益评估方法、非等评估方法；其二是等额收益评估方法、非等额收益方法。额收益方法。 （一）纯收益不变（一）纯收益不变（1）PA11/（1+r）n r =A*(P/A,r,n) 有限期，有限期，r0 （2）PAr 无限期，无限期，r0 （3）PA n r=0 年 金(各年相等的纯收益)年金现值系数 （二）单独评估土地的价值（二）单独评估

17、土地的价值 1由由土地收益土地收益评估土地价值评估土地价值 土地价值土地纯收益土地土地价值土地纯收益土地折现折现率率 土地纯收益土地总收益土地总费用土地纯收益土地总收益土地总费用 土地总费用管理费维护费税金土地总费用管理费维护费税金 2由房地产收益评估土地价值由房地产收益评估土地价值 （1）土地价值房地产价格建筑物现值土地价值房地产价格建筑物现值 建筑物现值建筑物重置价年折旧建筑物现值建筑物重置价年折旧已使用年数已使用年数 年折旧费（建筑物重置价残值）年折旧费（建筑物重置价残值）/ /耐用年限耐用年限 （2）土地价值（房地产纯收益建筑物纯收土地价值（房地产纯收益建筑物纯收益）土地益）土地折现折

18、现率率建筑物纯收益建筑物现值建筑物纯收益建筑物现值建筑物建筑物折现折现率率建筑物纯收益建筑物现值建筑物纯收益建筑物现值（建筑物（建筑物折现折现率率+ +建建筑物年折旧率）（总费用未包含建筑物折旧费）筑物年折旧率）（总费用未包含建筑物折旧费） 例题例题 在一幅在一幅3000m3000m2 2的土地上建有建筑面积为的土地上建有建筑面积为2000m2000m2 2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为2000200012001200240240（万元），该建筑物尚可使用（万元），该建筑物尚可使用2020年，年，折现折现率率1212，土地的，土地的折现折现利率为利

19、率为1010。假定该房地产。假定该房地产以同类房地产相同的每月每平方米以同类房地产相同的每月每平方米100100元的租金标准元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的出租，使用面积为建筑面积的6060，不含折旧费的年，不含折旧费的年租赁费用为租赁费用为7272万元。确定土地的价格。万元。确定土地的价格。（1 1）计算房地合一纯收益）计算房地合一纯收益 100 10020002000606012127200007200007272（万元）（万元）（2 2）计算建筑物的纯收益）计算建筑物的纯收益 240 240（1212+1/20+1/20）40.8040.80（万元）（万元）（3 3）计算属于土地的

20、纯收益）计算属于土地的纯收益 72 7240.8040.8031.2031.20（万元）（万元）（4 4）土地的价格为：）土地的价格为：31.231.21010312312（万元）（万元） 单价为：单价为：3123123000300010401040（元（元/m/m2 2） （三）单独评估建筑物的价值（三）单独评估建筑物的价值 1 1建筑物评估值房地产价格一土地价格建筑物评估值房地产价格一土地价格 2 2建筑物评估值（房地产年纯收益一土地年建筑物评估值（房地产年纯收益一土地年纯收益）建筑物纯收益）建筑物折现折现率（总费用已包含建筑物折率（总费用已包含建筑物折旧费）旧费）3 3建筑物评估值（房地

21、产年纯收益一土地年纯建筑物评估值（房地产年纯收益一土地年纯收益）收益） （建筑物（建筑物折现折现率率+ +建筑物年折旧率）（总建筑物年折旧率）（总费用未包含建筑物折旧费）费用未包含建筑物折旧费） 例例 某砖混结构二层住宅，宅基地面积某砖混结构二层住宅，宅基地面积200200平方米，房屋建筑平方米，房屋建筑面积面积240240平方米，月租金平方米，月租金48004800元，土地元，土地折现折现利率为利率为8 8，建筑，建筑物物折现折现利率为利率为1010，建筑物评估时的剩余使用年限为，建筑物评估时的剩余使用年限为2525年。年。年房租总收入年房租总收入4800480012125760057600

22、（元）（元）年总费用：年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）房租损失准备费（以半月租金计）24002400（元）（元）房产税（按年租金的房产税（按年租金的1212计）计）5760057600121269126912（元）（元）土地使用税（每年按每平方米土地使用税（每年按每平方米2 2元计）元计）2002002 2400400（元）（元）管理费（按年租金管理费（按年租金3 3计）计）57600576003 317281728（元）（元）修缮费（按年租金修缮费（按年租金4 4计）计）57600576004 423042304（元）（元）保险费每年保险费每年576576（元）（元）另运用市场比较法

23、求得土地价格为每平方米另运用市场比较法求得土地价格为每平方米12001200元。元。评估该建筑物价格。评估该建筑物价格。年总费用年总费用2400+6912+400+1728+2304+5762400+6912+400+1728+2304+5761432014320（元）（元）年总纯收益年总纯收益576005760014320143204328043280（元）（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米另运用市场比较法求得土地价格为每平方米12001200元，则土地总价为：元，则土地总价为： 1200 1200200200240000240000（元）（元）归属于土地的年纯收益为：归属于土地的

24、年纯收益为： 240000 2400008 81920019200（元）（元）故归属于建筑物的年纯收益为：故归属于建筑物的年纯收益为： 43280 4328019200192002408024080（元）（元）建筑物折旧率建筑物折旧率1/251/251001004 4建筑物价格建筑物价格2408024080（1010+4+4）1 11/1/（1+141+14）2525 =172000 =1720000.96220.9622165498.4165498.4（元）（元）建筑物每平方米价格为：建筑物每平方米价格为： 165498.4 165498.4240240689.58689.58（元）（元）五

25、、收益期的确定五、收益期的确定单独评建筑物单独评建筑物建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命单独评土地单独评土地土地使用权年限土地使用权年限 例某房地产公司于例某房地产公司于 1998年年2月以出让方式取得月以出让方式取得一块土地一块土地 50年使用权，并于年使用权，并于2000年年2月在此地块上建月在此地块上建成一钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米成一钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3800元，元，经济耐用年限为经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米为每平方米4200元。该大楼总建筑面积为元。该大楼总建筑面积为5000平方米，平方米，全部用于

26、出租，平均每天租金为全部用于出租，平均每天租金为9600元。据调查，当元。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2元，空元，空置率在置率在10左右，每年需支付的管理费用一般为年租左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的金的3.5，维修费为建筑物重置价的，维修费为建筑物重置价的1.5 ，房产税，房产税为租金收入的为租金收入的12，其他税为租金收入的，其他税为租金收入的6，保险，保险费为建筑物重置价的费为建筑物重置价的0.2，折现折现率确定为率确定为8。试根据以上资料试根据以上资料用收益法用收益法评估该写字楼在评估该写字楼在2005年年2月月的价格的

27、价格。 1估算年总收益估算年总收益 年总收益年总收益23655000（110）3285000（元）（元） 2估算年营运费用估算年营运费用 （1）管理费：）管理费： 年管理费年管理费32850003.5114975（元）（元） （2）维修费）维修费420050001.5315000（元）（元） （3）保险费：）保险费： 年保险费年保险费420050000.242000（元）（元） （4）税金：）税金： 年税金年税金3285000（126）591300（元）（元） （5）年营运费用：）年营运费用： 年营运费用年营运费用11497531500042000591300 1063275（元）（元） 3估

28、算净收益估算净收益 年净收益等于年总收益减去年营运费用，即：年净收益等于年总收益减去年营运费用，即： 年净收益年净收益328500010632752221725（元）（元） 4计算房地产价格计算房地产价格 房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为43年，则：年，则：房地产价格房地产价格2221725/8（11（18）43 26756766（元）（元）房地产价格（单价）房地产价格（单价）267567665000 5351.35 （元）（元） 5评估结果评估结果 经评估，该写字楼房地产在经评估，该写字楼房地产在2005年年2月的价格为月的价格为26756766元，元，单价为每平方米单价为每平方米5

29、351.35元。元。第第四四节节 房地产评估的市场法房地产评估的市场法 一、基本思路一、基本思路 以类似房地产的交易实例为基础以类似房地产的交易实例为基础对其价格进行调整对其价格进行调整修正，修正，估算被估房地产价值。估算被估房地产价值。 由市场法评估得到的价格，称为比准价格。由市场法评估得到的价格，称为比准价格。 市场法的理论依据是替代原理。市场法的理论依据是替代原理。 二、适用对象及条件二、适用对象及条件 （一）市场条件：成熟活跃的房地产市场，能够找（一）市场条件：成熟活跃的房地产市场，能够找到交易案例到交易案例 （二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产（二）被评估对象：具有广泛交易性的房

30、地产 三、市场法的步骤三、市场法的步骤 （一）收集较充分的房地产交易实例资料（一）收集较充分的房地产交易实例资料 （二）选择可供比较参考的交易实例（二）选择可供比较参考的交易实例 参照实例不少于参照实例不少于3 3个。应符合的条件：个。应符合的条件： 与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同，正常交易（或可修正），筹资条件相价值类型相同，正常交易（或可修正），筹资条件相似，接近评估基准日。似，接近评估基准日。 （三）差异因素的比较修正（三）差异因素的比较修正 对交易情况、期日、区域因素、个别因素分别进行对交易情况、期日、区域因素、个别

31、因素分别进行修正。修正。 （四）计算比准价格，确定评估值（四）计算比准价格，确定评估值 四、差异修正的方法四、差异修正的方法 1. 1.交易情况修正交易情况修正 2. 2.交易日期修正交易日期修正 （1）采用逐期递增或递减的价格变动率（环比价格指数）采用逐期递增或递减的价格变动率（环比价格指数）进行调整的公式进行调整的公式 期日修正系数期日修正系数= = （1 1价格变动率）价格变动率）期数期数 如果各期指数不等，则如果各期指数不等，则 期日修正系数期日修正系数= = (1a1) (1a2) (1a3) .(1+an) （2）采用期内平均上升或下降的价格变动率进行调整的公）采用期内平均上升或下

32、降的价格变动率进行调整的公式式 期日修正系数期日修正系数=1=1价格变动率价格变动率 期数期数 （3）采用采用定基价格指数进行调整的公式定基价格指数进行调整的公式 期日修正系数期日修正系数= =评估时点的定基价格指数评估时点的定基价格指数成交时点的定基成交时点的定基价格指数价格指数 S%1 1交易情况修正系数3.3.区域因素修正区域因素修正直接比较法：直接比较法： 间接比较法：间接比较法： 4.4.个别因素修正个别因素修正（1 1）容积率修正：一般据容积率与地价的关系求得）容积率修正：一般据容积率与地价的关系求得（2 2）土地使用年期修正）土地使用年期修正 Q%11区域因素修正系数100 10

33、0修正系数nmrr)1 (11)1 (11年限修正系数估价对象状况交易案例状况 五、基本计算公式五、基本计算公式 市场法的基本计算公式是：市场法的基本计算公式是： P可比实例单价可比实例单价交易情况修正系数交易情况修正系数期日修正期日修正系数系数区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。个别因素修正系数。 将比准价格进行加权平均或者算术平均得到评估值。将比准价格进行加权平均或者算术平均得到评估值。 例例待评估宗地为一块商业用途的空地（剩余使待评估宗地为一块商业用途的空地（剩余使用年限用年限30年，容积率为年，容积率为5） ，面积为，面积为3000平方米，要平方米，要求评估其求评估其20

34、02年年12月的公开市场价格。评估人员通过月的公开市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出收集有关数据资料，选出3个交易实例个交易实例A（剩余使用年（剩余使用年限限35年，容积率为年，容积率为5 ）、）、B（30年，容积率为年，容积率为4.5 ）、）、C（35年，容积率为年，容积率为4.5 ）作为比较参照物，交易时间分）作为比较参照物，交易时间分别为别为2001年年10月、月、 2001年年12月、月、 2002年年5月。月。 2001年年10月以来，土地价格平均每月上涨月以来，土地价格平均每月上涨1%。各交易实例的。各交易实例的交易情况正常。交易实例交易情况正常。交易实例A、B、C的区域

35、修正系数分的区域修正系数分别为别为1、1.163、1.075。 交易实例交易实例A、B、C的价格分别为的价格分别为1550元元m2 ，1200元元m2 ，1400元元m2。关于个别因素，由关于个别因素，由于待估宗地的面积（于待估宗地的面积（3000 米米2）大于大于3个交易实例个交易实例的面积，面积因素使得待估宗地的价格会比各交的面积，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格多易实例价格多3。经收集有关数据资料进行统计。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在45之间，容积率增加之间，容积率增加0.1，则地价增加，则地价

36、增加2。假定假定折现率为折现率为8%。 1进行交易情况修正进行交易情况修正 由于交易实例的交易情况正常，故无需修正。由于交易实例的交易情况正常，故无需修正。 2进行交易时间修正进行交易时间修正 A交易时间修正系数交易时间修正系数114/1001.14 B交易时间修正系数交易时间修正系数112/1001.12 C交易时间修正系数交易时间修正系数107/1001.07 3进行区域因素修正进行区域因素修正 4进行个别因素修正进行个别因素修正 （1）关于面积因素的修正。）关于面积因素的修正。 （2）关于土地使用权年限因素的修正。交易实例）关于土地使用权年限因素的修正。交易实例A和和C均需均需作使用年限

37、因素修正。作使用年限因素修正。 交易实例交易实例A及及C的使用年限修正系数的使用年限修正系数 1 1（18%）30/ 1 1（18%）350.9659 （3）关于容积率因素的修正。交易实例关于容积率因素的修正。交易实例A与待估宗地的容积与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，的容积率与待估宗地不同，应进行修正。应进行修正。 容积率修正系数容积率修正系数1101001.1 个别因素修正系数计算如下：个别因素修正系数计算如下： A的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.030.96591.00.995 B的个别因素修正系数的个别因素修正

38、系数1.03 1.0 1.11.133 C的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.03 0.9695 1.11.098 5计算比准价格计算比准价格 A15501.01.141.00.9951758（元（元m2） B12001.01.121.1631.1331771 （元（元m2） C14001.01.071.0751.0981768 （元（元m2） 6采用算术平均法求得评估结果采用算术平均法求得评估结果 待估宗地评估价（单价）（待估宗地评估价（单价）（175817711768）31766 （元（元m2） 待估宗地评估价（总价）待估宗地评估价（总价）176830005298000（元）（元）第第

39、五五节节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法 一、基本思路一、基本思路 成本法是求取评估对象在评估基准日的成本法是求取评估对象在评估基准日的重新购建价格重新购建价格，然后扣除损耗然后扣除损耗，以此估算房地产的客观合理价格或价值的，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。用成本法估价求取的价格称为积算价格。方法。用成本法估价求取的价格称为积算价格。 评估值重新购建价格建筑物贬值评估值重新购建价格建筑物贬值 成本法的评估原理以重置成本为理论依据。成本法的评估原理以重置成本为理论依据。 二、适用范围二、适用范围 成本法与其他估价方法相比具有特殊用途，一般适用于成本法与其他估价方法相比具有特殊用途

40、，一般适用于房地产市场房地产市场发育不成熟，成交实例不多发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、，无法利用市场法、收益法等方法进行估价的情况。收益法等方法进行估价的情况。 三、土地评估中成本法操作步骤三、土地评估中成本法操作步骤 基本公式为：基本公式为： 土地价格土地取得费土地开发费税费利息利润土地价格土地取得费土地开发费税费利息利润土地所有权收益土地所有权收益 （一）计算土地取得费用（一）计算土地取得费用 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用。）国家征用集体土地而支付给农村

41、集体经济组织的费用。 （2）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。费用。 （二）计算土地开发费用（二）计算土地开发费用 包括基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套包括基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。费。 （三）税费（三）税费 （四）计算开发利润（四）计算开发利润 该利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。该利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。 （五）计算投资利息（五）计算投资利息 哪些应该计算利息？哪些应该计算利息？ 土地取得费的计息期应为整个开发期。土地开发费和税土地取得费的计息期应为整个开发期。

42、土地开发费和税费的计息期为开发期的一半。费的计息期为开发期的一半。 （六）土地所有权收益确定（六）土地所有权收益确定 据计算公式，前五项之和为成本价格，成本价格乘以土据计算公式，前五项之和为成本价格，成本价格乘以土地所有权收益率即为土地所有权收益。该比率通常为地所有权收益率即为土地所有权收益。该比率通常为1025。 四、新建房地产评估中成本法操作步骤四、新建房地产评估中成本法操作步骤 基本公式为：基本公式为： 新建房地产价格土地取得成本新建房地产价格土地取得成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ + 管理费用管理费用+ +资金成本资金成本+ +销售税费销售税费+

43、 +正常利润正常利润 新建建筑物价格建筑物建造成本新建建筑物价格建筑物建造成本+ +管理费用管理费用+ +资资金成本金成本+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） 1. 1.勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费 2.2.基础设施建设费基础设施建设费 3. 3.建安工程费建安工程费 4.4.公共设施建设费公共设施建设费 5.5.其他工程费其他工程费 6. 6.开发过程的税费开发过程的税费（三）估算管理费（三）估算管理费（四）估算资金成本（四）估算

44、资金成本（五）估算销售税费（五）估算销售税费 1. 1.销售费用销售费用 2.2.销售税金及附加销售税金及附加 3. 3.其他销售税费其他销售税费（六）估算开发利润（六）估算开发利润 五、旧建筑物评估中成本法操作步骤五、旧建筑物评估中成本法操作步骤 建筑物评估值重置成本建筑物评估值重置成本-实体性损耗实体性损耗-功能性损耗功能性损耗-经经济性损耗济性损耗 （一）建筑物重置成本的估算（一）建筑物重置成本的估算 1. 1.预决算调整法预决算调整法 2.重编预算法重编预算法 3.价格指数调整法价格指数调整法（二）建筑物成新率的估算（二）建筑物成新率的估算 （1 1）使用年限法（直线法）使用年限法（直

45、线法） 建筑物贬值率建筑物贬值率= =建筑物已使用年限建筑物已使用年限/ /建筑物总经济寿命建筑物总经济寿命100% 建筑物成新率建筑物成新率= =建筑物尚可使用年限建筑物尚可使用年限/ /建筑物总经济寿建筑物总经济寿命命100% 年限法计算建筑物每年的折旧额为：年限法计算建筑物每年的折旧额为： D（CS）NC（1R）N D D：年折旧额；：年折旧额；C C：重置成本；：重置成本；S S：建筑物残值；：建筑物残值；R R：残值率；：残值率；N N：建筑物经济耐用年限建筑物经济耐用年限 例某建筑物的建筑面积例某建筑物的建筑面积100 m2 ，有效经，有效经过年数过年数10年，单位建筑面积的重置价

46、格年，单位建筑面积的重置价格500元元m2，经济寿命，经济寿命30年，残值率年，残值率 5。试用年限法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，试用年限法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。并计算其现值。 解已知：解已知：C50010050000（元）；（元）；R5；N30年；年；t10年。年。 则：年折旧额则：年折旧额DC（1R）/N 50000（15）30 1583（元）（元） 折旧总额折旧总额C（1R）t/N 50 000 （15） 1030 15830（元）（元）建筑物现值建筑物现值VC1（1R）t/N 500001 （15%） 10 30 34170（元）（元） （2 2）技术测

47、定法（）技术测定法（打打分法）分法） 成新率结构部分合计得分成新率结构部分合计得分G+G+装修部分合计得分装修部分合计得分S+S+设备部分合计得分设备部分合计得分B B 例例 某钢筋混凝土某钢筋混凝土5 5层框架楼房，经评估人员现场勘层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分察评分，结构部分8080分，装修部分分，装修部分7070分，设备部分分，设备部分6060分。再经查得出修正系数分。再经查得出修正系数C C0.750.75，S S0.120.12，B B0.130.13， 成新率（成新率（80800.75+700.75+700.12+600.12+600.130.13）100100100

48、10076.276.2 （3 3）综合成新率法）综合成新率法 综合成新率综合成新率A A1 1技术测定成新率技术测定成新率 A A2 2年限法年限法成新率成新率A A1 1 、A A2 2为权重系数，为权重系数，A A1 1A A2 2 1 1。 例某地块面积为例某地块面积为60000平方米，是通过城镇土平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为地出让而取得的，出让金为10万元亩，拆迁费万元亩，拆迁费5万万元亩，开发费元亩，开发费3亿元平方公里，其他费用（包括亿元平方公里，其他费用（包括税费）税费）3万元亩，土地开发周期为万元亩，土地开发周期为2年，第一年投入年，第一年投入资金占总开发费的资

49、金占总开发费的60%，目前，市场上地产开发的，目前，市场上地产开发的投资报酬率为投资报酬率为10%，银行贷款利率为，银行贷款利率为6%，试评估该，试评估该土地经开发后的价格。土地经开发后的价格。（一亩等于（一亩等于666.67平方米）平方米） 1估算土地取得成本估算土地取得成本土地取得成本出让金拆迁费土地取得成本出让金拆迁费10515（万元亩）（万元亩）225元平方米元平方米 2估算土地开发成本估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用土地开发成本开发费其他费用 3亿元平方公里亿元平方公里3万元亩万元亩 300元平方米十元平方米十45元平方米元平方米 345（元平方米）（元平方米） 3估算投

50、资利息估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因此计息期为两年，假定土地取得成本一次性投入，因此计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息投资利息225（16%）21 34560（16%）1.5134540% （16%）0.51 27.8118.914.08 50.80（元平方米）（元平方米） 4估算开发利润估算开发利润 开发利润（开发利润（225345） 10 57.0（元平方米）（元平方米） 5计算土地价格计算土地价格 土地单价土地单价22534550.8057.0677.8（元平方米）（元平方米） 土地总价土地总价677.860000406

51、68000（元）（元）第七章第七章 其他资产评估其他资产评估无形资产评估概述无形资产评估概述 一、无形资产的定义一、无形资产的定义 无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。（1 1）由特定主体控制；（）由特定主体控制；（2 2）非实物形态；（）非实物形态；（3 3）带来超额或垄断利润）带来超额或垄断利润 二、无形资产的特性二、无形资产的特性 1.1.附着性附着性 2.2.共益性共益性 3 3、积累性、积累性 4 4、替代性、替代性 五、影响无形资产评估

52、价值的因素五、影响无形资产评估价值的因素 （一）无形资产的取得成本（一）无形资产的取得成本 一般这些成本项目包括创造发明成本、法律保护成本、发行一般这些成本项目包括创造发明成本、法律保护成本、发行推广成本等。推广成本等。 （二）机会成本（二）机会成本 （三）效益因素（三）效益因素 （四）使用期限（四）使用期限 （五）技术成熟程度（五）技术成熟程度 （六）转让内容因素（六）转让内容因素 从转让内容看，无形资产转让有完全产权转让和部分产权转从转让内容看，无形资产转让有完全产权转让和部分产权转让。在转让过程中有关条款的规定，会直接影响其评估值。让。在转让过程中有关条款的规定，会直接影响其评估值。 （

53、七）国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况（七）国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况 （八）市场供需状况（八）市场供需状况 （九）同行业同类无形资产的价格（九）同行业同类无形资产的价格 六、无形资产评估目的与前提六、无形资产评估目的与前提 （一）无形资产的评估目的（一）无形资产的评估目的 以以转让和投资转让和投资为目的的评估为主，以成本摊销为目为目的的评估为主，以成本摊销为目的的评估受财会制度、税收制度的制约。的的评估受财会制度、税收制度的制约。 （二）无形资产转让、投资评估的前提（二）无形资产转让、投资评估的前提 1. 1.能够带来超额利润（追加利润）能够带来超额利润（追加利润）

54、2. 2.能够带来垄断利润能够带来垄断利润 七、无形资产评估的程序七、无形资产评估的程序 （一）明确评估目的（一）明确评估目的 转让、投资、企业产权变动、法律诉讼等。转让、投资、企业产权变动、法律诉讼等。 （二）鉴定无形资产（二）鉴定无形资产 1. 1.确认无形资产存在确认无形资产存在 2. 2.鉴别无形资产种类鉴别无形资产种类 3.3.确定无形资产有效期限确定无形资产有效期限 （三）搜集相关资料（三）搜集相关资料 （四）确定评估方法，计算评估值（四）确定评估方法，计算评估值 虽然三种方法均可用于无形资产的评估，但是由于：无形资产虽然三种方法均可用于无形资产的评估，但是由于：无形资产的成本与效

55、用的非对称性；大多数无形资产难以复制；市场交易的成本与效用的非对称性；大多数无形资产难以复制；市场交易案例难以搜集，因此最合适的方法是案例难以搜集，因此最合适的方法是收益法收益法。新近形成的无形资。新近形成的无形资产有可能采用成本法。市场法则取决于是否能寻找到具有可比性产有可能采用成本法。市场法则取决于是否能寻找到具有可比性的交易案例。的交易案例。 （五）撰写评估报告（五）撰写评估报告第二节第二节 无形资产评估的收益法无形资产评估的收益法 一、概述一、概述 无形资产收益通过直接预测或间接预测得到。无形资产收益通过直接预测或间接预测得到。 （一）（一）收益来源于使用该无形资产的超额收益收益来源于

56、使用该无形资产的超额收益 无形资产评估值无形资产评估值 R Rt t（1 1T T） / /（1 1r r）t t （二）（二）收益来源于使用该无形资产的总收益分成收益来源于使用该无形资产的总收益分成无形资产评估值无形资产评估值 K KR Rt t（1 1T T） / /（1 1r r）t t K K为无形资产分成率为无形资产分成率 最低收费额的确定最低收费额的确定 （一）重置成本净值（一）重置成本净值 （二）机会成本（二）机会成本 无形资产最低收费额重置成本净值无形资产最低收费额重置成本净值转让成本分摊转让成本分摊率无形资产转让的机会成本率无形资产转让的机会成本 转让成本分摊率购买方运用无形

57、资产的设计能力转让成本分摊率购买方运用无形资产的设计能力运用无形资产的总设计能力运用无形资产的总设计能力100100 无形资产转让的机会成本无形资产转让的净减收益无形资产转让的机会成本无形资产转让的净减收益无形资产再开发净增费用无形资产再开发净增费用 二、收益法应用中各项技术经济指标的确定二、收益法应用中各项技术经济指标的确定 （一）无形资产收益额的确定（一）无形资产收益额的确定 无形资产收益额的测算，是采用收益法评估无无形资产收益额的测算，是采用收益法评估无形资产的关键步骤。形资产的关键步骤。 1直接估算法直接估算法 通过未使用无形资产与使用无形资产的通过未使用无形资产与使用无形资产的前后收

58、前后收益情况对比分析益情况对比分析，确定无形资产带来的收益额。，确定无形资产带来的收益额。可以将无形资产划分为可以将无形资产划分为收入增长型和费用节约型收入增长型和费用节约型。 （1）收入增长型收入增长型无形资产是指无形资产应用于生无形资产是指无形资产应用于生产经营过程，能够使得产品的产经营过程，能够使得产品的销售收入增加销售收入增加。原因在。原因在于两方面。于两方面。 第一种原因形成的超额收益可以用公式计算：第一种原因形成的超额收益可以用公式计算： R（P2P1）Q （1-T） 第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算：第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算： R（Q2Q1）（PC）

59、（1-T） （二）（二）费用节约型费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的成本费用减少，从而形成超额收益。得生产产品中的成本费用减少，从而形成超额收益。 R（ C1 C2）Q （1-T） 2.差额法差额法 采用无形资产和其他类型资产得到的综合收益与采用无形资产和其他类型资产得到的综合收益与行业平行业平均收益均收益进行比较，可得到无形资产获利能力，即进行比较，可得到无形资产获利能力，即“超额收超额收益益”。 无形资产带来超额收益无形资产带来超额收益经营利润资产总额经营利润资产总额行业平均资金利润率行业平均资金利润率 3.分成率法分成率法 无形资产收

60、益通过无形资产收益通过分成率分成率来获得。来获得。两个口径的计算结果相同。两个口径的计算结果相同。 收益额收益额销售收入销售收入* *销售收入分成率销售收入分成率 销售利润销售利润* *销售利润分成率销售利润分成率并且可以互相转换：并且可以互相转换：销售收入分成率销售收入分成率= =销售利润分成率销售利润分成率* *销售利润率销售利润率分成的基础：销售收入、销售利润、销售量。分成的基础：销售收入、销售利润、销售量。 （二）无形资产评估中折现率的确定（二）无形资产评估中折现率的确定 折现率的内涵是折现率的内涵是投资报酬率投资报酬率。 与有形资产相比，无形资产的收益较高，风险也较大，与有形资产相比