北站概况151120

1、厦门万科-北站南广场综合体地块简介目 录一、地块基本信息二、关于厦门北站三、交通与周边配套一、地块基本信息项目规划指标子地块编号用地性质占地面积商业办公酒店居住幼儿园生鲜超市连锁便利店开闭所移动通讯站容积率地上计容建面地下商业建面1、5、7办公商业酒店62887.58850002871705500006.79427170120002、3、4 商业32805.69600000001601.8360160460006居住商业公建42240.811705002000003800 1500100160605.272226700合计137934.08162050（23%）287170（40%）55000

2、（7%）200000（28%）5780（0.8%）5.157100005800005060704030201主站房南广场轨道交通n 地上商业，6万（02、03、04地块）整体转让、整体抵押，其余可分割销售；n 地下商业，不销售、不转让、不计地价（若地下商业今后要转让、抵押，必须与地上整体经营的商业整体转让、整体抵押，并按相关规定补交地下商业的地价）；n 办公可全部分割销售；n 酒店整体经营、整体转让、整体抵押，无星级要求；n 02、03、04地块限高24米，其他地块高度无要求；n 地块地下空间需与北侧南广场地下空间相连通，各子地块地下空间应相联通；n 01、02子地块建筑基础及地下空间的利用必

3、须服从轨道交通的建设要求；n 建设开闭所2座（160*2=320），由竞得人按电业局批准的方案自行投资建设（计收地价）n 开工竣工时间：2012年12月31日前开工，2015年12月31日前竣工。n 地价支付时间：5个工作日内50%，2012年12月31日前付清。500米半径核心区1500米半径拓展区商住办公办公商业整体经营、整体转让商业酒店办公商业区位概况 厦门北站位于集美区后溪镇，是东南沿海现代化铁路的客货枢纽。其交通便捷，至高崎国际机场约12公里，距本岛中心区约20公里。 随着厦门北站的投入使用和轨道交通1号线的规划，该区域的城市功能正在完善。 本项目用地为平地，总用地面积13.84万。

4、翔安区湖里区思明区集美区海沧区项目地块12KM19KM17KM高崎机场火车站市政府所属区位集美区新站商务区项目地块资料来源：厦门市集美区商业网点规划二、关于厦门北站厦门北站XiaMen North Station四线交汇的交通枢纽地带福建省单体建筑面积最大的客运火车站。规划2030年旅客发送量1100万人。2010年04月27日 厦门商报北站四线交汇的交通枢纽地带交通模式时速适用距离发展年限（中国）城市区位高铁300公里/小时省际间交通9年(2003)外郊区动车200公里/小时城际间交通14年（1998）外郊区地铁80-100公里/小时市内交通47年（1965）城市内部火车120-160公里/

5、小时省际间交通131年（1881）市中心或外郊区目前开通和规划了的1条高铁、3条动车、2条城轨以及2条地铁。高铁（按高铁配置建造，但时速降为动车）福厦 时速200 2010年通车龙厦 时速198 2012年通车深厦 时速250 预计2013年通车 城轨厦漳泉城际轨道1 预计2018年通车厦漳泉城际轨道2 预计2018年通车地铁1号线 预计2018年通车5号线 不明BRT1号线 厦门北站起点第一码头终点北站高铁城轨地铁BRT漳州漳州翔安石狮泉州晋江地铁1号线地铁2号线3号线原火车站BRT1号线厦门高铁现状厦门高铁未来规划厦门-福州 厦门-上海 南京-厦门-龙岩深圳-厦门（深厦线）2013年通车昆

6、明-厦门-高雄（昆台线）目前福厦、厦深、龙厦铁路在此汇聚，使北站成为福建省最大的综合交通枢纽。未来厦门北站往南连通珠三角、往北连通长三角、往西连通广阔的中部地区。高铁福建省最大的综合交通枢纽（需换乘）昆明厦门高铁的扩张驱动沿线城市开发，厦门北站强化了闽中、闽北与珠江三角洲城市的联系。1小时漳州、泉州、莆田、晋江、福清、南靖2小时龙岩、福州、连江、罗源3小时宁德、霞浦、福鼎、福安、苍南、鳌江4小时绅坊、温州南5小时宁波、台州7小时杭州9小时上海虹桥厦门龙岩福州 福清宁德霞浦苍南温州南台州宁波杭州上海12234579漳州莆田泉州高铁与省内形成1.5小时城市生活圈高铁城轨1厦漳泉城际轨道（2020年

7、建成）城轨2厦漳泉城际轨道建成之后，厦门北站构筑形成厦漳泉主城区半小时生活圈和厦漳泉都市区1小时交通圈。本项目城轨厦漳泉城际轨道，海西重要交通枢纽未来 5 年，厦门地铁6 条地铁线出炉，1号线确定站点，2012年底开工，2、3号线2013年开工。城内地铁厦门北站既是高铁新站，同时兼为地铁1号线（明确规划）起点及5号线（规划中）的途经站点，兼具省际间交通及城际交通双项优势。本项目地铁快速连接岛内外，人气风向标未来 10 年，1、2号支线、4、5、6号线开工地铁将通向岛内外，实现岛内外一体化，厦门北站将实现零换乘，也促进区域多元化的商业业态布局。本项目城内地铁地铁快速连接岛内外，人气风向标未来两年

8、，厦门北站将取代现火车站枢纽地位两年内，普列及途经厦门的高铁将全部停靠至北站。 火车站 VS 厦门北站线路终点为厦门火车站的动车1、途经厦门的动车及高铁2、普列定位高端化中高端厦门火车站共有105次列车，其中动车组77趟，普通列车28趟，始发列车52趟，途经列车0趟，终到站列车53趟。即将有52趟列车将停靠至北站。预测到2018年，旅客发送量：达600万人次，开行旅客列车：64对； 2030年，旅客发送量：达1100万人次，开行旅客列车：93对。上述数据未包含普列人次。 根据高峰旅客发送量及旅客平均候车时间，目前厦门北站最高聚集人数：5000人/小时。车次/日（次）厦门出发车次（次）终到厦门车

9、次（次）枢纽站车次（次）55福州15福州17福州-龙岩1福鼎1福鼎1龙岩-南京1杭州2杭州1南京-龙岩1宁波3宁波3/上海5上海4/北站现有列车车次（2012.9）鹰厦铁路将与新建的福厦、厦深、龙厦铁路在厦门火车站交会，使北站成为东南沿海最大的综合交通枢纽。未来两年，厦门北站将开通107趟列车，其中动车55趟，普列52趟。圣果院站集美大道站崎沟站站内北广场站 衍 圣 路圣果路地铁1号线坂溪路厦门北站高铁厦漳泉城际轨道南广场主站房圣衍路厦安高速沈海高速N孙坂路集美北大道BRT1号线备注： 实线为已开通，虚线为未开通；目前高铁有福厦、龙厦两条线，深厦预计2013年开通，地铁1号线预计2018年开通

10、，厦漳泉城际轨道预计2020年开通。三、交通与周边配套交通与配套交通与配套天和物流园NBA活力城厦门汽车物流中心车管办证服务中心片区公租房邮件处理中心BRT停保场后溪中学中骏四季阳光窗内小学新城际广场旅游集散中心圣果院商业中心北站商务营运中心高铁阳光花园安置房宏谦存储配送中心后垵九年制学校公交停车场交警中队沈海高速厦安高速集美北大道01030405070602南广场地铁1号线天和物流园规划中，占地约350亩汽车物流中心预计2015年竣工，占地约8万新城际广场规划中，占地约9.9万旅游集散中心在建，占地约3.6万宏谦存储配送中心在建，占地约9万邮件处理中心已使用，总建约11万圣果院商业中心在建，

11、总建约30万北站营运中心已使用，总建约50万本项目地铁1号线NBA活力园规划中新火车站完臻片区配套，区域中心商业配套其他配套厦门西客运站全程教育体系后溪中学18班窗内小学24班福建工艺美术学院厦门工商旅游学校厦门理工学院华侨大学后溪小学18班厦门软件学院本项目地铁1号线北站站前广场的用地规划01020305070604土地编号竞得人占地（万/）2010IP06杏林建发9.942011JP03中骏4.342010JY03港务2010JY01航空港2010JY02建发汽车82009JY01-B新站营运中心A区50中骏四季阳光（精装）成交均价：9000元/推售：880套/599套集美大园博园中航城C

12、区中航城A区水晶湖郡滨海西大道中骏四季阳光住宅莲花新城（毛坯）成交均价：11315元/推售：732套/584套中航城（精装）成交均价：13040元/推售：2569套/2333套水晶湖郡（毛坯）成交均价：11419元/推售：1649套/1296套本项目住宅莲花新城住 宅1公里6公里10公里9公里南广场南侧综合体周边住宅软件园、观音山办公圈万达广场五缘湾湖里营运中心五缘YOHO杏林湾商务营运中心（在售）轮渡办公圈火车站办公圈滨北办公圈软件园三期（预售）集美万达广场（在售）海沧区行政办公圈南广场南侧综合体周边办公翔安新城办公区杏林湾商务营运中心均价：5422元/推售：766套/682套北站商务营运中

13、心售罄，售价：6300元/北站商务营运中心软件园三期均价：4390元/办 公本项目软件园三期入园条件：软件园三期入园条件：凡已被认定为软件企业、集成电路设计、动画制作、游戏开发或运营、计算机信息系统集成、电信增值业务经营、嵌入式软件研发等软件和信息服务业及与软件产业相关的企业均可申请。园博园滨海西大道本项目集美万达广场成交均价：35158元/圣果院商业中心预计2012年投入使用商 业新城际广场（凤凰花城）在建（预计11月推盘）南广场南侧综合体周边商业子地块编号用地性质占地面积商业办公酒店居住幼儿园生鲜超市连锁便利店开闭所移动通讯站容积率地上计容建面地下商业建面1、5、7办公商业酒店62887.

14、58850002871705500006.79427170120002、3、4 商业32805.69600000001601.8360160460006居住商业公建42240.811705002000003800 1500100160605.272226700合计137934.08162050（23%）287170（40%）55000（7%）200000（28%）5780（0.8%）5.157100005800005060704030201主站房南广场轨道交通规划方案仅供容积率及体量参考28访谈纪要291、政府人士2、专业人士3、目标客户30政府人士访谈（1）访谈对象：某集团领导访谈对象：某集

15、团领导A A一、关于厦门火车站普列一、关于厦门火车站普列1、2014年6月要进行厦门火车站改造，改造期一年半，期间厦门火车站停止运营，普通列车迁往高崎站，动车全部迁到北站；改造完后普列停靠哪里尚未确定，但应该会迁回到火车站，因为北站由于前期设计问题（站台短了100米），不适宜停靠普列，同时，邮件列车也不适合停靠北站；另外，高铁也不能停普列2、之前厦门市政府单方面想把火车站外移到北站，但南昌铁路局不同意；普列由南昌铁路局负责，详细信息需询问铁道部二、关于厦深高铁二、关于厦深高铁1、厦深高铁为福州深圳，大部分站点已确定，不一定停靠北站；2、厦深铁路预计在2013年10月份通车（但不确定，目前北站北

16、广场存在拆迁问题，北站由东南铁路公司建设），未来过境厦门（而不开往岛内）的火车都会停靠厦门北站三、关于厦门北站三、关于厦门北站1、目前有60-70对动车停靠在北站，厦深一通车后会有100对停靠在北站（厦深、龙厦、福厦），未来北站估计不会有货运。2、一般来讲，如果高铁路过北站的话，旅客不会在此逗留很久，厦门北站前景是否很好，要看有多少列车是以北站为起点或终点。3、北站周边的汽车物流中心发展前景很大，因为车管所会就设置在那边，挂牌之类的都很方便，估计将来会有很多4S店会开到汽车物流中心中，听说奔驰的也会来。31政府人士访谈（1）访谈对象：某集团领导访谈对象：某集团领导A A四、关于地铁四、关于地铁

17、1、1号线预计2018年会通车，2016年是不可能的；站点都已经确定了，总共有27站，可以去轨道集团了解具体站点信息，离我们项目比较近的圣果院站设在北站营运中心，未来在我们一号地块有个地铁出口2、5号线的建设时间及路线均未确定五、关于五、关于BRTBRT1、现在的BRT停靠点是暂时的，未来北广场建好了，会搬到北广场那边 六、关于北站南北广场六、关于北站南北广场1、南北广场通过厦门北站地下的空间连接在一起。南广场东侧和项目地块地下联通的设置已经预留了 32政府人士访谈（2）访谈对象：集美区某部门领导访谈对象：集美区某部门领导B B一、关于集美区主要项目一、关于集美区主要项目1、四大公建：书城书城

18、（有10万平米商业，业态为与书等有关的文化创意产业，计划引进台湾诚品）、图书馆图书馆（有8000平米商业，业态为超市、美食等）、科技馆科技馆（模拟人类到二零二几年的科技世界，4D电影，计划将中航世博会航空馆搬过来，打造成旅游的目的地，娱乐+科普）、文化中心文化中心（大剧院，容纳1500人，政府想让保利来做，还在谈，还有1个小型电影院） 2、区政府旁边的绿地公园：上面是集美塔，下面也做商业，主要为休闲美食类业态3、大明广场：地下商业为主，美食街等，地上有寺庙4、杏林湾商务运营中心：共12栋楼，只剩2栋；1、2期有157家企业，一部分为总部一部分为小企业；泉州总部企业居多，如凤竹纺织品，一些上市或

19、准备上市的公司，其他区域有福州、上海、广东等地（政府定向引进的，上海企业主要开拓福建市场，政府给税收返还），没有龙岩、安溪和漳州的企业；小企业以温州和泉州居多（1人买好几栋），如做纺织面料，集美本地的企业很少（集美企业是交税交的多的工业企业，多为原来老企业的总部）；3期具体进驻条件还没出来，有225家企业在登记，肯定会有三分之二以上的企业进不去；招商无规律可言，这些企业入驻，主要基于以下几点：环境、政策、人情；像集美很多企业跟政府要工业用地，政府没有，就去漳州，半年多后又回来，因为在外地，一关关卡这些企业，交环保费等各种费用，根本受不了；对行业没有要求，所以行业比较杂，入驻条件是总部企业年纳税

20、800万、营业收入3个亿，对于其他小企业，则一事一议，小企业没有优惠；今年年底争取交房2-3栋，明年年底全部交房；1期价格5500元，2期6500元； 33政府人士访谈（2）访谈对象：集美区某部门领导访谈对象：集美区某部门领导B B一、关于集美区主要项目一、关于集美区主要项目5、北站商务运营中心（小总部基地）均价4200元，145栋，每栋700-1000平左右；8家营业，13家装修交房132家，以泉州中小企业为主（泉州实行定税制，每年交100、200万税收，这些企业多为准备上市到这里来圈钱的）区领导拍脑袋，开始没人买，后来找市总商会招商，世界发，专门去温州宣传，就都卖光了北站营运中心一直都有问

21、题，当初已经建好了，但领导要求改建筑外立面，就拖了很久；后来等企业要入驻的时候，底商又不卖给业主，而很多业主是为了投资买的，所以到现在入住率都很低6、杏林湾商务运营中心左侧扇形地块：还在拆迁，一部分做办公，一部分做住宅7、创新大厦：2栋楼，十几层，建面3.5万平，主要做科技企业孵化楼；创新大厦南侧地块：在谈，给企业做总部；创新大厦东侧地块：现在还没定，预计自己办公用（类似中科院）10、园博商务中心：在建，2栋楼11、明年政府的工作重心是中航城A地块西侧地块，三角形区域为村集体用地，政府想做40万平米的高端商业，类似万象城12、马戏城：广州藏龙野生世纪的股东来做，酒店部分会比广州更高端；建面10

22、多万平，员工宿舍+动物宿舍，计划明年9.8开业13、IOI：中航城附近的2个地块于2010年拍地，现在已经动工，为住宅；对岸右侧的地块于今年，9.7拍地，造城运动34政府人士访谈（2）访谈对象：集美区某部门领导访谈对象：集美区某部门领导B B二、关于酒店项目二、关于酒店项目1、已有北海湾：高星级酒店，餐饮生意很好，但住宿不好；峰值和低谷入住率差很多，高峰期3个月，入住率80%，差的时候30%-40%杏林日东：4星级，最佳西方管理，住宿很好，但餐饮不好新景地地块：酒店，类似小产权别墅，政府对此项目没抱太大期望天沐温泉：大众温泉，去年运营快捷酒店很多2、即将面市骏豪地块：5星级温泉会馆，争取明年9

23、.8开业蓝海湾：5星级酒店，永鸿昌，内装阶段，预计后年6月份开业圣果院君庭酒店（英国的），按5星级标准建设，但评星也就评到4星区政府左边地块，已跟温德姆签约，杏林建发建设同安迈阿密酒店群到集美区政府10分钟35政府人士访谈（2）访谈对象：集美区某部门领导访谈对象：集美区某部门领导B B三、对集美区域的看法三、对集美区域的看法1、集美区域定位并不明晰2、岛内发展成小而全的中心，没有工业、居住、商业分区的概念，集美无法承接岛内功能的延伸，岛内的功能辐射不到集美，集美只有自我中心化、做小而全；现在政府在和外国语中学谈，把学校引进来，带动住宅和人气，这样商业才会起来；大摩曾经想进集美选址，但优惠条件比

24、不上海沧国投；岛内建厕所等是市政府花钱，税收八二开，而岛外要自己花钱，税收是二八开3、灌口：依托机械工业区做城市配套，龙湖地产；后溪：依托北站，主要方向为商贸和物流，但后溪是集美中教育最薄弱的；新城：以综合配套为主；老城：以商业为主四、对集美商业发展的看法四、对集美商业发展的看法1、集美商业是有难度的。泉水湾商业1.3万平，以前定位是集中商业，但卖不出去，后来改了规划，改成小的，就好多了，麦当劳已经入驻2、杏林房价比集美低1000元，但人气足，所以接下来商业要重点发展杏林这边，不敢去中心区，主要是交通人流问题36政府人士访谈（2）访谈对象：集美区某部门领导访谈对象：集美区某部门领导B B五、对

25、北站片区和项目的意见五、对北站片区和项目的意见1、北站还不完善，需要新城的带动，新城发展至少需2-3年2、北站商业以快速消费性和特色产品为主，之前北站请了王志刚工作室对商业部分做了专题策划；茶港城做的并不好，吸引不了人气，当时有考虑奥特莱斯，但谈的企业是做金融的，花钱买了奥特莱斯的班子，结果资金出现问题，另外红星美凯龙的要求太过苛刻，不了了之；圣果院存在2个硬伤，一是只租不卖（村集体用地），二是政府建好之后才去招商的；伴手礼类型的比较适合，百货、超市综合配套要有；政府当时对北站商业的定位是中低档综合性百货，还试图引进义乌小商品市场，但因条件原因没谈成3、酒店适合快捷酒店或中等星级酒店，另外SO

26、HO也应该不错；若消费5星级酒店，15分钟的车程是很近的，选择更多，不一定在北站4、办公：集美办公在卖的不多；项目应该很好卖，关键在于价格，要充分利用万科资源，做外地总部经济，就可以利用区优惠政策；企业都是一奔价格，二奔优惠政策的，要和区政策结合打包，像现在3000平米以上商贸企业政府给补贴；现在集美在卖的写字楼并不多，软3等都是定向的5、6号地块很差，有燃气站，当初万科拿这块地出乎政府意料37政府人士访谈（3）访谈对象：铁路指挥部某领导访谈对象：铁路指挥部某领导CC一、关于厦门火车站改造问题一、关于厦门火车站改造问题1、厦门火车站改造将于今年12月底开工（届时会有准确的官方消息），工期3年；

27、2、改造期间，前1年半火车照走；14年下半年厦门站封闭，普列部分迁往高崎（高崎站现已开通2趟列车，春运期间会增至5-8趟），部分迁往北站，至于高崎和北站到时如何分配普列车次尚不明确3、普列以后会出岛，3年以后移到北站4、目前动车厦门站有49对半，北站有30对发车；普列厦门站有65对二、关于厦深高铁二、关于厦深高铁1、厦深高铁不经过北站，厦门站为始发站和终点站；若以后深圳也通往福州，则会经停北站；2、现在往福州方向的动车都会经停北站，但到龙岩就不会经过北站三、关于厦漳泉城际轨道三、关于厦漳泉城际轨道1、贯通沿海一线，由宁德漳州，由省政府牵头，5-8公里停靠一站；不进岛，22个点，单独线路，不用轨

28、道；明年动工，但完工时间不确定，因为不是厦门一方的事四、关于地铁1号线1、已经开始动工（湖滨南在施工，就是地铁勘查），只是尚未对外发布；拆迁速度决定动工速度，完工及通车时间不确定38政府人士访谈（4）访谈对象：某中心管理经理访谈对象：某中心管理经理D D一、关于茶港城一、关于茶港城1、规划背景：委托立丹行做南北广场商业规划，立丹行研究表明专业市场可行性较大而不适合做零售，再加上委托方有茶叶相关资源，故茶叶专业市场应运而生2、其它信息茶港城为政府所有，只租不卖，2012年12月试营业商家以省内为主，主要来自闽北和闽西，面向大型茶商（在外地有大型茶厂，而茶港城作为展示窗口和洽谈订购之用）；安溪较少

29、（安溪本地已有两个专业市场：茶都和茶博汇，已满足福建区域供给需求）、多为武夷山和福安（坦洋功夫茶）；省外茶商占比稍小，如云南大义、际浩等；规划商铺有187间；分两期开业，二期尚未招商；今年12月会开一期，一期面积约1.29万，出租店铺约100间，店铺可以单独出租，也可以多个整体出租，在地下商城的西侧，现在正在招商中，目前主入口以及沿街的店铺以基本出租出去，靠内侧的还在招商中租金收取分两种模式，第一种是签三年租金（3+1），从今年到明年厦深高铁开通都是免租金的，往后三年租金按每平米30元-60元，一般情况下一个店面约70平米左右。第二种是租两年，之后你可以选择改搬到二期去。39政府人士访谈（4）

30、访谈对象：某中心管理经理访谈对象：某中心管理经理D D二、关于片区规划及片区重点项目情况二、关于片区规划及片区重点项目情况1、北站片区规划：区域性商贸中心，利用北站、长途汽车站吸引周边城市人群；但是政府对片区宣传不足2、北站北广场：存在拆迁问题，所以投入使用的时间不能确定；北广场美食城不能排烟，只能做快捷餐饮3、北站北广场北侧8个地块：主要为商贸办公用地，其中离北广场最近的1个地块将于年内挂牌，对具体规模不了解（但政府网页土地出让信息中显示该地块已成功出让）；北广场东侧地块因拆迁量较大，尚未提上日程4、北站商务运营中心：针对所有产业的企业，企业入驻条件是纳税超过100万/年，优惠政策如退税；整

31、栋卖，价格3000多元，已有十来家企业入驻，但具体是哪些企业不太清楚5、新城际广场：杏林建设投资，规划有酒店、办公、商业，应该没那么快动；目前自持，但应该会申请销售6、圣果院商业中心：曾考虑和红星美凯龙合作，但后来红星选在了湖里区（可询问红星对于北站的考虑）7、NBA活力城：地还未拍；国内投资商，美国方面好像仅提供运营管理方面的支持8、旅游集散中心：夏商拿地置换而来，未开工，在招合伙人；但不管做什么，旅游集散中心的功能必须要有9、长途汽车站：设置的初衷是作为北站功能的拓展；将于今年年底建完；大约有800个停车位；主要承担跨省长途，岛内的长途车站则主要是省内短途10、长途汽车站港务综合楼：26层

32、，一半为公寓式酒店，一半为办公11、宏谦存储配送中心：早在07年北站规划之前就已拿地；有办公、物流仓储和配送12、建发汽车和航空港地块：以后岛内二手车市场会搬过来；会聚集很多汽车4S店，但不会是所有的4S店都搬40政府人士访谈（4）访谈对象：某中心管理经理访谈对象：某中心管理经理D D三、关于区域交通枢纽规划三、关于区域交通枢纽规划1、明年春运结束，厦门火车站将进行半封闭改造，动车通行；待2014年，进行全封闭改造，动车全部迁往北站；厦门火车站建成后，起点和终点在火车站的动车将重新迁回厦门火车站，届时普列将迁到集美北站2、厦深高铁：2013年9月通车3、城际轨道：规划尚不确定4、厦安高速：计划

33、年底通车（但应该很难实现），通车后到安溪只需40分钟；片区内有两个入口；收费站会迁到厦安高速与沈海高速互通立交北面不远处；5、海翔大道：已通车四、对本项目的看法四、对本项目的看法1、对片区的看法：片区最大的优势在于交通；北站将比新城更快发展，新城的发展缺少引擎而只有行政中心；片区的客流不是岛内客流，而更多来自泉州、龙岩等地2、对项目办公的看法：适合跨区域企业（如在福州等地有分厂、在上海等地有总部），可大大节约办公成本（万科曾考虑在此办公）3、对项目酒店的看法：快捷为主，因为人流主要为交通人流及旅游人流，而高端人流会乘坐飞机4、对项目商业的看法：不适合做零售，本地消费无法支撑；必须利用枢纽，而不

34、是人流，做目的地性强的业态，如专业市场41政府人士访谈（5）访谈对象：集美某部门领导访谈对象：集美某部门领导E E一、关于集美新城一、关于集美新城1、怕整个新城起来了，没有产业支撑，有了产业，以后城市才有发展的空间 2、集美新城的产业主要有三个组成：软件业，高新技术产业嫁接大学城7所院校，文化；商贸业，新城与集美北站有机连接，集美北站正在打造城闽台的重要商贸中心。利用杏林湾平台及园博苑周边地区打造文化旅游业。3、软件园三期策划是20万人口，11平方公里（软二才3万人），产业定位与一二期基本一样。 4、预计集美新城十二五末基本成形，十三五末成熟。也就是说要8-10年完全城市化。5、预估集美新城的

35、人口80万（第五次人口普查按照58万上报），核心区最多40万二、关于杏林湾商务运营中心二、关于杏林湾商务运营中心1、杏林湾商务运营中心，入驻企业与政府定的条件：一栋楼一年的税收大概可以达到1.3-1.5亿元 2、招商工作由招商局在做，还剩两栋超高层没建设完成，其他的全部招满。目前还有187家企业排队入驻 3、政府不在乎求价格，我们在乎的是进来的纳税，现在是在建平台，建服务业平台。包括商城的租金都非常低。我们的目的是带来人气，带来纳税，政府是看长线的。 4、泉州企业进驻厦门的那股热潮已经过去了，目前引入的企业还比较综合性，这波企业发展比较初级，但发展一定程度可能就去了上海。42政府人士访谈（5）

36、访谈对象：集美某部门领导访谈对象：集美某部门领导E E三、关于集美与其他商务三、关于集美与其他商务CBDCBD的关系的关系1、我们不存在竞争，定位也没有大的差异化。在小小的厦门，要是能有明确的总部分类是不现实的。无论是五缘湾还是观音山，到集美的直线距离也就10公里。2、厦门本身有能为总部企业提供一个好的环境、交通、包容性（大度）的优势，但最大不足是产业腹地不足。观音山做完之后马山打造一个海峡两岸金融，因为总部肯定和金融有关系。目前厦门没有明确的产业分类，有点类似一期多元（类似软件园123期），厦门现在很时髦做这个。3、几年前在发展制造业的时候，厦门政府定位海沧石化、集美基建、同安轻工、翔安电子

37、，各区之间15分钟车程就到了，没办法做一个产业做的很极端的。 4、为什么集美会考虑做总部产业：主要是考虑几方面，第一是厦门的地理位置沿海，但真正沿湖的不多，特别是淡水不多，观音山、五缘湾两个都是沿海的，杏林湾是整个厦门湖泊里最好的湖。也就是说，几个运营中心，不考虑产业的差异化，会交叉，但是有环境上面的区别，有的喜欢湖有的喜欢海。第二，集美的历史是学村，文化底蕴非常强，后来又发展很多教育，CBD需要很多高端人才。第三，厦门提出岛内外一体化，向岛外发展，如果一个城市只卖房子，这个城市是很低端的，因为很多人想落户厦门，都是通过岛外买房子嫁接到岛内去。但集美靠着文化底蕴和教育的优势发展软件和发展CBD

38、，可以吸引一批中高端的人才居住在集美，从而提高城市的档次和居民的素质。第四，区位，离机场、码头直线距离都比观音山近很多。因此规划杏林湾商务运营中心为岛外最大的CBD，是一个城市综合营运中心，主要是嫁接高等院校，利用文化底蕴431、政府人士2、专业人士3、目标客户44专业人士访谈（1）访谈对象：某招商专员访谈对象：某招商专员A A一、关于北站一、关于北站1、地下停车位：北广场地下一楼停车位总共有777个（西边333个已投入使用，东边444个尚未使用），南北广场地下停车共2280余个。2、地上停车位：共4个地上停车场，南北广场各2个。南广场已建好，北广场土方施工中。南广场的停车位主要供公交车+BR

39、T（现状，将来会移到北广场）（西侧）、出租车+旅游大巴（东侧）停放。3、南广场南北向长约252米；由下沉式广场南侧通往圣果院的人行通道长约159米。4、南广场地下占地面积3.09万平米（包含187间店面和777个停车位）；商业主要为茶港城专业市场，北广场地下商业主要为美食广场；其中，北广场商业面积略小于南广场，但停车场比南广场大。5、长途汽车站在建，预计今年12月份交给茶港城统一招商，有高档酒店（已封顶，即将装修），另外圣果院也有个5星级酒店。二、对本项目的建议二、对本项目的建议1、酒店适合快捷酒店2、商业适合旅游类专业市场 45专业人士访谈（1）访谈对象：某招商专员访谈对象：某招商专员A A

40、三、关于茶港城三、关于茶港城1、茶港城位于厦门北站南广场地下一层，规划商铺有187间2、分两期开业，二期尚未招商；今年12月会开一期，一期面积约1.29万，出租店铺约100间，店铺可以单独出租，也可以多个整体出租，在地下商城的西侧，现在正在招商中，目前主入口以及沿街的店铺以基本出租出去，靠内侧的还在招商中。3、租金收取分两种模式，第一种是签三年租金（3+1），从今年到明年厦深高铁开通都是免租金的，往后三年租金按每平米30元-60元，一般情况下一个店面约70平米左右。第二种是租两年，之后你可以选择改搬到二期去。4、目前已招到的店商多为大型茶商，如云南大义、际浩等；省内店商占到一半，安溪较少（安溪

41、本地已有两个专业市场：茶都和茶博汇，已满足福建区域供给需求）、多为武夷山和福安（坦洋功夫茶）46专业人士访谈（2）访谈对象：某访谈对象：某物业管理中心主任物业管理中心主任B一、关于一、关于北站商务营运中心相关情况北站商务营运中心相关情况：（1）北站营运中心总共有147个单元，早在2009年就都已经卖出去了，总共有有121家购买（有些企业购买多套），而且只能企业购买，私人不能卖，每单元的平均面积约1000多。（2）目前建的是A区，未来B区不会再建办公物业了，可能要建NBA活力城。二、二、入驻企业相关情况入驻企业相关情况1、目前，总共有10家企业入驻到营运中心办公，还有约10家企业正在装修中。2、

42、入驻企业：目前入驻的企业类型各种各样的，有伞企、灯泡、打印机、车行 企业基本都是外地企业，包括全国各地企业，泉州企业最多；之前有提过入驻条件，就是年纳税额要达到100万，但现在不大确定3、很多企业购买是为投资，买了就放在那；有些企业把房子买下来拿去出租，但不多，租出去的房子租金最高只有15-16块三、三、圣果院的相关情况圣果院的相关情况：圣果院是政府建的，还没确定要做什么，现在先建完再说。四、四、企业（部分）包括企业（部分）包括（1）厦门乾球光电科技有限公司；（2）库波（厦门）进出口有限公司（伞企、详见访谈纪要）（3）福建洛东生物技术有限公司；（4）厦门轨道交通集团（暂住、未来搬走）（5）福建

43、高铁速递有限公司；（6）新捷翔电脑/爱晋佳科技有限公司47专业人士访谈（3）访谈对象：某金融中心解说员访谈对象：某金融中心解说员CC一、海峡两岸金融中心的相关情况1、海峡两岸金融中心面积有23km，包括思明片区和湖里片区，之间以环岛路和环岛干道之间的路为界。其中在建设的为思明片区，湖里片区的写字楼基本均为动工。思明片区面积有8.6 km，湖里片区的规模会更大。2、目前思明片区包括观音山商务运营中心、会展北片区（会展中心+中航紫金大厦+特房大厦（有名品中心和闽南戏曲剧院）+“一行三局”厦门总部+海峡国际社区等）、软二等部分 二、观音山相关情况：二、观音山相关情况：1、整个观音山片区有一点多平方公

44、里，这边总共有三期：第一期总共有11栋，2008年就已经建好了，当时很快就卖完了，当年入驻率就达到60-70%，现在也基本满了，只有少量物业当初购买者拿出来出租第二期（思明金融总部大厦）有3栋，现在已经封顶了，而且也都卖完了。第三期（金谷广场）有4栋，在二期后面，还没开始建，2014年投入使用，现在的招商也开始陆续进行了（但到招商中心访谈时了解到并未开始销售）。2、自建区规划用地14公顷，建面105万平米；已建好的总共有8栋，包括九牧王、天守、康利、鸿星尔克、安踏、七匹狼、虎都、荣鑫盛8家企业，且都已经投入使用，现在达利和柒牌的写字楼也要开始建了。这些自建的写字楼都是企业自有产权，一般情况是不

45、卖的，但有很多出租出去了。3、在自建区旁边还有块是香格里拉大酒店的，现在也开始动工了，未来也将建成五星级酒店。4、我们观音山片区对入驻的企业是有一定要求，如税收等要达到一定份额才可入驻。48专业人士访谈（4）访谈对象：某物业管理中心负责人访谈对象：某物业管理中心负责人D D一、一、写字楼相关情况：写字楼相关情况：1、观音山这边一般在租金70-90元/月2、我们这栋楼物业费8.5元/月， 像五号楼物业费就是8块钱。3、停车位300元/位，不过现在停车位都没有了，只能停负三层，这个地块是A2，包括9、10以及11号楼，有1000多个停车位。4、一般一个标准层有1600多。5、这边写字楼都已经卖完了

46、，有些可能会出租，不过1000多平的好像没有，都是一些比较小的。49专业人士访谈（5）访谈对象：某地产公司领导访谈对象：某地产公司领导E E一、关于项目总体一、关于项目总体1、总体目标：价值最大化（住宅是定量，商业和办公是变量，努力实现商业和办公价值的最大化）2、项目核心问题：2-4号地块带动商业销售、办公销售问题；1、5、7号能否变现？客户在哪里？能否溢价？（1）办公未来市场在哪里？客户在哪里？未来市场变现能力？（2）底商和街铺如何销售？2-3-4号地块商业业态如何规划，可以实现价值最大化，同时可以促进1、5、7号地块的销售？（3）持有型商业如何与销售型商业互动？二、关于各地块二、关于各地块

47、1、2-3-4号地块万科规划为大盒子，没意思，要把动线做出来；小BLOCK，构建内街；如北京三里屯、上海大拇指，主题型商业，廊桥把商业拉起来2、主题型、目的地型、专业型商业带动人气，但业态是做什么？3个地块联动起来考虑。如华南工业城、宁波皮革城（顶级皮料，旁边有3家5星级酒店）、厚街皮料/鞋城、义务小商品城（普列），专业市场考虑3、1号地块估计是商业盒子+底商，大盒子可能还需要做精品商业，可参考建外SOHO、华润万象城2期，里面有新光天地，内街开进来，但里面主力店是卖不掉的，还需要持有，如何把有限空间街区化？4、切割成3个大板块：区域性城市商业组团（1号地块，高端，往城市形象去靠）、专业型组团

48、、宜居生活板块（7、5号地块，低端，商业可转换为酒店式公寓，商业往生活方向去靠，办公也可做酒店式公寓，留足弹性化空间，宜居宜商50专业人士访谈（6）访谈对象：某地产公司领导访谈对象：某地产公司领导F F一、对项目商业发展方向的看法一、对项目商业发展方向的看法1、集美北站是新开发区，商业很困难，需要往后放，3-5年后再开发2、一般高铁站/火车站商业有两种出路：（1）批发市场：如郑州、武汉，主要为服装、小商品两类主题（2）区域性购物中心（前提是火车站旁积累大量常住人口）：如广州天河城火车站旁边有类似商业项目3、项目要做专业市场难度会很大，主要基于以下考虑：（1）厦门的辐射力到底有多大？上述郑州、武

49、汉可以建批发市场，根本原因是省会城市，可以辐射周边地县（2）泉州服装那么强势，厦门的吸引力有多大？4、若做集中商业，区域才8万的规划人口，而且现在没有人气，短期内也是无法做的，需要过几年5、建议项目组将地块进行分解，多少街铺、多少集中商业，这样目标会清晰些；以目前对厦门及集美的了解，做复合型的（既有集中商业，也有专业市场，分别面向不同的客群）会风险小些二、对写字楼的看法二、对写字楼的看法1、分两块做比较可行、风险会小些：（1）做形象：地标性建筑，少量，如7-8万平甲级写字楼；（2）其它以商务公寓形式打造2、需对客户进行分类，如物流、报关、报检类企业，服务于跨区域型的比较可行3、另外需要把所有的

50、竞争项目各自的竞争优势梳理清楚51专业人士访谈（7）访谈对象：某地产公司领导访谈对象：某地产公司领导GG一、对项目办公发展方向的看法一、对项目办公发展方向的看法1、可以往文化创意、动漫方向走，有特色的，记得厦门有钢琴主题公园，氛围还不错2、可以研究香港地铁沿线的综合体（沙田地铁站周边有城市公园、商业、snoopy等，产业可研究一下）；日本东京周边新市镇，如筑波；北上广类似区域多做商业综合体，跟产业沟通的少3、参考广州TIT创意产业园案例，海珠区客村地铁站附近，在城市核心区，以前是纺织机械厂，现在里面有很多设计师，环境很不错，设计创意单位聚集，设计、策划、广告、文化成为设计之都二、对项目商业发展

51、方向的看法二、对项目商业发展方向的看法1、可做商业公寓2、结构商业，不仅在功能上结构，还要在空间上结构3、1012万集中式商业，持有；78万做街铺，可能还有内铺设计4、区域型购物中心可打family mall概念，针对邻里家庭客户+餐饮+休闲，例如香港的K11购物中心，偏时尚一点，体量不大，但很有特色52专业人士访谈（8）访谈对象：某地产公司领导访谈对象：某地产公司领导H H一、关于项目总体一、关于项目总体1、重新审视甲方的命题，对问题本身的判断最重要，重新梳理项目目标、风险和核心问题2、万科第一次进入综合体开发，风险大，风险控制、成功开发比模式创造等其他目标都来得重要。项目市场容量不足，供给

52、太大，削弱和降低对商业和写字楼的预期。若要进行模式创造，建议万科应找更稳妥的地方来做这个事情。二、关于商业和写字楼方向二、关于商业和写字楼方向1、基于未来，市场是可以开拓的。路径有两条，一是和现有市场血拼，项目通过更好的硬件投入，并寻求竞争上的差异化；二是重新开拓一个市场，进行市场品类的重新挖掘，如根据现有产业基础或产业转移，软件、文化创意产业是比较可行的2、不是因为有人，就有办公，办公一定是要有产业进入，而产业的进入要有一定的发展条件3、可研究深圳南山（前海、后海地区）发展路径，人口、产业、商业等关系，一般是人口导入产业，然后商业发展，最后是办公写字楼市场4、可研究日本、香港等以轨道交通为节

53、点的区域，商业和办公聚集规律，上海地铁一号线始发站莘庄站的商业案例也可借鉴一下53专业人士访谈（9） 访谈对象：某酒店领导访谈对象：某酒店领导I I 一一、磐基皇冠假日酒店基本情况、磐基皇冠假日酒店基本情况1、五星级，酒店管理公司为洲际集团2、共327间客房3、平均入住率60-70%，名品中心带动作用很大4、经营收入中，一半来自于客房，一半来自于会议和餐饮5、会议以外地会议为主，一般都是全国性的大公司，如药业公司等6、住店客人中，商务客人占50%-60%，其余为散客；很多洲际会员（积分换房间） 二、关于厦门酒店二、关于厦门酒店1、目前，厦门（包括岛内外）一共有10家正式挂牌（经营2年以上才可挂

54、牌）的5星级酒店；其中，集美有1家5星级酒店，管理集团为最佳西方，已开业；海沧有1家五星级酒店；同安有翠丰温泉度假酒店2、厦门星级酒店的平均入住率为60-70%3、目前，厦门酒店市场供35%，且面积没有观音山这边这么大的；那边环境还可以，但交通不便，车出入口不行；有几个朋友买在那边，都是100平的，投资用2、曾经也考虑过软二，软二最便宜的时候才2000多块钱，但当时企业是生产型企业，不是搞软件开发的，买不了，但当时搞个软件类公司很容易，占地面积大；但房子不像办公的、多层，当时考虑整体形象，就没买那边；3、需要招待很多国外客人，需要高层次的写字楼；4、个人现在不会选择投资房地产项目，别墅有了（海

55、峡国际社区和鑫塔水尚）70客户访谈（13） 五、对岛内外其它区域的看法五、对岛内外其它区域的看法：1、如果强调大厦门概念，不存在岛内岛外之分2、 思明区发展靠旅游3 、 对于岛外，最看好海沧，主要原因在于：整体规划建设比岛内好很多（岛内太多老区和待拆迁区域），政府规划科学且政府扶持力度大，如翔鹭搬去古雷，发展公园（一整座山做公园、一整片海滩做沙滩公园）、文化、旅游，环境很好，且工业区和生活区分明；地铁2号线、海沧海底隧道也在规划；海沧的工业链是它发展的引擎，每年的财政税收很多，有钱去规划；海沧的泰地海西中心非常好（区政府重点项目，有地铁2号线，风景好，在海沧看岛内很漂亮，精装修，周边的中骏1号

56、等都是高档住宅）4、集美现在在搞新城开发，但不清楚集美未来靠什么发展；集美往岛内是机场；听说集美区政府要换届，政策连续性有疑问，投资的角度肯定不会选择集美区；当时买别墅有考虑在集美买400、500平的，最后还是买了岛内这边，800多万，现在已经涨到2000多万了71客户访谈（25）访谈对象：客户访谈对象：客户N N一、公司相关情况一、公司相关情况：1、公司前身是厦门市厦房物业管理有限公司（原厦门市物业管理公司），是于1988年9月成立，是特房的附属公司，后来改制脱离了总部，成为独立的公司。2、公司的物业管理主要是以岛内为主，同时在石狮那边也有个楼盘，不会经常出差。3、公司办公地点在前埔不夜城二

57、楼，为租赁型物业，这边产权属于以前公司总部，基于这层关系以较低的租金租下来，面积不大，500-600。之前是在思明南路那边办公。二二、对岛内写字楼的看法、对岛内写字楼的看法1、岛内现在比较看好观音山片区，观音山最早开发的时候也去观音山考察过，有打算在那边购买物业，不过当时那边门槛比较高，有税收等要求，现在发展的也很不错，2、未来可能要买写字楼，考察的区域主要是以岛内东部地区为主，特别是观音山那个区域，如果有合适的话就会入手，五缘湾那个地方不会考虑，太远了，都在湖里那边了。三三、对集美区域的看法、对集美区域的看法1、之前去集美考察过，岛外几个区中集美是属于发展最好的一个区，政府进行大规模的基础设

58、施建设，现在已经发展了一定规模，比海沧好，有交通，有教育。72客户访谈（25） 四、四、对本项目的看法对本项目的看法1、不会去岛外办公的，再差也选岛内的，太远了，开车过去很浪费时间，同时还浪费油钱，而且公司的物业都在岛内，管理起来也方便。2、项目是一个区域交通枢纽中心，办公物业可吸引各类跨地域公司的办事处或物流公司总部等。3、对于SOHO产品，目前也不会投资，前段时间在岛内观音山那边买了三套公寓，是部队的房子，只有使用权，精装修1.3万/，每套不是很大，用来投资，观音山未来肯定会有很多白领在那边办公居住，很方便，投资回收率肯定很高，所以产权不是很重要。4、对于酒店这块，可尝试建一些快捷酒店，那

59、边人肯定很多。73客户访谈（26）访谈对象：客户访谈对象：客户OO一、一、企业基本信息企业基本信息1、厦门本地企业，主要做港口物流2、现办公地点：湖里区兴湖商务大厦，此物业为99年购买，价格3000多一点；又于08年买了隔壁（二手），价格6600元二二、办公选址要求、办公选址要求1、靠近码头，除非有公司因为便宜去北站买仓库，否则作为非实体型企业到北站会很不方便；2、交通不是问题，选址最主要求方便，航运中心就在象屿码头，办手续很方便，而像厦门大桥有时会堵车；3、这个行业经常有突发事件，在港口附近会比较方便，多花时间意味着损失。所以，像外资船东，基本在岛内办公，靠近港口、轮渡一片三、对岛外四区及周

60、边的看法三、对岛外四区及周边的看法1、最看好漳州港，快艇要搬到和平码头那边，15分钟一班将缩短至10分钟一班，票价将从15块钱降到7块钱，可以说交通非常方便2、海沧已经被岛内的人接受了，房价已涨到很高的水平，投资收益空间很小了，所以说市场已经饱和了3、翔安是岛外最不看好的一个，整体素质不行，虽然翔安可以在完全空白上去建设；另外交通也最不方便4、同安不会有太大的改变5、集美比较不了解，整体文化层次高于同安，本地人多，而像翔安、同安有很多外地人74客户访谈（26）四、四、置业投资经历及意向置业投资经历及意向1、写字楼：有考虑再换写字楼，想搬到航运中心（在湖里）；这栋写字楼有企业（电子商务、装修行业