收益还原法评估土地房屋

1、 房 地 产 估 价 报 告项目名称：深圳南山区科技工业园3号厂房现值评估受托估价单位：中咨资产评估事务所估价人：梁巨元委托估价方：深圳燕兴投资有限公司估价日期：二零零零年一月十七日至一月二十七日致 委 托 估 价 方 的 函深圳燕兴投资有限公司： 受贵公司委托，我所对深圳市南山区科技工业园3号厂房的24年土地使用权及房屋所有权的现时市场价值进行了评估。经过客观、公正的评估，确定该房地产在估价期日2000年1月20日的正常市场价格如下：估价对象现值：872.85万元人民币 大写金额：捌佰柒拾贰万捌仟伍佰元人民币楼面价值：1090.51元/平方米需要特殊说明的事项： 1、本报告评估的是假设估价对

2、象在现状利用条件下，目的是为委托方进行企业改制，确定房地产现值提供参考依据，如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应的调整。2、估价对象所在供需圈在进行交易及出租时室内均未进行装修，故本报告房地产价值中不包含室内装修及设备价值。3、根据房地产抵押协议，房地产权利人中国燕兴深圳公司将估价对象于1999年7月29日抵押给中国银行深圳市分行蛇口支行，作为中国燕兴深圳公司贷款担保，抵押期间为1999年7月29日至2002年7月29日，贷款额为150万美元，因此在考虑估价对象价值时应充分考虑其他项权利对房地产现值产生的影响。4、本报告的评估结果为估价对象正常情况下的现实市场价格，房地产金融应充分考虑房

3、地产市场行情和利率的波动及通货膨胀率的影响，估价对象在快速变现时往往难以达到其正常的市场水平，因此若进行快速变现则其价格应进行适当调整。 5、本报告评估期日为2000年1月20日，报告有效期为半年，随着时间的推移，该价格需作相应的调整甚至重估。 评估的详细结果、过程及有关说明，详见后附的估价结果报告。 顺致 敬意中咨资产评估事务所 二零零零年一月二十七日估 价 结 果 报 告第一部分 摘 要一、估价项目名称： 深圳市南山区科技工业园3号厂房现值评估二、委托估价方：深圳燕兴投资有限公司三、估价期日： 二零零零年一月二十日 四、价格结果： 评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用

4、科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验，考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在估价期日2000年1月20日的市场价格如下：估价对象现值：872.85万元人民币 大写金额：捌佰柒拾贰万捌仟伍佰元人民币楼面价值：1090.51元/平方米五、有关说明 1、本报告评估的是假设估价对象在现状利用条件下，目的是为委托方进行企业改制，确定房地产现值提供参考依据，如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应的调整。2、估价对象所在供需圈在进行交易及出租时室内均未进行装修，故本报告房地产价值中不包含室内装修及设备价值。3、根据房地产抵押协议，房地产权利人中国燕兴深圳公司将估价

5、对象于1999年7月29日抵押给中国银行深圳市分行蛇口支行，作为中国燕兴深圳公司贷款担保，抵押期间为1999年7月29日至2002年7月29日，贷款额为150万美元，因此在考虑估价对象价值时应充分考虑其他项权利对房地产现值产生的影响。4、本报告的评估结果为估价对象正常情况下的现实市场价格，房地产金融应充分考虑房地产市场行情和利率的波动及通货膨胀率的影响，估价对象在快速变现时往往难以达到其正常的市场水平，因此若进行快速变现则其价格应进行适当调整。 5、本报告评估期日为2000年1月20日，报告有效期为半年，随着时间的推移，该价格需作相应的调整甚至重估。 6、本评估报告未经估价机构同意，不得向委托

6、方和评估报告审查部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容未经许可不可发表于任何公开媒体上。六、估价机构： 中咨资产评估事务所 二零零零年一月二十七日第二部分 估价对象界定一、委托估价方：深圳燕兴投资有限公司二、受托估价方： 中咨资产评估事务所 单位地址：北京市海淀区车公庄西路32号中咨大厦法人代表：张宏新联系电话：68415511-5207三、估价目的： 为委托方进行企业改制，确定房地产现值提供客观、公正、合理的价格参考依据。四、估价日期： 2000年1月17日至2000年1月27日五、估价期日： 二零零零年一月二十日六、估价对象概况： 1、估价对象 深圳市南山区科技工业园3号厂房24年

7、土地使用权及房屋所有权。 2、土地及建筑物状况 估价对象位于深圳市南山区科技工业园北部，科技大道东侧，北临4号楼深圳长园新材料有限公司，东临园区道路，南临中日电热深圳有限公司，西隔科技大道与深圳科兴生物制品有限公司相邻。根据房地产证，估价对象土地性质为国有出让用地，土地面积3382.50平方米，土地用途为工业，使用年限为三十年，即自一九九四年四月十八日至二零二四年四月十七日止；估价对象地上建筑物为六层框架结构工业厂房，建筑面积8004平方米。 3、区域因素估价对象地处深圳市南山区科技工业园北部，深圳市科技工业园始建于八十年代后期，往返连接市中心的道路有深南大道、北环路，向南约1公里为新落成的滨

8、海大道，向北约1公里为广深高速公路，交通条件十分优越。科技园内市政基础设施完善，达到“六通一平”，具体如下：上水：由西侧科技大道地下市政管线引入；排水：实行雨污分排，接科技大道地下市政； 供电：引自科技大道地下市政电缆； 供气：科技大道地下埋设煤气管线； 通讯：科技园内建有电话分局； 道路：西侧为科技大道。 宗地红线内场地平整。 科技工业园具有良好的产业聚集效应，园内驻有IBM（中国）研究发展中心及采购中心、PHILIPS、创维、中兴通讯、长城、华为、金蝶等国内外知名企业，分布有深圳大学及国内二十家名校设立的第一所虚拟大学园。 4、个别因素估价对象位于深圳市南山区科技园北部科技大道东侧，北临4

9、号楼深圳长园新材料有限公司，东临园区道路，南临中日电热深圳有限公司，西隔科技大道与深圳科兴生物制品有限公司相邻。根据房地产证，估价对象土地面积3382.50平方米，建筑面积8804平方米，容积率2.60。宗地红线内市政基础设施完善，达到“五通一平”。七、价格定义 本次评估的结果是指上述工业用途房地产24年土地使用权和房屋所有权,在宗地外市政基础设施达到“六通一平”（包括通路、通电、上水、下水、供气、通讯和土地平整）条件下，估价期日为二零零零年一月二十日的房地产现值，其中建筑物部分不包含室内装修及设备部分价值。第三部分 房地产估价一、估价依据 1、有关政策法规和文件：l 中华人民共和国土地管理法

10、l 中华人民共和国城市房地产管理法l 中华人民共和国税法l 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例l 城镇土地估价规程 2、委托估价方提供的资料：l 房地产证l 房地产抵押协议l 建设部房地产估价规范l 有关评估的其它资料 3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。二、估价原则 房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的，而这些因素又经常处于变动之中，我们在估价时要遵循以下原则： 、替代原则 房地产遵循替代规律，其价格受其具有相同使用功能的物业，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的物业之间会相互影响和竞争，

11、使其价格相互牵制而趋于一致。 、供需原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，供大于求，价格就会降低，否则价格就会上涨。由于房地产与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此在市场上形成了自己的供求规律，主要表现在其价格容易形成垄断，所以房地产价格形成于不完全竞争的市场。在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，供大于求，价格就会降低，否则价格就会上涨。由于房地产与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此在市场上形成了自己的供求规律，主要表现在其价格容易形成垄断，所以房地产价格形成于不完全竞争的市场。 、综合分析原则 房地产价格受自然、经济、社会、政策等诸多因

12、素的影响，因此，评估时要充分考虑影响其价格的多种因素，抓住主导因素，进行综合比较分析，这样才能评估出比较合理并切合实际的房地产价格。 、多种评估方法相结合的原则 随着房地产估价业的发展，国际上创立了几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等方法，这些方法都有自己的特点和适应范围。由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的误差，因此在进行房地产评估时，就要根据待估地的实际情况，选择几种最适合的评估方法进行综合评定，力求得到科学、合理、公正、公平的价格结果。随着房地产估价业的发展，国际上创立了几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等方法，这些方法都有自己

13、的特点和适应范围。由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的误差，因此在进行房地产评估时，就要根据待估地的实际情况，选择几种最适合的评估方法进行综合评定，力求得到科学、合理、公正、公平的价格结果。三、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点及物业本身的实际状况，选取收益还原法作为本次估价的方法。这是出于估价对象位于深圳南山高科技工业区，区内的工业厂房大多采用租赁方式经营，评估人员掌握有充足的租金交易实例。四、估价过程1、 房地年毛租金 根据深圳市南山区1997年房屋租赁价格抽样（厂房仓库），结合评估人员进行的市场调查，估价对象临近地区相同档次工业厂房的

14、市场租金水平为1420元/月·建筑平方米。由于估价对象为老式厂房，其租金取为14元/月·建筑平方米，空置率按正常水平取15%，每年按12个月计算，则估价对象房地年总收益为： 14×12×（115%）142.8（元/平方米） 2、房产税 参照深圳市深地税发1995376号文规定,房产税依照房产租金收入的12%缴纳,则估价对象年房产税为： 142.8×12%17.14（元/平方米）3、 营业税按照税法规定，租赁业营业税按租金收入的5%计取，即 142.8×5%7.14（元/平方米）4、 城市维护建设税按营业税的1%计取，即7.14

15、5;1%0.0714（元/平方米）5、 物业管理费按租金收入的2%计取，即 142.8×2%2.856（元/平方米） 6、房地年纯租金 房地年纯租金房地年毛租金相关税费 142.8-17.14-7.14-0.0714-2.856115.60（元/平方米）7、 运营成本 根据建设部房地产估价规范，收益还原法应在租金收益中扣除运营成本，其取值参照估价对象当地一般水平，经估价人员的现场调查，运营成本取纯租金的20%，即115.60×20% = 23.12（元/平方米）8、房地还原利率的确定 根据建设部房地产估价规范，还原利率应包含无风险利率及风险报酬率，考虑目前一年期国债利率、银

16、行存贷利率及房屋租赁业的行业收益率，取房地综合还原利率为8%。 7、估价对象现值 土地出让剩余年期为24年，则物业总值为： （115.60-23.12）÷8%×（11÷（18%）24）1112.77（元/平方米）房地产总价值为： 1112.77×8004890.66（万元）四、估价对象现值的确定 1、根据房地产证及委托方提供的情况，委估房地产为1997年9月左右投入使用，参照建设部房地产估价规范，框架结构非生产用房耐用年限为60年，已使用5年，结合估价人员的现场勘察，结构成新率取98%，则估价对象现值890.66×95%872.85（万元）单位价值846.13÷80041090.51（元/平方米） 2、估价结果 评估人员根