南京下关四平路地块项目建议书

1、1南京下关南京下关 四平路地块四平路地块 项目建议书项目建议书谨呈：谨呈：二 o一一年七月2写在前面的话首先，非常感谢贵司给予南京海策公司此次沟通、合作的机会。 通过与贵司相关人员的初步沟通，我司认为贵公司对于下关区四平路西侧地块的房地产项目存在如下几点发展预期和要求：n 本项目是投资人由传统制造行业向房地产开发行业进军的开山之作，源于对房地产领域的初步尝试，本项目以保证现金流和基本预期利润为第一目标，通过本项目的成功开发，快速积累开发经验和资金流转，为房地产领域的深度发展作准备；n 投资人拟接受的地块价格为3000万/亩，希望根据市场状况推算项目可实现的销售价格，最终测算项目的投资开发利润；

2、n 当然，可实现的销售价格除了市场能接受外，还需要项目产品本身的支撑，因此，怎么样的产品定位和客户定位对于实现快速销售尤为重要；n 虽然项目本身不是一个能撬动市场的标志性项目，但因为其开发销售的周期仍是银行限贷和政府限购的政策收紧期，开发销售过程中如何绕开政策限制，规避市场风险也是投资人重点考虑的工作内容。3写在前面的话基于上述的项目发展思路，我司结合区域市场发展状况和项目地块特征和经济技术指标，现提交此建议书，旨在表达我司对于以下问题的观点与建议： 区域现状与未来走向 项目的可行性简析项目的投资成本与利益简析 双方项目合作建议 本报告将言简意赅的以结论形式阐述以上内容，形成结论的基础数据与资

3、料不在本报告中赘述，更为详尽的分阶段工作方案将在我司项目组进驻后配合投资商工作逐步系统展开。本报告内容希望能为本项目的投资开发提供决策参考，有关本项目建议书的具体问题，欢迎和海策公司负责人联系：南京海策房地产投资顾问有限公司陈坚陈坚 策划总监手机邮：4 二、项目可行性简要分析 三、项目资金计划模拟 四、项目合作建议5一、地块项目信息一、地块项目信息经济技术指标数据：经济技术指标数据：用地面积：2660，约计4亩容积率：容积率：5.75.7建筑限高：建筑限高：6060米米规划总建筑面积：规划总建筑面积：1625016250其中地上建筑面积：约其中地上建筑面积：约1510

4、015100，地下建筑面积：，地下建筑面积：11501150土地年限：土地年限：6565年，目前已剩年，目前已剩4949年年当前规划方案：当前规划方案：1-2f为裙楼商业，层高4.5米3-18f为小户型酒店公寓，层高3米配当前方案效果图配当前方案效果图6地块区位图地块区位图7二、周边地理环境二、周边地理环境周边情况：周边情况：地块位于下关区四平路北端路口，呈“梯型”，目前为一废旧品收购站。地块西邻一绿化广场，临长江大桥南段引桥，与卢龙山庄（高层住宅小区，下关城建开发，09年交付入住）隔桥相望；地块北侧为城河路高架（郑和北路），通往幕府西路，与铁路轨道的直线距离约300米；地块东侧隔四平路为四平

5、苑住宅小区，下关城建开发，06年交付入住；地块南侧为陈旧住宅小区，沿四平路两侧为社区商业门面，延伸至建宁路。大区域环境：大区域环境：地块位于下关的老城区地带，形象环境较差，但居住配套成熟；地块与建宁路商圈临近，虽然建宁路的商业人气较旺，但商业档次不高；地块与阅江楼公园、绣球公园临近，但实际可利用价值不大。8周边实景图周边实景图四平路商业四平路商业街街绿化广绿化广场场城河路、郑和北城河路、郑和北路路地块现状地块现状9三、项目简析三、项目简析1、配套齐全、氛围成熟，具备较好的居住条件；2、可以依靠成熟的建宁路商圈，挖掘较高的投资价值；3、体量较小，参与市场竞争时可以走“精致、个性化”路线。1、原本

6、65年的土地年限只剩49年；2、65年的土地年限属于限购范围内；3、体量太小，几乎没有景观表现空间；4、临近高架引桥和铁路轨道，噪声污染较大；5、区域环境陈旧，居住人群纷杂，使得居住形象较难提高。可实现的价值存在的不利因素10swot分析1234优势机遇劣势威胁 地段成熟，商业氛围优越 配套齐全，居住条件良好 体量小、空间独立，理想投资产品 土地闲置时间长，年限缩短16年 属限购限贷的住宅产品，客户难定位 离高架桥太近，噪音污染严重 下关老城区改造加速推进，政府引导和经济发展，促使区域环境拔高发展 调控政策未来一段时间后，趋于利好的发展前景依然存在，房地产投资仍是百姓投资的主要渠道 宏观政策环

7、境未来走向不明，市场观望情绪浓厚 区域市场未来有4-5个类型产品的竞争对手四、项目四、项目swotswot分析分析11 二、项目可行性简要分析 三、项目资金计划模拟 四、项目合作建议 一、项目信息与价值梳理12一、项目可能存在的开发方向一、项目可能存在的开发方向土地年限浪费了16年，是本项目的硬伤。项目实际成了“全新的建筑物，二手的房屋产权”。因此，在销售时价格无法与一手新房竞争，而更多要参照二手房的市场行情。即使价格低于同类一手产品，购买人在心理上能否接受也是疑问。65年产权的酒店式公寓属于限购对象，因此项目的目标客户更倾向于刚性需求。刚性需求更倾向于银行贷款，而当前银行对60以下的小面积产

8、品基本停贷，加之地块49年的土地年限，可能客户的贷款通道较难打通。维持现有土地性质不变，做酒店式公寓的开发销售1不利因素有利因素规划方案作简单优化调整后，即可进入工程招标和项目施工阶段，节省大量前期准备时间。13一、项目可能存在的开发方向一、项目可能存在的开发方向变更土地性质，增加的土地成本和时间成本须作为项目投入的重要成本考虑。限购政策影响、土地年限闲废16年，这些不利因素依然存在。作为普通住宅，可设计成超过60的一般居住产品，可规避一定银行限贷的风险。土地年限变为70年的住宅，做普通住宅的开发销售2不利因素有利因素14一、项目可能存在的开发方向一、项目可能存在的开发方向变更土地性质，增加的

9、土地成本和时间成本须作为项目投入的重要成本考虑。作为这个地段的商办公寓，能否被市场接受需要研究分析。商办公寓带来的建设成本增加、业主的使用成本增加，相应会造成销售价格的矛盾。土地年限变为40年的商业，做商办公寓的开发销售3不利因素商办公寓不限购、不限贷。土地年限看似放弃了9年产权，但客户看不到了前面闲置的16年，在购买心理上会是利好。有利因素15二、项目各开发方向不利因素的解决办法二、项目各开发方向不利因素的解决办法限购限贷维持现有土地性质不变，做酒店式公寓的开发销售1土地年限闲置16年价格上降低产品上创新成本增加利润减少主攻一次性付款的目标客户寻找政策宽松的银行，变相贷款销售周期拉长实际利润

10、率减少方法方法负面负面方法方法负面负面16土地年限变为70年的住宅，做普通住宅的开发销售2二、项目各开发方向不利因素的解决办法二、项目各开发方向不利因素的解决办法限购限贷土地成本和时间成本增加创新产品提高价格销售周期可能略长主攻刚性需求的目标客户对销售价格敏感方法方法负面负面方法方法负面负面17二、项目各开发方向不利因素的解决办法二、项目各开发方向不利因素的解决办法各类成本增加竞争对手较多细分目标市场份额比例少周期拉长相应提高价格对销售价格敏感土地年限变为40年的商业，做商办公寓的开发销售3方法方法负面负面方法方法负面负面18三、区域市场内各竞争对手简况三、区域市场内各竞争对手简况商办酒店式公

11、寓楼盘名称开发公司土地年限项目规模产品特征销售价格销售状况优势分析劣势分析中央中央金地金地华夏融创40年6万，公寓3栋4万挑高5.4米预计1.9万预计年底开盘挑高产品，公寓体量大偏居住，使用成本高财智财智广场广场金盛集团40年12万，11层，公寓面积2万8-11层soho办公，50-70预计均价2万预计11月开盘商铺经营户支撑体量小，只是作为市场的配套玉桥玉桥国际国际公寓公寓玉朗集团65年6万，26层分平层和4.7米挑高平层精装1.9万，挑高毛坯2.3万，开盘一年多，价格没有变化去年4月开盘，刚开始还不错，限购后影响较大，目前公示1000套房源卖了300套地段好，投资市场乐观环境形象差，后期管

12、理很困难联合联合立方立方紫金地产40年总建4.55万，5幢4层挑高5.6米，带电梯多层价格待定预计10月公开售楼处产品较高端想装住宅，其实是商办19三、区域市场内各竞争对手简况三、区域市场内各竞争对手简况未来可能竞争对手地块编号地块位置容积率用地性质实际出让面积成交时间成交价竞得人备注no.2010g66下关区下关区黄家圩黄家圩地块地块4商业金融业用地16368.0平方米2011-1-2831600万元江苏盛康商贸有限公司该公司比较神秘，可能有政府背景no.2011g06下关区下关区燕江路燕江路以北以北3.2商业金融业用地11042.4平方米2011-3-311000万元南京宁华物产有限公司底

13、价成交，该公司主营业务为仓储和运输no.2010g59鼓楼区鼓楼区模范马模范马路以北路以北6.3酒店式公寓用地32755.1平方米2010-12-2872000万元南京国电南自科技园发展有限公司底价成交，会有部分物业自用no.2011g09玄武区玄武区红山路红山路地块地块2.7商业金融业用地49053.2平方米2011-4-761700万元江苏常发地产有限公司常州公司，定名为南京常发广场，规划方案已初步确定20三、区域市场内各竞争对手简况三、区域市场内各竞争对手简况住宅性质的参照项目楼盘名称开发公司土地年限销售状况销售价格小区状况备注四平苑四平苑下关城建1995年至2065年老小区，最后卖的一

14、幢是6号楼，05年4月销售当时新房7000元，目前二手房1.6万小区入住率高，但形象一般卢龙山庄卢龙山庄下关城建1995年至2065年07年开始首期销售，09年全部售罄当时新房9000元，目前二手房1.8万全高层建筑，离高架很近土地年限闲置了10年北城居北城居江苏新航程2001年至2071年去年年底开盘销售，37套只卖了5套报价2万，成交19380元单体一幢楼，总建2758该项目因拆迁困难，是由南京宁佳转手给新航程的，距本项目1公里江雁依山江雁依山郡郡南京中鼎、下关城建2006年至2076年08年开始首期销售，目前销售率达70%在售70的精装公寓前期普通住宅80000，目前精装公寓1.7万17

15、万，周边环境不好，一期已入住，二期年底交付距本项目2公里，下关城建的土地是02年的世茂滨江世茂滨江新城新城南京世茂2004年至2074年05年开始首期销售，目前销售率达70%，今年在售2期当前2期均价1.8万品牌知名度高，全高层小区，江景优势明显距本项目3公里林景嘉园林景嘉园江苏通宇2007年至2077年09年9月开盘，137套房源全部售罄当时新房1.2万，目前二手房2.2万小区规模小，仅3幢11f小高层住宅，但在周边片区算环境较好距本项目1.2公里21土地成本建安成本管理成本拟定本项目的土地成本为3000万/亩，容积率5.7，折算成楼面价为7910元/。按照18层高层建筑的常规产品规划，根据

16、建筑行业经验，本项目的建安成本预计不超过3300元/。管理成本主要为企业的运营成本，如人员薪资、办公费用、设备能源消耗及公关活动费用等，行业标准一般控制在项目总投资的1.5-2%之间，本项目预计为310元/。经粗略测算，本项目投资开发成本约为1415014150元元/ /，因项目是转手所得，使得单位成本大大高于同地段项目（同地段项目的开发成本约同地段项目的开发成本约7000-80007000-8000元元/ /）。按照房地产行业投资利润平均控制水平平均控制水平30%30%，最终推算出本项目的销售均价应不低于1840018400元元/ /，否则项目投资风险较大，或降低土地价格或放弃投资。营销成本

17、财务费用主要用于项目的包装、推广、营销、招商等工作，行业标准一般控制在项目总投资的4-6%，本项目预计为600元/。各类税费和银行利息，主要有营业税、企业所得税、土地增值税等，这里面要考虑地块转手交易的税费，故高于一般项目总投资的10-12%，预计达到18%。本项目的财务费用约为2630元/。四、项目可售价格测算分析四、项目可售价格测算分析成本导向122经粗略测算，本项目可实现销售均价为18558元/，基本与预期利润保证的价格18400元/持平。四、项目可售价格测算分析四、项目可售价格测算分析市场导向2参照项目销售价格本项目对照后得分比较得数计价权重综合数据玉桥国际公寓玉桥国际公寓190000

18、.941786028%5000.8卢龙山庄卢龙山庄180000.951710034%5814北城居北城居190001.12090023%4807林景嘉园林景嘉园220000.891958015%2937本项目本项目18558.18558.8 8以周边类似项目为基准，运用比较定价法测算本项目价以周边类似项目为基准，运用比较定价法测算本项目价格格比较方面比较方面（以（以100100分为满分，单项制定最高分值，单项优势越大则得分越高）分为满分，单项制定最高分值，单项优势越大则得分越高）地段价值：地段价值：区域价值综合配套：综合配套：城市配套及社区配套产品特点：产品特点：规划特点、产品特点、户型特点品

19、牌价值：品牌价值：品牌带来的价值提升空间及项目认可度总体规模：总体规模：项目的规模效应。23五、项目可行性综合建议五、项目可行性综合建议综合前文分析，本项目以3000万元/亩的地价投资，投资风险可控，平均投资利润可以获得。为使项目更具市场竞争力，进一步降低投资风险，对项目开发提如下建议：1、在不提高土地成本和启动时间延后不长的前提下，更改项目土地年限为70年，调整户型产品设计（扩大户型面积至60以上），避开银行对小户型住宅的限贷。2、重点打造项目的外立面设计，强调建筑外观的视觉冲击；适当增加建筑产品的科技元素（如隔音保温、同层排水、中央新风等环保技术）。3、营销方面突出项目的形象包装设计，推广渠道走个性化、特色化通道，以“短平快”销售指导原则，避免淹没在一片同质化竞争的大海中。24 二、项目可行性简要分析 三、项目资金计划模拟 四、项目合作建议 一、项目信息与价值梳理25本资金流转计划以项目2011年9月取得土地使用权，2011年12月完成项目规划调整，并即时启动开发准备为节点，模拟出项目资金流转情况：预计2011年须投入资金6900万元，其中土地款6000万，工程准备款300万，财务税费300万，营销推广费100万，项目管理费200万。项目2012年6月开盘销售，至9月实现资金回笼7000万，全年实现资金回笼1