浅析城市化进程与房价的关系

1、浅析城市化进程与房价的关系 【摘要】城市化是一个国家经济发展水平的重要标志，城市化发展是当前我国正在实施的一项重大发展战略。各种经济模型表明城市化与房价之间存在着相关性，一方面城市化会促进房价的上涨，另一方面房价的上涨又会反过来对城市化的进程产生影响。因此研究两者的相关性可以使得城市化与房价处于协调发展之中。 【关键词】房价 城市化 相关性 一、我国城市化现状及发展趋势 （一） 城市化的概念。 城市是人类文明的标志，是人们经济、政治和社会生活的中心。而所谓城市化，并没有一个唯一的定义，不同的学科有不同的定义。经济学中将城市化定义为是指由于工业化而引起的人口向城市集中的过程。我国城市规划基本术语

2、标准则把城市化定义为：人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转移以及城市不断发展和完善的过程。 随着人们越来越注重“以人为本”的观念，城市化现在已被注入了新的概念，不仅是城市人口逐渐聚集、人们生活方式的改善，这些表面上的城市化，而且还必须有精神上的城市化，使人们从观念上，思想上符合现代文明城市的要求。 （二）我国城市化的现状及其发展趋势。 1949年新中国成立时，中国城市化水平只有10.6%。因此，中国是在起点极低的基础上开展城市化建设的。进入21世纪，中国的城市化进程进入了高速发展的轨道。统计显示，城市化平均水平为41.8%（见图1）。但各地区之间的城市化

3、发展水平非常的不平衡，西部地区的云南、甘肃等地区的城市化发展水平还不到30%。“十二五”期间，我国的城市化将进入重要的战略转型时期。城市化的转型将从追求速度向追求质量转变，把城市化快速推进和质量提升结合起来，实现不完全城市化向完全城市化的转变，解决农民工的市民化问题，更加重视民生和社会问题。 图1 建国至今的城市化率走势图 截止2010年底，世界城市化平均水平为48%，发达国家城市化平均水平为76%，由此可以我国的城市化水平还处于相当低的程度（我国与主要典型国家或地区城市化水平比较见表1）。根据美国学者诺瑟姆提出的“s”型城市化发展轨迹理论，我国目前的城市化水平尚未达到拐点，仍处于城市化加速发

4、展阶段。从城市化和经济发展水平的指标来看，可以预测，今后中国城市化的发展会以每年至少1个百分点的递增速度上升，至2020年达到60%左右。 表1 典型国家或地区城市化水平 二、城市化与房价的关系 （一）城市化对房价的影响。 随着城市化的不断加快，大量农村人口转移到城市，其直接的结果就是对房屋的需求量急剧加大。根据上面我国2020年城市化水平的推断可以得出2020年我国城市居民总数将达到8.6亿左右，因此可以估计，2009-2020年平均每年将会有1731万的农村居民转为新的城市居民。这将必然会导致对住宅房屋的大量需求。按照人均住房建筑面积30m2算，每年新增的住宅面积应达5亿m2左右，从表2、

5、表3可以看出显然目前我国每年新增住房面积远没有达到5亿m2，经济学原理表明，价格由供求关系决定。当供给一定的情况下，需求增加则价格必然升高。 表2 2010年111月各地区住宅开发规模与开竣工面积 表3 2011年111月各地区住宅开发规模与开竣工面积 发达国家城市面积和城市人口的相对稳定，使得房价一般也比较稳定，城市化进程早已完成，而发达国家在进行城市化的进程过程当中也都出现过房价上涨的现象。现在影响发达国家房价的最主要因素是通货膨胀、利率等货币因素。 诚然引起房价的因素是众多，但从发达国家房价的稳定可以看出，城市化在其中起着重要的决定性因素，其他有些造成房价过高的因素都只是城市化对房价的一

6、种间接作用。比如投资性购房行为引起的房价虚高，最根本的原因是投资者认为供求紧张，房地产为卖方市场，存在着上涨预期，因此才投资炒房。 已有不少学者用国家或各省颁布的统计数据对城市化对房价的影响作了一个定量分析，有学者运用数学模型及回归分析得出城市化发展水平每升高1%，房价就会随之升高1.53%；同时通过该模型也可以说明在能够影响的所有因素中，城市化发展能够解释的部分占到了88.47%。另外国家统计局青岛调查队调查员在城市化发展水平对房价影响的实证测算一文中又将城市化细分成十个指标，研究了城市化水平对青岛市房价走势的影响。通过建立经济模型进行回归分析后得出大部分城市化指标与房价存在较高的正相关性，

7、说明房价和城市的发展密切相关，其中，相关性最密切的依次是人均gdp、城乡居民储蓄存款余额和人均消费口零售额，说明经济发展、人民收入增加和购买力增强对房价上涨影响较大。 通过一些数据还表明城市化水平对房价的影响在各个地区及年份存在着一定的差异，在地域上表现为弹性值差异较大，东部地区的弹性值要普遍高于中西部地区，即城市化水平越高的地区，城市化水平对房价的弹性越大 ，从时间回归的结果来看，随着城市化的不断推进，城市化水平对房价的弹性逐渐增大。 （二）房价对城市化发展的影响。 房价与城市化之间存在相互影响的关系，经过上述分析已表明了城镇化对房价的积极作用，同时房价对城镇化也存在正向促进作用，但当房价的

8、高涨脱离了经济发展水平和城镇化水平之后又会对城镇化有反向抑制作用。 1.房价对城市化的正向促进作用 房价的不断上升将会导致房地产行业的利润率高于其他行业，根据资源的市场配置原理，其他行业的资金一定会流向房地产行业，造成住宅建设的大量增加，而建设工程是一个劳动密集型产业必然出现对于劳动力的大量需求，因此会吸引和容纳更多的多农业人口进入城镇。此外，房地产作为我国的一个支柱型产业，产业链非常长，对处于这条产业链上的每一个行业都会起到一个很强的促进作用，而这些行业的发展也需要大量的劳动力，而且这些行业的发展对于经济增长起到一个很大的贡献，经济的增长又显然是与城市化的发展是成正相关的。 2.房价对城镇化

9、反向抑制作用 上述表明了房价对城市起到正向促进作用，需要强调的是这种正向作用是基于房价与城镇化水平、经济发展水平的相互协调之上。众所周之，目前房价过高与城市发展失衡。这种房价的过高首先是阻碍了农村剩余劳动力转移到城市中。很多的外来务工人员在城市中都居无定所，或者是住在委简陋的集体宿舍里。这些都对城市化的发展起到抑制作用。 三、对策与建议 实行具有地区差异化的城市化战略，对于东部地区等发达地区应减缓城市化发展速度，从而一定程度上降低房价。另一方面加快西部等偏远地区的发展，这些地区对于房地产的边际价格很小，另外加快这些地区的发展可以使得劳动力向西部地区流动，可以减缓东部地区因人口压力过大而造成的资源紧张。 目前，国家已经出台了一系列打压房价的政策，包括建立保障性住房，征收房产税，限购等措施。但还需要加大力度，增加新的解决渠道。例如地方政府靠出让土地来维持财政收入，一定要找出其根本的原因，从源头上解决。户籍制度也是造成房价上涨，阻碍城市化进程的一个原因，需要尽快的找到改善户籍制度的途径。 总之，要保证城市化进程与房地产行业协调发展，这样才能保证在高速的城市化进程下，房价在合理的幅度内上涨，使得两者相互之间进行良性的促进。 参考文献： 1周红.城市