土地法 案例分析

1、案例一： 小周于2003年初与某开发商签订商品房预售合同，预交部分房款后，等待产权证下达。在此期间该开发商将该房以更高价格卖给不知情的小李，并与小李办理了房屋产权登记。2003年末，该开发商告知小周，拒绝履行合同，同时退还小周预付房款和违约金。小周不愿接受，遂向法院请求和该公司继续履行合同。 小周与该开发商签订的商品房预售合同能履行吗? 12v法院经审理:v小周与该开发商签订的商品房预售合同有效。在预购人未取得房屋所有权之前，开发商擅自就同一商品房与他人签订预售合同，是严重违反原合同的行为。v但是，小周认购的商品房被销售给不知情的第三人，并办理了房屋产权登记，因此认定开发商与小李所签订的合同有

2、效。v法院最终判决：小周与该开发商签订的商品房预售合同不能履行，驳回小周要求开发商继续履行合同的诉讼请求。小李最终取得该房屋所有权。预售人对因此而给小周造成的损失，应承担相应的民事责任。v 3u案例二：案例二：20052005年年7 7月，某私营公司从某开发商月，某私营公司从某开发商处购买别墅一套，办理产权登记时由办公室主处购买别墅一套，办理产权登记时由办公室主任王某代为办理，王某将产权登记为自己名下，任王某代为办理，王某将产权登记为自己名下，一年后，王某将别墅卖给赵某，赵某在付款前一年后，王某将别墅卖给赵某，赵某在付款前核实房管局登记所有权人为王某，遂交付了款核实房管局登记所有权人为王某，遂

3、交付了款项。过户后，王某的公司请求法院判令买卖合项。过户后，王某的公司请求法院判令买卖合同无效，法院驳回其诉讼请求。同无效，法院驳回其诉讼请求。u案例三：案例三：20042004年年3 3月，方某从刘某处购买房屋月，方某从刘某处购买房屋一处，交付全部款项后，未办理过户手续即搬一处，交付全部款项后，未办理过户手续即搬进房屋居住。后，刘某将该房屋转卖给孙某，进房屋居住。后，刘某将该房屋转卖给孙某，并办理了过户手续。孙某起诉要求刘某腾房，并办理了过户手续。孙某起诉要求刘某腾房，法院支持了其诉讼请求。法院支持了其诉讼请求。u上两个案例法院判决对吗？上两个案例法院判决对吗？4u物权法第九条：“关于不动产

4、物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。法律另有规定的除外。”该条体现的就是不动产登记保护制度。u物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋以及其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 案例：案例：u20012001年春天，杨某在自己家的自留地里种了年春天，杨某在自己家的自留地里种了黄瓜、西红柿、大白菜等经济作物。可是，黄瓜、西红柿、大白菜等经济作物。可是，到了四、五月

5、份，同村的曹某在紧挨着杨某到了四、五月份，同村的曹某在紧挨着杨某的菜地东侧种上了杨树苗。这些小树苗长得的菜地东侧种上了杨树苗。这些小树苗长得很快，当年就长到了两三米高，使杨某地里很快，当年就长到了两三米高，使杨某地里的黄瓜、西红柿的生长受到了严重影响。的黄瓜、西红柿的生长受到了严重影响。u20022002年，杨某又种植了大白菜，而杨树苗已年，杨某又种植了大白菜，而杨树苗已经长到了六七米高，成了杨树，而且很多树经长到了六七米高，成了杨树，而且很多树苗就种在两块地之间的田埂上，将白菜地的苗就种在两块地之间的田埂上，将白菜地的阳光遮住，使白菜无法正常采光，直到秋天阳光遮住，使白菜无法正常采光，直到秋

6、天收获季节，白菜还没裹紧菜心。为了维护自收获季节，白菜还没裹紧菜心。为了维护自己的权利，杨某向法院起诉。己的权利，杨某向法院起诉。5 法院判决：法庭通过多方调查后认为，曹某法庭通过多方调查后认为，曹某的树苗确实影响了杨某菜地的采光，影响了的树苗确实影响了杨某菜地的采光，影响了蔬菜的生长，法庭依照实际情况，判定曹某蔬菜的生长，法庭依照实际情况，判定曹某赔偿杨某经济损失赔偿杨某经济损失500500元。元。6案例 王某出生在某市郊区的农村，父母均系农民。2000年9月，王某考上大学，其户口也由农村随其迁出入校。在读大学期间，王某原籍所在地因国家建设需要征用了部分土地，征用单位向王某原籍所在地集体经济

7、组织（村小组）支付了土地补偿费。村小组将土地补偿费分配给了村民，王某未能分得。王某遂以该村小组为被告，向人民法院提起民事诉讼，请求法院判令村小组按村民同等待遇给付王某土地补偿费。 问：王某应否获得土地补偿款？7本案应该如何处理 1.河南省浚县王庄乡小滩村第一村民小组有河南省浚县王庄乡小滩村第一村民小组有19611961年年前称第一生产队，前称第一生产队，19621962年浚县人民政府向小滩村第年浚县人民政府向小滩村第一生产队颁发了生产资料所有证，载明一生产队颁发了生产资料所有证，载明“千王千王地地”43.54”43.54亩。亩。19741974年，当时的王庄人民公社为下年，当时的王庄人民公社为

8、下乡知青提供劳动锻炼的场所，成立了青年队，无偿乡知青提供劳动锻炼的场所，成立了青年队，无偿占用了小滩不可救药第一生产队占用了小滩不可救药第一生产队“千王地千王地”43.54”43.54亩，未办任何征地手续和补偿。亩，未办任何征地手续和补偿。19841984年知青回城，年知青回城，青年队解散，其使用的土地一直由乡政府管理，从青年队解散，其使用的土地一直由乡政府管理，从8080年代初，村民小组一直向政府追要该幅土地，年代初，村民小组一直向政府追要该幅土地，20032003年村民小组向法院提起民事诉讼，要求乡政府年村民小组向法院提起民事诉讼，要求乡政府返还非法侵占的土地返还非法侵占的土地43.544

9、3.54亩。亩。 人民法院应该如何审理此案？人民法院应该如何审理此案？892.某乡管辖范围内的甲村和乙村系邻村，由于某乡管辖范围内的甲村和乙村系邻村，由于历史的原因，两村之间的界桩已经灭失。位历史的原因，两村之间的界桩已经灭失。位于两村之间的一块地，长期以来由甲村村民于两村之间的一块地，长期以来由甲村村民耕种。但乙村认为该块土地属于乙村所有，耕种。但乙村认为该块土地属于乙村所有，乙村多次要求甲村返还土地，均遭到甲村拒乙村多次要求甲村返还土地，均遭到甲村拒绝。后来乙村在无奈之下，将甲村告上法院。绝。后来乙村在无奈之下，将甲村告上法院。 问：（问：（1）乙村能否直接向人民法院提起诉讼，）乙村能否直

10、接向人民法院提起诉讼，要求法院裁决双方的土地纠纷？要求法院裁决双方的土地纠纷？ （2）对于本案的争议，正确的处理途径是什）对于本案的争议，正确的处理途径是什么？么？案例 1999年，某房地产公司在于某等居民住房的南面相年，某房地产公司在于某等居民住房的南面相隔中环线进行房地产开发建设公寓住宅。该公寓住隔中环线进行房地产开发建设公寓住宅。该公寓住宅属于高层楼房。在工程施工过程中，居民以日后宅属于高层楼房。在工程施工过程中，居民以日后建成的公寓住宅定会影向采光为主要理由，先后到建成的公寓住宅定会影向采光为主要理由，先后到施工现场、售楼处、及中环线等处进行抗议，不仅施工现场、售楼处、及中环线等处进行

11、抗议，不仅造成房地产公司停工四十余天，而且一度造成中环造成房地产公司停工四十余天，而且一度造成中环线长时间堵塞。房地产公司在政府部门和基层组织线长时间堵塞。房地产公司在政府部门和基层组织的主持下，与居民代表进行了协商，居民提出高额的主持下，与居民代表进行了协商，居民提出高额赔偿的要求，双方未能达成一致而成讼。赔偿的要求，双方未能达成一致而成讼。10本案法院应如何判决？案例20072007年年1010月月1212日，住在王某楼下的李某在其阳台上安日，住在王某楼下的李某在其阳台上安装防盗栏，宽度装防盗栏，宽度4040公分。在安装过程中，王某以李公分。在安装过程中，王某以李某安装的防盗栏顶部为水平面

12、并且宽度达某安装的防盗栏顶部为水平面并且宽度达4040公分给公分给自己带来了被偷盗的危险为由，阻止李某安装该防自己带来了被偷盗的危险为由，阻止李某安装该防盗栏。李某说：盗栏。李某说： 从一楼到三楼的阳台均安装了防从一楼到三楼的阳台均安装了防盗栏，我也是为了安全起见才安装防盗栏的。况且，盗栏，我也是为了安全起见才安装防盗栏的。况且，我是在自己家的阳台上安装防盗栏，不关你家的事。我是在自己家的阳台上安装防盗栏，不关你家的事。你要是觉得不安全，你也可以在你家阳台上安装防你要是觉得不安全，你也可以在你家阳台上安装防盗栏吗？盗栏吗？ 于是，两人争吵起来，王某一怒之下，于是，两人争吵起来，王某一怒之下，将

13、已经被安装工人放到四楼但尚未固定防盗栏的护将已经被安装工人放到四楼但尚未固定防盗栏的护绳用剪刀剪断。致使防盗栏从四楼摔到一楼，完全绳用剪刀剪断。致使防盗栏从四楼摔到一楼，完全损坏，所幸并无人员伤亡。于是，李某将王某告上损坏，所幸并无人员伤亡。于是，李某将王某告上法庭，要求赔偿防盗栏损失法庭，要求赔偿防盗栏损失800800元。元。1112 土地使用权相邻关系 两个或两个以上相毗邻土地使用权人因对各自使用的土地行使使用权而发生的权利义务关系v土地使用权相邻关系法律保护的内容v1.相邻便利提供v2.邻地利用v3.相邻妨害禁止案例 年月，某服装集团公司与某对外年月，某服装集团公司与某对外贸易公司及某省

14、外贸纺织品进出口公司三方贸易公司及某省外贸纺织品进出口公司三方共同出资成立了某制衣有限公司。共同出资成立了某制衣有限公司。年月，制衣有限公司向人民法院申请破产年月，制衣有限公司向人民法院申请破产还债，法院依法立案受理，并组成了破产清还债，法院依法立案受理，并组成了破产清算组。在清算的过程中发现，服装集团公司算组。在清算的过程中发现，服装集团公司用以出资的土地使用权为国有划拨土地使用用以出资的土地使用权为国有划拨土地使用权。本案中是否应将该国有划拨土地使用权权。本案中是否应将该国有划拨土地使用权列入破产财产？列入破产财产？13存在两种意见 第一种意见认为：不应将该国有划拨土地使用权列入破产财不应

15、将该国有划拨土地使用权列入破产财产。理由是：根据中华人民共和国土地管理法第五十八产。理由是：根据中华人民共和国土地管理法第五十八条第一款第条第一款第(四四)项及城镇国有土地使用权出让和转让暂行项及城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有条例第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可予以收回，并依法处置。另外，根据最高人民法院发布的可予以收回，并依法处置。另外，根据最高人民法院发布的关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问关于破产企业国

16、有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不题的批复，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产。因此，制衣有限公司的国有划拨土地使用权属于破产财产。因此，制衣有限公司的国有划拨土地使用权不属于破产财产，可由出资人收回不属于破产财产，可由出资人收回;出资人服装集团公司对出资人服装集团公司对制衣有限公司的出资制衣有限公司的出资(土地使用权，作价土地使用权，作价300万元万元)视为出资视为出资不到位，不到位的部分为制衣有限公司的破产债权，由破产不到位，不到位的部分为制衣有限公司的破产债权，由破产清算组负责向出资人清收。清算组负责向出资人清收。14

17、 第二种意见认为：应将该国有划拨土地使用权列入应将该国有划拨土地使用权列入破产财产。理由是：我国土地管理法、破产财产。理由是：我国土地管理法、城镇国有城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例土地使用权出让和转让暂行条例及公司法均未规及公司法均未规定不可以国有划拨土地使用权对外出资设立新的公定不可以国有划拨土地使用权对外出资设立新的公司。因此，服装集团公司以国有划拨土地使用权出司。因此，服装集团公司以国有划拨土地使用权出资并未违反法律规定，且土地行政管理部门已为制资并未违反法律规定，且土地行政管理部门已为制衣有限公司办理了国有划拨土地使用权证。三股东衣有限公司办理了国有划拨土地使用权证。三股东在设立

18、制衣有限公司的过程中并没有违反法律规定在设立制衣有限公司的过程中并没有违反法律规定的地方。经会计师事务所验资，三股东的出资均已的地方。经会计师事务所验资，三股东的出资均已到位，制衣有限公司经工商行政管理部门核准成立，到位，制衣有限公司经工商行政管理部门核准成立，制衣有限公司的资产具有公示的效力，破产企业的制衣有限公司的资产具有公示的效力，破产企业的债权人有理由相信该土地使用权为制衣有限公司所债权人有理由相信该土地使用权为制衣有限公司所享有。如果以该土地使用权为国有划拨土地使用权享有。如果以该土地使用权为国有划拨土地使用权为由，由出资人收回，不列入破产财产，将对债权为由，由出资人收回，不列入破产

19、财产，将对债权人不公平。人不公平。15案例 1998年甲企业通过协议出让方式取得年甲企业通过协议出让方式取得A城市近郊的城市近郊的一宗国有建设用地使用权，土地用途为工业用地，一宗国有建设用地使用权，土地用途为工业用地，出让年限出让年限50年。近年随着该城市的快速发展，甲企年。近年随着该城市的快速发展，甲企业所取得土地已纳入该城市发展规划之列。业所取得土地已纳入该城市发展规划之列。2010年，年，该市人民政府以发展城市规划、美化城市环境为由，该市人民政府以发展城市规划、美化城市环境为由，要求国土资源管理部门负责提前收回甲企业的该宗要求国土资源管理部门负责提前收回甲企业的该宗国有建设用地使用权，但

20、遭到企业的极力反对，并国有建设用地使用权，但遭到企业的极力反对，并以违反土地出让合同为由，将当地国土资源管理部以违反土地出让合同为由，将当地国土资源管理部门诉至法院。门诉至法院。 问：政府能否以实施城市规划为由提前收回国有土问：政府能否以实施城市规划为由提前收回国有土地使用权？地使用权？16案例 董某和孙某分别是哈市延寿县福山村和新兴董某和孙某分别是哈市延寿县福山村和新兴村的村民。他们因外出打工，在村的村民。他们因外出打工，在1998年第二年第二轮土地承包时都未与村委会签订土地承包合轮土地承包时都未与村委会签订土地承包合同。同。2004年初，二人回到家乡，要求继续承年初，二人回到家乡，要求继续

21、承包土地，但此时他们原先承包的土地早已转包土地，但此时他们原先承包的土地早已转包他人，董某和孙某将各自的村委会告上了包他人，董某和孙某将各自的村委会告上了法庭，要求村委会返还他们的土地承包经营法庭，要求村委会返还他们的土地承包经营权。权。17 一审法院审理后认为，董、孙二人在第二轮一审法院审理后认为，董、孙二人在第二轮土地承包时没有与村委会签订土地承包合同，土地承包时没有与村委会签订土地承包合同，双方没有形成权利义务关系。他们二人外出双方没有形成权利义务关系。他们二人外出打工回乡要求承包土地，应通过民主协商，打工回乡要求承包土地，应通过民主协商，由各自的村委会从现有机动地中予以调整，由各自的村

22、委会从现有机动地中予以调整，遂驳回了他们的诉讼请求。二人不服向哈市遂驳回了他们的诉讼请求。二人不服向哈市中级法院提出上诉。中级法院提出上诉。18案例 武某所在村实行土地承包五年一变动政策，其两个孩子在读大学期间，村委会重新分配土地，孩子因户口变动带入学校所在地而没能分到土地。而武某家的经济收入主要是土地收益，所以失去孩子的承包地将更加难以维持两个孩子的学业。因此，武某将此事诉至法院，要求法院依法维护了其合法的土地承包经营权益。19 【评析】在本案中，需要明确的几个问题是：第一，村里实行的农村土地承包五年一变动政策是违反法律规定的。我国农村土地承包法第二十条规定：耕地的承包期为三十年。草地的承包

23、期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。以上条款的规定主要是为了维护农村土地政策的稳定性。村委会实行的五年一变动政策显然是与农村土地承包法的具体规定和基本精神相违背的。20 第二，农村土地承包法第二十六条第三款规定，承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。子女外地求学，户口迁出，并非全家都转成非农户口。因此不符合承包法中所规定的发包方收回承包地的前提条件。第三，对于统一组织家庭承包时，原户口在本村的下列人员，依法享有农村土地承包经营权：一是解放军、武警部队的现役义务兵和符合国家有

24、关规定的士官；二是高等院校、中等职业学校的在校学生；三是正在服刑的人员。21 第四，承包合同生效后发包方不得以任何理由变更或解除合同，发包方也不能随便调整承包地。承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民（代表）大会2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准后才可以做适当调整。虽然武某的子女上学将户口迁出，但其生活来源仍然来自农村，来自赖以生存的土地。所以，根据农村土地承包法及相关法规的基本精神，为了维护我国农村土地政策的长期性和稳定性，不能因为子女上学、服役

25、等情况就剥夺其土地承包经营权。22案例 赵某携带妻子弃耕撂荒，南下深圳打工。赵某携带妻子弃耕撂荒，南下深圳打工。2005年以来，中央落实一系列惠农政策，在年以来，中央落实一系列惠农政策，在外饱受漂泊之苦的赵某想回家继续经营承包外饱受漂泊之苦的赵某想回家继续经营承包地。但回村后，村委会以土地已经发包给他地。但回村后，村委会以土地已经发包给他人为由拒绝了赵某的要求。几经协商后双方人为由拒绝了赵某的要求。几经协商后双方没有达成共识，赵某便向法院提起诉讼，要没有达成共识，赵某便向法院提起诉讼，要求村委会返还承包地。求村委会返还承包地。23 【评析】土地是农民安身立命的根本，农民【评析】土地是农民安身立

26、命的根本，农民弃耕撂荒大多数有着深刻而复杂的原因，农弃耕撂荒大多数有着深刻而复杂的原因，农民放弃耕地不能简单地理解为农民永久性放民放弃耕地不能简单地理解为农民永久性放弃土地承包经营权。由此可见，不论发包方弃土地承包经营权。由此可见，不论发包方是否将该户承包地与他了另行建立承包合同是否将该户承包地与他了另行建立承包合同关系，土地承包经营权人弃耕撂荒后有要求关系，土地承包经营权人弃耕撂荒后有要求返还承包地的，法院都会依法给予支持。返还承包地的，法院都会依法给予支持。24 【依据】最高人民法院关于审理涉及农村土地承【依据】最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第六条第一款因包纠纷案件适用法律问题的解释第六条第一款因发包方违法收回、调整承包地，或者因发包方收回发包方违法收回、调整承包地，或者因发包方收回承包方弃耕、撂荒的承包地产生的纠纷，按照下列承包方弃耕、撂荒的承包地产生的纠纷，按照下列情形分别处理：情形分别处理： （一）发包方未将承包地另行发包，