土地增值税法--ppt

1、土地增值税土地增值税概述：是对转让国有土地使土地增值税概述：是对转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物并取得收用权及地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其入的单位和个人，就其转让房地产时所转让房地产时所取得的增值额取得的增值额征收的一种税。征收的一种税。1993年年12月月13日国务院颁布的日国务院颁布的中华中华人民共和国土地增值税暂行条例人民共和国土地增值税暂行条例1995年年1月月27日财政部颁发的日财政部颁发的中华人中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则民共和国土地增值税暂行条例实施细则征税目的：征税目的：1）增加国家对房地产开发和房地产市场调控力度；）增加国家对房地产开发

2、和房地产市场调控力度；2）抑制炒买炒卖土地投机获取暴力的行为；）抑制炒买炒卖土地投机获取暴力的行为；3）规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家）规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家 财政收入。财政收入。土地增值税概述征税范围征税范围1 1、转让国有土地使用权、转让国有土地使用权2 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让权一并转让征税范围的界定标准征税范围的界定标准标准一：转让的土地使用权是否国家所有。标准一：转让的土地使用权是否国家所有。标准二：土地使用权、地上建筑物及其附着物标准二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转

3、让。是否发生产权转让。标准三：转让房地产是否取得收入。标准三：转让房地产是否取得收入。国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换与赠与。它属于土地的二级市场。土地使用权转让，其他上的建筑物、其他附着物的所有权随之转让。土地使用权的转让，属于土地增值税的征税范围。“出让”是土地所有者（国家）第一次转让土地使用权；是不交纳土地增值税的。“转让”是用地单位再度转让土地使用权

4、。是要交纳土地增值税的。 例如，A开发商从北京市政府手里投得一块地，后将其转让给B开发商。前一行为就是土地使用权出让，后者就是土地使用权转让。对若干具体情况的判定对若干具体情况的判定1）以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的（）以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的（属于征税范围属于征税范围）；）；2）以继承、赠与方式转让房地产的（）以继承、赠与方式转让房地产的（不属于征税范围不属于征税范围）；）；3）房地产的出租（）房地产的出租（不属于征税范围不属于征税范围）；）；4）房地产的抵押：）房地产的抵押： a.抵押期间抵押期间不属于征税范围不属于征税范围； b.抵押期满发生

5、房地产权属转让的，抵押期满发生房地产权属转让的，属于征税范围属于征税范围；5）房地产的交换（）房地产的交换（属于征税范围属于征税范围）；）；个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。可以免征土地增值税。6）以房地产进行投资、联营：）以房地产进行投资、联营：投资联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作投资联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税暂免征收土地增值税；将上述房地产再转让的，；

6、将上述房地产再转让的，应征收土应征收土地增值税地增值税。7）合作建房：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，）合作建房：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税暂免征收土地增值税；建成后；建成后转让的，转让的，应征收土地增值税应征收土地增值税；8）企业被兼并转让房地产，）企业被兼并转让房地产，暂免征收土地增值税暂免征收土地增值税；9）房地产的代建房行为（不属于征税范围）；）房地产的代建房行为（不属于征税范围）；10）房地产的重新评估（不属于征税范围）。）房地产的重新评估（不属于征税范围）。【例题例题】下列各项中，不属于土地增值

7、税征税下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。范围的有（）。A.A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的B.B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C.C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的并方的D.D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的给其中一方的【答案答案】ABC ABC 纳税义务人纳税义务人v土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入

8、的用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。位、中外籍个人等。【例题例题】 转让国有土地使用权、地上建筑及其附转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。纳税义务人。A.A.学校学校 B.B.税务机关税务机关 C.C.外籍个人外籍个人 D.D.国有企业国有企业【答案答案】ABCDABCD计税依据和税率：计税依据和税率： A、计税依据：、计税依据：增值额增值额 增值额增值额 = 转让收入转让收入法定扣除项目法定扣除项目应税收入的确

9、定应税收入的确定纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。包括了货币收入、实物收入和其他价款及有关的经济利益。包括了货币收入、实物收入和其他收入。收入。扣除项目：扣除项目：1）纳税人为取得土地使用权所支付的金额；纳税人为取得土地使用权所支付的金额； （即从国家手里购买或转让方式取得的土地使用权所支付的（即从国家手里购买或转让方式取得的土地使用权所支付的金额及缴纳的有关费用）金额及缴纳的有关费用）2）房地产开发成本房地产开发成本 （土地征用费，拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装，基础（土地征用费，拆迁补偿费，前

10、期工程费，建筑安装，基础设施，公共配套设施、开发间接费用）；设施，公共配套设施、开发间接费用）；3）房地产开发费用；房地产开发费用； （与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用）（与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用） 房地产开发费用的扣除有两种方法：房地产开发费用的扣除有两种方法： （1）利息支出）利息支出+（+）*5% （2）（）（ + ）*10%凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构的利息证明的，则房地产开发费用采用供金融机构的利息证明的，则房地产开发费用采用利息利息支出支出+（+）*5%的办法；的办法；

11、凡不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的，或不凡不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的，或不能够提供金融机构的利息证明的，则房地产开发费用采能够提供金融机构的利息证明的，则房地产开发费用采用用（ + ）*10%的办法。的办法。4）与转让房地产有关的税金；与转让房地产有关的税金； （营业税、城建税、教育费附加、印花税）（营业税、城建税、教育费附加、印花税）房地产开发企业只能扣房地产开发企业只能扣“两税一费两税一费”，非房地产开发企业扣，非房地产开发企业扣“三三税一费税一费”。5）其他扣除项目：其他扣除项目：加计扣除费用加计扣除费用= =（取得土地使用权支付的金额（取得土地使用权支付的金额+

12、+房地产开发成本房地产开发成本）20%20% （注：该规定只适用于从事房地产开发的纳税人）（注：该规定只适用于从事房地产开发的纳税人）6）旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格转让旧房的，应按转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格（重置成房屋及建筑物的评估价格（重置成本本成新度）成新度）、取得土地使用权所支付的地价款取得土地使用权所支付的地价款、按国按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。，作为扣除项目金额计征土地增值税。 项目项目 级次级次增值额占扣除项目金增值额占扣除项目金额比例额比例 税率税率

13、（%）速算扣除速算扣除系数系数 %150%以下（含以下（含50%） 3002超过超过50%100%（含（含100%） 4053超过超过100%200%（含（含200%） 50154200%以上以上 6035税率税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：【例题例题】某房地产公司转让商品楼收入某房地产公司转让商品楼收入50005000万元，计算万元，计算土地增值额准允扣除项目金额土地增值额准允扣除项目金额42004200万元，则适用税率万元，则适用税率为（）。为（）。A.30% B.40%A.30% B.40%C.50% D.60%C.50% D.

14、60%【答案答案】A A【解析解析】增值税扣除项目金额比例增值税扣除项目金额比例= =（5000-42005000-4200）42004200100%=19%100%=19%，适用第一级税率，即，适用第一级税率，即30%30%。【例题例题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计1000010000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值

15、税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为执行；该项目转让的有关税金为200200万元。计算确认万元。计算确认 该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和发费用和“其他扣除项目其他扣除项目”的金额为（）。的金额为（）。A.1500A.1500万元万元 B.2000B.2000万元万元C.2500C.2500万元万元 D.3000D.3000万元万元【答案答案】D D【解析解析】100001000010%+1000010%+1000020%=3000 20%

16、=3000 土地增值额土地增值额 = = 转让收入转让收入- -扣除项目金额扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则则按照房地产评估价格计算征收土地增值税按照房地产评估价格计算征收土地增值税：隐瞒、虚报房地产成交价格的隐瞒、虚报房地产成交价格的提供扣除项目金额不实的提供扣除项目金额不实的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的当理由的旧房及建筑物旧房及建筑物 8.5 应纳税额的计算二、应纳税额计算二、应纳税额计算步骤：步骤：1 1、扣除项目金额、扣除项目金额2

17、2、土地增值额、土地增值额3 3、增值率、增值率税率税率4 4、应纳税额、应纳税额 = = 增值额增值额适用税率适用税率- -扣除项目金额扣除项目金额速算速算扣除系数扣除系数 8.5 应纳税额的计算应纳土地增值税应纳土地增值税=增值额增值额*税率扣除项目金额税率扣除项目金额*速算扣除率速算扣除率例：某纳税人转让房地产所取得的收入为例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，万元，其扣除项目金额为其扣除项目金额为100万元，则：万元，则： 1）增值额）增值额=400-100=300万元万元 2）增值额）增值额300万元万元 / 扣除项目金额扣除项目金额100万元万元 =300% 3）应纳土地

18、增值税）应纳土地增值税 =300*60%-100*35%=145万元万元例题：华泰房地产开发公司在三环内繁华地段建造一幢商住写字楼，该开发项目于2013年4月开始，共占地5000平方米，建筑面积40000平方米，商住写字楼于2014年3月完工，并于5月底全部出售，售价9000元/平方米，取得销售收入共计36000万元。该公司为此应缴纳的营业税税率为5%，城建税税率7%，教育费附加3%。该写字楼开发成本为3000元/平方米，开发成本共12000万元，支付土地出让金800万元，支付银行借款利息1000万元，该公司能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出并取得金融机构贷款证明，该公司所在地政府确定的房地

19、产开发费用扣除比率为5%，计算应纳的土地增值税。第一步：先计算增值额：转让房地产收入=36000万元准予扣除的项目金额：取得土地使用权所支付的金额=800万元房地产开发成本=12000万元可以扣除的房地产开发费用=1000+（800+12000）5%=1640万元转让房地产的税金=36000 5%+ 36000 5% (3%+7%)=1980万元从事房地产开发的加计扣除金额=（800+12000） 20%=2560万元准予扣除金额=800+12000+1640+1980+2560=18980万元增值额=3600018980=17020万元第二步，计算增值率，确定适用的速算扣除系数增值率=170

20、2018980100%=90%适用增值税率40%，速算扣除系数5%第三步，计算土地增值税应纳的土地增值税=1702040%189805%=5859万元土地增值税的会计处理计提应纳的土地增值税借：营业税金及附加 58590000 贷：应交税费-应交土地增值税 58590000实际缴纳的土地增值税借：应交税费-应交土地增值税 58590000 贷：银行存款 58590000华龙公司兼营房地产业务，2014年5月开发转让商品房一幢，取得转让收入14000万元，为开发该幢商品楼支付土地使用权的金额为1500万元，房地产开发成本为4000万元，支付的贷款利息因同时开发另一幢写字楼无法划分，转让该商品房时

21、的营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%，印花税税率0.5，计算该公司应缴纳的土地增值税第一步 计算增值额转让房地产收入=14000万元准予扣除项目取得土地使用权所支付的金额=1500万元房地产开发成本=4000万元可以扣除的房地产开发费用=（1500+4000）10%=550万元允许扣除的税费=14000 5%+140005%（7%+3%）+140000.5=777万元准予扣除的项目金额合计=1500+4000+550+777=6827万元增值额=140006827=7173万元第二步 计算增值率增值率=71736827100%=105%第三步 计算土地增值税税额应纳的土地增值

22、税=717350%682715%=2562.45万元借：其他业务成本 25624500 贷：应交税费-应交土地增值税 25624500泰腾公司为一加工制造企业，泰腾公司为一加工制造企业，2014 年年5月以月以5000万元的价格转让一幢万元的价格转让一幢2001年建造的厂房及房产的土地使年建造的厂房及房产的土地使用权，企业为取得该房产支付的成用权，企业为取得该房产支付的成本、费用为本、费用为3000万元，累计折旧万元，累计折旧1080万元，该厂房重置成本为万元，该厂房重置成本为6000万元，万元，6成新，转让时支付营成新，转让时支付营业税金及附加业税金及附加275万元，计算应纳万元，计算应纳的

23、土地增值税的土地增值税第一步第一步 计算增值额计算增值额转让收入转让收入=5000万元万元厂房评估价格厂房评估价格=600060%=3600万元万元允许扣除的税费允许扣除的税费=275万元万元扣除项目合计扣除项目合计=36000+275=3875万元万元土地增值额土地增值额=50003875=1125万元万元第二步第二步 确认增值税率确认增值税率 ，速算扣除系数，速算扣除系数增值率增值率=11253875100%=29.03%第三步第三步 计算应纳的土地增值税计算应纳的土地增值税应纳土地增值税应纳土地增值税=112530%=337.5万元万元借：固定资产清理借：固定资产清理 19200000

24、累计折旧累计折旧 10800000 贷：固定资产贷：固定资产 30000000收到转让收入时收到转让收入时借借:银行存款银行存款 50000000 贷：固定资产清理贷：固定资产清理 50000000计提营业税及附加、土地增值税计提营业税及附加、土地增值税借：固定资产清理借：固定资产清理 2750000 贷：应交税费贷：应交税费-应交营业税应交营业税 2500000 -应交城市维护建设税应交城市维护建设税 175000 -应交教育费附加应交教育费附加 75000借：固定资产清理借：固定资产清理 3375000 贷：应交税费贷：应交税费-应交土地增值税应交土地增值税 3375000 借：固定资产清

25、理借：固定资产清理 24675000 贷：营业外收入贷：营业外收入 24765000【例题例题】20152015年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入取得销售收入1.41.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为土地使用权费及开发成本合计为 48004800万元；该公司没有万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例

26、为10%10%；销售商品房缴纳的有关税金；销售商品房缴纳的有关税金770770万元。该公司销售该万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5A.2256.5万万 B.2445.5B.2445.5万万 C.3070.5C.3070.5万万 D.3080.5D.3080.5万万【答案答案】B B 根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额下：计算扣除金额=4800=48004800480010%10%7707704800480020%=701020%=7010（万元）；（万元）； 计算土

27、地增值额计算土地增值额=14000=140007010=69907010=6990（万元）；计算增值额占扣除项目金额的比例（万元）；计算增值额占扣除项目金额的比例=6990=699070107010100%=99.7%100%=99.7%，适用税率为第二，适用税率为第二 档，税率档，税率40%40%、扣除系数、扣除系数5%5%；应纳土地增值税；应纳土地增值税=6990=699040%40%701070105%=2445.55%=2445.5（万元）。（万元）。 【例题例题】某生产企业转让某生产企业转让1010年前建成的旧生产车间，年前建成的旧生产车间，取得收入取得收入12001200万元，该车

28、间的原值为万元，该车间的原值为10001000万元，已提万元，已提取折旧取折旧400400万元。该车间经有权机构评估，成新度为万元。该车间经有权机构评估，成新度为 30%30%，目前建造同样的生产车间需要，目前建造同样的生产车间需要15001500万元；转让万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金旧生产车间时向政府补缴出让金8080万元，发生其他相万元，发生其他相关费用关费用2020万元。另转让一块土地使用权，取得收入万元。另转让一块土地使用权，取得收入560560万元。年初取得该土地使用权时支付金额万元。年初取得该土地使用权时支付金额420420万元，万元，转让时发生相关费用转让时发生相关费用

29、6 6万元；万元； 要求：计算该企业应缴纳的土地增值税要求：计算该企业应缴纳的土地增值税 8.5 应纳税额的计算转让旧生产车间的土地增值额转让旧生产车间的土地增值额=1200-1500=1200-150030%-80-30%-80-20-120020-12005%5%（1+7%+3%1+7%+3%）=1200-450-80-20-66=1200-450-80-20-66=1200-616=584=1200-616=584（万元）（万元）增值率增值率=584=584616616100%=94.81%100%=94.81%应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税=584=58440%-61640%-6165%=233.6-5%=233.6-30.8=202.830.8=202.8（万元）（万