天津泰达南口路地块可行性分析报告15613

1、目目 录录第一部分第一部分 项目总论项目总论.3一、项目可行性研究报告编制背景.3（一） 、可行性研究报告名称.3（二） 、可行性报告编制单位.3（三） 、可行性研究报告编制依据.3二、项目地块概况.3三、可行性研究的结论.4第二部分第二部分 项目宏观投资环境和市场研究项目宏观投资环境和市场研究.5一、项目所在城市的宏观投资背景.5（一） 、城市基本背景.5（二） 、城市宏观经济概况.5二、天津市房地产市场概况.8（一） 、房地产投资势头强劲.8（二） 、土地市场相对疲软.9（三） 、房价增速较快.9（四） 、市场供需基本平衡，但需求相对缩紧.10（五） 、2006 年市场供需预计分析.11（

2、六） 、市场特征分析.12三、项目周边市场状况.13第三部分第三部分 项目的市场定位项目的市场定位.14一、主力消费群定位与分析.14（一） 、目标客户主要构成.14（二） 、目标客户主要特点.15（三） 、目标客户群购买力分析.15（四）（四） 、综述、综述.15二、产品定位.15三、户型定位.16四、项目方案评估意见.17第四部分第四部分 项目的经济分析项目的经济分析.18一、项目总体经济技术指标.18二、项目开发建设的组织与实施计划.18（一） 、建设方式.18（二） 、开发方案设想与分析.18（三） 、开发进度.19三、项目成本明细.19四、项目收入.20（一） 、项目销售价格的确定.

3、20（二） 、项目收入.21五、项目利润.21六、资金来源与支出.21七、现金流量分析.21八、盈亏平衡分析.22九、敏感性分析.22（一） 、开发成本浮动对利润的影响.22（二） 、销售均价格浮动对利润的影响.22（三） 、成本和价格敏感性分析比较.22第五部分第五部分 可行性研究的结论可行性研究的结论.23一、经济效益分析.23二、拟投资理由及潜在风险.23（一） 、拟投资理由.23（二） 、潜在风险.24三、社会效益分析.24第一部分第一部分 项目总项目总论论一、项一、项目目可行性研究报告编制背可行性研究报告编制背景景（一） 、可行性研究报告名称天津市南口路地块可行性研究报告（二） 、可

4、行性报告编制单位荣盛房地产发展股份有限公司发展部（三） 、可行性研究报告编制依据1、国家相关政策、法规2、天津市地块整理信息土地招商3、走访记录，市场调研数据、资料4、天津市土地交易中心信息5、天津市政府网站二、项二、项目目地块概况地块概况南口路地块位于天津市河北区，中环线以内，东侧为喜峰道，南侧为南口路，西侧是天津市电器研究所，地块正处于天津河北区重点改造的南口路沿线中心位置，该地块具拥有较好的交通条件和升值潜力。位置图如下：通过多方信息渠道了解，预计天津市土地交易中心将在本月底或 6 月初发布地块挂牌公告。目前该地块现状除北侧三户矿山电器厂职工宿舍和南侧的商业银行外均已拆平，起挂价 258

5、00 万元。规划指标及要求如下：土地出让面积为 68,800，合 103.2 亩；用地性质为居住用地，容积率2.3，可建建筑面积不大于 15,824，建筑密度30%，绿地率40%；土地使用权出让年限为 70 年。通过经济测算，预计该地块合理成交价为通过经济测算，预计该地块合理成交价为 34,613.2834,613.28 万元（其中土地出让万元（其中土地出让金金 33,540.0033,540.00 万元、契税万元、契税 1,006.201,006.20 万元、土地交易手续费万元、土地交易手续费 67.0867.08 万元）万元） ，即楼，即楼地价地价 2,187.392,187.39 元元/

6、；拟定我公司取得该土地最高价为；拟定我公司取得该土地最高价为 37,808.3537,808.35 万元（其中万元（其中土地出让金土地出让金 36,636.0036,636.00 万元）万元） ，即楼面地价为，即楼面地价为 2,389.302,389.30 元元/。三、可行性研究的结论三、可行性研究的结论项目总成本：62,565.95 万元项目销售收入：87,032.00 万元项目利润：19,635.77 万元项目成本利润率：31.38%项目内部收益率：52.01%项目净现值：16122 万元项目投资回收期：1.56 年通过对项目的整体经济项目评价可以得出：本项目具有较为合理的投资回报率，投资

7、回收期短，项目风险相对较小，规模符合公司的发展战略，因此项目可行。第二部分第二部分 项目宏观投资环境和市场研究项目宏观投资环境和市场研究一、项目所在城市的一、项目所在城市的宏宏观投资背景观投资背景（一）（一） 、城市基本背景、城市基本背景天津是我国四个直辖市之一，也是北方最大的沿海开放城市和航运中心，辖区面积 11919.7 平方公里，属于暖温半湿润大陆季风型气候。下辖有 6 个市区（和平、河东、河西、河北、南开、红桥） 、4 个郊区（东丽区、津南区、西青区、北辰区） 、滨海新区（塘沽、汉沽、大港）和 5 个县（蓟县、宝坻、宁河、静海、武清） 。截至 2005 年底，全市常住人口为 1043

8、万人，其中城镇人口为783.06 万人。天津具有铁路、公路、海运和航空一体化的发达交通网络，京山、京沪两大铁路干线的交汇于界内，为北方铁路运输枢纽；公路四通八达，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六条国家级公路途经天津；天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头；天津滨海国际机场是北方重要的客机机场，也是华北地区最大的航空货运中心；2006 年 3 月份国务院常务会议原则通过天津城市总体规划（20052020年） ，明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。天津 “十一五”期间规划发展目标是地区生产总值年均增长 12%，人均生产总值超过 7000 美元，财

9、政收入年均增长 16%以上，建成现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。（二）（二） 、城市宏观经济概况、城市宏观经济概况1、经济总量2005 年天津市国民经济快速稳定增长，实现全市生产总值 3663.86 亿元，按可比价格计算，比 04 年增长 14.5%，连续 10 个季度增速在 14%以上，当年新增经济总量达 522.86 亿元。财政收入达到 725.52 亿元，占全市生产总值的19.8%，同比上年增长 26.8%，实现“十五”期间财政收入 5 年上五百亿元台阶的重大突破。天天津津20002005年年gdp及及增增长长率率2022.602386

10、.942931.881826.673663.861639.3614.515.714.512.512.010.8010002000300040002000年2001年2002年2003年2004年2005年亿元8.010.012.014.016.018.020.0%天津gdp增长率2、购买力和消费水平天津城市居民收入在“十五”期间进入高速增长阶段，2005 年城市居民人均可支配收入达到 12639 元，同比增长 10.2%；城市居民恩格尔系数为36.7%，同比下降 0.5 个百分点。城市居民人均消费性支出 9653 元，同比增长为 9.7%，其中用于居住类支出 1292 元，同比增长 5.0%。

11、天天津津城城市市居居民民人人均均可可支支配配收收入入及及增增长长率率93381031311467895912639814110.211.210.411.610.16.4700080009000100001100012000130002000年2001年2002年2003年2004年2005年元24681012%人均可支配收入增长率3、城市居民居住水平2005 年度天津城市居民人均居住建筑面积 25.70，比 2004 年增加 1.5。预计 2006 年天津城市居民人均居住建筑面积为 26.58，根据天津市 2005-2020 中长期发展规划 ，2010 年天津城市人均居住建筑面积将达到 30.

12、00，未来几年内年均增长 0.855。4、固定资产投资“十五”期间天津社会固定资产投资进入 15%以上的年增长高速期，2003年突破 1000 亿元大关，连续 3 年保持 20%以上的速度增长，2005 年天津市全社会固定资产投资额为 1516.84 亿元，其中城镇固定资产投资完成 1385.56 亿元。天天津津2 20 00 00 02 20 00 05 5年年固固定定资资产产投投资资及及增增长长率率811.601046.721258.98797.101516.84535.0420.520.329.015.115.86.3080016002000年2001年2002年2003年2004年20

13、05年元5.015.025.035.045.0%固定资产投资增长率5、2006 年天津市主要预期目标2006 年全市经济社会发展的主要预期目标是、生产总值增长 12%；、财政收入增长 17%以上；、全社会固定资产投资增长 20%；、城市居民人均可支配收入增长 10%以上； 6、天津城市规划天津城市发展规划思路是旧区改造和新区建设相结合，继续改造破旧的中心城区，今明两年将重点改造河北区（从规划部门了解到，南口路周边为河北区重点改造区域）和红桥区的旧城区，同时积极新建一批配套设施齐全、人居环境较好的新型居住区。天津市区重点建设开发梅江板块、东部板块、奥运板梅江板块、东部板块、奥运板块、西南板块、老

14、城厢板块、东南板块块、西南板块、老城厢板块、东南板块和海河板块海河板块七个大型居住板块（不含滨海新区板块） 。其中梅江板块（梅江梅江板块（梅江 13 号地所属片区）号地所属片区） 、奥运板块（电影制片厂地块所属奥运板块（电影制片厂地块所属片区）片区） 、西南板块、老城厢板块和海河板块在 2003 年以前就着手开发建设，其生态环境、配套设施、人居氛围等都相对较好，市场成熟度和认可度也相对较高。东部板块（万东小马路所属片区、二号桥德亿达项目）东部板块（万东小马路所属片区、二号桥德亿达项目）区域内在开发项目较少，目前还未形成相互竞争、共同建设的发展态势，虽然丽苑居住区、万新居住区和卫国道沿线项目形成

15、呼应，但相对于其他板块而言，规模和发展势头均显逊色，但随着国家重点发展滨海战略的实行，东部板块因其独特的区域特点和地理位置优势，必将面临良好的发展机遇。东南板块东南板块区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，后期规划中的项目会以低密度的高档住宅为主要发展方向，有借大梅江的势头与其形成呼应。该板块区域处在天津市大的发展方向之上，远期形势看好。总之，天津城市主体规划发展如以下图所示，以和平区中心板块（红色椭圆示意）向四周扩散。二、天津市房地产市场概况二、天津市房地产市场概况2005 年天津楼市总体处于持续快速地发展，房地产投资势头依然强劲，房价稳步上涨，但涨幅明显回落。市场供给充足，但受宏观政策

16、影响，市场需求在一定程度上略有萎缩。（一） 、房地产投资势头强劲虽受诸多宏观调控政策影响，2005 年的房地产投资增长速度达到 24.1%，仅比 2004 年少 0.74 个百分点。自从 2003 年以来，天津房地产投资一直保持 20%以上的增速，可见天津房地产市场进入投资需求旺盛期。天天津津20012005年年房房地地产产投投资资及及增增长长率率175.84211.39263.39327.54161.2720.49.024.124.820.21001502002503003502001年2002年2003年2004年2005年亿元61218243036%房地产投资增长率（二） 、土地市场相对

17、疲软2005 年的天津土地市场略显平淡，主要表现在两个方面，其一是土地价格上涨幅度明显回落，与 2004 年 16.3%的上涨幅度相比，2005 年土地交易价格上涨幅度仅为 3.9%，其中居住用地交易价格上涨 2.9%；其二是土地交易量较2004 年也大幅度下降，截止 2005 年 11 月份，全市（不包括保税区）土地成交总量为 112.6 万，同比减少 84.6%，单宗土地成交面积为 59263，同比减少85.4%。（三） 、房价增速较快根据有关部门统计数据显示，天津 2005 年度累计成交均价为 4132 元/，较 2004 年度全年均价（3302 元/）上升 25.13%，而 2004

18、年度相比 2003 年上涨 21.4%。市区商品房均价突破 5000 元/的大关，下半年外环线以内 5000 元/以下的楼盘屈指可数，中环线以内的商品房已经超过 6000 元/的均价水平。从 2005 年度天津商品房价格走势看，第一季度消费惯性使然，房价沿着2004 年底的轨迹平稳缓慢上行的态势。房价一年一个台阶（2003 年 2700 元/水平、2004 年 3300 元/水平、2005 年 4100 元/水平） ，预计 2006 年度天津整体房价水平达到 5000 元/的水平。天天津津2 20 00 04 42 20 00 06 6年年月月度度商商品品房房均均价价对对比比表表1000200

19、03000400050006000元2004年2882303730573355337831913227342435283652386138082005年3754386839424096401739783899403040414589465647932006年49055046489850891月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月进入 2006 年以来，天津全市商品房均价保持在 4900 元/以上的水平，其中河西区和南开区价格水平高，分别达到 6500 元/和 6200 元/的水平。自二月份以来，河北区房价水平达到 51005300 元/的水平，就河北区市场状况和目前价格水平看来，

20、该区域的房价上涨空间较大。预计 2006 年度河西区、南开区、河东区和河北区商品房住宅均价将分别达到 6800 元/、6500 元/、5700 元/和 5500 元/以上的水平。天津主要城区区域天津主要城区区域 2006 年年 14 月份房价示意图如下：月份房价示意图如下：2 20 00 06 6年年1 14 4月月商商品品房房均均价价示示意意图图50894558475047625272651568185046490548984883533450734844625362025757617364136928505556785665534045005125575063757000一月二月三月四月元

21、全市商品房均价全市商品住宅均价河北区均价南开区均价河西区均价河东区均价（四） 、市场供需基本平衡，但需求相对缩紧虽然受一系列宏观调控政策影响，但天津商品房供给市场依然旺盛，全年新开发商品房建筑面积 3470.56 万，同比增长 21.1%，其中商品住宅 2827.87万，同比增长 21.1%。年度新增商品房供应量为 1187 万。与市场供给形成截然反差，市场需求受宏观政策影响明显，从 2 月份开始月度需求基本呈下降趋势，全年商品房成交面积 980 万，同比去年下降18%，各月份成交情况见下图：天天津津0 04 4与与0 05 5年年月月份份商商品品房房成成交交面面积积对对比比示示意意图图109

22、.6122.73112.2119.32101.5284.5582.9109.13135.99121.23103.290.483.0078.0082.0084.0086.679.0076.9572.9983.65102.4451.26100.59050100150一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月 十二月万04年成交面积05年成交面积（五） 、2006 年市场供需预计分析1、2006 年预计住宅需求总量在 1868 万左右(1)、从人口增长及平均居住面积来看2005 年天津全市常住人口 1046 万人，其中城镇人口 556 万人，人均居住面积 25.7。根据天津市 2005-2020

23、 中长期发展规划 ，2006 年的天津人口预计将达到 1076 万人，其中城镇人口 574 万人，城镇人口比 2005 年增加 18 万人。预计 2006 年天津城镇人均居住面积将达到 26.58到 2010 年天津城镇人均居住面积为 30，年均增长 0.855。由此根据住宅刚性需求计算公式为：刚性需求 新增人口“带动型需求”+现有人口“改善型需求”= 26.58/人18 万人+0.855/人574 万人=478 万+490 万=968 万由人口增长及平均居住面积增长形成 2006 年的住宅刚性需求预计为 968 万左右。(2)、从拆迁带来的“被动型”需求分析2005 年天津城区拆迁面积为 1

24、80 万。根据政府统计资料显示，2006 年的拆迁量将比 2005 年略有放大，预计拆迁量将达到 200 万左右。根据拆迁量与新房需求量 1:3 的关系，将形成 600 万的住宅需求。(3)、从“转移型”需求分析2005 年初预计天津住宅需求量在 1300 万左右，由于受到年中的宏观政策影响，全年实际成交量约 1000 万左右，被抑制的需求量约有 300 万左右，也将会结转到 2006 年的市场上进行消化。将上述三项数据合计，预计将上述三项数据合计，预计 2006 年天津住宅需求在年天津住宅需求在 1868 万万左右。左右。2、2006 年住宅供给情况根据相关数据资料统计分析显示，2006 年

25、天津市房地产投资额计划比上年增长 22%，达到 400 亿元；新开工项目计划比上年增长 25%，达到 2000 万，加上在施工程，今年的房地产施工面积计划达到 3500 万。（六） 、市场特征分析1、产品特征分析（1） 、住宅平均面积减小趋势明显随着全市整体的住宅平均价格上涨，而消费群体的整体购买力没有明显增强，市民基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为认可，此类产品也是目前市场需求量最大的。为了更能适应天津的消费群体的需求，住宅户均面积减小趋势明显， 8090两居、105110三居等经济型户型的需求范围也扩大到中高档产品中。（2） 、小高层、高层建筑将成为住宅建筑形式的主体随

26、着城市现代化建设的发展，以及土地资源的稀缺和价格的不断上涨，小高层和高层建筑逐渐成为建筑形式的主体。（3） 、混合居住模式将成为主流以拥有的财富总量划分人群的观念将被淡化，共同的价值取向将成为界定居住群体的新标准。从而使单一项目的产品线更长，产品适应范围更广泛。（4） 、更开放的“大街区小组团”规划形式将逐步受到关注由于住宅区规模的不断扩大，社区对城市的开放性将变得十分重要，更多的社区道路系统将是对城市开放的，而封闭性组团将被控制在一个较小的规模。（5） 、建筑风格方面，将从简约走向丰盛通过现代、时尚并且丰盛的建筑外檐，实现建筑的艺术功能，并最终将建筑艺术转化成为客户价值。2、竞争特征分析（1

27、） 、房款总额成为最敏感因素，住宅消费更趋理性由于近年来天津房价快速增长，而期间房价增幅远高于同期人均可支配收入增幅，房价逐渐成为影响购房消费的关键因素。同时受到支付能力限制，房款总额的控制成为一般购房者最为敏感的问题（2005 年总款 50 万元以内商品房、2006 年总款 60 万元以内商品房） 。此外，随着房地产开发进入品牌时代，消费者对于发展商的信誉、业绩以及行业口碑更为关注，产品竞争细化到项目品牌、售后服务、综合性价比等层面，购房者消费行为更加理性。（2） 、品质和品牌竞争成为片区市场竞争的主体通过对一些在售楼盘调研发现，同一片区内产品“同质化”程度较高，就目前天津商品房较高的价格水

28、平上，购房者对片区内的价格差异敏感程度显得相对较低，所以价格不是同一片区的竞争主体。片区内的产品品质、品牌和开发商实力的竞争就显得格外重要，一方面，外地知名地产商加快进军天津的步伐，并树立在当地的信誉及品牌效应；另一方面，本地开发商也开始越来越重视自身品牌的建设，并尝试着向其他城市扩张。三、项目周边市场状况三、项目周边市场状况根据天津的未来城市发展规划，从今年开始南口路沿线（志成道至普济河道段）将是河北区重点规划改造的地带，南口路沿线的旧城改造和南口路拓宽并行，未来几年南口路沿线将是河北区房地产开发热点地带。目前该地带在售或拟售楼品相对很少，近年开发的商品住宅项目也相对较少，周边新楼盘仅有金品

29、家园（在售，销售率在 85以上）和风和日丽（年初销罄） 。由于本项目与金品家园和风和日丽具有相同的区域性，本项目具有可比性。通过对金品家园和风和日丽项目的调研，综合分析得出如下几点：1、该区域为中低档商品房相对集中区。目前区域内在建的项目（金品家园、风和日丽二期）和近年来已建成小区（东海花园、山海花园、胜景花园等）从产品品质（包括产品建筑结构、外立面效果、项目景观规划和小区内配套等方面）看，区域内商品房住宅产品品质不高，档次相对较低。2、参考区域内在售楼盘（金品家园）的产品品质和价格水平，同时结合区域内二手房 5000 元/以上的价格水平，可以判定目前该区域的商品房价格水平超过 5000 元/

30、。预计 2006 年区域内新建商品房价格能到达 5500 元/。3、区域内项目目标客户群为天津中等偏低的收入水平群体，从购房目的上看，以为子女购房需求、拆迁购房需求以及周边改善型需求为主，投资性需求相对很少。4、从产品需求特征来看， 80100的两居室和 110左右的小三居室的户型为区域市场需求热点，而对 125面积以上的户型相对要少，从金品家园的销售状况看来，市场对 80以下的小面积户型也反应较好。5、该区域内在建项目和次新项目的产品基本上采用砖混板式结构，以多层住宅为主。第三部分第三部分 项目的市场定位项目的市场定位一、主力消费群定位与分析一、主力消费群定位与分析（一）（一） 、目标客户主

31、要构成、目标客户主要构成1、地块周边“改善型”客户群体南口路与沿线住宅新建住宅小区相对较少，仅有售罄的风和日丽和在售的金品家园，而周边其他次新商品房的户型、社区环境和配套等比较落后，势必存在较为充足的“改善型”客户群体，该群体为本项目的主要目标消费群体之一。2、拆迁户，特别是河北区和红桥区的旧城改造拆迁户。随着河北区、红桥区的今明两年的大规模改造，势必有带动巨大的拆迁性购房的需求，由于本项目定位为中档普通住宅，价格水平相对其它中心城区较低，在该群体中存在一定量有经济能力购买本项目的群体。另近年来天津其他城区大规模城市拆迁改造，天津市区房价快速上涨，致使大量的拆迁户未能购得新房或二手房，本项目的

32、价格优势势必会吸引大量的其他城区的拆迁户。3、周边首次置业人群该目标客户群主要是适婚年龄的年轻人结婚用房需求和为子女购房需求，该目标客户群体具有较强的购房需求。4、其它城区的购房群体由于近年来天津房价快速上涨，致使许多购房者“望房兴叹” ，除河北区和红桥区外，市内其它城区房价基本上都在 6000 元/的水平，本项目的 5500 元/的价格水平（明年开盘时的价格水平）势必能吸引大量其它城区的购房群体。（二）（二） 、目标客户主要特点、目标客户主要特点1、家庭月收入水平一般在 3500 元以上，如项目附近独立经营的个体工商户、教师、企事业单位的工作人员。2、家庭人口数一般为 35 人，以项目周边改

33、善型购房、拆迁购房、结婚购房和为子女购房为主。（三）（三） 、目标客户群购买力分析、目标客户群购买力分析本项目的住宅平均建筑面积约为 96,均价 5500 元/，每套住房的总价为约 52.8 万元左右，按首付 30%（约 15.8 万元） ，贷款 70%（约 37 万元） ，还款期限为 20 年计算，每月还款本息合计约 2500 元。据相关统计数据表明：2005 年天津市居民家庭人均可支配收入 12639 元，以普通三口之家计算，家庭年可支配收入 37917 元，平均每月可支配收入约3160 元，高于每月还款 660 元。在未考虑到目标客户群体的未来收入增长的情况的条件下，本项目拟定家庭月收入

34、在 3500 元以上的目标客户群完全有经济能力购房本项目住宅。（四）（四） 、综述、综述在市场消化能力方面，由于该地块天津目前重点改造的南开路（志成道至普济河道段）的中心区域，临近普济河道、榆关道和天津中环线，交通便利，地理位置相对较佳，周边生活配套齐全，价格水平较迎合拟定目标客户群体心理价位和实际购买力，故在满足该区域市场需求和吸引目标客户方面具备较大的优势。从拟定目标客户群的数量上和购买力上，项目拟定目标客户群体完全可以消化本项目。二、产品定位二、产品定位产品定位为：中档普通住宅小区形象定位：简约、便捷、健康、人文生活产品定位的原因：a. 本项目位于重点改造和规划中的南口路生活区，而目前该

35、区域内基本上都是低档商品房住宅，本项目相对同其他在建楼盘或次新楼盘相比，具有规模优势，故本项目适宜定位为中档住宅小区。b. 定位为中档住宅小区，有利于在区域内树立本项目的产品形象，与目前低档次的商品房住宅相区别，本项目从产品档次、价值和价格上都能较大程度迎合拟定目标客户群的实际需求和购买力，以求最大程度的赢得市场。c、本项目周边超市、医院、菜市场等等生活配套齐全，世纪联华、易初莲花等大型超市近在咫尺，新建中的天津第一医院与本项目距离不到 100 米，离南口路菜市场仅 200 米的路程。d.本项目周边污染源极少，绿化程度高，临近北宁公园、西沽公园、北运河等休闲娱乐场地，具有健康生态的生活环境。e

36、.本项目周边重点名校林立，如河北工业大学、育英里小学、铁一小、二中、十四中以及天津外院附中等，具备较为深厚的人文底蕴。三、户型定位三、户型定位根据天津市房地产政策情况、房地产供求状况、区域内楼盘状况，并考虑目标客户群的需求状况，确定本项目的户型定位。1、按照建设部等七部委通知，天津市明确了普通商品房的标准：建筑容积率在 1.0 以上；单套建筑面积以国家规定的 120 平方米为标准上浮 20 。2、随着普通住宅产品主要供应区的价格上涨，市民基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的中小户型较为认可，对于此类产品需求量较大。3、区域内楼盘户型定位主要以中小户型为主，如金品家园户型主要以7998小两居

37、和 106.64的大两居、104108小三居为主。另有部分56.18、57.11的一居室户型，而大面积户型相对较少（户型面积有127.41、142.83和 147.41） 。4、经调查，项目目标客户群的住房消费能力在 5055 万元，对于 80100两居、110以内的三居等经济型户型需求量较大。拟确定户型面积如下表：户型面积80以下80-9090100100-110110-120120以上比例520%4020%10%5%户型2 室 2 厅1 室 1 厅2 室 2 厅2 室 2 厅2 室 2 厅3 室 2 厅3 室 1 厅3 室 2 厅3 室 2 厅四、项目方案评估意见四、项目方案评估意见由于本

38、项目所在的区域属于天津楼盘价格和产品档次相对较低的城区，该区域消费群体收入水平有限，对产品的价格和总款的敏感程度最为强烈，因此控制开发成本，对吸引有效需求尤其关键。同时考虑到该地块的经济技术指标，因此建议本项目产品定位为中档产品，以中小户型为主，以 11 层板式小高层为主，辅以部分 18 层点式高层住宅（建议项目规划设计时可以适当考虑少量板式6 层多层住宅） ，采用简约建筑风格、明朗的外立面效果、优美社区景观、完善社区配套及人性化的物业管理来突出本项目的简约、健康和人文理念。第四部分第四部分 项目的经济分析项目的经济分析一、项目总体经济技术指标一、项目总体经济技术指标地块出让为净地出让，面积：

39、6.88 公顷，合 103.2 亩。用地性质：居住；建筑密度30%；容积率2.3；绿地率40% 。出让年限：70 年。由于本地块经济技术指标要求，本项目拟建各项物业如下表：项目数量备注住宅158240地下车库7912地下车库军民两用二、项目开发建设的组织与实施计划二、项目开发建设的组织与实施计划（一） 、建设方式建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效的控制项目的工期、成本、质量。（二） 、开发方案设想与分析由于我公司首次在天津开发地产项目，且对天津市场认识上存在一定的不足，综合考虑本项目开发风险的规避以及项目未来定价策略调整，本项目拟分两期滚动开发。第一期将在本地块南半区开发，

40、约完成建筑面积 7.55 万（其中含地下车库约 0.36 万） ，并完成销售中心、样板楼工程。南半区紧邻南口路，便于本项目成熟社区规模的形成和人气的聚集，同时有利于本项目前期的推广和二期的造势，最终有利于整个项目的运作和资金的快速回笼。第二期开发北半区，约共计 9.06 万（其中含地下车库约 0.43 万） ，最终完成整个项目的开发。随着北半区的建设，本项目的人气更加聚集，加上小区的成型，配套设施完善，销售价格有望提高，获得较好的利润。（三） 、开发进度开发期为 25 个月，前期规划、设计、勘察、测量、手续办理、招投标等共需 4 个月；建设期为 15 个月，室外配套在楼体封顶后 2 个月内完成

41、，工程开工的第 3 个月开始销售。整个项目建筑工程竣工 5 个月后销售基本结束，销售期共计 18 个月。建设进度安排如下：第一期： 2006 年 11 月-2007 年 10 月第二期： 2007 年 2 月-2008 年 1 月详见（附表二） -开发进度表三、项目成本明细三、项目成本明细除土地成本以外的成本明细见下表：项目名称项目名称总成本总成本（万元）（万元）单位成本单位成本（元（元/m2）备注备注1、建筑工程成本、建筑工程成本17,084.001,079.63 小高层、高层住宅158241000.00 电梯126079.6370 部电梯2、项目前期费用、项目前期费用340.2221.50

42、 规划设计费795.00 住宅设计费19012.00 地质勘探322.00 放线测量费80.50 监理费322.003、政府规费、政府规费431.4427.27 散装水泥140.90建筑面积0.33 元 墙体革新费382.40 劳保统筹费795.00 白蚁防治费322.00 渣土清运费473.00 确权测绘费241.50 产权登记费473.00 竣工备案费80.50 交易服务费211.30投资额 0.12% 质量监督费110.70工程造价 0.07% 技术服务费140.90 防雷审核241.511500 元+建筑面积1.5 元/ m2 图纸审查241.50 环境评估费120.76 印花税50.

43、30中标造价 0.03% 招标服务费322.00合同造价 0.2%4、安装工程、安装工程5,285.22334.00 燃气76048.00 自来水39625.00 污水、雨水45929.00 电力145692.00 双电路：92；单电路：83 供热1851117.00 住宅 92，二次管网 25 闭路电视473.00 智能化31620.00 5、环境配套、环境配套791.20 50.00 景观、绿化47530 室外道路316206、管理费、管理费791.20 50.00 7、销售费用、销售费用1,265.92 80.00 销售收入的 11.5%8、财务费用、财务费用1,647.00 104.0

44、8 9、不可预见费、不可预见费316.48 20.00 总计：总计：27,952.671,766.47本地块总占地面积 6.88 公顷，本地块挂牌底价 25800.00 万元，结合本项目的成本和利润的基本测算，根据附表三（1）-土地成本测算表，该地块较为合理地价估计在起价基础上增长 30.00%，即为 33,540.00 万元，另外契税为 1006.20 万元，交易手续费为 67.08 万，土地总成本为 34613.28 万元。本次经济测算土地成本为 34613.28 万元。拟定竞买土地最高地价为 37,808.35 万元，其中土地出让金 36,636.00 万元、契税 1,099.08 万元

45、和土地交易手续费 73.27 万元，详见附表三（1）-土地成本测算表。四、项目收入四、项目收入（一） 、项目销售价格的确定综合考虑本地块周边项目售价、本项目预期投资回报、天津房地产市场大环境和区域市场的未来价格预计，拟定销售均价格为：住宅：5,500 元/地下车位：10 万/个（二） 、项目收入项目数量均价总价住宅158,2405,500 元/87,032.00 万元税金4,830.28 万元销售净收入82,201.72 万元备注：通过计算车位收益与建造成本基本相持平，故在人防建设成本和净备注：通过计算车位收益与建造成本基本相持平，故在人防建设成本和净销售收入计算时不予考虑，具体计算如下：销售

46、收入计算时不予考虑，具体计算如下：地下车位建造成本：0.7912 万 * 2600 元/ 2,057.12 万元地下车位出租收益：226 个 * 10 万元/个 2,260 万元五、项目利润五、项目利润项目销售净收入为 82,201.72 万元，总成本为 62,565.95 万元，总利润为19,635.77 万元，项目成本利润率为 31.38%。计算如下：（82,201.7262,565.95）62,565.95= 31.38%详见附表三（详见附表三（1 1）-土地成本测算表土地成本测算表六、资金来源与支出六、资金来源与支出项目资金来源包括项目占用资金和预售收入，其中总计占用资金 43,000

47、万元，6 批次投入，分别为 6,500 万，4,500 万，1,000 万、8,000 万、3000 万元和 20,000 万元，并在开发期间分批返还公司。资金支出包括土地费用、其他费用、税费和还款。详见（附表四）资金来源及支出测算表七、现金流量分析七、现金流量分析基准收益率的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等，本项目取“银行同期贷款利率”为 6.48%，故基准收益率设为 8% 。财务净现值： 16,122 万元财务内部收益率：52.01%财务投资回收期： 1.56 年详见（附表五）现金流量表 财务内部收益率为财务内部收益率为 52.01%52.01%，说明投资

48、南口路地块项目具有较好的经济收益。，说明投资南口路地块项目具有较好的经济收益。八、盈亏平衡分析八、盈亏平衡分析1、销售率 100%时，盈亏平衡点时住宅销售均价为 a:（a x 15.824）x (1-5.55%) = 62,565.95a=4,186 元/2、销售均价为 5,500 元/时，盈亏平衡点时销售率为 b:87,032.00 x b x (1-5.55%) = 62,565.95b=76.11%项目盈亏平衡点销售率为项目盈亏平衡点销售率为 76.11%76.11%，说明项目存在一定的投资风险，说明项目存在一定的投资风险。九、敏感性分析九、敏感性分析在规划方案基本确定的情况下，影响项目

49、利润的因素主要是开发成本及销售价格的变动。（一）（一） 、开发成本浮动对利润的影响、开发成本浮动对利润的影响项目总成本在正负 5%范围内变动时，项目利润、利润率以及盈亏平衡的变动详细情况见附表二（2） 。（二）（二） 、销售均价格浮动对利润的影响、销售均价格浮动对利润的影响项目销售均价在正负 5%之间变动时，项目利润、利润率以及盈亏平衡的变动详细情况见附表二（3） 。（三）（三） 、成本和价格敏感性分析比较、成本和价格敏感性分析比较通过对附表二（2）和附表二（3）的比较分析可知：项目开发成本的变动对利润率的影响略高于销售价格变动对利润率的影响。因此在项目的实施过程中，应控制成本，且应通过有效的

50、市场推广、良好的规划设计等手段来提高产品的附加值，进而提高销售价格,以实现利润的最大化。第五部分第五部分 可行性研究的结论可行性研究的结论一、一、经济效益分析经济效益分析项目销售净收入：82,201.72 万元项目总成本：62,565.95 万元成本利润率：31.38%销售利润率：22.56总利润：19,635.77 万元财务净现值：16,122 万元财务内部收益率：52.01%财务投资回收期：1.56 年通过经济测算，项目具有较高的经济收益，获利能力较强，且通过盈亏平衡点分析得知项目虽然有一定投资风险，但是具有较高的投资价值。项目从建设规模、规划用途、地价、投资规模、投资机会等方面看，都适合

51、公司发展战略的要求。同时项目符合市场需求，目标客户明确。二、拟投资理由及潜在风险二、拟投资理由及潜在风险（一）（一） 、拟投资理由、拟投资理由1、天津是“环渤海经济圈”核心城市，区域位置优越，城市发展潜力巨大，特别是国家“十一五”发展规划将天津滨海新区纳入国家发展战略，天津的发展面临空前的发展机遇。天津（特别是天津滨海新区）的发展被学术界喻为继珠江三角洲、长江三角洲后的中国经济增长的第三极。2、在 2006 年 3 月份的国务院常务会议原则通过天津城市总体规划（20052020 年） ，明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。3、天津市国民经济稳步快速增长，居民生活水平提高

52、迅速，城市居民购买力相对较强。外加天津近几年来旧城改造拆迁规模较大，市场需求较大。4、南口路（志成道至普济河道段）沿线为河北区未来 2 年内重点拆迁改造的地段，也是规划中的重要居住区域，本项目正处于该区域的中心位置，具备较大的升值潜力。5、意向地块从开发规模、经济效益和土地获取资金要求等方面均符合公司发展战略和实际情况。（二）（二） 、潜在风险、潜在风险1、天津市近年来土地价格上涨较快，房价相对上涨较慢，目前土地成本偏高。2、意向项目处于天津市区房价相对较低的河北区，该地块周边是河北区重点规划建设的居住集中地带，具有较好的升值潜力，但目前意向地块周边均为待拆迁企业，升值潜力还不能马上体现。3、

53、虽然河北区和红桥区 2006 年度的拆迁量将高于 2005 年的拆迁量，但天津市 2006 年度整体拆迁量将有所放缓和控制，有拆迁带动性需求将有所减小。4、2006 年天津市将安排建设经济适用住房 260 万，其中普通经济适用住房 160 万，实物还迁经济适用房 100 万，经济适用房在一定程度会影响商品房市场。5、2006 年 4 月 28 日央行上调商业贷款基准利率 0.27 个百分点，在一定程度上会抑制房地产刚性需求和投资性需求。三、社会效益分析三、社会效益分析1、从宏观市场看：经过国家宏观调控政策的事实，房地产市场正处于调整时期，多数房地产商持观望态度，有助于公司以较小的成本入市；从微

54、观市场来看：天津市经济发展较快，房地产市场供不应求，市场上的有效需求比较旺盛，为我公司投资提供了一个理想的投资环境。项目位置优越，适合开发普通商品住宅项目，目标客户稳定且消费能力较强，需求特点明确而且与我公司开发产品特点较为一致，为我公司较快实现预期收益打下很好的基础。2、项目的开发有利于树立公司在天津市的品牌，提高公司的知名度和美誉度，也有利于公司积累一线城市开发的经验。通过以上综合分析，开发天津市南口路地块是可行的。附：根据土地交易中心土地整理储备部的郭部长所掌握的相关信息，本地块最新拟向市政府上报规划方案为商住用地，地块总规划建筑面积 158,240，其中居住建筑面积 152,740、商

55、业建筑面积 5,500。根据天津人防相关条例，本项目地下人防总建筑面积 7912（规划总建筑面积的 5） ，可用于建造 226 个地下车位（平均每个车位 35） 。拟定住宅销售均价 5,500 元/，商业销售均价 12,000 元/（保守均价） ，车位售价 10 万元/个，则：1 1、项目收入、项目收入1.11.1 销售收入合计：销售收入合计：92,867.0092,867.00 万元万元住宅销售收入：15.2740 万5,500 元/84,007 万元商业销售收入：0.55 万12,000 元/6,600 万元车位销售收入：226 个10 万元/个2,260 万元1.21.2 销售净收入：销

56、售净收入：87,712.8887,712.88 万元万元92,867.00（15.55）87,712.88 万元2 2、项目成本、项目成本2.12.1 项目总成本合计：项目总成本合计：64,623.0764,623.07土地成本：33,540.00 万元1,006.20 万元67.08 万元34,613.28 万元开发成本：15.824 万1766.47 元/27,952.67 万元人防建造成本：0.7912 万2,600 元/2,057.12 万元3 3、项目利润及利润率、项目利润及利润率3.13.1 项目利润项目利润 23,089.8123,089.81 万元万元项目净收入项目总成本87,

57、712.8864,623.0723,089.81 万元3.23.2 项目成本利润率项目成本利润率 35.7335.73项目利润项目总成本23,089.8164,623.0735.733.33.3 项目销售利润率项目销售利润率项目利润销售收入23,089.8192,867.0024.86优良品牌的 logo 演变调研报告引言 标志、徽标、商标(logo)是现代经济的产物，它不同与古代的印记，现代标志承载着企业的无形资产，是企业综合信息传递的媒介。标志作为企业 cis 战略的最主要部分，在企业形象传递过程中，是应用最广泛、出现频率最高，同时也是最关键的元素。企业强大的整体实力、完善的管理机制、优质

58、的产品和服务，都被涵概于标志中，通过不断的刺激和反复刻画，深深的留在受众心中。logo 设计将具体的事物、事件、场景和抽象的精神、理念、方向通过特殊的图形固定下来，使人们在看到 logo 标志的同时，自然的产生联想，从而对企业产生认同。标志(logo)与企业的经营紧密相关，logo 标志是企业日常经营活动、广告宣传、文化建设、对外交流必不可少的元素，它随着企业的成长，其价值也不断增长，曾有人断言：即使一把火把可口可乐的所有资产烧光，可口可乐凭着其商标，就能重新起来，银行也会争着向其贷款。 因此，具有长远眼光的企业，十分重视 logo 设计同时了解标志的作用，在企业建立初期，好的 logo 设计

59、无疑是日后无形资产积累的重要载体，如果没有能客观反映企业精神、产业特点，造型科学优美的标志，等企业发展起来，在做变化调整，将对企业造成不必要的浪费和损失。logo 的特性：1识别性 关于识别性要求必须容易识别，易记忆。这就要做到无论是从色彩还是构图上一定要讲究简单。 2特异性 所谓特异性就是要与其他的 logo 有区别，要有自己的特性。否则设计的 logo 都一样。 3内涵性 设计 logo 一定要有它自身的含义，否则就算做的再漂亮，再完美也只是形式上的漂亮，却没有一点意义。这就要求 logo 必须有自己的象征意义。 4法律意识 关于 logo 的法律意识一定要注意敏感的字样、形状和语言。 5

60、整体形象规划（结构性） logo 不同的结构会给人不同的心理意识，就像水平线给人的感觉是平缓、稳重、延续和平静，竖线给人的感觉是高、直率、轻和浮躁感，点给人的感觉是扩张或收缩，容易引起人的注意等。 6色彩性 色彩是形态三个基本要素（形、色、质）之一。logo 常用的颜色为三原色（红，黄，蓝） ，这三种颜色纯度比较高，比较的亮丽，更容易吸引人的眼球。色彩为工业设计学科中必须研究的基本课题。色彩研究涉及物理学、生理学、心理学、美学与艺术理论等多门学科。一个好的 logo 应该具备怎样的特点呢？logo 应该具有视觉冲击力，通过其便于记忆的特点，起到让消费者联系到企业，并且能够让消费者感受到企业通过