论小户型产品开发策略规划之运用

1、论小户型产品开发策略之运用随着市场日趋理性化，首次购房已经逐步成为市场购置的咱 主力，购置客群年轻化趋势已经越来越明显，加上目前市场 价格仍然较高，购房压力依然在持续增加，不可否认，未来 户型的经济化、小型化趋势将会逐步显现，小户型产品也会 再次受到市场一定的追捧，因此，我们这里重点谈一谈小户 型产品开发的策略运用。小户型产品开发策略主要包括三个方面：地段策略、产品策 略以及居住理念。1、地段策略地段策略在小户型产品的运用主要是对小户型所在区域未 来功能描述，描述主要针对小户型产品所在街区未来的规划 潜力带来的生活方式与小户型业主向往的生活方式的贴近 程度和产品在这里的升值空间与升值潜力。小户

2、型产品的地段因素主要有两个方面，一是小户型产品本 身的绝对地理位置，二是小户型产品的心理位置。 小户型产品的绝对地理位置主要是指小户型产品的地理坐 标位置，其关系要素有该地和核心商圈的绝对距离，交通条 件、社区与街区功能规划、街区商业成熟度等因素。小户型产品的心理位置，其关系要素有与核心商圈的心理距 离、与时尚消费圈连接的紧密程度、与前沿思想潮流圈结合 的紧密程度。小户型产品的地段因素对小户型产品的营销常常具有决定 性作用。因此研究小户型产品的地段因素，发现和挖掘小户 型产品的地段优势，常常成为小户型产品营销中的关键因 素。与核心商圈的绝对距离，是小户型产品地段因素中最为重要 的因素。一个商业

3、业态完全，效劳设施一流，交通系统兴旺， 时尚气氛浓厚，思潮居于前沿地位的商圈，其价值本身就无 与伦比。因此在这些地段的小户型产品一个最为通常的表现 就是高价格，而且产品创新也大多在这些地段。比方最先小 户型的装修房营销，通常都发生在这些地段，比方早期的石 路的时代晶华、观前的锦地星座等。从上述论证我们可以发现，核心商圈周围地区成为小户型产 品革新，营销手段创新的温床。高附加值的产品与革新性产 品多在这些地方出现。因此我们可以得出这样一个结论，即 与核心商圈的绝对距离越近，也就越适宜生产高附加值与革 新性产品，而产品营销成功的可能性也就越大。与核心商圈的心理距离是个相对概念，即随人的不同，对一

4、个地理位置的认识也不同。但是通常而言心理距离的远近， 在城市内，与公交系统的兴旺密切相关。公交系统越繁荣的 地方，人们的心理距也就越近。这种心理上的不同认知感， 对小户型的营销显得尤为重要。小户型置业者的目的有三个，一是单身或者丁克家族的终极 用房，这类使用者购置小户型物业，将之使用功能作为小户 型的终极用途，比拟注重产品的使用功能；二是准单身与准 丁克家庭将之作为过度房使用，该种使用者，更侧重对产品 临时性过度性功能；三是炒房族，他们关注的是房屋的投资 回报率与出租率。前两个目的的购房者，从当前我们的城市人口结构，与社会 经济与教育的开展速度来看，多数是年轻一族，当一个城市 的中产阶层尚未形

5、成之时，城市的年轻的白领阶层就成为这 个城市的主导消费潮流的代言人。由于城市经济的开展阶段 与我国教育改革的程度，在目前，我国的知识阶层大多集中 在 2535 岁这个年龄阶段。在这个阶段的年轻城市白领，如果不是家底殷实，只能靠自 己创业来满足住房需求的话，大房对他们而言，无疑是奢侈 品，能够享受车房同时拥有的年轻金领人士，在我们的城市 应该说是一个相对小的范围。因此，我们可以勾画出城市小户型的购置者中的前两种目的 的客户的形态。即他们靠自己的知识与能力在我们这个开展 的城市中，凭借自己的才识，经过几年的打拼，能够在这个 生活要求日益增高的城市中站稳脚跟。迫于城市生存的压 力，他们将大局部的时间

6、用在了开展自己的事业上，因此时 间对他们而言，是第一重要因素。到达工作地与成熟商业街区的时间成了他们对住房需求中 的重要因素。因此在绝对距离相对较近的核心商圈因为价格 的高昂而让他们无法承受之时，时间距离的远近就成了他们 选择房屋的一个极其重要的因素。在城市的时间距离，通常 是靠直达的公交车来计算的，因此公交系统的兴旺与否，即 成了衡量心理距离的一个极端重要的因素。在苏州市场上， 自由之邑、都市 e 站都是典型的案例。2、产品功能策略 产品使用功能策略，主要是强调小户型产品的使用适宜性， 值得注意的是应该注重与小户型的地段策略有效结合，才能 产生更大的销售势能，产生更大的促销效果。装修房策略小

7、户型产品进行装修房营销是实现品牌化与创造高附加值 的一个非常有效的手段，小户型产品因为总价相对显得比拟 低，因而消费者对产品的单价相对显得不是那么敏感。由于 面积小，加上装修的价格后，小户型产品的总价优势仍然相 当明显，所以装修房营销不会对小户型产品的价格形成抗 性，也不会对产品使用者产生压力。小户型产品特定的购置 群体，决定了装修后的小户型不仅不会影响小户型产品的营 销，反而会极大促进小户型产品的营销。由于小户型购置者 多是城市年轻白领， 他们时间资源珍贵， 因而在购置房屋时， 对便利性的要求显得相当明显。 产品配套的高档化产品配套高档化是一个相对概念，也是小户型品牌化的重要 措施，其核心原

8、那么是配套的档次与产品档次呈现出相对差异 性，配套的档次应稍高于产品与其相应的价格档次，实现小 户型产品品牌化营销的重要措施。工程产品配置的档次性的一个重要方面就是楼盘智能化系 统设施的齐备与否，一般的诸如对讲系统，智能监控系统是 普通工程都具备的，小户型工程在产品配套档次问题上，应 针对工程特性，进行专门设计，使之不仅与工程相匹配，而 且具有适当的超前性，而且具有鲜明的个性。产品的独特性产品的独特性是个组合概念，它由产品外观造型的独特性， 外立面颜色的超前性与产品实体配套的与众不同性构成。产品独特性主要表达在差异化上面，简单的说就是走情理之 中，意料之外的设计路线，比方知识层次越高的人们越容

9、易 接受复合色，市场大多在用色中，以咖啡色，褐色等色彩来 对产品进行个性塑造。我们不妨一试黑白色来对产品个性塑 造，或者其他与工程思想相吻合的纯色来表达，往往可以收 到意料之外的良好的效果。在产品配套方面上也是如此。但是这首先要建立在消费者对此种独特性的潜意识的喜欢 之上，如果是消费者在潜意识中存在着对这种独特性的反 感，那么任何差异化策略注定将要面临失败。现代感的外立面设计与颜色配搭现代感的外立面设计与颜色搭配，可以充分显示工程与众不 同的个性。这在小户型产品营销中有着重要意义。由于小户 型业主普遍是年轻人，他们对新奇的造型与夸张跳跃的颜色 有着与生俱来的喜爱。因此小户型产品的外立面设计与颜

10、色的运用上，要有适度的 夸张与超前性。造型上除了对中国传统文化的深度挖掘外， 可以更多的借鉴国外比拟流行的，新奇的造型。颜色那么可以 借鉴时尚杂志上对颜色的配搭，使小户型产品外立面呈现出 感性化，让小户型产品的时尚性得到彻底的释放。效劳的酒店化与方便性小户型产品效劳的人群决定了小户型产品的物业管理效劳 的特殊性。与大型小区不同对物业管理要求的平安，厚重， 温情不同的是， 小户型物业管理要求的是快捷， 方便，迅速 因此小户型物业管理就更多的倾向酒店式管理的方便与快 捷。小户型业主由于年龄的结构特征，决定了小户型业主对 社会认同的追求，更加表达在事物的表层方面，因此相对他 们而言，相对高层次的消费

11、特征，便成了他们的追求目标， 而高档酒店的高标准效劳，与享受的档次感，增加了他们对 酒店式管理的认同。3、居住理念策略 居住理念策略主要是赋予小户型产品一种文化的，或者精神 的涵义，使小户型产品在营销过程中精神化，使小户型产品 在小户型业主眼中，不再只是一个单纯通过性价比、地段、 产品配套、户型设计合理程度等单纯硬性指标来衡量的产 品，而是一个与小户型业主的理想、信念、生活方式有着密 切相关的思想性产品。对居住理念的宣传推广，主要是求的与小户型业主共同的思 想观念，以引起他们的思想共鸣，从而弱化对产品本身的关 注。对小户型产品居住理念的塑造要与城市的开展趋势与城 市的审美观点密切结合，才能引起更大程度的认同，从而也 才能为小户型产品营销带来更大的促进作用。赋予小户型先进与时尚的居住理念的途径有两条，其一是引 用别的城市应用过的概念，比方SOLO SOHO等概念。另一个途径是通过对生活的提炼，与对现代流行趋势的把握，进 行概念创造。相对于引用的概念，自创的概念在营销上的风 险性更大，被接受的难度也更