土地增值税清算工作难点分析

1、土地增值税清算工作程序及方法土地增值税清算是一项政策性很强的征管工作，因其既涉及收入，也涉及成本费用，计算复杂，内容繁杂，一个项目的时间跨度长，故而清算起来比较困难。现就我市土地增值税清算工作程序及方法简介如下：一、土地增值税清算工作程序第一步，核实准确企业的项目收入额，既某一开发项目已实现的销售收入额；第二步，核实清楚企业的土地购置成本，即某一开发项目实际支付的土地购置成本；第三步，核实清楚企业的房地产开发成本，即某一开发项目的建筑工程费、基础设施费、配套设施费等；第四步，核实清楚企业的房地产开发费用，即某一开发项目的期间费用，这部分根据国家的政策规定分两种情况，一种情况是利息凡能够如按转让

2、房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按土地购置成本和房地产开发成本之和的 5% 以内计算扣除； 另一种情况是利息不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地购置成本和房地产开发成本之和的 10% 以内计算扣除。第五步，计算与转让房地产有关的税金，即销售某一开发项目应缴纳的营业税及其附加。如果该纳税人不是房地产开发企业则还应加上销售不动产应缴纳的印花税。二、土地增值税清算工作方法（一） 收入的检查。 收入是纳税的第一道门槛，无论是营业税，还是企业所得税、土地增值税，收入的

3、高低都决定了税负的轻重，因此减少收入成为大多数纳税人逃避纳税的首选。查实收入必然地成为土地增值税清算工作的第一步。在收入的检查中针对以下情况，我们分别采取了不同的核实措施。（一）按揭销售不及时确认收入的问题。这个问题在我市的房地产界屡见不鲜。从实质上看有两种情况，一种是真按揭作假按揭处理；另一种是的确存在假按揭。前一种情况的目的是为了隐匿收入，而后一种情况主要是为了套取银行的贷款。因为目前的信贷市场对担保要求很高，有些资信条件不好的企业资金周转困难时，通过与内部职工等熟人签订假销售合同，以自己开发的商品房为抵押，办理假按揭套取贷款。无论是上述哪种情况，纳税人的帐务处理都是一样的，即“借：银行存

4、款，贷：应付帐款或其他应付款” 。检查时先从往来科目的明细帐进行分析，对有疑点的往来款项查核原始凭证，只要是按揭贷款，一般都有按揭贷款凭证。通过逐笔查核把所有的按揭贷款清理统计成册，然后逐户再进行入户（购房人）调查，如果是假按揭一般房屋未入住或贷款人与现住户不一致，这样就查清了按揭的真实性。当然如果严格执行政策的规定，不考虑实质重于形式原则，也可以将所有无论是真按揭还是假按揭的贷款统统确认为收入。这里有一点需要强调一下，就是按揭销售的程序。按揭销售一般是购房人先付首期购房款，然后提供有关资信资料，银行审核后将按揭款直接划转给开发商，开发商在这一销售方式中只承担担保责任，售房收入在银行划转按揭款

5、时就已经完全实现，因此国税发（ 2006 ） 31 号文件才有按揭款在“银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现”这一规定。二是销售收入不入账或不全额入帐的问题。目前房地产待业一般都是私营或联营企业，这类纳税人经营的一个突出特点就是会计核算不规范。有的将售房款直接用于经营活动，有的将售房款挪作他用，有的将售房款存入个人帐户，等等，可谓五花八门。房地产行业一般都是先开收据，等到办产权时才开发票，这样就导致这部分早已经实现的售房收入税务机关无法控制，不能及时纳税。有一个不同程度存在多头开户或公款私存的问题，他们将取得的售房款游离于企业财务管理之外，在办理产权手续之前不入账或不能全额入账，直接用于生产

6、经营活动。对此，我们采取实地核实的方式，只要住户已经入住，按销售合同总金额予以确认收入。如：我们在检查某房产公司时发现其“现金”和“银行存款”科目存在较大的贷方余额，通过调查核实其资金来源，证明了企业将收取的售房款不入账直接用于支出的事实；三是查核原始凭证,纠正不正确的账务处理，查实计入其他往来科目的售房收入。在清算中 ,我们发现有两种情况：一种情况就是企业财务人员将收款收据作一笔销售收入的结转分录（ 即借：预收账款，贷：主营业务收入） ，不作货币资金增加处理, 清算人员通过查看 “预收账款” 明细账各明细科目下有无借方余额，就证实了企业有无偷税行为；另一种情况是将价外收费挂往来帐，不计消售收

7、入。很多纳税人价外收取的单元门、防盗门、地下室等费用直接计入应付账款科目，不做销售处理，清算人员通过核对往来账款的资金来源就可核实确认收入；四是盘点房地产企业的开发产品 , 核清售房收入。检查中发现，有些纳税人的发票金额和合同金额不一致，通过减少开票金额来隐瞒收入。针对这种情况，我们专门设计了开发产品统计表，按照开发时间、销售时间对每个楼盘、每幢楼房逐户进行登记造册，将合同价与发票金额、同地段同类房屋价格进行比对，落实到每一户，核清其售房收入。二、成本的检查。 房地产开发企业的预决算和招投标书能比较全面准确地反映企业开发成本，是进行土地增值税清算的重要资料。在清算工作中，成本的准确与否直接影响

8、到土地增值税数额的大小，很多纳税人往往通过加大成本来达到少缴税款的目的 。 我们在成本核查方面主要解决了三个问题：一是不提供预决算或编造假的预决算资料问题。有些企业要么以没有预决算而搪塞，要么挖空心思编造假预决算资料对付检查。针对这种情况，我们从建设部门调取了工程档案，对所有的建筑工程项目的建造时间、工程造价进行了调查，造册登记，作为检查时的主要参考资料，核准了开发成本；二是城市设施配套费用、人防费、消防费等前期费用不据实列支的问题。根据国税发（ 2006 ） 187 号文件规定： “除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证

9、；不能提供合法有效凭证的，不予扣除” 。清算中，我们发现有些企业按政府相关部门规定的收费标准依据开发面积预提城市设施配套费用、人防费、消防费等前期费用，并将预提的费用计入开发成本，实际有些配套费用虽有政府规定但并未完全按规定收取。经过逐项核实后，对于实际支付并取得合法凭证的才予以认可，否则不予扣除；三是虚报销售面积的问题。根据配比原则，清算分摊成本时一般按销售面积占总面积的比例结转成本，有些企业在提供资料时故意加大已售部分的面积，多转成本。针对这种情况，我们用两种方法进行核实。一种是概算其平均销售单价，测算其真实性；另一种是根据清理的分户开发销售底册进行统计。如：我们在对某房产公司检查时，企业

10、先提供了建筑面积和已售面积资料，后又说该面积不准确要重新提供，我们的检查人员对新提供的资料计算后发现，单位成本比原来的大的多，经进一步核实后发现，企业后面提供的资料是不真实的，主要目的是为了减少土地增值额；四是土地取得成本不以实际支付金额列支。有些纳税人提供虚假的土地购置合同，抬高土地价格，不以实际发生额计入开发成本。对此，我们一方面对开发情况进行调查核实，另一方面看其支付土地成本时是否取得了合法有效的凭证。三、分摊的成本。 土地增值税计算比较复杂，不同的成本分摊方法会导致不同的计算结果。在清算过程中对企业在成本分摊过程中存在的问题，我们采取了四种办法：一是检查人员先将企业发生的前期费用和基础

11、设施建设费进行归集合并，然后按工程设计总面积在已开发与未开发项目之间进行分摊，对已开发项目分摊的费用在已售与未售之间进行二次分摊；二是依据合理性原则，将土地购置成本在已开发与未开发、已售与未售之间进行两次分摊；三是检查人员依据合理性原则，对不同用途的房屋开发按不同的设计要求分摊成本。一个开发项目一般包括的房屋类型比较多，有住宅、商业门点、车库、自用办公房、公共配套设施，不同类型的房屋其开发成本是不一样的，有些企业将这些不同用途房屋的开发成本混淆在一起。根据土地增值税暂行条例及其实施细则规定，普通住宅与非普通住宅的税收政策是不一样的，普通住宅增值率未超过20% 的免征土地增值税，而非普通住宅则不

12、享受这项优惠政策。清算中，我们针对不同的情况，采取两种办法分摊成本，首先将普通住宅和门点、车库、非普通住宅等不同用途房屋成本总和在一起按建筑面积进行分摊，将普通住宅和门点、车库、非普通住宅分开进行清算，普通住宅增值率未超过20% 的一律免征土地增值税，门点、车库、非普通住宅等只要有增值就征收土地增值税；其次对层高不同的建筑物按建筑面积分摊后又按层高进行分摊，保证了成本分摊的公平合理；四是纠正纳税人将销售后未全部收款的房屋成本一次性进行结转错误做法，依据收入与成本配比的原则，指导纳税人按已收房款占应收房款的百分比（实收率）进行成本结转，提高了成本扣除项目的准确性。四、政策的适用。 目前的土地增值

13、税政策在有些方面规定的不是很具体，操作起来需要检查人员仔细把握立法精神，用足用活税收政策，如清算应按什么项目进行的问题等。在实际清算工作中，纳税人要么要求按单栋楼进行清算，要么将不同开发项目、不同用途房屋的成本混在一起，要求按一个项目进行清算。 对此 ,我们把握了三点 :一是根据国税发 （2006 ） 187 号文件中 “土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算”的规定，严格按开发项目进行清算。二是对纳税人的分期开发项目，根据国税发（ 2006 ） 187 号文件中 “对于分期开发的项目， 以分期项目为单位清算” 的规定 ,严格按分期项目进行清算；三是明确土地增值税清算政策的

14、执行时间问题。 大多数纳税人认为土地增值税的开征时间是2006 年 7 月 1日，也就是省局下文要求预征、土地增值税的时间。但是，国家早在 1994 年 1 月 1 日就开征了土地增值税。因此，这次清算时我们根据税收征管法第五十二条规定的税款追征期限，以及酒泉房地产开发的时间和价格的演变过程，我们将清算的时间界限确定到了 2000年度以后。五、特殊经营情况的检查。房地产行业情况比较复杂，有施工、开发一家经营的，也有单独开发大型商场的，还有开发 项目小而不易发现的，我们主要采取“深挖细查，区别对待” 的办法开展清算工作。一是对“两块牌子，一套人马”，房地产开发商，采取“两头堵”的方法进行清算。我

15、市有很多地产开 发企业都拥有自己的建筑公司。因此，普遍存在施工企业与房 地产企业之间通过关联关系逃税的问题。主要有两种情况：一 种是房地产企业自己开发产品；另一种是施工企业替房地产企 业开发商品房。它们主要通过相互间不结算工程款.房地产企 业按完工比例结转成本来逃税。因为施工企业不结算工程款则 既不开发票也不缴纳建筑安装业的流转税，通过借用房地产企 业的资金来运营。而房地产企业则根据预算按完工比例确认房 地产开发成本，这样可以增加成本，减少所得额和增值额，达 到少缴企业所得税和土地增值税的目的。可以说既偷逃了建筑 业的税款，也偷逃了房地产业的税款。对此我们采取“两头堵” 的方式，对建筑公司按工

16、程形象进度进行纳税，对房地产企业 要求以建筑安装业发票结转开发成本，有效制止了企业相互之 间结算成本的随意性，增加了土地增值税清算的真实性；二是 区别不同情况，用足用活税收政策。对于无资质开发销售商业 性用房（主要是大型商场、市场）和无资质销售不动产的纳税人，既没有加计扣除的政策，也无增值率不超过20%免税的优 惠政策。加之，商业性用房的销售价格比较高，增值率也比较 高，税负比较重。我们在根据土地增值税暂行条例及其实施 细则的规定严格清算的同时，采取纳税人分期入库的办法减 轻纳税人的压力，化解税企矛盾，减小清算阻力。三是从房管 部门调取全市开发项目底册，堵塞清算漏洞。酒泉市城市规模 小，大片开

17、发的项目不多，一个项目一般只有三、五栋楼或者 一、两栋楼单独开发的也比较多。因此，开发项目比较多的开 发商只反应大项目，故意隐瞒规模比较小、坐落在楼群中间的 小项目，其销售收入不在账面反映。对此，我们一方面对基层 征管部门掌握的情况逐一进行核实，另一方面积极与房管部门 沟通，获取全市房地产开发项目的第一手信息，有效杜绝了漏 网之渔。六、非正常销售的处理。以房抵债、低价转让情况在房地产开发中比较特殊，为保证税负的公平，我们加大了清理力度。 一是内查外调掌握以房抵债情况。以房抵顶建筑工程款是我市 房产开发企业存在的普遍现象，有的纳税人直接将开发产品抵 顶给施工单位，由施工单位自己销售，有的是抵顶后

18、由房产企 业代售。为了核实情况清算人员一方面翻阅抵顶合同；一方面 入户（购房人）调查落实。尽量将清算数据算准，充分体现公 平、公正原则。二是按市价核定低于市价的屋价格。将开发产 品低价转让给利益关系人不按正常售价确认收入。低价销售有 两种情况，一种是开发商没有完全收款，只收取了部分销售款，这种情况只能按实收款确认收入；另一种情况是开发商为了达 到莫种利益，故意以远低于市价的售价将房屋由售给关系户， 检查时还振振有词“谁没有个三亲六故”，对此我们按市价进行了核定。七、清缴入库工作。 土地增值税工作，由于时间跨度长， 纳税人抵触情绪大，给清算工作带来了许多困难。为了减少阻 力，防止激化矛盾，我们首先采取了 “清算一户、清收一户” 的办法。由于纳税人对土地增值税的认识不清，很多纳税人认 为土地增值税多年来一直未征，清算的时间界限太长，因此清 缴入库时抵触情绪特别大。清算前我们就考虑到了这种情况， 清算时采取大小交叉，查完一户尽快督促其先入土地增值税。 另外，针对纳税人认为税负过重，在销售定价时并未考虑这部 分税负的问题，检查人员耐心地给纳税人解释，让纳税人真正 认识到了土地增值税是以增值额为计税依据，它