杭州房地产分析

1、历史回顾以住宅为主体的杭州市房地产市场，与全国其它城市一样，经历了 1992 以后的超速发展和及时调整，现已进入平稳 发展期。他的发展，基本上经历了这样几个阶段：初期，参与建房的只有房管局及政府所属建设单位，主要进行旧城的改造和新城的扩建。随着市场的发展，集资建 房的出现，一些政府所属建设单位渐渐地不满足于旧城改造，开始扩大市场，逐步拓宽建设范围。随着市场的扩大，一些 民间开发商纷纷展露头脚。由于政府所属的开发商垄断着杭州市中心的开发，民间开发商们无法轻易进入，于是，他们只 好从杭州市郊区开始开发，试图以“郊区包围城市”，从外围打开缺口。就这样，他们选择了蒋村。蒋村作为余杭的一部 分，在他们看

2、来，迟早是要被划为杭州市的。而且，即使不被划为杭州市，由于其毗邻杭州，在地理位置上也是有优势的。 当时，浙江绿城房地产开发有限公司、浙江金都房地产开发有限公司、浙江南都房地产开发有限公司等一批开发商都列于 其中。正是这样的一批早期为了生存而在杭州市郊摸爬滚打的开发商们，奠定了杭城房地产业的基础。随着市场的发展，开发商的增加，竞争日趋激烈。于此同时，为在竞争中求发展，开发商们开始在规划、设计上显 现出一些特色、品位，形成了品牌的雏形。蒋村正式划为杭州市，掀起了蒋村建设的高潮，也就真正拉开了杭州市房地产行业竞争的序幕。97 年下半年，随着竞争的加剧，开发商们开始意识到品牌在竞争中的重要性。于是，纷

3、纷采取多种形式，以扩大自 己及楼盘的知名度。绿城房地产公司率先引进了一大批设计界年青的精英加盟，来为公司服务，开始了其桂花园系列的规 划设计。 98 年初，以绿城桂花园系列和南都德加公寓为代表的一大批精品楼盘突然间拔地而起，令业内人士和消费者眼前 一亮，吃惊非小。从此，对于环境规划的重视，对于楼盘品质的重视，以及广告、楼书上包装自己的楼盘等品牌意识越来 越为开发商所接受。杭城房地产行业也由此迈入了新的历史时期。概况1999年，杭州市全年财政预算内外投资22.5亿元，用于房地产开发。2000年，杭州市房地产开发投资增势不减，在去年高速增长的基础上，今年上半年房地产投资仍然保持良好的发展态势，完成

4、投资30.54亿元，同比增长32.9 %。其它投资完成8.76亿元，同比增长3.3 %。1999年，杭州市市区住宅施工面积 555万平方米，竣工232万平方米。其中，市区经济适用住房竣工建筑面积达到 35万平方米，新开工建筑面积43万平方米，不在统计口径内的省级经济房竣工 2.2万平方米，竣工及新开工面积均超额完 成市政府确定的目标任务。2000年上半年，杭州市施工面积达691万平方米，同比增加137万平方米，增长24.7 %，其中新开工面积达 163万平方米，同比增加46万平方米，增长39.28 %。新开工项目297个，比去年同期增加 69个。目前，杭州市区人均住宅面积 达到10.1平方米。

5、1999年，杭州市全市消费信贷资金累计发放贷款46.2亿元，年底余额50.3亿元，同比增长3.71倍，其中，个人住房贷款占全部信贷消费总量的 72.8%。99年，杭州市房地产销售价格同比增长 2.3%，其中，普通住宅上升 4.1%，房地 产租赁价格同比上升 5.2%。2000年，杭州市房地产开发到位资金达83.5亿元，比去年同期高出 29.3亿元，增长54%，其中购房定金预付款达24.7亿元，同比增长 83%。2000年1-6月，市区住房公积金“个人购房抵押贷款”达1471户，贷款金额18300万元，预计全年贷款可突破3亿丿元。到2000年初，全市新增物管面积 513万平方米，50多个住宅小区

6、（大厦）获得了市级物管优秀，分别有17个和3个小区（大厦）获得省级、国家级物管优秀示范小区（大厦）。空置房商品住宅的积压，资金的沉淀，不仅使国有商业银行在开发项目上的贷款无法按期收回，金融风险增大，而且将影 响整个住宅产业的发展。在制约住宅发展的同时，也波及到整个社会经济。然而，住宅需求并没有因为商品住宅空置率居 高不下而得到满足，潜在的住房需求无法转化为现实需求。如何盘活杭城空置商品住宅，使住宅产业成为推动杭州市国民 经济新一轮增长的动力，已经成为目前令人关注的重要问题。至2000年2月2日，杭州市公开刊登五期杭州市区空置商品房确认公告，共核准在杭42家房地产开发企业的4035套，计35.7

7、769万平方米的商品房为空置房，可以享受优惠政策，降价、减税出售。目前，此类房产品问者多，购者 少，销售形势很不乐观。豪华住宅的空置率最高，远远超过了其它房产品的空置率，也超过了全国商品房的平均空置率，说明杭州市豪华住 宅供需严重脱节。14%15%14%44%1999年商品房空置率情况表商品房-住宅类.1豪华住宅-非住宅1写字楼交易状况杭州市1999年房地产交易情况表成交数量（宗）成交面积（万平方米）成交金额（亿兀）成交情况17697541 . 3135. 2比上年增长162. 8167 . 7186. 7无论在成交数量、成交面积，还是成交金额上，都比去年有了成倍的增长。团体购买已走向尾声，散

8、户市场已真正来临。同时，散户购买商品房的实力和实际承受能力都较去年有了一定的提 高。杭州市1999年商品房交易情况表成交数量（宗）成交面积（万平方米）成交金额（亿元）成交价格（元/平方米）成交情况678992. 6128. 793100比上年增长%上升1344有所下降有所下降下降180杭州市1999年抵押房产交易情况表成交面积（万平方米）成交金额（亿元）99年成交情况351. 88100高出98年的量20068. 78比上年增长%56. 8468. 78注：抵押房产包括商品房现、期房的按揭厂商目前，杭州市有省、市、区、单位、集团、合资、股份、等各种房地产公司约327家。其中，市属73家，县属1

9、10家，大企业近20家。如：浙江绿城房产、浙江南都房产、浙江证大房产、浙江耀江集团、安居房产、浙江金都房产、大家 房产、华立房产、浙江金纬房产、滨江房产、浙江伟星房产、浙江中大房产、浙江广宇房产、浙江广通房产、浙江兴财 房产、浙江中财房产、浙江浙经房产、浙江华立房产等。杭州市的房地产公司有三种，一种是大型的集团公司下属的房地产公司，如：青春宝、中大、广通、城建、野风、 久阳、宋都、滨江、广宇、华立、伟星等十几家。这些房地产企业的特点是：资金实力雄厚，但主营并不是房地产。另外 一种是专业的房地产开发公司极其销售、代理、物业公司，如：绿城、中江、西泠、金纬、风起、金都、耀江、广厦等70家左右。它们

10、的特点是：主营为房地产业务，大都开发过较多的项目，而且，大多涉及房地产的开发、销售甚至物业管理。 第三种是因某个项目而成立的项目型开发公司，如万景阁、双牛等十几家。它们的特点是：实力有限，资金有限，经验少、 只做过一、两个项目的开发，销售或物管大都由别的专业公司代理。在杭州市的房地产企业中，绿城房产属于一类房地产企业，99年的销售额近7亿元；南都房产、证大房产、耀江房产、安居房产、金都房产、大家房产，99年的销售额分别为：4亿、3.2亿、3.2亿、3亿、2.5亿2.5亿元；其他房地产企业，他们在99年的销售额分别为：华立房产 1.8亿元，金纬房产1.6亿元，滨江房产1.5亿元，伟星房产1.3亿

11、元， 中大房产1.2亿元，都是销售额在2亿元以下的房地产开发企业。行业中，绿城房产的销售额比上年增长82%大家房产比上年增长92% 金都房产增长 40%2000年，杭州市房地产企业的房产销售形势仍然保持稳中有升的好势头。78.57%的杭州开发商认为今年 2季度本企业的景气状况比上季度偏好，认为持平的占14.29%。这些企业里，今年2季度的商品房销售价格呈上扬态势，完成的投资及土地开发面积不断增加，房屋施工及销售大幅度上涨。有35.71%的企业表示，自己公司的商品房销售价格已比上季度要提高，而有 64.29%的企业表示持平，没有一家公司的销售价格是下降的。认为2 季度税后利润比上季度上升的开发企

12、业占了 19.23%，持平的占 73.63%。目前，杭城已有十几家房地产开发和物业管理公司通过了IS09000国际质量保证体系认证，包括绿城、南都、证大;绿城房产、证大房产等还通过了ISO9002国际质量体系认证。南都房产开发的南都德加公寓和金都房产开发的新金都城市花园，均通过国家建设部组织的全国城市住宅建设示范小区的验评和复评，双双摘取国家级金奖小区桂冠，囊括建设部 最高奖项。这一切，都标志着杭州市房地产企业的开发、管理水平迈上了一个新台阶，对提高杭城房产品质将产生积极而 深远的影响，也将促进杭城乃至浙江房地产界全面建立质量保证体系。随着杭州市房地产企业的健康发展和市场竞争的进 一步加剧，既

13、无品牌又无实力的开发商已经在逐渐被淘汰出局。行业环境经济环境国民经济保持持续增长1999 年，浙江省GDP曾长10%达到5350亿元，增速高出全国平均水平。早在1998年年底，杭州市区人均 GDP已达3.33万元人民币，居全国大中城市之首。至1999年年底，杭州市 GDP达到 1225亿元，同比增长10.2%，已经连续第9年保持两位数增长。全市人均 GDP为2414美元，同比增长9.5%，其中市区人均 GDP达到4171美元，继续在全国各大城市中 名列前茅。居民收入逐步提高在浙江省， 1999 年，全省人均可支配收入 8428 元，比上年增长 7.5%， 1999年杭城居民人均可支配收入 90

14、85元，比 全省人均高出 7.8 个百分点，比上年增长 7.3%，剔除物价因素，实际增幅为 6.9%，超过 1998 年的实际增幅（ 5.3%）。居 温州、宁波之后 ,排名第三。 1999年， 全省市区居民恩格尔系数为 42.2%，杭州市居民恩格尔系数为 40.3%，比上年下降 2.2 个百分点。住宅产业正成为中国国民经济新的增长点我国经济的“拐点”即将出现，作为导向行业的房地产行业将是最受益的行业之一。尤其是在今年，随着“货币化” 分房政策以及金融、税收等一系列相关配套政策的出台，加之银行不断加大推行个人住房按揭的力度，房地产行业在经过 了近六年痛苦的经济结构调整之后，正逐步走出低谷，步入良

15、性循环的发展轨道。政策环境 福利分房的取消、货币化分房政策的实施，外地人购房入户政策的出台等住房制度的改革，各种住房金融制度的建立，甚至政府减免一系列税费，让居民卖旧房买新房，享受政策优惠，都不断地改善着政策的软环境，或者促进住房的商 品化进程，使集团购房从市场退出，个人购房取而代之；或者刺激房地产二级市场的发展，都为杭州市的房地产行业的发 展起着积极的推动作用。房改政策1. 取消福利分房（实物分房），实施货币化分房的政策货币化分房对于房地产商来说，意味着散户时代的到来，杭州房地产业结构将面临着大的调整。散户的个性化倾向 明显，对房产品的要求较高，房地产企业必将优胜劣汰。散户青睐品牌，品牌房产

16、公司在激烈的竞争中会更加有利。可以 说，这一方案的出台对杭州的房地产有着积极的作用。同时，货币化分房对开发商来说是一个挑战。此政策出台，消费者将从根本上破除要房找单位的观念。货币化分房的补贴额度有限，散户根据自己的经济实力，以及对居住环境的要求，或多或少要选择按揭，因此，可以预计，更多的人 会超前消费，货币化分房给人们带来的是观念的改变。对于国有房地产公司，此政策的出台则为不利的消息。因为国有房产企业原来享受国家优惠政策，市场意识相对薄 弱。而现在，国有房地产开发公司不得已，只好自己到市场上去争取土地和客户。货币化分房政策出台之后，购房者有了 自主权，对房产品的要求会越来越高，国有房产企业必须

17、改造旧的机制，才能适应形势。实物分房只控制面积而不控制价格，导致杭州市的房价居高不下，特别是市中心的房价。货币化分房出台之后，那 种高价房好销，低价房反而销不掉的现象将不会再现。但是，这个政策近一、两年不会对楼市的价格有太大的影响。因为有一定工龄的客户大部分已经赶上了实物分房， 而新参加工作的客户群真正进入购房市场还有一个过程。2房改房上市的政策： 房改房上市政策的出台，为大量渴望购买二手房的人们提供了更多的选择机会，使得存量房产交易开始全面上升。从 整个市区二手房交易数量来看，房改房做为主力房源已经显示了它的潜在力量。自管房与私房买卖的成交数量大幅上扬， 住宅二、三级市场的联动给双方都带来了

18、极大的兴旺与发达，卖掉旧房的人多了，也就意味着二次置业的人数在上升，新 建商品房的目标群体在不断扩大。从而，也推动着杭州房地产业的发展。产业政策1建设部制订的跨世纪中国住宅产业政策纲要指出，跨世纪中国住宅产业政策的制定和实施的出发点和最终目标是：（ 1） 加大住房投入，改善住房的有效供给；（2） 增加住房消费，实现住房的有效需求；（3） 搞活市场流通，促进住房供给与需求的基本平衡，实现住房投资和住房消费的双向拉动，促进住宅产业发展，推动国民经济增长。2. 99年5月1日，杭州放开外地人购买出让土地上的新建内销商品房的产权证办理。2000年2月25 日起，产权证对非杭籍人士完全放开。399年 9

19、月，杭城调整房地产市场税收政策正式出台，对于99年 8月 1 日以后购买普通住宅的消费者，按 1.5%税率计征契税。4 99 年 10 月，杭州市房管局公布空置商品房确认公告，对于在99 年 8 月 1 日至 2000 年 12 月 31 日其间购买空置商品房的单位或个人，可以享受免征契税的优惠政策。金融政策1降低房地产交易的有关税费；2增加住宅消费信贷规模；3. 储蓄利率下调、存款实名制、征收利息税；4住房按揭利率降低、期限延长（最长达30 年）、比例增加（购房款的 80%）（在杭城个人购房中有 80%以上选择按揭），建立住房公积金制度；5杭城 99年 1月推行公积金与商业银行组合贷款。“住

20、在杭州”市委、市政府“住在杭州”战略的提出对杭州市房地产业的发展起着促进和导向作用。2000 年 4月，杭州市召开全市房地产开发工作会议，围绕“实施住在杭州发展战略，努力促进房地产业可持续发展”主题，提出了创建高品位住宅小区的三条原则、四个环节和五项措施，为杭州的房地产发展指明了方向。具体包括：1）鼓励推广应用新技术新材料，四新产品和节能住宅；对规划设计水平高、功能优秀住宅小区的开发商实行政策鼓励，从征地、办证等方面给予优惠；2）加快货币拆迁安置；3）刺激二级市场活跃，重视科技投入，完善住房供应体系，加强对“住在杭州”优秀住宅小区创建工作的领导，对旧住宅小区实行收购整治等等；4）在政策调控下，

21、土地供应实行公开招标和拍卖，将使竞争日趋公平和公正，优胜劣汰，使房地产开发走向品牌、实力和规模经营。房地产业成为“住在杭州”战略实现的产业依托随着住房商品化的发展，房地产业成为住宅建设的产业依托。“住在杭州”战略的提出，使得以住宅为主体的房地 产业成为此战略实现的产业依托。由于“住在杭州”不仅指居住生活在杭州，而且还指工作、创业在杭州，因此，“住在 杭州”战略实现的产业依托是以住宅为主体的房地产业。 “住在杭州”城市品牌的创建，离不开住宅产业的品牌发展。 “住 在杭州”战略的提出，有利于促进房地产业的升级，有利于实现杭州市社会经济的可持续发展战略，对于杭州房地产业的 发展起着促进和导向作用。“

22、住在杭州”促进房地产业从经济新增点成长为支柱产业，促进了产业升级自从 1998 年 3 月国家正式将住宅建设确立为促进经济新的增长点以来，先后出台了一系列促进住宅流通和消费、 扶持住宅产业健康快速发展的政策、措施，以住宅为主体的房地产业在扩大投资、启动消费、促进经济增长等方面确实已 经显现出新增长点的力量，产业本身也获得了较快的发展。从杭州市来说，尤其这两年，出现了投资增、竣工快、销售畅、 价格升的产销两旺和市场的持续红火局面。杭州房地产业发展对全市财政收入的增长，城市产业结构的调整以及城市基础 设施的建设都作出了重要的贡献。经过十多年的发展，经历起步、过热、调整、整合至目前的兴旺，已经在发展

23、壮大中逐 步成为杭州市国民经济的重要产业，诞生了一批省、市城市住宅建设示范小区，实现了杭州市住宅建设史上“零”的突破。房地产业作为国民经济先导性和基础性的产业， 在很多发达国家已经成为国民经济的支柱产业， 特别是在经济起飞阶段，都发挥过重要作用。但在中国，在杭州市，房地产业年增加值占GDP的比重都还很低，还远未达到支柱产业的地位。随着住宅理念的提升和网络经济的出现，使以住宅为主体的房地产业面临新的挑战和机遇，城市的发展也面临发展战略的 选择和新的支柱产业的培育。“住在杭州”恰好为生活型的城市杭州找到了产业升级和城市发展的结合点。即：通过 最宜人的生态环境、 居住环境、创业环境的营造， 形成人才

24、集聚， 以“住在杭州”为先导带动“旅游在杭州、 创业在杭州”。 加上兴建大学城，“学在杭州”，共同促进杭州成为“生活居住的天堂”、“旅游休闲的天堂”、“求知创业的天堂”。“住在杭州”既提升了房地产业的地位，又为其发展指明了方向，提出了更高要求。即创造五个最佳：最佳的增值 环境，保持市场稳定增长，物业平稳增值；最佳的环保环境，大气、水等生态环境在全国大中城市中是宜人居住，小区环 境具有亲和力；最佳的生活环境，购物、教育、出行都非常方便，人际交往渠道畅通，对外联系便捷；最佳的创业环境， 住在杭州，有创事业的浓厚氛围和良好条件，这方面需要房地产产业内外环境的配套；最佳的服务环境，创全国一流的物 业管

25、理水平，使居住和工作在其中感到十分舒适、安全和方便。这五个最佳的创造过程，既是“住在杭州”城市品牌打响 的过程，也是房地产业适应知识经济要求实现产业集约化、规模化、科技化、品牌化发展的过程，即实现房地产业现代化 和可持续发展的过程。因此，“住在杭州”战略的提出，将促进房地产业的现代化，并进而升级为支柱产业，与教育、旅 游和高新技术产业一起促进杭州经济和社会的可持续发展。“住在杭州”促进房地产业发展外部环境的改善目前“住在杭州”已经从最初于去年媒体和有关部门提出的一句口号，通过策划一系列活动逐渐打响，并成为市委市 政府系列推出的城市品牌之一，成为杭州“人力资本密集型发展战略”中一个先导性战略。从

26、去年的“住在杭州”代表楼 盘评选、“住在杭州”高级研讨会及赴香港楼盘展示，至今年以来焦点访谈和新闻联播对杭州整个城市的环境质 量和整体形象明显改观的宣传报道，从市领导到政府有关部门、从房地产开发商到普通居民，“住在杭州”已渐入人心， 引起各方对于人居环境改善、住宅小区营建和房地产业发展的关注和重视。 “住在杭州”的品牌正逐步走向全国。为进一步打响这一品牌，从城市总体布局规划、城市生态环境改善、到道路交通和市政配套设施建设，促进房地产业 发展的外部硬环境将进一步改善。同时，为吸引人才形成人才集聚，使他们学在杭州、住在杭州，创业在杭州，杭州将先 后制定一系列吸引外来移民投资居住的优惠政策，如购房入

27、户，智力移民、鼓励外地企业集团总部驻杭、兴建大学城和创 业园等政策措施的实行，将大大促进房地产的生产、流通和消费，房地产业发展的政策环境明显改善。“住在杭州”促使房地产业内部优胜劣汰，实现房地产业现代化“住在杭州”城市品牌的创建既为房地产业的发展提供了良好的外部环境，同时也对房地产业提出了挑战。城市品牌 对产业品牌和住宅小区品牌提出了更高要求。“住在杭州”不仅要求杭州城市具有宜人的生态环境，便捷的生活配套和良好的创业氛围，而且对具体的居住生活质 量提出了更高要求。从规划设计、小区配套、住宅性能到物业管理，成为创建高品位住宅小区必须狠抓的四个环节。而高 品位住宅小区创建，将促进建设规划设计、建筑

28、工程技术和建材创新，营销方式和手段创新，促进企业定位水平和人才素 质提高，带来功能质量、环境质量、服务质量、人文质量等全方位的竞争，从而促进房地产业内部优胜劣汰。同时，目前的杭城房地产业已经摆脱了福利分房的影响，利用贷款个人购房已呈现出良好的发展态势。房地产市场和 房地产业的健康发展，必将为“住在杭州”奠定良好的基础。社会因素观念社会上一些旧的观念对于房地产业的影响是不容忽视的，包括住房是一次性消费的观念、买不起房的观念、一次性 付款的观念、不住郊区的观念等。对于住房是一次性消费的观念，是到了改一改的时候了。大家都不搬家，房屋就不能最大限度地流通起来。许多人 都有买不起房的观念，那是社会上流行

29、的房价收入比的计算方法不科学，有待于修正。如果根本买不起房，当前居民个人 购房率 70%以上的现实就很难解释， 消费热点和新的经济增长点也无从谈起。 我国职工的工资收入虽然不高， 但福利水平很 高，住房二级市场开放后，为居民实现梯次性消费提供了更好的条件，卖掉旧房，借助补贴，再申请贷款，是完全有能力 实现购房梦的。针对一次性付款的观念，现在，政府和舆论一直在积极倡导信贷消费和超前消费，已经取得了一定的成效。 传统的“宁要市区一张床，不要郊区一间房”的观念正在逐渐消失。随着人们生活水平的逐渐提高，家用汽车的普及和城市交通的发展，一定会有越来越多的人走向郊区从业人员素质从业人员的素质，直接影响到业

30、内企业的素质、水平和实力。如，从开发商的角度，影响到开发商的实力（技术实 力、人才实力），从而影响到开发商的水平（经营、管理水平，设计施工水平，营销策划水平）。尤其是主要经营管理人 员的理论、实践经验和思路、远见、魄力，直接影响到所经营企业的经营理念（经营管理、开发理念）。从而影响着企业 的兴衰成败乃至一个行业的整体的发展。众所周知的是，绿城房产之所以能够远远地站在“高山之颠”，令其它企业翘首，所能凭借的，除了董事长宋卫平 的远见、魄力和丰富的经营管理经验和对房地产业准确的把握之外，就是那一大批优秀的业届精英，正是靠着这些精英们 的“素质”，支撑着绿城的过去、现在和未来。也影响和带动着杭州市房

31、地产业向前发展。风险因素分析开发企业资质过小杭州市的房地产企业很多是无本起家， 资产负债多数在 70%以上，有的高达 90%。尤其是一些小的开发企业缺乏资本金，几乎全是靠银行贷款。有些房地产开发项目的资金投入，开发企业占20%，银行贷款占到 60%，其余 20%的钱靠消费者购买期房来填补。有人形容这是四两拨千斤的办法，对银行、消费者都有很大的风险。另外，就开发企业来讲，存在着“小、 散、差”问题，一、二级资质企业并不很多。目前，杭州市最大的房地产企业的净资产也不过十亿元人民币，与国内、外 动辄几十亿、几百亿美元的企业相比，实在相差很远。而房地产业是个资本密集型的行业，若有国外大的房地产企业涉足

32、 杭州市房地产，后果可想而知。而且，企业过多，规模过小，必然引发恶性竞争、粗制滥造、哄抬材、物价格、乱上项目、 破坏规划等。调查测算不周信息不全、不准，对开发的房地产项目前期调查不周，测算不精，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，决策草 率，以至于运作中发现与当初的估计有较大的偏差。这在9293 年的房地产热中已成通病，做为业内人士，对此或多或少都有感受。宏观形势变化宏观形势出现意想不到的变化，由此引发多种风险，通常表现为：1、前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；2、货币发行政策和银行信贷政策的变化。如银行紧缩银根，对于房地产商意味着筹资或变现的风险。3、房地

33、产供求形势的变化。如果房地产供大于求的形势继续发展下去，房价自然就要下降，销售的难度就要增加，促销 成本就会加大，期房销售几乎成为不可能。4、房地产政策及由此而形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这对于刚开发并需 持续投入的房地产项目意味着不利。理解判断偏差发展商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解、判断、把握出现偏差。具体表现在： 1 发展商过分相信自己的感觉，而实际上感觉是错的甚至正好相反。2 . 发展商在决策上项目时，只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没有把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此 一时，彼一时”，或者对市场的估计及项目

34、自身的优势的判断过于乐观（看着“自己”的孩子一样，越看越觉得只有自己 的“孩子”是最好的），最终导致销售困难。3 发展商过分相信自己通过“关系”拿到“好项目”的能力，而经营实力（开发实力、管理能力、行销能力）不足或者 较弱，项目运作中难以实现预期的经营业绩。灾害事故自然灾害或意外事故的发生是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。价格上涨价格一涨再涨，从市场长期运作的角度看，风险在逐步加大。主要表现在以下两个方面：1、房价：近一年多来，杭城楼市的人气急剧膨胀，住宅价格一涨再涨，泡沫也逐渐加大。短期内出现购房者追涨、房源 供应紧张的情况，但愿这只是暂时的，如果持续的时间越长，蕴藏的风险就越大。2、

35、地价：从一年多来的几次土地使用权招标出让中我们看到，土地的价格步步上扬。尤其去年10 月 8 日的吴山四宜路地块更是拍出每平方米 10515 元人民币的“天价”，直逼北京王府井，令众多开发商不知所措。企业行为精品之路走精品之路已经成为开发的主流。各开发商对房产品的质量、品牌、建筑外观、周边环境等方面都在花大功夫。在杭 州楼市普遍旺销的背景下，有远见的开发商们并不仅仅为眼前的美景所迷惑，而是纷纷着力于品牌的经营和实力的提升。 市场上，一些卖不出去的房子总是卖不出去。而另一方面，真正的好房子又总是供不应求。开发商们发现，真正的精品永 远都有市场，而且，永远都有高的利润。近几年来，证大房产、绿城房产

36、、南都房产等在相继开发楼盘的同时，时刻把握外在的品质和内在的品质并重，从发 展商的形象、社区的配套、物业管理、甚至到外墙的装饰、园林绿化、户型设计、建筑材料等等，都考虑得细上加细；优 秀的发展商已经认识到，只有内外品质相匹配，作出真正的精品，才可能真正建立起一个优秀的品牌小区。从而才能得到 更多的利润和更大的市场份额。“外侵”之路杭州市的开发商纷纷“外侵”，这一现象从去年下半年开始涌动，今年已经形成了开发企业大举向外拓展的热潮。 早在两年前，中江房产和通策房产就已经在上海谈成了项目。到目前为止，杭州市比较活跃的、较有品牌和知名度的开发 企业都加入了这支队伍。 如绿城房产投巨资在上海浦东陆家嘴着

37、手开发近 300 亩的批租土地； 三盛房产在上海松江投资 1300 亩的批租土地准备分两期开发。包括大家房产、南都房产、金都房产、证大房产、耀江房产、双牛、广通、伟星等，都有 抢滩上海、北京或拓展省内其他城市的行动。有的房地产公司甚至远上山东、河北、四川等地，由此也将引发 2000 年杭州 房地产界一种“本地开发商频频在外地开花”的新现象。开发商们纷纷“外侵”的主要目的在于锻炼能力、增强实力输出成功的开发经验和模式，异地经营以寻求更多 的发展机会，通过跨地域经营实行规模开发以提升实力。导致开发商“外侵”的主要原因是：1、经过几年来的发展，杭城开发商无论是在开发实力，还是开发水平上，都已有了长足

38、的进步，不少开发企业的房产品 牌在省内，有的还在省外周边城市有了一定的影响，这就为企业向外拓展、输岀品牌奠定了良好的基础，也成了开发 商“外侵”的内因。2、杭州市的土地资源相对稀缺，获得规模土地十分不易。从去年底开始，杭州市的土地供应从过去的协议转让为主转变 为以招标拍卖为主，在这转轨的特定时期内，客观上造成了目前土地供应量少，规模小的状况，而且，由于“僧多粥 少”，使得土地价格一路上扬，取得土地的艰难和拿到手后高地价带来的开发风险的增加，加之房价上涨过快、市场 销售畅旺等因素的影响，因此，“找米下锅”已经成了各家开发商最为关注也最为头疼的大事。所有这些，都促使开 发企业不得不向外谋求发展。3

39、、外地市场所具有的更大机会点或赢利点。上海、北京等特大城市的被关注率比其他大、中城市要高（伟星房产欲到北 京的中关村去发展就是基于这一点）。对于上海，因离杭州较近，要建设国际化大都市，其在招商引资等方面良好的 软环境的吸引，省内中、小城市优惠条件的“诱惑，加之跨地域经营成功是扩大知名度，进入全国一流企业的一条 重要途径。这一切，都成为杭城开发商向外拓展的动力。对于杭州市的房地产业来说，“外侵既有利又有弊：1、利：开发商在参与异地竞争中，失去“天时、地利、人和的优势，更趋成熟，反过来进一步提高在杭的房地产开发水 平。2、弊：对于杭州房地产业来说，大量有实力、有品牌的房地产公司到外地开发，必然造成

40、资金、人才、税收的流失，如果 不能从土地供应和其他投资环境上吸引外地着名开发企业来杭投资，将会在一定程度上影响到杭城的开发和建设。对于杭 州的开发商来说，精力不在杭州，天长日久，很有可能会失去杭州这块“阵地，如果在外发展又不顺利，企业的发展将 举步维艰。开发热土截止到2000年7月，城西大规模开发接近尾声之际，有几个热点区域正在形成之中：东部：下沙区块，城市基础设施早在开发区成立之时就开始建设，“三路二桥和其他水、电、煤气等基 础设施正在建设之中。随着大学城规划设计方案的付诸实施，此区域的房地产开发将商机无限。南部：钱江北岸滨江 3号区块和复兴地区，有四桥贯通钱江南北岸，极有可能成为未来的城市

41、中心。钱江 南岸滨江区块和高新技术开发区块，在高起点城市规划指导下，精品楼盘正跃跃欲岀，将成为不久后的开 发热土。西部：受富春江边楼盘的热销带动，沿江往东，周浦、袁浦一带尚有4000余亩可开发土地，是西湖风景区和之江旅游度假区的重要外围地带，随着配套设施的完善，将成为杭州最后一块开发热土。外围：古荡往余杭方向也有规模划的住宅区块正在形成之中。WTO对房地产业的影响机遇消化空置，盘活存量加入WTO后，随着服务贸易领域的扩大开放，大批国外机构会纷纷进驻中国，这势必会为目前较为低迷的外销物业 带来一股暖流降低建造成本中国“入世”后，关税将由 22.5%降至 17%,甚至更低。这样一来，高档物业所需进

42、口的高档建材价格下降，建造成本 也将随之下降，从而有望遏制房价畸高的势头。促进产业重组全国开发企业多达 25 万多家， 1998 年行业平均利润率仅为 3.7%，杭州市的 327 家中，真正有一定实力的也只有几 十家，这种“小、散、差”的局面令人担忧。“入世”有利于加速产业重组，铸造“品牌效应”。加速住房金融成熟国外的金融住宅业有着雄厚的实力和丰富的经验。随着关贸大门的开启和国外金融业的进驻。将有助于国内住房金融 体制与国际接轨，促进房地产证券化以及担保行业的日趋完善。推进住宅科技进步国外的新技术、新工艺将随着关贸大门的打开而涌入中国。中国的房地产业将实现由劳动密集型向科技密集型的快速 转换变

43、。扩大利用外资中国房地产业是经济增长的重要拉动力，也势必吸引更多的外资投入，这将缓解全行业资金紧缺的现状，进一步拓宽 融资渠道。加快城市化进程据国际惯例，城市化水平介于 30 70%之间，是发展速度最快的时期。我国目前正处于这个时期，但增速却不快。毫无 疑问，“入世”会促进中国的农村人口大量涌入城市，从而使住房租赁市场空前活跃，最终会刺激城市化进程的加速。挑战土地出让制度我国的土地出让制度不透明， 90%以上属于协议出让，而国外普遍采用的是市场化的招标出让方式。“入世”后，中国现行的土地出让方式会面临冲击与挑战。杭州虽然已经开始了这方面的工作，但如果不能坚持把握招、投标的实质， 也一样不能适应

44、这种挑战。政策管理手段房地产行业批一个项目需要盖 100 多个公章，办产权证要等几年时间。行业管理部门的办事效率太低，拖拖拉拉，难 以适应“入世”的需要。规划设计部门我国的规划设计部门长期享有特殊待遇，没有完全走入市场，与国外规划设计部门相比，无论是技术能力还是运作 方式，都存在巨大差距。中介服务水平 美国对交易经济人的管理很严格，也很规范，评估行业也一律按国际惯例运转。而我国的中介服务业刚刚兴起，良莠不齐，百姓对此早有怨言。“入世”对中介服务业的挑战不可轻视，目前的服务水平与国际化大环境的要求相去甚远。 金融机构金融机构的压力很大，而房地产行业的发展又与金融业密不可分。开发企业市场竞争的主体

45、是企业。而国内开发企业的平均净资产只有一千多万元，最多的也不过几十亿元，而境外开发企业的 净资产动辄几亿甚至几十亿美元，许多国内企业实在难以与之匹敌。物业管理物管企业刚刚兴起，而且，多数还带有依附性，尚无法适应“入世”的形势。加速推进企业进入市场是必由之路。城市基础设施中国的城市基础设施水平不高，人均道路82平方米 ,而发达国家已达 15_25 平方米. 城市建设的许多环节处在垄断之中。房地产企业现代经济学一再证明，市场经济的根本动力机制是经济主体不断地追逐利润，使之极大化。国际房地产业的平均利润率大约是 6%-8%，我国由于刚刚发展，市场不规范而有的高达30%以上的利润率，即使现在房地产业降

46、温以后，人们估计还在 10%-15%左右，这必将引起外企的大量涌入，而中国的房地产刚刚兴起，无论是管理经验还是技术水平、人员素质还 是服务层次都远远低于国外企业。在信息不灵通、企业没有规模效益的情况下，一定会在竞争中处于极端的劣势。房地产业市场体系 市场经济实为法制经济，法律的健全和规章的完善是其存在和发展的必要条件，房地产业也是如此。它的市场大致可以划分为：1. 土地的一级市场：在我国，采取政府公开拍卖、招标、投标、协议等方式，将土地的合作权出售或划拨给开发者或者使 用者。2. 房地产的开发市场：其中涉及资金筹措和建筑施工。3. 房地产的交易市场主要是产权的转让或使用权的转让。市场的结构和市

47、场交易的复杂性，客观上要求有完备的法制体系，由于中国市场经济体制的不完善，必然会造成该市 场建设步伐的缓慢，虽有一定的市场管制但在外国企业的激烈竞争下，必定会暴露出许多漏洞，这对市场自身的发展将会 产生不利的后果。总之，面对 WTO中国的房地产业面临着严峻的考验。原本就起步晚，尚未形成完备的市场体系，现在，总体的竞争力 还较弱，无论是在技术水平上还是总体规模上，与发达国家相比都有相当的差距。虽然国家可以根据中国的发展需要，遵 循WTO的有关原则，有计划、有步骤地开放，在市场准入和国民待遇及立法上加以限制。这种保护政策在国际上也被广泛 采用，但保护的本身是一把“双刃剑”，虽然保护了国内幼稚房地产

48、业，但也无助于国内企业自身的健康发展。住宅市场杭州市的住宅在一定程度上依然存在着城市规划水平不高，环境污染、城市基础设施差和城市管理落后的主要劣势。 微观上，杭州住宅和住宅小区的特色仍然不够鲜明。此外，开发商对于质量、品牌、市场都给予了高度的重视，但对于价 格的重视程度不够。因此，在政府部门完善城市规划、改善基础设施、提升居住环境、调控土地价格、制定优惠政策、培 育房地产市场的基础上，从开发商的角度来说，应进一步注重住宅和住宅小区地方特色的风格营造，力求传统和现代相结 合，住宅与人文、自然环境相协调，提高经营管理和服务水平，重视信誉以增强购房户的信心。另外，对于房价，无论是 政府还是开发商，都

49、应该保持理性、清醒的认识，住宅价格上涨过快，并不利于住宅市场的长期发展和繁荣。区域划分:区域名称区域范围代表楼盘中心区北界：文一路、德胜路，东界：绍双牛大厦、万安城市花园、白荡海兴路、朝晖路、贴沙河，南界：西人家、方大绿洲花园、和平小区、湖大道，西界：古翠路环绕区域中大风栖花园、国都公寓城西区古翠路以西区域，包括三墩区域绿城桂花系列、南都德加公寓、湖畔花园、新金都城市花园、香樟公寓城东区绍兴路、朝晖路、贴沙河以东区域在水一方高层公寓、南肖埠景和苑、大家三里新城城北区文一路、德胜路以北区域三塘苑城南区西湖大道以南区域海月花园外围区三墩区域、下沙区域、之江区域、钱江南岸区域金萨克公寓、海景城中心区

50、产品特征市场、销售情况客户群体备注多属旧城改造项目，多数环线内（指环城东、西、多数为团购户，或拿着单购房目的以居住为主。小区规模不大（多在5万北路和西湖大道内区域）位一次性货币补贴款的高收入阶层如：方以下），容积率较高，的住宅单价在 4500元/单位购房者，其次为真正个体商户、医生、律师、环境难以做好，98年开川以上，次中心区域的住的高收入阶层及一定比高级管理人员等。始岀现一些有一定体量宅单价在 35004500例的外地人的新一代住宅产品，市场元/就之间。双牛大厦创化运作程度明显提高。出两个月售278套住房（如双牛大厦等楼盘，个的奇迹。总体销售平稳，性化极强）98年受福利分房末班车 影响，销售

51、火爆，99年 余波带动下，价格小幅上 扬，多层现房基本售空。城西区城西主要以蒋村商住区为主，是近年杭城房地产开发和销售的一个热点。杭城新一代的房产品都是由城西率先推向市 场的，城西蒋村的开发是杭城房地产开发的一个里程碑，对于杭城房地产业具有重大而深远的影响。这里是杭城房地产界 整体市场化运作程度最高的区域，也是杭城最具实力的民营开发企业聚集的区域。虽然该区域基础设施条件及大配套较其 它新区更为落后，但由于民营开发商的努力，这里已形成高档住宅区的口碑。目前，这里的土地资源已所剩无几。产品特色城西以南都德加公寓、新金都城市花园、桂花城、湖畔花冈二期北区等为代表的第三代房产品的特色是：楼盘规模大，档

52、次高，精品化、个性化意识突岀；十分重视环境的营造；营销力度大，品牌意识强。户型较大，且变化丰富，形式多样，立体化强，竞争氛围较浓，形成了“楼多隆市”效应。高档住宅区，“小环境”好于“大环境”。销售价格推岀时间开发商名称楼盘名称均价元/平方米1998， 3新金都新金都城市花园28001998， 4南都南都德加公寓29001999， 12绿城紫桂花园35002000， 2证大湖畔莲花港家园3200可见，品牌房产的上涨幅度咼达400600兀/平方米。热销住宅热销产品类别代表楼盘品牌别墅南都语林别墅底层住宅或排屋华立星洲花园排屋，紫桂花园4-5层低层公寓面积90-120就，三室两丿丁，总价40力兀以卜

53、的多层公寓新金都城市花园、湖畔花冈二期北区、湖畔莲花港家园、香樟公寓等目前，城西相对滞销的住宅产品主要是小高层。客户构成及购买目的从客户构成看，城西楼盘的买家95%以上为散户，其中外地人占1/3，第一代、第二代房产品外地客户所占比例为65%以上。从购买目的看，有25 30%的客户带有较为明显的投资目的。此外，城西购房群体的年龄结构也更年轻，45%以上的买家是35岁左右的年轻人。城东区产品特色地段优势、楼盘规模都大于城西房产品，品牌楼盘数量较少，档次一般；普遍型、实惠型为主，产品定位以满足居住需求为主；品牌楼盘不多，营销力度不大（过去因为不懂营销，现在则是不需要营销）；销售形式普遍较好，供应相对

54、紧缺，价格上涨较快；建筑类型上以多层住宅为主。（高层主要分布在滨江四号、在水一方、钱塘人家、临江风帆等楼盘）市场状况城东开发地块主要为滨江房产、宋都房产、大家房产、安居房产等国有开发商所拥有，由于受体制等因素的制约，基本上不懂且不作营销。直到 99年才开始有比较象样的市场化运作楼盘岀现，但手段与力度与城西相比仍显不足。随着杭州城市规划向东、向南发展，城东地块价值凸显。现在，则不需要营销了。如景和苑正式开盘仅一个月销售量即达70%其广告仅投放了一个月就销声匿迹了。从1998年到1999年底，城东房产价格涨幅达 500 600元/平方米，上涨幅度明显高于城北，不逊于城西。目前城东房产的供应较为稀缺

55、，滨江四号地块多层基本售完后，城东均价3000元/平方米以下的楼盘市场上已无法看见。客户构成及购买目的城东客户群的组成主要以满足居住需求为主，但近几年投资性客户也逐渐增多，尤其在滨江四号区块内，外地人及投 资性客户的比例各占到 30%左右。然而，追求高尚居住氛围的客户并没有选择城东而是相对聚集在城西。城北区 产品特色楼盘的开发数量和开发商的数量都比城西少得多，房产品的市场定位比城东更显经济实惠，开发商多 为有政府背景的开发公司，项目大多为安居工程、经济适用房，其中旧城改造的安置用房占近50%，营销力度和品牌意识较弱。市场状况城北房产从市场定位上以普通型多层住宅为主，在城北，不仅看不到别墅、高档

56、公寓，就连高层、小高层也极为少见。除三塘苑外，目前还很难找得到第二个品牌楼盘。尽管城北房产整体开发水平不高，营销力度也相当小，楼盘的品牌含量 也不高，但由于在定位上能满足中、低收入者的购房需求，因此，在销售表现上也相当不错。尤其70 100 平方米的多层住宅最好销。城北房产的价格涨幅较小， 98 年之前，房价高于城西房产，到 98 年，房价基本上与城西的相同，但其攀升 的幅度显然没有城西的大。目前，城西房产均价比城北高约300400 元/ 平方米。客户构成及购买目的城北客户群的组成以满足小康型居住需求的本地人为主，他们大多为工薪阶层或小商贩，需求以经济实惠为主，没有 追求高档次、高消费的倾向，购房的目的也主要是自用。其中有30%左右的旧城改造、货币化安置的拆迁户。外地人大约占10%。城南区杭州市行政与商业中心移至武林门后，城南的地位有较大幅度削弱。从目前开发现状看，城南的开发以复兴地区旧城 改造为主线。区域代表楼盘海月花园正是复兴旧城改造区域最早卖出的地块之一。目前，城南楼盘上市量最少，近两年内仅有美政花园、海月花园销售。美政花园虽然开发设计水平比较落后，但因为 城南无更多的楼盘可以选择，销售情况也不错。正是由于上市量小的缘故，城南区域目前尚