某物业管理服务方案范

1、xx 物业管理服务方案根据 xx 市 xx 房地产开发有限公司开发的 xx 项目， xx 房地产 委托XX物业公司对“ XX ”小区提供专业化、一体化的物业管理服务。 xx 是 xx 市高档次的居住小区，是 xx 市 xx 房地产开发公司精心 打造品牌性高尚社区。小区的安全防范系统、 有线电视系统、 消防综合控制系统、 广播及 XXXX 系统、综合布线系统等构成复杂的集成控制联动系 统，并规划设计了令人耳目一新的中式园林绿化美景， 其物业管 理要求与普通住宅区有着根本性的区别， 对智能管理、 机电管理、 园林绿化管理有着特殊的要求。 一方面， 需要物业管理企业必须 拥有高档物业的管理服务经验。

2、 另一方面， 需要物业管理企业必 须在智能化、机电管理、园林绿化等方面具备相应的技术力量， 以确保小区各种设施良好运行，充分发挥其各种使用功能。此外， 需要对传统物业管理模式进行科学创新， 特别是要 建立与普通住宅区管理有所区别的物业管理模式。让 XX 的业主 真正享受到“精诚服务”与“精彩生活” ，以能成为 XX 的业主而 倍感尊贵和自豪。一、 XX 概况XX 位于 XX 市七星区， 小区地势平坦， 形状方正。 XX 由 XX 市 XX 房地产开发有限公司投 资建设，其占地面积 20XX0 平方米，建筑面积近 52340 多平方米，分二期开发；其中：住宅二、 xx 物业管理总体思路及分阶段目

3、标（一）、总体思路 :针对 xx 市物业发展现状和 xx 的实际情况，确定对 xx 小区物业管理的总体思路为：一 体化管理；高质素队伍；军事化制度；规范化运作；高标准服务。1、一体化管理对 xx 的建筑物及相配套的公共设施设备、 小区治安、 园林绿 化、车辆行驶与停泊、 社区文化等事项实施综合一体管理和服务。 通过打基础、创品牌，以一流的管理与服务赢得社会认可，促进 开发商物业的销售。2、高质素队伍 通过精选管理人员，优选服务人员，辅之以系统有效的用 工机制、 奖惩严明的激励机制， 培养和建立一支综合素质高的员 工队伍。3、军事化制度 在员工管理过程中实行全军事化管理模式，制订详细的员 工培训

4、制度， 从理论学习、 军事训练和作风建设等方面强化员工 队伍建设，建立一支业务技能熟练、服务水平高、军事素质过硬 的员工队伍。4、规范化运作按照公司规定的标准，结合当地同行业现状和 xx 物业特点进行物管目标定位， 建立一套科学、规范、可操作性强并行之有效的管理服务制度，做到人人有章可循， 事事有据可依。从 xx 一期物业管理筹备开始，规范运作。5、高标准服务 建立有针对性的设计服务项目，提供高质量、为小区业主提 供高水平的服务，体现物业管理人性化、人情化。（二）、阶段目标：第一阶段（X年X月X日至X年X月X日）:实现 xx 客户服务中心的运作和各专业管理体制与公司的管理模式顺利接轨。分解目标

5、： 完成 xx 客户服务中心 组织架构的设置、内部各岗位的设置及 人员编制等工作。 完成对员工物业管理基础知识、服务意识、礼仪规范、服务业 应注意的礼节礼貌、操作层员工岗位职责、各岗位工作流程、物业 管理从业人员应知应会等方面的培训，并取得良好效果。 完善 xx 客户服务中心 各项管理制度及建立相关资料文件。 完成对 客户服务中心 员工紧急集合方案的制定与演习， 并形成 制度。完成X年社区文化活动建议计划。第二阶段：（X年X月X日至X年X月X日）按规范完成对 xx 一、二期物业的前期接管与入伙工作。分解目标： 完成对 xx 实施封闭式管理方案的制定并协助实施。 完成对员工实施军事化管理方案的制

6、定并协助实施。 完成对员工物业管理综合服务技巧、投诉处理技巧、工作目标 的制定、楼宇接管、入伙基本程序等业务知识技能的培训，并取得 良好效果。 xx 客户服务中心 与开发商、施工单位等做好对一、二期物业 的交接验收。 编制 xx 一、二期入伙方案，并协助实施。 客户服务中心 做好对一、二期工程资料进行交接、并加以规 范存档 编制XX装修管理规定，协助 客户服务中心 对小区家庭装修施 工进行规范管理。 员工对岗位职责和操作规程能熟练掌握。第三阶段：（X年X月X日至合同期满）建立xx客户服务中心，形成良好的社会效益。分解目标： 客户服务中心 完成对XX业主资料的搜集、整理和归档工作。 完成对消防知

7、识、消防演习方案的制定、企业文化、物业管理综合知识等方面知识的培训。 员工对小区业主资料熟悉率达 85%以上。 各类资料、台帐和档案管理达到国优标准。 完成楼检制度的建立，确保XX物业管理运作形成良性循环。 合同期满前的各项工作交接，确保XX物业管理能够持续运作三、XX客户服务中心组织架构和人员配置（一）组织架构：日出东方客户服务中心内部机构图说明:1、组织机构的设置原则是精干高效、理负责制行垂直领导，工减少管理环节： 程客户服务中心经理和综合管理部管理员属于管理层，下设各班为操作层。综合管理部负责房管、客户服务、行政、人事、中心实行X2综客户服务中合管理链服条，物业领导下的经 心内部实 全提

8、高管理效率。专多能，客户服务缩短口3、化 部 投诉受理、接待等事务；安全管理部负责小区治安、交通与消防管理； 工程维护部负责机电设备及智能化设备的运行、 维护，消防监控和房屋本体维护； 保洁、 绿化服务部负责小区公共区域的清洁工 作和绿化维护工作。（二）人员的配备和员工素质要求1、管理层员工素质要求 ：（1）客户服务中心经理 1名， 中专以上文化程度或中级以上技术职称， 40 岁以下， 有 3 年以上物业管理工作经验，工作积极热情，责任心强，有较强的管理、组 织和协调能力。（2）维修主管兼护卫主管 1名。中专以上学历，土木建筑或机电等相关专业，35 岁以下，从事物业管理 2 年以上。（3）收款

9、员 1 名，兼客户员。大专学历或助理会计师以上职称，女性， 35岁以下， 物业财务管理经验 1 年以上。（ 4） 客户服务中心人员 2 名：中专以上学历， 30 岁以下，男一名，身高 1.72 米以 上，女一名，身高 1.60 米以上，形象好，语言表达力强，熟练操作电脑。2、作业层员工素质要求：（1） 护卫员 ；要求男性， 25 岁以下，复退军人，高中以上学历，身高 1.73 米以上， 形象好，思维敏捷，身体健康，无犯罪记录。班长和军训教员须有较高的军事 素质。（ 2） 维修工 ：具备高中（中专、中技、职高）以上学历，持有特种作业操作上岗证 书，三年以上工作经验，身体健康， 。（3） 清洁、绿

10、化工 ：初中以上文化， 40 岁以下，以女性为主。（三 ） 智能化管理一、小区的整体规划：小区现规划有三个出入口，建议规划三个出入口：一个行人出入口， 设于 2 栋和 3 栋之间；两个车辆出入口，在管理上设一主一次，实现人车分流，汽车与摩托 车分流，达到小区封闭管理的需要。二、闭路电视监控系统建议配置1、室外监控部分2、室内监控部分小区内共 24 单元。多层住宅如没有大堂可不配置摄像机， 小高层在电梯内可选用一 般半球摄像机，广角镜头，增大监视范围。安装位置要求能看清进入电梯的人的面貌和 电梯楼层显示。3、地下停车场监控部分 会所出入口可选用一般中档摄像机，可选用 10mm 镜头增加监视范围。

11、4、监控中心设备配置三、周边围墙红外报警系统配置建议该方案中监控系统包括矩阵控制设备， 所以周边围墙红外报警系统可以和闭路监控系统 联动，并且不需要报警主机，红外报警可直接与矩阵控制主机连接。四、停车场小区有三个出入口， 一个行人出入口、一个汽车出入口、 一个摩托车出入口。一个汽车 出入口，配置一进一出标准停车场收费管理系统，用于住户车、临时车收费、出入管理。五、门禁、巡更、消费系统品牌和停车场一样，保持价低。另应考虑单元门和闭门器的质量， 防备单元门不能自动关闭。 元配置一个安装在顶层， 小高层配置两个，中间和顶层各安装一个, 配置巡更点。IC卡兼容性，要求外观大方美观，造 巡更点的配置是多

12、层单 小区花园和停车场适当四、XX物业管理服务内容门岗、道口检查序号1、7客户服刁、务中心5、6、7、房,安全护卫服务楼层、外围巡逻五、管理丿服务分项项目 市清洁绿化服务指标屋完好率房,屋零修及时率、合格率管理费收缴率98%98%100%98%化完好率修服9务清洁、保洁率道路化粪池、雨水井、95%完好率管理服务90%清诺指洁9绿化99%100%98%公共维修98%住宅维护装修管理昔施房屋外楼层清洁相关措施面清洁园林绿化养护观无破坏立面，整洁、无改变使用功能，生开【整洁、无乱搭建，公用设施及通意占用。接到维修单，在承屋本体维护达现场，零修及 时完成，急修不过夜。=收水电在入备维办理银行托收，不按规定标准（费消防设备维护区内绿化地布局合理优美维护草树木与建筑小 品配擅自提高收小区1内实行清智能化系统维捷天12小时保洁制,楼层层内天天清扫擦维修