XXXX年浅析土地登记办法对商业银行抵押贷款的影响可编辑

1、XXXX 年浅析土地登记办法对商业银行抵押贷款的影响（可 编辑）浅析土地登记办法对商业银行抵押贷款的影响杓年月日中 华人民共和国物权法施行对现实生活中包括土地方而出现的一些新 的物权问题进行了明确和规范。而国土资源部门原有的土地登记规定己不能适应新的形势需要。为此和年月 H 国土资源部发布了土地登记办法。该法已于*年月日起开始施行内容涵盖了土地的总登记、初始登 记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记等。土地登记办法的制定出台为土地登记各方当事人依法登记提 供了操作规程有利于土地权利人依法保护自己的合法权益也有利于 避免或减少土地登记过程中可能出现的矛盾或纠纷。银行为了防范土地使用

2、权抵押贷款的风险应注意以下事项：如何 妥善解决国有建设用地使用权问题土地用途变化需作变更資记土地 登记办法第四十八条规定：“土地的用途发生变更的当事人应当持 有关批准文件和原土地权利证书中请土地用途变更登记。”依据该条规定土地的用途发生变更的当事人应申请变更登记。商业银行在接受国有建设用地使用权抵押时应实地调查土地的 实际用途与登记的用途是否相符必要时应要求土地使用权人向登记 部门申请出具土地用途未变化的证明文件。土地使用权期限可能影响抵押权的存续土地登记办法第五十 非住宅国有建设用地使用权期限届满国有建设用地使用“二条规定： 权人未中请续期或者申请续期未获批准的当事人应当在期限届满前 十五H

3、内持原土地权利证书申请注销登记。”第五十五条规定：“土地抵押期限届满当事人未申请土地使用 权抵押注销登记的除设定抵押权的土地使用权期限届满外国土资源 行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。”依据这两条规定土地使用权期限影响抵押权的存续。商业银行在接受国有建设用地使用权抵押时应密切关注土地使 用权期限对于剩余期限短于贷款期限的原则上不应接受除非土地使 用权人明确承诺申请续期且中请续期被批准无障碍的。依法办理土地使用权抵押登记手续应在签订主债权债务合同、抵 押合同后再办理抵押登记土地登记办法第三十六条第一款规定：“依法抵押土地使用权的抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合

4、同以及相关证明材料申请土地使用权抵押登记。”依据该条规定主债权债务合同、抵押合同是办理抵押登记必备 材料主债权债务合同、抵押合同须在登记前己签订。而在银行信贷操作中己出现未签订借款合同而办理了抵押登记 致使借款合同落款时间晚于抵押登记时间从而使借款面临抵押落空 的法律风险。商业银行必须在签订了主债权债务合同、抵押合同后方可办理抵 押登记手续。、抵押合同的落款时间对一般抵押主债权债务合同（借款合同）不得晚于抵押登记。对办理最高额抵押登记是否需要提供主债权债务合同我国法律 及土地登记办法未明确从理论上讲主债权债务尚未发生因而不可 能有主债权债务合同。因此银行在办理最髙额抵押登记时如登记部门要求提供

5、主债权 债务合同的应说服登记部门接受我行意见如果登记部门不接受我行 意见的应采取登记部门可接受的变通措施并经本行法律事务部审核 同意以严防操作不当而留下法律风险隐患。查实土地使用权己抵押情况及时办理抵押登记手续土地登记办 法第三十六条第二款规定：“同一宗地多次抵押的以抵押登记申请 先后为序办理抵押登记”。依据该条规定同一宗土地使用权向多个债权人抵押的登记部门 为申请在先的先行办理抵押登记。这将直接决定多个债权人优先受偿的顺序。商业银行应对拟以土地使用权设定抵押且同一宗土地使用权抵 押给多个债权人的贷款项目进行查实及时向土地登记部门申请办理 抵押登记手续以取得对银行有利的受偿顺序。依法确保最高额

6、抵押合同所约定内容登记完整土地登记办法 第三十六条第三款规定：“符合抵押登记条件的国土资源行政主管部 门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上 加以记载并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。中请登记的抵押为最高额抵押的应当记载所担保的最高债权额、最髙额抵押的期间等内容。”根据该规定应与抵押人在最高额抵押合同中明确约定最高 债权额、放贷期间等内容。最高债权额应当包括债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损 害赔偿金和实现债权的费用等原则上可按抵押物评估价值填写最高 债权额且在任何情况下均应当高于贷款本金数额。商业银行应与当地登记机关充分沟通确保土地登记簿和土地权 利证书所记载的最高

7、债权额、放贷期间等内容与最高额抵押合同 约定的内容保持一致。密切关注土地使用权的特殊状态强化贷前调查确保土地使用权 权属的有效性土地登记办法第六十条至六十一条、第六十二条、 第六十三条至六十九条分别对“异议登记”、“预告登记”、“查封登记” 作出了规定对相关登记程序进行了规范。商业银行在贷前调查时应对拟抵押土地使用权是否存在“异议登 记”、 “预告登记”、“查封登记”等情况向登记部门进行查询不得接受 己经办理了 “异议登记”、“预告登记”、“查封登记”的土地使用权作 为抵押物。必要时应中请登记部门出具查证属实的证明材料。加强贷后管理严防土地使用权抵押出现变动土地登记办法第 五十八条规定：“国土

8、资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项 确有错误的应当报经人民政府批准后进行更正登记并书而通知当事 人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。.当事人逾期不办理的国土资源行政主管部门报经人民政府批准 并公告后原土地权利证书废止。”依据该条规定国土资源行政主管部门可依法注销登记有误的土 地使用权证。商业银行应加强贷后管理随时关注已抵押的土地使用权可能被 国土资源部门依法注销、被中请异议登记及时采取风险防范应急措施 严防贷款抵押风险的发生。依法处置抵债资产以免在履行过程中出现纠纷明确二次过户中 所涉及税费的承担土地登记办法第四十五条规定：“因人民法院、 仲裁机构生效的法律文书或者因继承

9、、受遗赠取得土地使用权当事人 中请登记的应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材 料中请土地使用权变更登记。权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵 押权的应当依照木办法先将土地权利申请登记到其名下后再申请办 理土地权利变更登记。”这项规定意味着在处置法院裁定抵债的土地使用权时如采用直 接由被执行人名下过户至买受人名下的操作方法将得不到登记部门 的配合。协议以资抵债同样也存在此类过户问题。商业银行在处置抵债资产或协议抵债时应充分考虑二次过户问 题明确二次过户中所涉及税费的承担以免在履行过程中出现不必要 的纠纷影响处置进程。.按要求履行划拨土地使用权转移的报批土地登记办法第四十 条规定：“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设 施涉及建设用地使用权转移的当事人应当持