开发经营策划第一阶段成果汇报

1、佛山市中心组团新城N开发建设有限公司佛山中心组团新城区启动区开发经营策划第一阶段成果汇报广州珠江恒昌房地产顾问有限公司2005 一 08工作阶段工作内容目的及意义第一阶段佛山中心组团新城区 启动区土地开发经营 策划、指导区域开发与经营实践第二阶段佛山中心组团新城区 启动区营销推广策划1、指导区域营销推广2、指导区域招商第三阶段服务跟踪1、跟踪区域开发进度2、了解市场及招商动态，为区域开发提供依据本次策划服务工作阶段的划分及说明广川未么也多序色八颈诃功冷王心72研究思路开发策略投资 收益 分析C2必农多序血八颈诃环&.a 7汇报内容功能评述篇开发经营篇投资收益篇第一篇：功能评述篇1、佛山

2、中心组团新城区启动区整体功能定位评述现状佛山城市空间结构特征南海顺德强势发展，市区 中心地位日益边缘化与广州的对比，显示佛山 城市空间结构的不合理南海 比例顺德 比例南海与 顺德比 例总和广州中心 城区占全 市比例行政面积4%30%21%51%18%人口15%33%33%66%60%GDP10%38%38%76%65%工业总产值17%38%32%70%42%财政收入10%41%32%73%20%大分散、小聚集各区内中心城区集中式空间发展，市内城镇 空间分散拓展在地域面积、人口总量、经济实力方面，南 海顺德远超过市区发展，三水高明与市区差 距微弱城市空间格局表现为重心分散，中心市区辐 射带动能力

3、不强广川未么也多序色八颈诃功冷王心7问题佛山城市空间结构A缺乏核心区，中心市区辐射带动力弱，导致整体竞争力不强A重复建设较多，空间集中度不高，不利于土地集约利用A各区产业孤立发展，缺乏有机联合和功能衔接，影响产业升级和 扩散，资源利用率下降，拉大区间经济差距> “行政区经济”特征明显，行政壁垒严重束缚城市发展，市区发 展空间受阻广州.未必鱼多歩色/颍问有现必刃9目标佛山城市发展区域定位区位条件A紧邻广州，位于珠三角中心区域水路交通便利，基础设施完善经济实力整体经济水平高经济增速加快产业集群我国产业集中度最高、最有市场竞争力的产业集群基地之一各类工业园遍布、专业镇特色鲜明城市竞争力A综合竞

4、争力全国第门位，广东省第3位单项竞争力居全国前列等级规模：珠三角西翼中心城市 “大佛山”地域空间重新整合 “一环”穿越佛山各产业节点,有效整合产业资源，佛山发后劲更足功能承载：承东启西、中间站珠三角西岸中心珠三角东西岸合作交流的中间 站珠江三角洲向粤西和西江流域 辐射和拓展的重要枢纽11目标佛山城市发展区域定位广佛都市圈将发展成为珠江三角洲的中心，实现地域、规划、资源、交通、市场的一体化佛山是广佛都市圈的副核心，与主核心广州实行整体协调错位发原则：接受辐射，整体协调，产业互补，错位发/PCA产业分工：产业链上下游分工, 现代服务业细分资源利用：依托广州集散能力 A地域联合：广佛都市圈一体化佛山

5、亟待在城市发展上进行优化调整，以适合广佛都市圈的要求11趋势佛山城市空间结构演变大集中、小分散，“组团式”空间结构组合城市f组团城市改变过去分散蔓延、各自为政的发展模式，经济能量重新汇聚， 簇群效应显著，城市空间网络化中心模糊f中心突显佛山城区重新焕发活力，掌握绝对优势，打破原南海、顺德喧宾 夺主的现状，重组成为人口最多、实力最强的中心组团结构紊乱f多级格局确立“2+5”城市空间发展格局，形成四级城镇等级体系，层次清 晰，职能明确，结构合理。12中心组团大佛山中心组团是佛山未来的政治、 经济、文化和服务中心中心组团放射八向发展轴线构 成井型框架，辐射周边，联系 邻市的城市内核C2必农多序血八颈

6、诃环&.a 7广川未么也多序色八颈诃功冷王心713中心组团与顺德组团的关系中心组团顺德组团区位地理中心位置，交 通完善，辐射区域 广阔地偏东南，交通以 城际通道为主等级城市主核心，主导 地位城市副核心，从属 地位规模面积500KM2,规划 人口 230-250万面积212KM2,规划 人口 120-130万功能 定位服务业主导，退二 进三制造业突出，一二 产业齐头并进与广 州联 系与广州中心城区协 同发展与广州南拓新区： 番禺、南沙呼应中心组团作为佛山市未来的政治、 经济、文化和服务中心，核心地位 日益凸现，城市功能愈加强大，区 域价值不断提升，应获得最大的投 资关注和建设力度14中心

7、组团新城区新区域、新功能、新形象中心组团新城区是佛山城区新中心和新城市功能载体，与旧城区相比，新城区将开创更新空间、承担更新功能、展现更新形象中心组团新城区新区域城区南拓多个重点工程雄踞东平河两侧, 拉开中心城区由东平河北岸向南发展的格局A城市重心南移，建设成为佛山 市商贸金融、文化教育、休闲 娱乐和信息服务中心CtNTkAlO«XM*AftEAMASTER PLAN打造未来中心商务区C2必农多序血八颈诃环&.a 717中心组团新城区-新功能佛山产业发展现状产业结构特征传统制造业占主导，偏重于产业链的下游加工业四大支柱产业：家用电器、纺织服装、陶瓷及其它建材、金属材料加工及制

8、 品产业结构亟需升级佛山高新技术产值占工业总产值的比重目前逐年提升，但发展较快的仍 是家电、陶瓷、服装纺织等传统产业产品附加值低技术创新能力弱，缺乏竞争力民营企业管理粗放佛山产业配套现状围绕佛山自身优势制造业发展起来的现代服务业发展落后与贸易相关的服务业，尤其是会展和物流等现代生产性服务业目前发展 较快佛山陶瓷博览会、顺德家具博览会、花卉博览会、家电博览会等专业博览会 已代表国内同行业展会的最高水准。佛山产业发展趋势佛山产业发展方向：在发展现有支柱行业的基础上，开拓发展信息产 业、环保产业、物流、信息服务等产业，在广佛经济圈整合中发展为 个“制造业基地” O佛山与广州的产业发展关系：l+l2错

9、位互补广州：第三产业发达，汽车、石化、钢铁、造船等重工业优势明显佛山：制造业特别是家电、建材、服装等轻工业优势明显衔接整合广州商贸物流一佛山产品集散广州制造业重工业化一佛山材料采购广州产业拓展 佛山现有产业创新广州中介服务转移一佛山服务支撑#中心组团新城区新形象生态景观一河两岸营造岭南水乡特色的“滨水园林”生态城 市丰富东平河两岸的绿化景观城市意象节点、轴线、空间节点：标志性建筑物，如东平桥、体育公 园、新闻中心、商务大厦轴线：生态自然带（东平河）、通道干线空间：中央公园、滨河公园、商务中心区魅力多元一一功能、文化、制度、开放功能复合，文化彰显制度创新，科学管理兼收并蓄，开放包容C2必农多序血

10、八颈诃环&.a 7产业引蘇城市标杆-2、佛山中心组团新城区启动区功能体系评述C2必农多序血八颈诃环&.a 721国内外城市主导功能综合区动力源类型总结国内外城市主导功能综合区的开发建设经验表明，任何新区的开发建设都必 须具备强大的动力源。我们将驱动新区发展的动力源总结为以下几种类型：主题功能引擎型会展主题：广州琶洲会展中心区教育培训主题：广州大学城物流主题：北京物流港创意知本助推型生产创意助推：北京中关村文化创意助推：北京“798”艺术区规模商务主导型核心商务：上海浦东新区商务花园：北京丰台总部基地行政头雁牵引型青岛东部新区沈阳浑南新区C2必农多序血八颈诃环&.a 72

11、2国内外城市主导功能综合区动力源类型总结魅力事件营销型昆明园博会博鳌亚洲论坛时尚生活标杆型餐饮休闲文化：上海新天地 标志性建筑：巴黎德方斯“新凯旋门”时尚核心：长沙世界之窗影视基地主题娱乐增值型主题公园度假胜地集群产业引导型西安高新区 苏州工业园23新城区核心动力源适宜性分析动力源 类型核心因素新城区适宜性分析新城区核心 动力源选择主题功能 引擎型功能引擎关联度大、带动力强，代表城 市产业发展方向，通常选址在大城市郊 区，相对独立，用地规模、区位和交通 要求高新城区作为城市功能综合区，要求功能复合，魅力多 元，过于突岀的某一主题将影响新城区整体功能的发 挥不适宜选用创意知本 助推型要求具备丰富

12、的人才储备，先进的科技、 教育条件及良好的创慧文化环境佛山发展创意产业的条件尚未成熟不适宜选用规模商务 主导型关联度大，“造血”功能强，多选址于 区域性中心城市佛山作为广东第二大城市，发展现代冏务等现代服务 业是未来产业发展的方向，新城区将责无旁贷的承载 城市嶄血能可作为新城 区的核心动 力源行政头雁 牵引型要求政府行政等级高，集聚力强，资金 投入量犬佛山作为广东第二大城市，行政办公的聚集能力强； 而新城区作为体现佛山政治中心的核心区域，将承载 重要的行政办公职能可作为新城 区的核心动 力源魅力事件 营销型要求魅力事件的社会影响力强，受关注 度咼，容易秋得政府政策及资金的支持省运会的召开将推动

13、新城区启动区的体育、新闻、通 讯、科技等大型公共设施和道路、桥梁等基础设施的 建设，启动新城区开发，但由于“省运会”级别有限， 因此其带动能力受到一定限制可作为新城 区的辅助动 力源时尚生活 标杆型注入聚集人气的时尚魅力元素，提升 区域形象新城区加入标志性建筑和空间，时尚休闲娱乐设施等 时尚魅力兀素可以聚集人气带旺区域，提升区域魅力， 展示区域新形象可作为新城 区的辅助动 力源主题娱乐 增值型要求用地规模、投资大，生命周期短， 见效期长，后期运营成本高，市场辐射 范围及消费力要求高市场上同类型产品已趋于饱和不适宜选用集群产业 引导型依托发达产业和丰富的劳动力资源佛山已规划建设有国家级产业园不适

14、宜选用广川未么也多序色八颈诃功冷王心7新城区核心动力源的选择smi护基于佛山新城区的规划定位及国内外城市主导功能综合区开发建设的实际经 验，我们认为商务办公和行政办公功能将是佛山新城区启动区具有“造血” 机能的核心功能，围绕着该核心功能将聚集居住、商业、休闲娱乐、文化教 育等配套和衍生功能，从而保持新城区开发建设的持续动力。r行政头雁牵引型行政办公核心动力源1 J 核心功能规模商务主导型商务办公丿25行政头雁牵引型为了开发建设东部新区，并摆脱 旧城区办公空间过于狭窄的桎梏, 1992年青岛市政府大胆提出了政 治中心向东部迁移的设想。1994 年，市政府东迁宣告完毕，以此 为分水岭，浩浩荡荡的东

15、部开发 拉开了徐徐战幕自1992年起，东部新城的地价从 每亩4万元殛升到260万元，政府 因此获得20多亿元的土地出让金, 并引来100多亿元的外来投资， 顺利完成了青岛政治、经济、文 化中心的东移-青岛东部新区开发C2必农多序血八颈诃环&.a 726规模商务主导型上海浦东新区金融商务是浦东发展重要的启动引擎 之一。1995年6月28日中国人民银行 上海分行带头从浦西迁入浦东陆家嘴 的银都大厦，标志着浦东陆家嘴金融 贸易区的正式启动。在它带动下，中 外商业银行以及保险公司纷至沓来， 奏响了上海浦东的“开发序曲” o上海浦东陆家嘴金融贸易区规划面积 仅2.8平方公里，现有高楼近200幢，

16、 云集着78家中外金融机构，重点发展 金融、证券、保险、信托投资、贸易、 商业和信息咨询等行业，是中国现最 繁华的中央商务区。C2必农多序血八颈诃环&.a 727新城区启动区功能体系构成第二篇：开发经营篇1、佛山中心组团新城区启动区各功能开发强度合理性论证30中心组团新城区启动区各功能开发强度C2必农多序血八颈诃环&.a 7佛山中心组团新城区启动区主要技术经济指标一览规划占地面积4.88平方公里容积率约 1.02总开发量 （平方米）约500万经营性用地总规模 （平方米）136,584经营性用地总开发量 （平方米）3,459,133各功能开发量 （平方米）商业商务办公住宅1,16

17、2,7131,174,2711,122,14931新城区商务办公开发强度合理性论证思路国内外城市主导功能综合区各功能开发强度案例对比市场吸纳量新城区自身发展定位32区域案例对比国内外城市主导功能综合区各功能开发强度对比商务办公居住商业娱乐公共设施广州珠江新城47%33%3%17%广州琶洲会展中心区22%50%6%22%武汉CBD50%31%5%14%杭州钱江新城60%27%5%8%德国泰尼黑国际会展 中心区47%33%11%9%比例范围4 20%1820%28%11 23%以新城区启动区约500万的开发量计算，按一般城市主导功能综合区各功能开 发量比例范围判断，则新城区启动区商务办公开发量控制

18、在100万平方米左右 致为合适广川未么也多序色八颈诃功冷王心7商务办公吸纳量佛山市商务办公规模预测国内外城市主导功能综合区各功能开发强度案例对比市场吸纳量新城区自身发展定位34世界部分城市商务办公面积规模比较（含已有存量和明确规划面积）城市级别全市商务办公建筑面 积（万平方米）中心区商务办公建筑 面积（万平方米）纽约世界级3097巴黎世界级28521500伦敦世界级21971400东京世界级40002900北京跨区域级1100700上海跨区域级1500600广州跨区域级1050600世界级经济中心城市全市的商务办公建筑面积一般在2000万平 方米以上，而跨区域级国际性城市如北京、上海、广州等则

19、多在 1000-1500万平方米左右C2必农多序血八颈诃环&.a 736商务办公吸纳量佛山市商务办公规模预测I耀撕' %2003年佛山与国內主要城市商务办公相关经济指标对比佛山北京上海广州城市级别次区域级跨区域级跨区域级跨区域级国内生产总值 （亿元）1381366362503496人均GDP（元）40444320614671848372第二产业产值（亿元）764131131301508第三产业产值 （亿元）540225530271883实际利用外资（亿美元）12215830从影响商务办公需求的各主要经济指标对比来看，佛山与北京、上 海、广州等中心城市有较大差距，根据综合加权指数

20、差值换算且考虑 城市区域首位度对商务办公设施聚集产生的“磁石效应”，可推算佛山全 市商务办公规模应在250万平方米左右2003年佛山与国内主要中心城市商务办公相关经济指标权重城市级别GDP人均GDP第二产业 产值第三产业 产值实际利用 外资综合加权 指数0.20.20.10.10.20.22003年佛山与国内主要中心城市商务办公相关经济指标加权指数佛山北京上海广州综合加权指数7.024.140.324.637北京商务办公聚集区聚集程度分析12% 20%广州商务办公聚集区聚集程度分析18%天河北珠江新城环市东其它朝外CBD 口长安街亮马桥其它广川芬江理多莎A产朋川龙以么可般城市商务办公设施聚集规

21、律表明，城市商务办公聚集区规模 应占全市总规模的60%以上。以此为标准，推算佛山中心组团及 顺德组团商务办公总规模约为150万平方米38商务办公吸纳量新城区商务办公规模预测佛山中心组团新城区启动区约100万的商务办公开发量基本处在合理 范围内A佛山专业写字楼市场主要集中在禅城区，主要写字楼包括百花广 场、东建大厦、发展大厦、永丰大厦、经华大厦、广发大厦、金 融广场、创业大厦随着中心组团服务中心地位的日渐突出，并考虑中心组团新城区 自身建设的特点，预计中心组团新城区商务办公开发量将占大佛 山商务办公聚集区全部开发量的60%以上，总计约100万平方米国内外城市主导功能综合区各功能开发强度案例对比

22、市场吸纳量 新城区自身发展定位区域自身发展定位的要求新城区启动区作为佛山城市拓展的新区域，将承载城市发展的新功能。 因此，在市场接受的范围內，保持一定的商务办公开发量，一方面能 成为区域持续发展的动力源，另一方面能引导城市产业升级，满足城 市功能的提升要求；口新城区启动区作为佛山城市拓展的新区域，还需展示佛山城市发展建 设的新形象，需要较高的基础设施配套水平和优质的空间景观效果。 图此，除局部区域外，整体过高的开发强度将不利于智慧城的形象展 7J o广川芬江理多莎A产朋川龙以么可新城区商业开发合理性论证思路国内外城市主导功能综合区商业开发量案例对比佛山市区商业聚集格局演变新城区商业开发形态区域

23、案例对比国内外城市主导功能综合区各功能开发强度对比商务办公居住商业娱乐公共设施广州珠江新城47%33%3%17%广州琶洲会展中心区22%50%6%22%武汉CBD50%31%5%14%杭州钱江新城60%27%5%8%德国暴尼黑国际会展 中心区47%33%11%9%比例范围4 20%1820%28%11 23%以新城区启动区约500万的开发量计算，按一般城市主导功能综合区各功能开发量比例范围判断，新城区启动区约100万平方米的开发量稍显过大新城区商业开发合理性论证思路国内外城市主导功能综合区商业开发量案例对比佛山市区商业聚集格局演变 新城区商业开发形态44佛山市区商业聚集格局的演变Y 7 MMV

24、ITK*rfJFH-w#祖庙 帚商圈1城南商圈新城区佛山商业设施主要集中 在禅城区，祖庙商圈是 佛山传统的商业中心， 但近年来随着城区南拓, 城南商圈逐渐显现随着城市重心的进一步 南移以及新城区开发建 设的不断推进，并且考 虑对南部区域的辐射， 新城区有可能形成佛山 未来新的商业中心新城区商业开发合理性论证思路国内外城市主导功能综合区商业开发量案例对比佛山市区商业聚集格局演变新城区商业开发形态46新城区商业开发形态新城区商业开发基 本上以裙楼商业形 式出现，平均层高 六层，从开发形态 上来看，商业裙楼 的开发体量过大， 不适宜人的感官尺 度，建议可适当减 少裙楼商业的开发 体量2、佛山中心组团

25、新城区启动区开发周期研判资料来源:珠江恒昌策划部C2必农多序血八颈诃环&.a 748城市主导功能综合区开发周期案例参考区域名称性质用地规模总建面积建设周期进展情况巴黎德方斯CBD3.4Km21,850万 m230年已完成建设伦敦堪那瑞CBD2.8Km21,510万血16年已完成建设香港中环CBD1.1 Km220年已完成建设上海陆家嘴CBD1.9Km2450万预计15年用10年时间已基本成型朝阳CBDCBD4Km21,200万 m2预计20年现阶段住宅过多广州琶洲RBD9.66Km2560万 m2预计11年现处于强化期青岛CBDCBD3.1 Km2650万预计10年处于启动阶段广州珠江

26、新城CBD6.6Km2约1,000万 m2预计15年处于快速发展期纵观各城市主导功能综合区的开发建设周期，开发量1000万平方米以下的区 域其开发建设周期大多介于1015年，佛山新城区启动区总开发量约500万 平方米，预计其开发建设周期约需10年注:开发建设周期指的是由土地整理开始到核心功能进入实质性开发3、佛山中心组团新城区启动区整体开发经营策略策略一：引入SOD模式，提升区域价值 SOD ( Service-Oriented-Development )模式政府利用行政垄断权的优势，通过引入政府性或社会性要素来引导新区开发建设的模式政府性要素：政府行政办公设施、相关事业单位办公设施、国有大型

27、企 业的自用办公大楼以及政府性职能活动等社会性要素：大型公共服务设施(如文化宫、歌剧院、体育馆、博物馆 等)、交通枢纽站场、大型公共活动开敞空间以及部分社 会性活动等 SOD模式对新区开发的重要性在区域开发初期有效聚集人气，具备一定的“造血”功能政府性资源的少量投入能吸纳大量社会资源在新区的聚集有利于提升新区形象和认知度，进而提升区域价值新旧城区利用级差地租的用地置换为新区开发提供资金保障案例广州珠江新城引入政府性或社会性因素带动区域发展早在大规模商务办公设施开发 之前，珠江新城便率先导入行 政办公职能，目前广东检验检 疫大楼、省检察院大楼、市检 察院大楼、广州海关大楼、市 财政局大楼等行政办

28、公楼已建 成或在建，有效的带动了珠江 新城商务办公气氛的形成广川未江农多序色/颍问有跌必7 2002年珠江新城规划检讨 中明确建议引入广州歌剧院、 广州博物馆、市图书馆和市少 年宫等大型公共服务设施，以此 提升珠江新城的形象和区域认 知度52对佛山中心组团新城区开发的借鉴新城区启动区政府性或社会性要素引入现状A在建项目：“世纪莲”体育中心、游泳馆、市新闻中心明确建设项目：联通大厦、市公安局办公楼、市检察院办公楼、 市疾病预防控制中心A意向建设项目：图书中心、邮电大厦、科技馆等建议A尽快引入上述项目，并在区域开发初期迅速开发建设，以带动区 域价值的提升更多引入国有企业自用型办公大楼，以带动商务办

29、公设施的开发更多引入行政办公职能，尤其是与公众社会生活关系密切的职能 部门，以形成强大的吸引点除硬件设施之外，可将更多的政府性或社会性活动引入新城区鱼略二：引入IOD模式，实现“头雁”效应曽番 IOD ( Industry-Oriented-Development)模式通过相关优势行业资源的聚集和整合实现区域功能的提升和突破在产业发展尚未到达足够高度引发商务办公需求有明显增长之前， IOD模式能有效启动部分商务办公功能，并形成辐射源，拉动整体商 务办公需求的抬升 “头雁”效应一一通过引入行业代表性或引领性企业，吸引其它相 关中小企业的聚集，实现区域的功能开发54案例中山写字楼个案分析smi护中

30、山中银大厦部分客户名录口中银大厦由于东方海外公司的 进入，形成“头雁”效应，迅 速聚集了大批物流公司，在中 银大厦客户构成中，船务公司 约占80%中国石油天然气股份有限公司中山分公司路桥华南工程有限公司中国东方资产管理公司广州办事处中山地区工作组东方海外有限公司中山代表处丹麦马士基有限公司中山代表处商船三井中山代表事务所深圳中远国际货运有限公司中山分公司广州越秀物流有限公司中山分公司法国达飞轮船有限公司中山代表处香港中洋船务公司中山代表处深圳中国民航货运轮运输销售代理有限公司中山分 公司广东华联通国际运输代理有限公司中山分公司深圳联合雅达国际货运有限公司中山分公司北京讯捷空货运代理有限公司中山

31、办事处广东永邦经贸国际货运代理有限公司中山分公司广川未么也多序色八颈诃功冷王心7资料来源:中银大厦水牌;调杳时间:20052对佛山新城区的借鉴在佛山商务办公需求尚未大规模启动之前，佛山新城区可充分利用 佛山现有的优势产业基础，如陶瓷、家具、钢材、塑料、小家电等, 形成行业办公聚集效应或发挥相关行业龙头企业的带动作用，在新 城区开发初期迅速形成有效的商务办公需求C2必农多序血八颈诃环&.a 7策略三：分区开发，自我平復了分区开发在不同阶段集中开发各个不同片区，有利于在同一时间段内形成 集约开发的效果，保证开发一片，成熟一片有利于保持不同开发阶段空间景观的完整性和连续性自我平衡一一保证各开

32、发阶段和开发分区功能设置能自我配套、自我 完善，保证各开发功能的有效实现广川未么也多序色八颈诃功冷王心7案例广州琶洲会展中心区的开发教训 2002年底琶洲会展中心一期投入使用后，相应的办公和酒店配套设施却未同步建成，致使参加展会的客商还需依赖中心区原有商务配套,方面对城市交通造成巨大压力，另一方面不利于琶洲人气的集聚和认知度的提高对佛山中心组团新城区开发的借鉴中央公园一定程度上将启动区划分成东西两大片区，为了保证集约开 发的效果，建议两大片区可先后分开集中开发C2必农多序血八颈诃环&.a 7策略四：规避“后奥运现象” 发展动力“后奥运现象” 大型城市活动（如奥运会等）举办后，投资锐减，

33、大量体育场馆和设施闲置，一些相关行业出 现衰退，城市活动举办区域丧失发展动力> 1964年东京奥运会，日本经济在19 6 1至1 9 7 0年平均增长率高达1 1 4%。但之后日本投资大滑坡，进入了经济长期萧条时期> 1996年巴塞罗那奥运会之前，房地产过度发展（19867993年,巴塞罗那住 宅价值增长250%300%）,致使奥运会之后房地产市场急速下跌，用了6 年才扭转跌势> 2000年悉尼奥运会结束后，大量场馆闲置甚至废弃，甚至部分场馆开始 进行拆除> 2004年雅典奥运会政府专门建设或改建了36座场馆，但现在许多场馆因 缺乏维护破败不堪，希腊政府并因此背上了沉重

34、的债务负担广川未么也多序色八颈诃功冷王心74 -<«60案例北京亚运村板块 500年来，北京旧城8公里长的 中轴线北端一直是钟楼。1990年亚运会的举办将这一格局打 破，城市中轴线从钟楼向北延 伸到三环路的安华立交，以此 为中心展开了亚运场馆和亚运 村等设施的建设，随后在亚运村周围建设了国际会议中心、五洲大酒店、汇宾大厦、汇园公寓、购物中心、康乐中心和 国际小学等。目前该地区已经 成为集会议、展览、办公、居住、美食、游乐和购物一体化 的现代化城区。北亚运村长安街昴a：*«U«M< 3-.uX. =-*、<r.* ItFLU J如3“'0

35、4 F板块61案例“六运会”对广州天河区的带动燥ar 1987年，全国第六届运动会在广 州天河体育中心成功举行，刚刚 建区的天河开始成为世人关注的 热土。在“六运会”的带动下， 围绕天河体育中心，广州火车站 东站、天河购书中心、天河城广 场等一大批新的标志性城市设施 相继落成，继而商务写字楼逐渐 兴起，使天河区在短短的十几年 间就成为广州新的标志性中心区。62规避“后奥运现象”，维持区域发展动力的基本条件区域靠近成熟市区，符合“贴城发展”模式A靠近成熟市区，使新区易于承接市区辐射，利于区域尽快成熟场馆的后续有效利用A满足场馆自身经营的要求，并维持对区域发展的带动作用其它功能的有效配合，避免区域

36、发展动力的单一化北京2008奥运场馆建设均预留其它功能用地可通过商务办公、商业娱乐、居住、会展、教育培训等功能丰富 区域功能设施，保证区域发展动力的多元化其它功能的有效衔接，避免出现开发时序上的“青黄不接”A在大型城市活动结束后，应延续区域发展热度，迅速启动其它功 能，维持区域发展的动力高起点建设，有效聚集关注度63对佛山中心组团新城区开发的借鉴强化新城区与周边成熟区域尤其是核心功能区之间的联系，有效承接 周边区域的辐射和带动省运会结束后，部分核心功能必须进入实质性开发以实现功能上的有 效衔接省运会结束后，“世纪莲”体育场及游泳馆等比赛场馆必须考虑后续 利用问题，继续保持强大的吸引点新城区建设

37、必须高标准、高起点，聚集有效的社会关注，迅速启动区 域开发64策略五：显化无形资产价值，经营注意力资源区域无形资产指依附于有形资产之上的无实物形态的资产，如开发权、使用权、经营权、冠名权、广告权、品牌、特色文化等A湖南益阳市出让市区路灯、电线杆上的广告使用权，每年收入近 1000万元长沙市拍卖一座立交桥上下的广告权、冠名权，被长沙卷烟厂一 次性买断，市政府和企业都获得丰厚的回报»青岛市将部分公共设施，如道路、公厕、候车亭、供水厂、公交 车等得使用权、经营权或冠名权推向市场，或卖、或租、或抵押, 不仅提高了城市公用设施的经营效率，而且有效地盘活了城市资 产经营注意力资源一一将更多的名牌

38、节庆活动和综合性经济文化活动引 入新区，提高新区的受关注程度，最终提升区域 价值和认知度65弹性规划、动态调整弹性规划一一在保证大的原则和方向的前提下，区域规划应根据区域 开发建设的实际情况在用地功能、强度等方面允许一定 范围內的弹性变化动态调整根据新区经营性用地出让的市场反应，可对原出让计划 进行动态调整，以保证新区开发建设的顺利推进C2必农多序血八颈诃环&.a 766案例广州琶洲会展中心区用地岀让广州琶洲会展中心区土地开发过程中，发现了土地利用效率较低, 可出让建筑面积较少，土地开发资金收支平衡压力等问题，政府 针对这些问题对规划方案作出了部分调整将某5个分地块整合，把综合医院、行

39、政办公、图书展览等诸多功 能调整合并为国际学校，提高了地块的使用效率某原定为旅馆业和商务办公功能的地块因容积率和建筑限高无法满 足五星级酒店的基本建设要求，就将地块划分为2块，并调整了开 发容积率67策略七：用地预留、价值储备在新区开发的初期，对地块开发条件较成熟或潜在价值较高的区域进行 适当预留，以待新区开发成熟之后再行出让，从而实现地块价值利用的 最大化案例一一上海浦东新区金茂大厦相邻、面积相近的环球金融中心所 在地块，因土地熟化和配套大环境的改观，在几年之后的出让价格 是当时金茂大厦的十几倍68对佛山中心组团新城区的借鉴在新城区启动区开发建设初期，随着主干道骨架、体育中心、中央公园一期

40、和新闻中心的陆续使用，大福路和新城一路沿线及滨河沿线地块开发条件较 好或潜在价值较高，建议对以上区域进行预留，以实现价值的最大化C2必农多序血八颈诃环&.a 74、佛山中心组团新城区启动区开发阶段的划分及开发时序的设定70启动区开发“三步走”启动期成熟期完成期2004200720112014划分依据佛山新城区启动区开发周期约10年 2006年第十二届省运会的召开新城区启动区基础设施及公共服务设施建设进度国內其它新区开发阶段划分参考71启动区开发“三步走”启动期依靠政府对基础设施的投入为该地区的开发建设提供基本条件，并在此 基础上重点通过启动点的营造启动区域开发，初步树立区域形象，培育

41、区域土地价值成熟期在启动期开发建设的基础上，通过政府的政策性倾斜和引导市场资金进 入，在较易成熟的区域形成大规模开发的局面，使区域朝着规划的目标 协调发展完成期经过前七年的开发建设，区域认知度和成熟度已有极大提高，这一时期 除了完成区域剩余的开发建设之外，还要完善前两阶段开发建设过程中 的遗留问题C2必农多序血八颈诃环&.a 773启动期配套设施建设基本完成启动区管 线和主次干道工程配合省运会的召 开，完成道路的 基本骨架完成东平桥建设与旧城区联系的 重要通道打通启动区西部交 通出口缓解交通压力， 强化与启动区南 部区域的联系滨江绿化带提升区域形象口完成体育中心建设配合省运会的召 开有

42、效启动区域开 发，树立区域形 象，提升区域价 值完成中央公园一期建 设与体育中心配合, 丰富区域功能， 提升区域形象和 认知度C2必农多序血八颈诃环&.a 775启动期功能开发A：五星级酒店B：自用型办公楼C：商务写字楼D：临时商业配套功能开发说明为了规避“后奥运现象”，保持区域发展动力，启动期必须进行适量的 功能开发，且功能开发复合，保证启动期功能开发的自我平衡由于区域开发尚处在起步阶段，且佛山纯商务办公市场需求有限，因此 启动期纯商务办公用地出让不宜过大启动期应通过引入一定量的行政办公和企业自用型办公设施带动区域的 办公氛围，为商务中心区的大规模开发建设蓄势适度引入“住宅先导”策略

43、，在启动期开发一定面积住宅（约200300 亩），一方面能聚集区域人气，提升区域成熟度，另一方面为完善新区 配套，且降低区域交通压力五星级酒店能自行配套，对其它功能依赖性不大，且能有效提升区域价 值，因此选址商务核心区，形成动力源，以期带动商务核心区的后续发 展商业配套设施位于酒店、办公、居住等功能之间，能有效完善区域功能 配套C2必农多序血八颈诃环&.a 777成熟期功能开发基础设施A完成启动区所有主次干道建设，为区域的全面开发建设提供保障A打通启动区东部和南部出口，强化与周边区域联系，并为区域功 能的集中开发创造条件配套设施引入图书中心、科技馆等大型公共服务设施，提升区域形象和认

44、知度完善居住区教育、医疗等配套服务功能ri W7>勺uwtE感術肛电 r«和d加«i M«fc->t'v enfec m a*cck 0unr 业 a n tlJtT* a «t9«« w mOB5 ff«的» u.uc 8!M a ”not8 *«ax«> OMItwn xr!»“ XMNte n wawaGK 体yrA：标志性商务办公 B、C：商务办公（含自用型办公）D：综合商业C2必农多序血八颈诃环&.a 7#成熟期功能开发说明：成熟期区域已经具

45、备了大规模开发的条件，按照集约开发的原则, 建议成熟期集中开发东区，逐步启动西区，为下一阶段集中开发 西区奠定基础A完成东区的商务办公、行政办公和居住功能开发，使新城区启动 区功能建设全面进入高潮A西区可采用适度的“住宅先导”策略，启动部分居住功能，聚集 人气，同时开发部分综合商业功能以作配套广川未么也多序色八颈诃功冷王心779完成期基础设施及配套设施建设基础设施完成区内所有市政基础设施建设口配套设施完成区內所有大型公建配套设施的引入和生活配套设施的建设80完成期功能开发ti4、AU 商务办公 -合业综商T严 F.p hd 加 H8«阳“m «*«mw xnr*(x c»*州 er attr#(«6 JUQB尬台住区晋严厂I<2 5"n «-5tr»“ s；rX U，53 州 x ra<w8Mw ««»* r完成期将完成西区商务办公、综合商业及高尚住宅等剩余功能开发，并完善 前两阶段遗留问题，使区域逐步由“形态开发”过渡到“功能开发”81新城区启动区开发时序动态示意X休育加B(E ti g12 IJASB ii “"H佗 mntifciFl IMt nfi «*r 4 口 a*Mlrn«<&