沈阳二环外高层中小户调研报告

1、沈阳二环外高层中小户型（含公寓）产品市场调研报告 一、 主要产品分布图皇家国际公寓沈北国际广场华强城麓林春语世界湾凤凰水城香槟新坐标国瑞城市f1万恒领域巧克力城万城鑫宁家园长堤湾奥园会展广场亿丰时代广场二、主要产品调查表项目名称地 址主推面积（）单价（元/）最新动态沈北新区华强城道义大街1号40-606000-6200贷款95折，一次性9折世界湾沈北路72号44、57、70、733500均现推一批特价房：2588元/皇家御院（皇家国际公寓）道义南大街68号31-465180（二手房）近期即将出品：40-50平小户型住宅6000/起银河岛人和街128号35-1043900均商住两用，现房，12-

2、16层麓林春语沈北路109号50-1004900-5300，全款98折贷款99折22#高层三月底低调开盘，目前只售出10套左右香槟新坐标沈北西路3号（辽大西1500米）63-734898均限时推出10套房源，首付4万起大东区国瑞城市f1东北大马路398号34-90清水5300起6000均精装6000起7000均楼层全万恒领域（微公馆）东站街68号50-576500均全款97折贷款98折特价房95折鑫宁家园虎石台南大街15号70-80高层4180均，全款98折贷款99折现推多层顶楼130-150特价3380/万城望花北大营街100-5号甲30-54一居59-94二居4980起，每平米减200元，

3、另总价减9999元3月25日收取诚意金，目前客户约800组巧克力城三期上城沈铁路222号47-1025988起7300均部分房源惊爆价，最高享一万抵二万皇姑区凤凰水城丁香湖东岸（地铁10号线起点）65-90高层4600起五证齐全，成本价格销售浑南新区奥园国际城（奥园公馆）南京南街1218号（会展中心对面）33-65清水5200均精装6000均现特价4688起长堤湾南京南街1066号354500未开盘亿丰时代广场（公寓）金卡路8号（正对奥体中心）60/907500均主要作写字间三、市场供需情况1.销售和入住率l 调查范围内在售公寓项目的销售情况：目前平均销售率为49%，而平均入住为63%，因为大

4、部分公寓项目为小户型公寓，面积基本在35-60平米之间，总价低，受到投资者的追捧，在项目前期销售比较火热。但实际入住率比较低，特别是各方面品质不是很好的公寓项目。2. 市场现状l 在研究范围内，公寓项目功能定位模糊，产品差异化和专业化不明显，市场发展还未规范。定位为真正服务式公寓的项目还未出现，这给本项目向服务式公寓发展提供了良好的契机。l 在研究范围内，公寓项目户型偏小，大部分项目的居住舒适性较差，档次有待进一步提高。l 在研究范围内，商住两用类型公寓的整体入住率较低。四、 部分项目调研分析1 万恒领域2 国瑞城市f13 鑫宁家园4 麓林春语5 万城万恒领域l 项目地理位置l 项目基本情况案

5、名万恒领域区位大东区东站街68号投资商辽宁时代万恒控股公司开发商万恒地产室内设计现代简约风格物业万恒物业销售代理开发商占地面积约8.9万容积率2.7总建面积约19万绿化率38%项目定位城市豪宅方位东一环至二环之间产权年限50年公摊27%物业费1.8元工程进度封顶开盘时间2011年10月交房时间2012年10月起价5980元/装修清水均价6500元/每周去化3-4套左右优惠措施一次性97折，贷款98折。可以使用公积金贷款项目类型商住两用，有煤气，除了暖气，宽带走商用，其他的均为民用价格公寓栋数1栋一期套数总套数去化套数362套118套规划情况1-4层为商业，目前在售楼层为4,6,7,10，16,

6、21，22层，还未推出楼层为14,18层。总共22层，3梯18户，点式楼。预售证号暂无销售热 主要产品分析户型一室一厅一卫面积50-57结构点式楼优点小户型，总价低，可商可住格局方正，南北朝向居多缺点公摊比较大l 客户分析客户来源老业主，周围居民，沈阳市为主客户属性中等收入群体购买偏好总价低，带煤气，比一般公寓生活成本低购买用途投资，自住媒体支持路牌，短信，围挡销售策略逐层推出，预计4月份涨价优劣分析优点：老客户资源丰富，有一部分为老客户购置。附近生活相对便利，便于出租。有煤气，水电走民用价格，生活成本相对降低缺点：公摊较大。没有精装产品。l 样板间 国瑞城市f1l

7、 项目地理位置l 项目基本情况案名国瑞城市f1区位大东区东北大马路398号投资商沈阳大东方置业有限公司开发商国瑞兴业（北京）置业股份有限公司室内设计物业北京之平物业销售代理尚华展泰占地面积约55万容积率2.5总建面积约160万绿化率25%项目定位投资地产方位东一环至二环之间产权年限70年公摊27%-28%物业费2元工程进度30%开盘时间2011年11月交房时间2013年6月清水均价6000元/装修清水，精装精装均价7000元/每周去化1套左右优惠措施一次性98折，贷款99折。没有煤气，不可以使用公积金贷款，首付50%项目类型商住两用，没有煤气公寓栋数1栋一期套数总套数去化套数1160套35套规

8、划情况总共4栋公寓，两栋板式公寓，2梯13户，20层，主要为南北向，清水房。最小面积49平，最大面积88平。其中88平为两市，其余为一室。两栋点式公寓，3梯16户，20层。各朝向都有，区间为47-137，其中64以上为两室。预售证号沈阳预售11615号销售热 主要产品分析户型一室一厅一卫面积47-62层高2.9米优点格局方正，大落地窗缺点公摊比较大，生活成本高户型两室一厅一卫面积62-137层高2.9米优点格局方正，干湿分离缺点公摊比较大，生活成本偏高l 客户分析客户来源汽配城附近客户，大东区客户及部分外地客户客户属性25-55岁之间购买偏好投资购买用途投资媒体支持

9、楼市报，短信，围挡销售策略主打投资牌优劣势分析优点：汽配城客户资源丰富。价格相对合理。样板房在售楼处楼上，便于顾客观赏。缺点：公摊较大。没有煤气。l 样板房 鑫宁家园l 项目地理位置l 项目基本情况案名鑫宁家园区位虎石台南大街15号开发商沈阳鑫宁房地产开发公司建筑商浙江广厦集团辽宁分公司建筑设计沈阳今晨建筑设计院景观设计杭州南方设计院物管顾问沈阳美好物业管理有限公司物业沈阳美好物业管理有限公司代理公司销售代理 恒通房地产咨询有限公司占地面积约65466容积率1.78建筑密度-总建面积约116530绿化率40%公摊高层20% 多层13%项目类型集多层、高层住宅、商业为一体的综合项目项目定位现代园

10、林景观社区栋数16栋多层4栋高层总套数总套数去化套数1183832规划情况一期共20栋，其中多层16栋，高层4栋，多层中1栋未售，高层路边从南向北第三栋热销，其余高层销售达70%以上。分期开发二期现在推第几期一期进场时间2008年9月28日停车位地面停车位287个开盘时间多层2008.7，高层2011.10交房时间多层2009.12高层2012.9预售证号沈房预售第11161号销售热线29871888/29872222l 主要产品分析户型一室一厅一卫面积50-57结构板式楼优点全明设计，大落地窗；卧室朝南，采光好；公摊小，得房率高缺点厨房比较小l 客户分析客户来源虎石台附近及大东区北部居民客户

11、属性普通居民为主购买偏好价格低，绿化面积大购买用途自住、投资媒体支持围挡，条幅，拱门销售策略起价低，大东区内优劣分析优点：价格低，现房，交通还可以缺点：生活配套缺乏麓林春语l 项目地理位置l 项目基本情况案名麓林春语一期二期区位沈北新区沈北路109号投资商辽宁邮电规划设计院有限公司开发商辽宁麓林置业有限公司建筑商东北金城建设双兴建设建筑设计景观设计物业待定策划推广cando尚华展泰土地来源从皇朝绿洲购得占地面积约9万（约150亩）总建面积约19万容积率2.11项目定位全景英式花园社区建筑密度住宅面积一期面积约4.5万绿化率48%公摊20-24%项目类型多层、高层住宅一期栋数共11栋，2栋高层，

12、9栋多层。一期套数总套数去化套数444套299规划情况目前推出的第一期规划共11栋，其中2栋小高层（18层），9栋多层（6层）。主力户型有50-100mini洋房，50-85瞰景高层。目前热销的为园区中间22#高层，主要面积为50-80分期开发共二期现在推第几期第一期进场时间2011.07.03停车位开盘时间2012.3.30交房时间预计2012年预售证号沈阳预售12053号销售热89335555l 主要产品分析户型e2/ e5（二室二厅一卫）面积约60层高2.9米优点明厨、客厅连接大阳台、卫生间干湿分离缺点暗次卧、暗餐厅、暗卫、纯南户型户型g1（二室二厅一卫）面积

13、约75-80层高2.9米优点南北通透、明厨、主卧连接270度角窗缺点暗餐厅、主卧私密性差、暗卫l 客户分析客户来源虎石台地区附近市民、务工人员、教职员工、企业员工为主要购买人群客户属性户型以二房为主，吸引以年青人为主的婚房、住房改善等购房群体 购买偏好地段优势、开发商实力、规划理念购买用途自住占较大比例，投资占较少比例去化情况22#高层总共108套，目前销售10套左右万 城l 项目地理位置l 项目基本资料物业名称万城发展商辽宁诚投地产地址大东望花北大营街规划设计单位沈阳金海建筑设计研究院景观设计单位-建筑承建商苏中建设代理公司玛斯兰德经纪传媒有限公司公摊17%占地面积约7万总建面积约19万容积

14、率2.7绿化率32%动工日期待定建筑密度-公开时间2012-2-20预售规模待定预售日期未开盘总户数2500入住日期预计2013底车位数1503规划布局总共19栋，9栋高层，2栋公寓，4栋多层，4栋洋房。交通配套212、298、281、115、259、325、162、328等多条公交线路景观设计现代风格细分项目面积区间户型格局均价（元）公摊公寓29.85-34.01一室一厅一卫3梯每层18户4980-600023%-25%高层40-69.79两室一厅一卫一梯3户两单元2梯4户两单元4980-600020%-23%70-90三室两厅一卫洋房54.6574两室两厅一卫一梯两户5单元6000-700017%-19%73.99-88.87三室两厅一卫生活配套购物：长客乐购、北站家乐福、中街商圈等，项目南侧有一个大型超市正在建设中，2012年五月份就能装修完工，七二四生活区等；中小学：望花小学、142中学、139中学、实验中学 。幼儿园：小哈津国际双语幼儿园。医院：医大四院、胸科医院、望花医院、七二四医院等。l 主要产品分析户型一室一厅一卫面积约35层高2.9米优点开间大，光线充足缺点公摊较高l 客户分析客户来源老业主，周围居民，沈阳市为主客户属性中等收入群体购买偏好总价低，带煤气，比一般公寓生活成本