房地产基础知识(5)课件

1、房地产基础知识(5)项目培训资料房地产专业术语 房地产基础知识(5)房地产基础知识(5)|单元式住宅单元式住宅 单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。房地产基础知识(5)|框架结构住宅框架结构住宅 框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩，浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。|高层住宅多为框架剪力墙结构.房地产基础知识(5)房地产基础知识(5)|开间和进深开间和进深 开间： 住宅的宽度，是指一间 房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 一般参数3-4.5米| 进深：住宅的实际长度，是指一间独立的房屋或一栋居住建筑

2、从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 一般参数4-6米 | 为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。房地产基础知识(5)|层高和净高层高和净高 层高：层高：指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 一般参数为2.72.9米 净高：净高：指下层地板面表面到上层楼板面下表面之间的距离。 关系：净高关系：净高= =层高层高- -楼板厚度楼板厚度房地产基础知识(5) 户型图|是按一定的比例绘制的住宅建筑的水平剖面图。|一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅的基本情况，往往在平面图上配置家具的尺寸和位置，便于人们的联想和识别。房地产基础知识(5)|户型楼层平

3、面位置图|标明户型在楼层平面中所处的位置房地产基础知识(5)|小区规划图房地产基础知识(5)|商品房 商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。 商品房的价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。房地产基础知识(5)房地产基础知识(5)|经济适用房经济适用房 是指由政府扶持的具有经济性和适用性特点的社会保障商品住宅。这类住宅应减免工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房。 购买对象是北京市的城镇常住户口购买对象是北京市的城镇常住户口的中低收入家庭的中低收入家庭，重点是公务员、教师、科技人员和国有企业、事业单位职工。房地产基础

4、知识(5)房地产基础知识(5)商品房的五证商品房的五证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工证 商品房预售许可证商品房预售许可证 房地产基础知识(5)|容积率、建筑密度和绿化率 容积率： 建筑面积/占地面积 建筑密度： 所有基低面积之和/ 占地面积 绿化率： 绿地面积/占地面积房地产基础知识(5)|房屋的使用率 使用率：指房屋的使用面积/建筑面积 一般来讲，塔楼的使用率在7080%。 板楼使用率在7585%，别墅最高，能达到90%以上。房地产基础知识(5)|起价、均价起价、均价 起价： 销售价格中最低价格 均价： 销售价格相加之和数/ 单位建筑面积的和数 最高价

5、： 销售价格中最高的价格 房地产基础知识(5)|请计算整体均价|找出最高价、起价？|定价的规律是什么？销售面积单价金额销售面积单价金额4层138.41 6223？132.296350 ？5层138.41 6321？132.296450 ？6层138.41 6419？132.296550 ？房地产基础知识(5)|低层住宅低层：1-3层高的住宅主要指：（一户）独立式住宅 别墅 （二户）连立式住宅 （多户）连排式住宅 （townhouse)特点：低层住宅与多层和高层住宅相比，最具有自然亲和性，宜人的居住氛围。但受到土地价格与利用效率、市政及配套的、规模位置等客观条件的限制，总体供应量有限。 房地产基

6、础知识(5)房地产基础知识(5)|多层住宅、小高层住宅、高层住宅|多层住宅 多层住宅指：4-6层高的住宅。|小高层住宅 主要指9-11层高的住宅。|高层住宅 一般至12层以上的住宅。房地产基础知识(5)房地产基础知识(5)|期房：指开发商从区的商品房预售许可证开始支取的房地产权证大产权止，在这期间的商品房称为期房。消费者在这一阶段购买商品房是应签预售合同。|期房也称楼花房地产基础知识(5)|现房|现房：是指开发商已办妥房地产权证大产权证的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签订出售合同。|在现场主要检验质量问题：如看各厅室过道的地面，墙面、顶棚、门窗、电话插孔是否合理等等房地产基础知识(5)

7、|外销房：是20世纪90年代，作为改革开放的标志之一，第一批赴港招商引资，成就北京外销房项目。东部地区（东二环至东四环地区）是外销房的传统地带。房地产基础知识(5)|尾房：是指销售进入尾声的房子。通常指楼盘销售后其剩余的一部分房屋，一般占整个楼盘的10%20%左右。|如果楼盘运作好，可能在短期内销售空，否则会剩余部分尾房。房地产基础知识(5)|跃层住宅|跃层式住宅：是指有上下两个楼面，卧室，起居室、客厅、厨房、卫生间及其他辅助用房，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼楼梯。房地产基础知识(5)|复式住宅|复式住宅：受跃层式住宅设计购想启发，由香港设计师李鸿仁设计，是一种经济型住

8、宅。|每户仍分上下层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层层高为3.3米。房地产基础知识(5)房地产基础知识(5)|拼装房|拼装房：装配式住宅的通俗称呼，他的全称是预制装配式住宅，是将预先在工厂生产的部材运到现场，进行装配而建成的住宅，在欧美及日本被称作产业化住宅或工业化住宅。|这种住宅由三种结构：钢筋混凝土结构、木结构、轻量钢结构。面积以100-200平米最多。房地产基础知识(5)水景住宅： 水景住宅就是依水而建的住宅。“水之北为阳，山之南为阳。”旅游房地产： 出现的休闲度假村、产权酒店、海景住宅等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题置业，可成为旅游房地产。房地产基础知识(5

9、)|townhouse住宅|townhouse住宅：指城区住宅，多指连排别墅，一般3-5层。|特点：1、多建于市郊区域| 2、高绿化率和优美的小区景观，居住环境更贴近自然| 3、住宅居住功能齐全房地产基础知识(5)|Penthouse住宅|Penthouse住宅：概念来源于美国，指屋顶上的房间，可称为空中别墅。小进深，大开间，采光通风极好。|超大平台，又有私家花园。房地产基础知识(5)容|商品房合同基本有哪些内容1、用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间2、总价款、付款方式、付款时间3、建筑面积、套内面积、分摊面积4、商品房销售方式5、商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方责任6

10、、发生变更的约定7、关于房屋设计标准、房屋质量的承诺和责任8、合同约定面积与实测面积发生差异的处理9、违约责任房地产基础知识(5)|水箱供水|水箱供水：指在楼盘顶部的屋顶水箱，由泵房将水抽至屋顶水箱，在会留下来满足各层用水。|弊病：长期使用形成二次污染，特别是积淀水垢后容易产生有害细菌，有些住宅区的楼顶水箱由于管理不善，没有做到定时清洗，甚至长出青苔，严重污染水源的清洁。房地产基础知识(5)|变频供水：是指取消了屋顶水箱，居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入，从而大大提高了用水质量。|而且，也使得设计楼盘外观更为简洁，更为美观。他将成为完善供水配套质量上的发展趋势。房地产基础知识(5)

11、|物业管理|物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或者协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等实施统一管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。房地产基础知识(5)房地产基础知识(5)|物业管理费用|包括：|1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费|2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费|3、绿化管理费|4、清洁卫生费|5、保安费|6、办公费|7、物业管理点为固定资产折旧费|8、法定税费房地产基础知识(5)小区车位标准：小区车位标准：|普通住宅，在三环路以外，按每千户5

12、00个车为标准设置，在三环以内按每千户300个车位标准设置|中高档商品住宅按每户1个车位标准设置，高档公寓和别墅按每户1-3个车位标准设置|目前车位的价格不等，一般从611万左右。房地产基础知识(5)|公共维修基金|公共维修基金：指住宅楼房的公共部位和公用设施，设备的维修养护基金。|用于对住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。|商品房的公共维修基金为总放款的2%。房地产基础知识(5)|商品房购买的付款方式：1、一次性付款2、按揭付款 银行按揭 公积金按揭3、分期付款4、其他付款方式 例如：5%首付款等房地产基础知识(5)|可分摊的公用建筑面积：|大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电

13、梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、值班警卫房、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房房地产基础知识(5)|不应入的公用建筑空间不应入的公用建筑空间：|仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作为人为防工程的地下库、单独具备使用功能的独立使用空间|售房单位自营、自用的房屋|为多栋房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房|但每个项目自身有其特点，具体可见每个项目的公摊原则。房地产基础知识(5) 购房应缴纳的相关税费|购买房产时涉及到的税共有8种，包括营业税、城市建设维护税、

14、教育费附加、固定资产和资方向调节税、房产税、印花税、城镇土地使用税和契税。个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税房地产基础知识(5)|装修标准|主要是项目的基本装修情况介绍。|如：大堂、公共走廊、窗、门|是合同的附件之一房地产基础知识(5) 什么叫印花税|印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。 什么叫契税|契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主征收的一次性税收。他是对房地产产权变动征收的一种专门的税种。房地产基础知识(5) 商品房预售商品房预售|商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付订金或预付款，而在未来一定日期拥

15、有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约房地产基础知识(5) 商品房预售条件商品房预售条件|已交付全部土地使用出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押|持有建设工程规划许可证|按提供预售的商品房计算，开放上投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付时间|同金融机构已经签订预售款监管协议房地产基础知识(5) 取得商品房预售许可证应当提交的资料和证件|1.开发经营企业的营业执照；2.建设项目的投资立项；3.工程施工进度计划；4.投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；5.商品房预售方案，方案中应当说明商

16、品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容；6需向境外预售的应当同时提交允许境外销售的批准文件房地产基础知识(5) 商品房的销售面积如何测算商品房的销售面积如何测算|商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积极为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和，即： 商品房 = 套内建 + 分摊的公用 销售面积 筑面积 建筑面积房地产基础知识(5) 预售合同约定的商品房面积与建成后实测面积有出入的处理办法|实测面积与暂侧面积存在一定范围（如3%）内的误差，不是为卖方违约；但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算，多退少补。若实测面积与暂侧面积的

17、误差超过一定范围(如3%）视为卖方违约，卖方应承担违约责任，买房也可以把这一情况视为解约的原因。房地产基础知识(5) 房地产转让|房地产转让是指土地使用权人和房屋所有权人通过买卖、交易、赠与、继承等方式，将房屋的所有权和相应的土地使用权（二者统称为房产产权）转移给他人的行为。房地产基础知识(5)|办理房地产转让的手续|1.签订书面转让合同；2.在合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请；3.房地产部门对提供的有关文件和申请进行审查、核审，并做出相应答复；4.房地产转让当事人，按照规定缴纳有关税费；5.房产管理部门合法过户单；6.当事人平过户单办理过户手续，领取房地产权属证书房地产基础知识(5) 房地产产权|城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。|房地产产权具有绝对性和排他性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。房地产基础知识(5)|购买房屋住宅保险|随着住房制度的改革，个人购房越来越多，个人或者家庭购买自己的房屋后，住宅的维修、养护、甚至发生某些意外损坏都要自己花钱。保险，就是房屋出险，如火灾等情况，先予赔偿。房地产基础知识(5)|住宅保险责任范围：|1、火灾、爆炸|2、雷电、冰雹、雪灾、洪水、海啸等|3、空中运行物