柳州尔海山庄项目可行性研究报告

1、柳州尔海山庄项目可行性研究报告目录第一章 总 论 错误！未定义书签。1.1 项目概况 错误！未定义书签。1.2 可行性研究报告编制依据及原则 错误！未定义书签。1.3 可行性研究报告的内容 3第二章 项目背景与建设的必要性 错误！未定义书签。2.1 项目建设的背景错误！未定义书签2.2 项目建设的必要性 52.3 结论 5第三章 效益分析 73.1 社会效益 73.2 经济效益 83.3 环境效益 83.4 评价结论 9第四章 项目选址及建设条件错误！未定义书签错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签4.1 项目选址 4.2 项目建设地点4.3 项目建设条件 第五

2、章 项目建设方案5.1 方案设计原则 175.2 总体方案设计 175.3 道路工程 175.4 平面交叉口设计 225.5 路灯布设 23第六章 投资估算与资金筹措 246.1 投资估算 246.2 资金筹措 25第七章 环境影响分析 267.1 编制依据 267.2 项目建设与运营对环境影响及治理措施 277.3 环境影响结论 30第八章 劳动安全 328.1 影响劳动安全的因素分析 328.2 防护及监控措施 33第九章 建设管理 349.1 建设期项目管理 349.2 建设期组织机构 349.3 项目运营期管理 35第十章 可行性研究结论与建议 3610.1 结论 3610.2 建议

3、36尔海山庄项目可行性研究报告第一章 总论一、项目由来：本项目由柳州市尔海房地产开发有限公司于 2002年 3月 28日通过公开拍卖 获得土地开发使用权（土地证号：柳国用（ 2003）第 100447号），并于 2002年 7 月 24日正式立项， 2002年 12月 19日通过建设用地规划许可审批。 项目已经进入 规划设计阶段，由于资金运作的原因，项目暂时搁浅。本项目地处柳州市鱼峰区柳石路，位于南环路和柳石路交界处，紧邻柳州市 长途汽车站（莲花车站）和国家重点工业区阳和工业区。项目红线内建筑面积为 144.72 亩（合 95291.16 平方米），背山临江，地块平整，现在已经实现了“五通 一

4、平”（上水通、下水通、路通、电通、通讯通和土地平整） ，不存在拆迁问题。二、开发组织以及服务机构：1、开发组织：柳州市尔海房地产开发有限公司成立于 2002年 3 月份，由自然人出资的独立 法人机构。公司注册资金 1000万元，公司现有人员 26人，其中过程师 9 人，经 济师 5名，大专以上学历 16 人，占公司人数的 61.54%，大多数从事房地产开发以 及相关经验 3年以上，平均年龄 39.5 岁。具有现代化企业管理机制。是一个年轻 有活力和丰富房地产开发运作和工程施工的开发团队。该公司的法人代表和董事长将由薛博元先生担任。薛博元先生先后担任伟德 国际公关有限公司法人代表、 北京新大有投

5、资、 上海天乙企业集团研发部总经理、 欧洲开盛集团、天巨投资集团、国房百盛副总裁，熟悉房地产开发与运作，具有 丰富的企业管理经验。2、全程策划机构：本项目的全程策划和营销由向明理德（香港）臵业发展有限公司承担。向明 理德（香港）臵业发展有限公司房地产运作团队在香港、深圳、广州、福州、武 汉、大连、青岛、合肥、南昌、兰州、西安、西宁、郑州、石家庄、桂林、南宁、 柳州等二十多个城市开展房地产策划、商业策划、商业管理和物业管理工作，具 有丰富的房地产策划和运营的经验和当地策划营销经验。3、建筑设计和园林设计机构： 本项目的整体规划、建筑设计以及园林规划由英国皇家建筑师学会会员、英 国注册建筑师、马来

6、西亚首席建筑设计师冯小良（Sim on Lia ng ）本人及旗下团队操刀定做。具有宽广的视角和先进的设计理念。冯小良先生在英国二十年，完成 诸多著名建筑的设计，在中国一直为和记黄埔、合和等香港地产巨头的项目提供 设计。4、物业管理机构： 本项目的物业管理机构由向明理德（香港）臵业发展有限公司旗下的广西机 构桂林市向明理德物业管理公司执行管理， 集在中国大陆二十几个城市近 1000 万 平方米成功直接管理或顾问服务的经验以及本土化团队本土结合操作，提供“安 全、文明、舒适、温馨”的港式物业管理服务。三、项目开发模式本项目由尔海公司负责开发，项目开发包括多层住宅、高层住宅、别墅、临 街商铺。项目

7、的经营方式为：住宅部分全部销售，商铺部分出售部分租赁10 后转售，车位全部租赁， 10 年后转售。四、项目主要经济技术指标主要技术经济指标表序号项目名称单位指标备注1项目总占地面积m295291.70其中城市道路用地m25860.70规划建筑用地m289431.002项目总建筑面积m2158165.90其中商业建筑面积m216585.30公建建筑面积m26524.00住宅建筑面积m2135056.60其中别墅m215324.90多层m254074.60小高层m265657.103绿化率%40%4容积率倍1.775项目总投资万元24186.26其中开发成本万元21058.09开发费用万元3121

8、.936销售收入万元41015.12其中别墅万元5363.72多层万元12437.16小高层万元16414.28商铺万元6799.977单位开发成本元/ m21529.17其中别墅元/ m21581.35多层元/ m21526.35小高层元/ m21646.35商铺元/ m21290.358项目税金及附加万元2255.83其中营业税（5%万元2050.75城市维护建设费（营业税7%万元143.55教育费附加（营业税3%万元61.529土地增值税（30%万元3597.4810利润万元9847.9711上缴所得税万元3249.8312税后利润万元6598.0013利税合计万元16828.8614主

9、要利润率指标初始投资利润率%240.41%全部投资利润率%69.58%15主要净利率指标初始投资净利率%94.26%全部投资净利率%27.28%16税前评价指标税前净现金流量万元16831.12税前财务净现值万元10215.22税前静态投资回报期年2.1817税后评价指标税后净现金流量万元9490.86税后财务净现值万元4949.22税后静态投资回报期年2.60第二章 项目概况一、项目的名称： 柳州尔海山庄（暂定名）二、项目位臵： 尔海山庄项目位于广西壮族自治区柳州市鱼峰区柳石路和南环路交界处，地 处柳州至南宁的咽喉， 距离柳州莲花机场 10 公里，与国家重点公约园区阳和 工业园紧邻，紧靠柳州

10、市长途汽车站莲花车站，是介于柳州中小型工业区、 阳和工业园以及洛维旅游度假区中间，是柳州进出的主门户。三、项目主要经济指标：1、 土地国土编号：柳国用（ 2003）100447 号；2、 用地面积为： 144.72 亩，合 95291.16 平方米，其中城市规划道路用地 5179.5 平方米。3、容积率：不超过 1.8 ；4、建筑密度：不大于 35%；5、 绿化率：不低于 35%四、项目地形地貌：1、南和东向倚靠莲花山，整个项目呈扇形，地块形状规整，利于开发；2、项目用地现在已经基本水平，南面山丘可以结合开发利用；3、整个用地现在已经拆迁完成，属于熟地开发，现有植被为杂草和灌木，山丘 植被为灌

11、木；五、项目四至：1、东：莲花山，小山丘高约 30 米，山丘东面为柳江，阳和工业园处于柳江江对 岸，通过阳和大桥联结（阳和大桥已经在建设中大约 2004 年通车）；2、南：莲花山。大约 40 米，山丘的南面为洛维旅游度假区，包括响水风景区、 大桥观光农业旅游区；3、西：柳州市长途客运站（莲花车站） ，为广西自治区最大的长途客运站，是柳 州长途汽车集结地。4、北：东北区域为柳州机械厂，正北方向为占地 210 亩建筑面积 20 万米的宝莲 新都，西北方向为广西商校和广西工艺美术学校。六、项目周边交通：1、公交系统： 16路， 22路、 23 路公交车终点站，可达柳州大多数地方区域。2、长途客运：区

12、内和省际客运主要车站。3、航空：距离柳州市唯一的机场莲花机场 10 公里，是柳州通往机场的必经 之路。4、铁路：距离火车东站（货运站）约 4 公里，距离火车站（客运）约 6 公里。5、距离商业中心：距离传统商业中心约 4 公里。6、距离行政科技中心：距离传统行政科技中心约 4 公里。第三章 柳州概况及整体经济运行分析一、柳州概况：1、柳州总体情况：柳州，又称龙城， 位于广西壮族自治区中部、 北距国际著名旅游城市桂林 150 公里，南距广西首府南宁市 264 公里。这座具有二千多年历史的古城，象一块翡 翠，镶嵌在桂中腹地。这里奇峰环列，柳江如链，回流其间，绕城形成巨大的 U 字，古籍称其为 &q

13、uot;三江四合，抱城如壶 " 。全市辖两县五区，总面积 5307.24 平方 公里，市区面积 658.31 平方公里，全市人口 183.48 万人，杂居着汉、壮、侗、 苗、瑶、仫佬等近 30 个民族，是个山环水绕、风景秀丽，具有丰富的历史文化遗 产和旅游资源的古城。柳州是中国广西壮族自治区的直辖市，辖城中区、鱼峰区、柳南区、柳北区 和柳江、柳城、融水、融安、鹿寨、三江四区六县。总面积 5283 平方公里，市区 面积 650 多平方公里，截止 2003年末，全市总人口为 351.26 万，家庭户数约 100.36 万户，其中市区人口 95.89 万元，比上年增长 2.52 万人。柳州

14、，是广西最大的工业城市，是西南地区重要的制造业基地。全市现有工 业企业 2100余家，有 4家企业进入国家 500强，有 11家进入国家大型企业行列。 全市现已形成了三大支柱产业：即以微型汽车和中吨汽车为主的汽车及零部件制 造业，以工程机械和通用机械为主的机械制造业，以钢铁和有色金属及深加工为 主的冶金为业。以这三大支柱产业和轻工、化工、造纸、建材等主导产业为龙头， 柳州已经初步建立起涵盖 30多个行业、 4000多个品种的现代工业体系，拥有 “上 汽通用五菱 ”、“东风”柳汽、 “桂柳工”、 “解放”柳特、 “金嗓子 ”、“两面针 ”、“花红 药业” 0V倔应力锚具等一批知名企业和名牌产品。

15、柳州国民经济整体上呈现持续、稳定、快速增长的良好态势， 2003 年全市实 现国内生产总值 327.82 亿元，比去年同期增长 13.2%，名列全区第一。其中，工 业增加值达到 79亿元，增长14.5%；全社会固定资产投资达到 109.36 亿元，首次 突破百亿元， 同比增长 52.52%；城市居民人均可支配收入达到 8692亿元，同比增 长 6.15%；社会消费品零售总额 114.28 亿元，比上年增长 11.10%，其中城市消费 品零售额 83.29 亿元，增长 11.62 亿元，批发零售贸易零售额 75.37 亿元，增长 14.91%，餐饮零售额 13.52 亿元，增长 7.89%。截止

16、 2003年 12 月，柳州居民个人 储蓄存款超过 196亿元，企业存款逾 156 亿元。柳州，是中国西南地区重要的区域性交通枢纽，是全国唯一拥有大区铁路局 总部的非省会城市。铁路网络直接联通湘、渝、黔、滇、粤五省市，是沟通大西 南与华东、中南、华南地区的铁路枢纽。柳州，是中国 45 个公路主枢纽城市之一， 桂海高速和梧州至贵州高速公路在 柳州交汇， 209、322及 323国道在这里会合，柳州已经被高速公路网络所围合， 向南 4 个小时可以直达海岸港口，向北可以贯通中、西部腹地。柳州白莲机场达到国家 4D 级标准，已开通至北京、上海、广州等航线。柳州 拥有国家一级口岸，五级航道，全年可无障碍

17、通航 300 吨级船只，上溯可至贵州， 下航可达香港、澳门。柳州交通便利、区位优良、物产丰富，素有 “桂中商埠 ”之美誉，历来是中南 和西南地区重要的物资集散地。经济区位上，柳州东临粤、港、台等经济发达地 区，南接北部湾、东南亚等高速发展地区，西靠云、贵、川，北抵长江中下游， 由此形成背靠中南、西南，面向东南亚和东部沿海的有利区位。柳州商贸活动频 繁，各类商品批发市场健全，供需两旺，物流通畅。具备建设大市场、发展大商 贸、搞活大流通，构建区域现代物流中心的良好地理和区位优势。柳州基本形成全方位、多层次、宽领域的对外开放格局，先后与 45 多个国家与地区建立了经贸关系。随着中国西部大开发战略的实

18、施，中国一东盟自由贸易区的建立，随着对外开放步伐的加快，柳州正在成为一片充满希望、充满商机的 投资开发热土。二、柳州市经济现状与发展研究（一）柳州整体经济运行状况1、柳州市近年经济发展现状分析:项目一.年份单位2000200120022003国民生产总值亿元184.5207.10230.31252.3人均国民生产总值元1014111202123142、产业结构发展分析：（单位：万元）产业类型单位2000200120022003第一产业万元198531209354224428235000第二产业万元90654796201411447971196000第三产业万元73995383531393388

19、010920003、物价以及消费指数分析单位2000200120022003居民消费价格指数99.899.7100.6102.37零售物价指数97.599.799.799.74、家庭结构:单位2000200120022003城镇总户数万户26.527.1127.9727.89城镇总人口万90.0492.5894.3894.84户均人口人/户3.403.413.373.405、收入水平:单位2000200120022003可支配收入（每年）元5740754779288692人均居住面积m217.4117.24柳州市房地产发展参数：项目单位2000 年2001 年2002 年2003 年全社会固定

20、资产投资总额万元201536664291652422660000年完成投资增长速度%房地产开发投资万元48379240012562475270883房地产投资占总投资比例%基本建设投资万元102362360731190234基本建设占总投资比例%当年完成开发土地面积万m21037101600283200246629当年在开发土地面积万m2370920166190当年待开发土地面积万m2152785357571344493398248当年购臵土地面积万m2543556127916110281138156开工面积万m249014278901715019711948415其丿、中别墅、高尚住宅万m2

21、070016757经济适用房万m290628591554474867790一般住宅万m236341969681212728201568034办公楼万m29543703445618387商业营业用房万m22361061022147300262137其他万m211531274203264799857竣工面积万m24774685917188261951034508其/、 中别墅、高尚住宅万m20449200经济适用房万m274329721182587543882一般住宅万m2361307540385733340954423办公楼万m2161513445196634000商业营业用房万m2154711

22、99523133457798其他万m224746209302598318287施工面积万m21118919163069326682363691644其/、 中别墅、高尚住宅万m244924492024581经济适用房万m21881699948967391126530一般住宅万m2778293137084422052503034782办公楼万m214887167101731422545商业营业用房万m287918187603312782492132其他万m2451605553668499142185空臵房面积（一年以上）万m224047419675192961161493其/、 中别墅、高尚住宅

23、万m2500629329683148经济适用房万m27942520660531647一般住宅万m21528111281153932191195办公楼万m28297951845867872商业营业用房万m264689299372511153369其他万m2623529181149229057当年销售面积万m2397652677101812821972061其/、 中别墅、高尚住宅万m20338339960经济适用房万m279563956373105242785一般住宅万m2302929630378751356924550办公楼万m213953062781320商业营业用房万m2118963493

24、63738738364m2 万52375209667827积 面 售 预 当m2 万其中宅 住 尚 高 野" 另m2 万OOO8928m2 万523003宅 住 般m2 万楼 公 办m2 万O1321OO房 用 业 营 业 商m2 万600648344m2 万223341309263254其中宅 住 尚 高 野" 另O9990O2309715997523155宅 住 般楼 公 办2770160021724房 用 业 营 业 商元 万00425当年销售单价宅 住 尚 高 野" 另m2 / 元- 2 / 元189O0154 O1042宅 住

25、般m2 / 元3231544131341楼 公 办m2 / 元2941082328347653房 用 业 营 业 商m2 / 元26545957842745（二）宏观经济与柳州房地产市场1、柳州宏观经济的趋好，为柳州房地产行业高速发展创造俱佳条件； 根据以上经济参数的分析，近年来柳州市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。至2003年，柳州完成国内生产总值372.82亿元，比上年增长13.2%,名列全自治区第一位，并 连续第5年实现两位数增长。柳州良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到8245元, 为城市的房地产市场发展创造

26、了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长 贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。2、 城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为柳州房地产不断带来新 的增长点;2001 年 3根据中央提出的柳州要建成“工业立柳、强市富民”的指导意见， 月柳州市人民代表大会通过了 “十五”社会经济发展计划 ，其中无论是产业发 展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了这个要求。随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，柳州市固定 资产投资出现了快速回升的良好态势。市区 658.31 万平方米的旧城改造工程全面启动， 以及柳江江两岸综合改造和 城市对外通道（西江路通桂柳高速，柳石路

27、通柳南高速通宜柳高速）等一系列大 市政规划启动，为柳州房地产业的发展提供坚实后盾。3、10+1东盟贸易贸易区口岸（CAFTA禾口 9+2泛珠三角经济地带（CEPA以及政府整体再早一个工业柳州的利好政策的落实，支撑柳州经济近年来的高速发展。10+1东盟自由贸易区（CAFTA首届东盟自由贸易区博览会 2004年在南宁召开，使得广西成为中国通往东盟的口岸，外贸的发展带动生产产业的发展，大批 产业进驻广西特别是最具工业基础的柳州。贸易和产业挂钩，成为又一经济热点 城市。9+2泛珠三角经济地带以及 CEPA加强香港与内地经济合作的的框架，广西属于 9+2中的工业基础和经济活力极强的城市， 经贸合作的加强

28、， 工业平台的稳固， 柳州成为泛珠三角框架下的一颗明珠，吸引了大量粤、港、澳企业的关注和入驻。柳州在“十五”计划中提出“再造一个工业柳州”的规划，将柳州原来的工 业结构进行调整，在柳州东面的阳和规划工业园区，进行统一规划，将柳州工业 企业集中搬迁到产业园区，同时吸引外来企业的进入。阳和工业区和古亭工业区 以及官塘工业区共同组成未来柳州的工业集中基地，整个面积相当于原来柳州的 城区面积，规划增加人口 50万人，成为名副其实的另一个工业柳州城区（包括汽 车产业城、化工产业城、轻工产业城、高新技术产业城、重工业产业城等） ，而原 来的工业基地成为柳州的商业区和政治文教区。经过近四年的推行，整个规划区

29、 域已经形成，预计在接下来的一个五年计划中全部实现。以上三个支撑柳州未来发展的利好机遇，促进柳州整个城市的升级和发展， 为区域经济和房地产创造了无限空间。4、城市规划布局的明晰和发展引导，市政配套设施的投入，营造良好的房地 产开发环境。柳州最新的城市规划于 2001 年在人大通过，一个全新的城市框架正在形成。 “十五”期间一系列的城市改造和配套工程的实施，为房地产的良性发展提供机 会。包括：柳州铁路枢纽湘桂线改线工程、柳州公路主枢纽场站建设工程、鹧鸪 江作业区二期工程、柳江红花水利枢纽工程、防洪堤、大埔电站、城市电网改造、 城市供水工程、城市内环路及中心主干道工程、柳邕路东段、北雀路、雅儒路改

30、 造。建设了包括莲花车站、人民广场、龙城广场、江滨路等一系列城市休闲和交 通设施。 各项城市市政配套为房地产的发展营造良好的环境。 （具体城市规划布局 见附件）。5、政策积极引导、管理体制逐步完善，柳州房地产市场更趋成熟，规范； 正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，柳州“十五”规 划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。近年来，随着管理体制的完善，柳州 房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行 环境，而柳州经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。 （ 三 ） 近年来柳州房地产市场情况1、近年来柳州房地产市场表现的走势：现代化的柳

31、州房地产市场自 20 世纪 90年代初期才开始起步，但由于受城市环境以及政策的制约，尚未走出计划经济的阴影，经历了90年代中后期的寒流，发展缓慢，该时期开发的楼盘基本为集中在旧城区中心的小盘。随着2000年柳州对房地产的关注和政策环境以及城市环境的大改造，房地产市场才开始激活，陆 续出现了一些具有现代意义的商品房小区，并以极快的速度发展。可以说柳州的 房地产市场自2000年才算得上真正的起步。特别是 2002年、2003年柳州旧城改 造全面启动，进一步促进了房地产市场的发展。 在2003年柳州房地产市场创下历 史最好业绩，商品房预售面积 972万平方米，比上年增加了 20%a）市场供求两旺，交

32、易再创新高2003年，柳州商品房供应，在上半年登记数大幅减少的基础上恢复高速增长， 与此同时，柳州商品房成交继续保持旺盛势头，在连续3年的高速增长后继续大比例攀升。其中：供应全年批准预售面积114.3088万平方米，比2002年增加60%成交一一全年预售登记面积 97.21万平方米，比2002年增加20%b）高速发展的势头具有强大的支撑因素：柳州房地产市场的发展近年还将保持高速发展的势头，主要根据如下几方面因素：探城市扩张，促进柳州房地产市场的发展。柳州在未来5年的市区人口在现有100万元的基础增加50万人口，以每人居住10平方米，将增加500万 平方米住宅的需求量，还不包括改善居住环境的更换

33、需求， 而柳州至2004 年8月历年累计住宅开发施工面积仅 360多万平方米，需求与供给存在很 大的差距。探柳州城镇人均居住面积偏小，仅 17.24平方米（2003数据），距离全国人平均住房建筑面积20.4平方米以及世界正常发展水平的人均住宅建筑面积 30-35 平方米尚有很大的差距，现有内部住宅需求量还很大 旧城改造拉动住宅市场的需求。 柳州旧城近两年拆迁住宅面积达到 100 万 平方米，拆迁势头还将持续至 2008 年的城市改造完成。旧城改造面积一 平方米将拉动 1.3-1.5 平方米的需求（根据惯例） ，旧城改造拉动需求市 场也是市场持续火旺的有力支撑点； 柳州市整体经济高速发展，就业机

34、会增加，人们可支配收入增加，购买力 的提升为房地产的发展提供稳固的支撑， 近年来柳州居民可支配收入保持 20%左右的增长速度，失业率保持在 1.2-1.4 极低水平。c）市场火热让人振奋，威胁存在不容忽视我们应当看到来自市场的威胁： 2003 年全年新增经营性项目土地出让面积为 113.82 万平方米。 这个数据将直接影响到近年的市场供应， 2004年柳州住宅消费 市场非常火暴。可以预见， 2005 年以至今后几年市场氛围良好，但竞争将相对激 烈。三、柳州高尚住宅市场整体情况：（一）柳州房地产中高尚住宅市场发展回顾： 相对于其他同等接别和经济水平的城市，柳州的房地产市场起步晚起点低， 真正意义

35、的高尚住宅只有在近年才出现，主要以如下住宅的开发面市为标志：1、鸿府和蓝色港湾：推出时间为 2001 年初，特点为：地处传统商业旺地五 星商圈，周边配套完善， 交通便利、 户型主要以三房两厅以上大户型， 房价在 3500 元 /平方米左右，销售情况非常理想。2、桂中别墅：推出时间为 2001 年中，属于柳州别墅市场的一个尝试，特点 是：欧洲风格三层别墅， 户型和建筑特色一般， 园林一般，面积较大。售价为 60-100 万元 /栋。销售情况尚好，现已经售出 90%。3、经典时代：推出时间为 2002 年初，特点为：地处城市新的行政政治中心 的江边，项目优势在于项目产品在市场上领先，分别代表北派和

36、岭南派的建筑风 格，项目规模大，配套完善，户型以小三房两厅和两房两厅为主。经典时代多层 住宅售价为 2100 元/平方米，别墅售价为 60-100万元/栋。销售情况非常理想，现 已经售罄。4、金河湾：推出时间为 2003 年初，特点是：地处河西新区柳江边，项目优 势在于项目产品在市场上领先，岭南派的建筑风格，项目规模大，园林规划较好， 配套相对完善， 户型以小三房两厅和两房两厅为主。 售价在 1800-2000 元/平方米。 销售情况较好，一期推出已经售罄，二期 2004 年推出依然热销。4、华林君邸：推出时间为 2004年 10 月。特点是：地处河东行政区，社区园 林规划好、物业产品比较先进

37、（采用叠拼式别墅和高尚豪宅相结合） ，建筑风格超 出柳州市场现有楼盘，现楼销售。售价在叠拼式别墅（大复式的形式） 3500-4000 元/平方米，多层 2800-3000 元/平方米，销售火暴。5、凤起新都：推出时间预计在 2005 年。特点是：地处城市出口（桂柳高速 入口处），项目超大规模（占地 430 亩），大社区，规划配套完善。户型包括一房、 两房、三房、四房和复式楼各种户型，推盘价约 2500 元/平方米，销售现场关注 度较大。（二）柳州高尚住宅发展的特点分析： 根据对柳州近年推出同时代最高尚的住宅的特点和销售情况的分析，我们认 为柳州高尚住宅体现如下特点：1、近年来，房地产项目品质不

38、断提升，产品综合竞争力所产生的效应逐步取 代单一竞争优势的效力；2、整体来说，柳州现有房地产市场尚属于比较初级的阶段，高尚住宅真正的高尚含金量不足，相对房地产市场比较发达的城市尚有很大的差距；3、柳州居民对高尚住宅的要求越来越高， 对高尚住宅的追捧度和热心度较强， 需求非常旺盛；4、高尚住宅价格已经达到一定的高度，价格与其对应的产品品质不相符，反 应居民对高尚住宅的心理承受力较强。5、豪宅以及别墅的产品尚属于市场空白 （现市场上没有真正意义的豪宅或别 墅），开发空间较大。（三）柳州市高尚住宅未来的趋势：由于政策因素， 柳州自 2004年 6 月份已经不再批出别墅用地项目， 项目已经 批出的项目

39、只有包括本案项目和柳州市协和房地产开发有限公司的龙潭公园别墅 地块（约 230 亩）的两个项目，相对来说，别墅的开发量受到源头的限制，根据 对柳州高尚住宅市场的分析，我们对柳州今后高尚住宅的未来趋势预测如下：1、别墅项目之间的竞争相对较少，别墅的开发成功率较大。 （据悉协和龙潭 公园别墅项目将于 2005年年底后才可能启动） 。2、豪宅市场供应量将呈上升趋势， 预计在柳州未来三年高尚住宅的投放量将 达到 30 万平方米（凤起新都不算严格意义的高尚住宅） ，竞争相对比较激烈。3、高尚住宅的边沿化趋势明显。市中心由于受地价以及土地规模的影响，难 以形成真正具有品位的高尚住宅区域，随着柳州城市的改造

40、和市政道路的建设， 稍微偏离市中心的具有独特自然景观的地块更具有开发高尚住宅的基础。4、项目产品以及产品的细节设计将受到更多关注，相对于其他概念而言，其 重要性将明显提高。外地甚至境外设计师将更多地进入柳州的设计市场，将会带 来更多令柳州耳目一新的概念和设计。高尚住宅的产品将出现革命性的突破。产 品将成为高尚住宅项目竞争的制胜法宝。5、高尚住宅项目的营销层次将得到提升。在 2004 年中前，柳州当地的营销 策划公司仍占据多数项目。随着广东和上海的营销策划机构的陆续抢滩，特别是高素质的楼盘更加是外地专业营销策划机构的主要目标。随着外地专业机构的介 入，项目的营销层次将得到整体的提升。华林君邸就聘

41、请（香港）决策资源中 地臵业作为其产品策划和营销策划机构。6、整体需求将会平稳中有升，对顶级项目的追捧将持续火旺。柳州相对其他 城市其高尚住宅的开发层次尚属于初期，现有开发的产品与其城市经济地位具有 较大的差距，一直以来没有良好的产品满足高端客户的需求，顶级项目的市场容 量的随着高品位项目的开发被释放（特别是别墅项目的开发将满足高端客户的需 求）。另外随着经济的持续高速增长，越来越多的人群进入享受高尚住宅的时期， 多高尚项目的需求将稳中有升。（四）目前柳州高尚住宅项目开发的风险及对策：1、风险点： 目前，高尚住宅市场红红火火，但高位风险也随之凸现，集中表现在客源、 产品、地段三者之间的矛盾，分

42、别体现在：a）价值选择风险：受静态市场局面的诱惑，高价位拿地，而开发与销售动作迟缓；远离市场热点区域或过早进入“尚无人气”的潜力版块， “单打独 斗”；b）价值创造风险：比如在市远郊且交通不便的区域开发联排式别墅，开发总价高但无明显膏腴同类产品的港商住宅， 项目产品具有明显的规划设计质 量缺陷；c）价值传播风险：比如：过于依赖产品优势和外部市场环境而轻视营销的作 用；营销模式简陋单一或者不恰当。2、对策：在竞争激烈的市场环境下，开发尚应该高度重视开发中存在价值选择风险、 价值创造风险、简直传播风险，形成正确的开发策略：a）细致、充分、深入的市场研判；b）精准、到位的市场定位；c）创造品质优越、

43、市场接受度高的产品；d）准确的营销主题；e）创新的营销手段。第四章 项目开发研究和预测：根据上述对柳州经济和柳州房地产市场以及柳州高尚住宅市场的分析研究， 结合本项目的时机情况，我们将对本项目的开发情况进行研究和预测。一、项目环境分析1、地块周边景观：a）东方景观：项目东方为莲花山系（莲花山由诸多山丘围拢呈莲花状）的东 南角，山形为独特的喀斯特山体，形状奇特而优美。b）西方景观：西方近景为刚投入适用之广西最大的长途客运站一一莲花车 站，远景为观音山，也是喀斯特山体的小山c）南方景观：项目南方为莲花山系的最南端， 也是独特的喀斯特山体的小山。d）北方景观：项目北方近景为建设中的商业和住宅项目一一

44、宝莲新都，远景 为柳州机械厂厂区，景观尚可。2、项目周边配套：a）商业配套：项目北面建设中的宝莲新都占地面积 230亩，商业建筑面积达到 10 万平方米，是一个具有完善商业结构的商业住宅综合项目；b）文化配套：项目西北方向有广西商校和广西工艺美术学校，文化氛围比较浓郁，同时柳州机械厂内有小学，距离中学十三中仅 3 站路，文教配套尚 可；c）环境卫生、社会治安情况：项目周边随着柳石路的改造，整个项目的环境 得到很大的改善，加上宝莲新都的建设，和南二环路的建设以及阳和搭桥 的建设，周边的环境已经具备开发高尚住宅的条件。由于该区域没有太多 的出租屋和农民房，大多数是旧工业厂房，社会治安情况相对较好。

45、d）交通条件：交通条件本项目具有先天的优势，相比其他区域，包括长途汽 车、公交和机场，柳石路是城市进出的主干道，项目面前南二环路接城市 内环路的南环路，柳石路接动环路，均为城市主干道，交通极端便利。e) 周边景观：项目南面为柳州洛维旅游风景区，西边为羊角山和龙潭公园， 靠近项目紧邻莲花客运站的柳石路西侧为人工建设的城市休闲广场， 周边 景观尚好。二、项目地块 SWOT 分析： 通过以上分析，我们已经清晰了解项目所处的环境和自身的资源，在进行项 目定位之前，我还进行项目地块的 SWOT 分析：1、优势分析：d) 交通便利：在上文已经阐述；e) 周边环境较好：上文已经阐述；f) 文化氛围：处于学校

46、周围，文化艺术氛围浓郁；g) 自然条件：有山两面包围，后有靠山，前景灿烂；h) 项目本身地块： 地形呈扇型， 地块平整， 无须搬迁，顺延山势， 造景方便， 地质勘测表明地下水丰富，造水景条件成熟；i) 周边经济未来前景好： 洛维风景区和阳和工业园成为柳州旅游产业和工业 的主力。2、劣势分析：a) 长途汽车站的影响：长途汽车站，容易给客户一种杂乱的感觉，不利于营 造高尚品质氛围；b) 主干道车流量大，存在噪音污染；c) 环境卫生存在隐患：周边尚没有形成高尚社区的环境，需要一定时间营造 氛围；d) 城市规划的影响：城市规划中没有明确该区域的功能，致使可能存在其他与本项目定位格格不入的项目产生。3、

47、机会分析：a) 用地规模：相比市区其他项目， 本项目属于中大型楼盘， 具有一定的规模， 有发展空间；b) 市场别墅地不再批出，成为柳州最后一个别墅项目成为可能；c) 市场尚属于竞争初期，竞争特别是高端产品的竞争较弱；d) 未来阳和工业园的起动以及阳和大桥的通车成为促进本项目迅速提升的 一个有利因素；e) 通过内部环境和园林的规划营造高尚豪宅具有先天的优越条件， 实现错位 开发。4、挑战分析：a) 消费习惯：柳州人民消费习惯于在市中心购买豪宅， 在稍偏于市中心的区 域需要一个宣传灌输的过程；b) 竞争楼盘开始增多， 客户选择面大， 特别华林君邸以及凤起新都项目的启 动，对本项目的销售具有一定的影

48、响。5、结论：本项目地块具备开发高尚住宅的条件，但需要与柳州市场的产品进行错位开 发，确保项目的成功运作。因此项目的建筑规划、园林规划以及后续的营销策划 包括物业管理非常重要，项目的开发必须有一支具有成熟高尚项目运作经验的团 队实施。三、项目市场定位(一) 项目市场细分：随着城市化进程的不断加快，人们对喧嚣的城市生活越来越厌倦，需要回归 自然，对清新的空气和幽雅的生活环境越来越向往，对于收入较高的白领以上阶 层，他们往往把目光投向一些郊外环境主题楼盘。根据上面对柳州房地产进行的 宏观分析以及对本项目区域房地产情况进行的微观分析，我们的目标客户锁定位 柳州市收入较高的高级白领以上的富人阶层。根据

49、我们前面的市场调查，我们发 现柳州房地产市场中高端现为柳州市场的空白点，楼盘普遍在低品质运行，相比 周边桂林和南宁都有不小的差距，更罔提广州、深圳等房地产市场发展前沿的城 市，这与柳州整体经济水平有很大的反差（柳州的经济实力与南宁基本持平，大 大超过桂林）。基于对柳州整体经济消费力和房地产市场现状的分析， 以及本项目 的开发条件的研究，我们对本项目设定的目标市场为：1、别墅项目： 从地理上细分：柳州市区以及柳州下属县镇； 从购买人群上细分：柳州人、外来经商者； 从年龄上细分：以 35-55 岁的人群为主； 从工作环境上细分：高收入政府干部、私营企业主、国营企业主的高层； 从经济状况细分： 家庭

50、月收入在 1万以上，流动资金（存款）在 100万以上。 从购房心理细分：以二次臵业、自住购买及投资为主。2、高尚住宅： 从地理上细分：柳州市以及周边县镇； 从购买人群细分：柳州市人，外来经商工作者； 从年龄上细分：以 30-55 岁的人群为主； 从工作环境上细分： 在市中心大中型公司、 外资公司工作的中层以上管理人员及私营个体经营主为主； 从经济状况细分：家庭月收入在 4000以上，存款在 5 万元以上者； 从购房心理上细分：以自住购买及用于投资为主。3、酒店式公寓： 从地理上细分：柳州市以及周边县镇； 从购买人群细分：柳州市人，外来经商工作者； 从年龄上细分：以 25-55 岁的人群为主；

51、从工作环境上细分： 在附近工业园区大中型公司、 外资公司工作的中层以 上管理人员及私营个体经营主为主； 从经济状况细分：家庭月收入在 3000以上，存款在 5 万元以上者； 从购房心理上细分：以自住购买及用于投资为主。4、商铺： 从地理上细分：柳州市以及周边县镇； 从购买人群细分：柳州市人，外来经商工作者； 从年龄上细分：以 30-55 岁的人群为主； 从工作环境上细分： 在市中心大中型公司、 外资公司工作的中层以上管理 人员及私营个体经营主为主； 从经济状况细分：家庭月收入在 4000以上，存款在 5 万元以上者； 从购房心理上细分：以用于投资为主。（二）项目概念的引进：根据上面的市场细分和

52、项目的实际情况， 我们导入“山水豪苑”、“尊贵府邸”、“回归自然”等口号，同时结合项目情况和市场的情况，我们主要集中在“山水 文化”、“园林公园化”、“高尚居住品位”、“建筑艺术”、“港式管家服务”上。整个项目的概念主要包括如下：1、享受山水美景，徜徉艺术殿堂；2、身份和地位的象征；3、居家文化的诠释和拓延；4、品位山水、品位建筑、品位自然、品位生活。5、柳州豪宅的革命性产品，柳州最后一个豪门可以拥有的别墅区。四、项目市场预测根据对市场的分析以及本项目的情况的研究，我们预测本项目开发市场的接 受度非常高。预计开发销售进度为：1、推出时间及预计进展：按照项目现在情况（各项手续已经办理） ，如果资 金到位情况良好， 预计 2005 年 4-5 月将推出一期进行内部认购， 一期推出时间预 计到 2005年 10 月，别墅销售期为 2005年，至 2005年底销售 85%以上；2、高尚住宅区推出时间预计为 2006年初，销售周期预计为 1 年， 2006年底 完成销售面积的 75%，别墅销售至 90%；3、公寓及商业物业的推出时间预计为 2006 年 8 月份，预计销售时间为 1.5 年，销售面积将达到 65%以上，剩余部分自留