柳州房地产发展现状及对策分析

1、漓江学院本 科 生 毕 业 论 文题目:柳州市房地产现状及发展趋势 姓 名： 学 号： 专 业： 年 级： 系 别： 完成日期： 指导教师： 【内容摘要】近年来西安房地产市场的繁荣推动了国民经济的增长,但是仍然出现了一些急于解决的问题。本文从西安市的外部环境和内部环境两个方面来进行宏观调控分析,进而提出了西安房地产业宏观调控具体方法和对策,以促进西安房地产市场的持续、健康发展,充分发挥房地产业在西安市国民经济中的支柱产业地位。关键词：宏观调控；西安房地产业；市场；住房保障；Xian property status quo and developing trend of researchAbst

2、ract: in recent years xian housing boom promoted the growth of national economy, but still appeared some anxious to solve the problem. This article from xi an internal and external environment of the environment in two aspects to macro-control analysis, and then put forward the xian real estate macr

3、o-control, specific methods and countermeasures to promote real estate market in xian the sustained and healthy development of real estate industry in xian full play the pillar industries of national economy status. Keywords: macro-control; Xian real estate; Market; Housing safeguard; 目录1引言11.1供需基本平

4、衡，价格高位运行11.2房地产产品水平提高很快11.3需求结构由投资转向以自住为主22西安房地现状及存在的问题22.1西安房地产的现状22.1.1泡沫成份开始收缩22.1.2成交量萎缩，空置率上升32.1.3紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力42.1.4市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场42.1.5房地产中介经营困难52.2西安房地产存在的问题53宏观调控73. 1在西安大力发展房地产预警系统73. 2西安市政府积极落实宏观调控政策83.2.1转变西安市政府的角色83.2.2改革西安市政府政绩的考核制度83.2.3建立西安市政府的激励和约束机制83. 3加快住房供应结构调整,

5、提高住房有效供应水平93. 4加快二手房市场建设,引导住房梯度消费93. 5加强土地市场调控和管理,建立可持续发展的土地资源配置机制103. 6加强西安房地产市场的监管104西安房地产发展趋势114.1九部委新政对西安房地产发展的影响114.2供求关系及价格趋势114.3商业地产运作模式发生改变124.4激烈竞争导致精细化发展124.5郊区化发展趋势明显125结论13参考文献14致谢151引言 随着我国住房改革的推行和住房商业化进程的加快,西安市房地产业取得了巨大的发展,已成为促进全市经济增长的重要支柱产业。2003年-2007年,西安房地产市场保持着一个较为稳健的增长态势。2008年楼市的萧

6、条让西安房地产市场经历了前所未有的严冬时期,但是在2009年的初春,在房企一段时间以来不断的促销让利以及国家出台各类救市政策的双重刺激下,西安楼市回暖态势明显,也带动了其他各行业的发展。总的说来,房地产行业对推动西安经济的发展起到了至关重要的作用。西安房地产市场于20012002年开始启动，2003年起进入发展阶段，商品房开工面积、施工面积以及房地产投资额等出现全面攀升。2005年至今进入高速发展阶段，房地产市场投资进入高潮。然而房地产发展增长速度目前滞后于北京、上海、广州、深圳等房地产市场一线城市。1.1供需基本平衡，价格高位运行从供给与需求的角度来看，市场供给与需求基本匹配，泡沫成分小，市

7、场仍有不小的发展空间；销售价格增幅进入非合理区间，未来价格水平将保持平稳或略有下降，上涨空间不大。目前西安市商品房基本情况是：曲江属西安市高档居住区，目前新开商品房多以低密度住宅为主。高新区属西安市房地产市场最为活跃的地区，目前新开商品房多以写字楼、公寓为主。据调研，个别项目的设计风格是复制北京的项目，销售状况良好，主流价格在5300-6000之间。城西、城东、城南均属老城区，规划受老城区保护的影响，多以城中村改造项目立项。城东市场的主流价格在3800-4500之间，物业类型主要为小高层、高层；城南市场的主流价格在5200-6300之间，物业类型主要为联排、小高层、高层；城北市场的主流价格在4

8、800-5500之间，物业类型主要为小高层、高层。1.2房地产产品水平提高很快随着市场的发展，自住型购房者日趋成熟，更注重楼盘的品质、环境、户型、物业管理、开发商品牌等内涵，这对品牌型大开发商有利。一些小的开发商因为核心竞争力的缺乏而逐步淡出市场，大的开发商开始占据市场主导地位。由于购房者对楼盘品质等内涵更加注重，同一地段不同项目之间的对比更为明显，直接反映到它们之间价格差距的进一步拉大。由于品质的不同，同一地段不同品质的楼盘，价差拉大。1.3需求结构由投资转向以自住为主受楼市价格的持续高位运行影响，在经历了较长的观望期之后，购房者的持币待购心理进一步松动，楼市交易进一步表现为回升态势。从目前

9、买方市场的需求结构分析来看，07年西安市场投资性购房需求得以充分释放，进入08年，自住性需求比例明显增长，这种较之投资性需求更显刚性的置业需求，无疑更有益于楼市的健康、平稳运行。2西安房地现状及存在的问题2.1西安房地产的现状应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入拐点。当然这个拐点只是此轮短周期的拐点，而不是我国房地产长周期的拐点。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：2.1.1泡沫成份开始收缩市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些

10、城市的房价开始下降。2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京

11、、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%。而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。东莞房价则距从最高点下降了约40%，基本回到了2006年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、

12、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。2.1.2成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。据焦点网新闻中心根据北京房地产交

13、易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方

14、米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。2.1.3紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务一枝独秀的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国

15、80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。2.1.4市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得

16、房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示；根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。2.1.5房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市

17、的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着中天置业卷款逃逸事件和长河地产关门倒闭事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。创辉租售在广州的100多家门店已张贴公示，声称因股权调整需要暂时停止营业。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场；北京的一些小中介也提前关店。在杭州，据杭州市信息中心监测的8家中介公司的最新数据统计显示：6月杭城二手房市场成交量较上月下降46%，成交量比上年同期亦减少了35.7%；杭州中介行目前的处境十分严峻，已

18、经处于普遍亏损的尴尬境地，6月份，中介公司几乎都处在亏损状态。在温州，据温州市产权登记管理中心数据，温州市今年一季度二手房交易收件为1669件，比去年同期的2412件减少了约30%。如此成交状况，加之低佣金的现状，也造成了部分品牌中介关闭门店收缩战线，一批红牌子悄然关闭。如目前海螺置业就从去年鼎盛时期的30多家门店收缩至目前的20余家，经纪人队伍也进行了裁员。同时，国内的其他一些城市也出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象。2.2西安房地产存在的问题西安市房地产市场产品供应结构与实际需求还存在裂痕;各区域发展不均衡问题;以及二手房市场发展缓慢和宏观调控的手段不完善等等这些问题。如果在未来几年

19、里不能得到有效的引导与解决,对西安市房地产的健康发展将产生较大影响。西安市政府采取有效的措施对房地产市场进行宏观调控以减少房地产市场的非均衡程度,对于促进西安房地产市场的稳定、持续、健康发展具有非常重要的理论价值和实践意义。西安房地产业的宏观调控是一项系统性工程,中央政府和西安市政府不仅要从宏观原则上把握调控的力度和效果,也需从制度上改善房地产宏观调控的内部和外部环境,使宏观调控有效有序地运行,充分发挥其调控作用,以促进西安房地产市场的持续、健康发展,充分发挥房地产业在国民经济中的支柱产业地位,在全市建立起良好的住房供应、保障体系。于此同时，商业地产开发融资渠道单一，资金链条较长，开发和回收周

20、期较长。一般住宅的开发周期为34年左右，大部分项目则更短。而一个完整的商业地产开发项目则需要5到7年，而回收周期则在7到10年左右，这对开发商的资金实力来讲是严峻的考验。政府相关部门缺乏经验及宏观监控造成项目的盲目开发和不合理竞争，影响了城市商业功能的整体布局。由于商业服务于广大消费者，同时，也是城市服务功能的一部分，大部分城市政府相关部门缺乏经验，在规划，特别是项目立项、审批上缺乏合理规划及有力的监控，产生大量盲目建设，重复建设，同时在市政配套上难以与商业项目进行合理配套。缺乏对商业地产特殊性的深刻理解，造成不合理盲目开发。商业地产开发商熟悉住宅的开发，主观上把商业的开发套入住宅地产的开发流

21、程，许多项目没有招商就开始规划设计甚至建造，但商业的运营是一个长期的过程，开发商们常常忽略商业运营的最基本条件，即消费者、消费区域及消费能力，导致了项目开发在体量上及业态定位组合上的盲目性。同时由于目前中国商业与地产业的信息不对称及商业的飞速发展变化，更加大项目开发的盲目性。开发模式的落后和单一，难以保证商业的长期持久运营。在西安，发展商对商业地产的开发难度普遍估计不足，缺乏对销售后的经营经验，即便销售成功也难保经营顺利。商业地产开发比住宅开发复杂得多，规划好，成功了一半；销售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意兴隆才算大功告成。在投资买家的追捧下，西安很多城市商铺都已从开发商名下转入小业

22、主囊中，但承诺负责招商的发展商发现商铺招商的压力比销售的压力还大。而招商不力，又会影响到小业主们的供楼能力所以，商业地产开发利润丰厚但成功的道路曲折。目前底商性质的商业地产有许多销售情况都相当不错，在很短的时间内以较高的价位全部售出。但这类项目在进入商业市场后，经营状况却参差不齐。比如西安某开发公司在商业地产销售之后，开发商缺乏对项目的整体控制力，日后经营完全由散户自身调节，风险很大。同时，西安商业地产开发模式有先天缺陷。目前西安在开发的商业地产项目中多数采取出售产权然后包租几年的经营方式，这与众多投资商的资金压力密切相关，与商铺买家风险意识不足也直接相关。产权商铺一经售出，经营权就掌握在小业

23、主手里了，发展商很难协调，而没有统一规划的业态，商场经营很难成功。售后返租难度也很大，开发商本身没有商场经营经验，而西安又缺乏经验丰富的专业商场经营公司，向小业主承诺的租金能不能保证很难说。总的说来，商业地产是考验投资商实力与经营理念的项目，是不能梦想暴利的项目。目前市场呈现出的供不应求现状最直接的原因还是在于前两年竣工的商业地产项目偏少，大批项目处在前期规划或在建阶段，随后几年，其供应量会逐渐加大。商业地产的需求和供给出现错位对其长久发展埋下很大的隐患。但是，快速发展的经济和城市人口又迫切需求更多商业场所的出现，对商业地产的发展提出了更高的要求。商业地产的发展有压力也有动力，一方面需要政府部

24、门的正确引导，给予政策的支持和合理的限制，另一方面，也要求开发商提高企业的开发能力和风险控制能力，尽快建立一套完善可行的商业地产的开发管理模式，使西安市商业地产市场尽快成熟起来。3宏观调控面对西安房地产存在的各种问题,省政府根据房地产市场预则流程(如下图), 首先做出了宏观调控,调整房产的市场运营:图 房地产市场预则流程3. 1在西安大力发展房地产预警系统房地产预警预报系统,是对房地产发展状态系统分析研究的一部分,确定房地产警情状态,在国家统一政策的指导下,根据自身的实际情况有针对性地做出进一步的调控政策,保障房地产市场的健康发展。这个系统的建立,为各级政府制定宏观调控政策提供依据,同时也为房

25、地产商进行开发建设活动提供了决策参考。对消费者而言,可引导购房者理性消费,这样促进房地产业的健康有序发展。然而,作为二线城市西安的房地产市发展起步晚,房地产市场的预警预报系统虽然已经步入初步阶段,但就目前的情况来看系统对于引导市场需求、稳定市场预期、防止房地产价格大起大落等健全房地产市场的必要引导还未完全到位。因此,西安市政府应积极发展房地产预警预报系统,在原有基础上加强西安房地产市场的预警预报系统功能,完善房地产市场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据库等,探索预警预报系统的科学构建模式,为调节房地产供需提供关键性的决策信息。完善房地产市场信息系统,分区域、价格段、分时间段地归依

26、和发布商品住宅价格信息,进一步提高市场的透明度,正确对待引导新闻舆论导向,使市场主体关于房价的心理预期恢复正常。3. 2西安市政府积极落实宏观调控政策3.2.1转变西安市政府的角色推动西安市政府落实房地产的调控政策,关键在于转变市政府“利益者”的角色,使其成为真正的“服务者”。市政府的职能应该是保证社会稳定和经济发展,进行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务,西安市政府不应该介入房地产市场。为了改变这种状况,要进行土地制度改革和分税制度改革。进一步完善分税制度,重新制定中央和西安市有关房地产业各项税收的分成比例,改革土地收益制度,减少市政府对土地收入的依赖性,弱化土地收入、税收对市政府的收益

27、激励。3.2.2改革西安市政府政绩的考核制度要使市政府摆脱对GDP增长的一味追求,建立一套科学、完整的评价体系,评价标准可以包括经济、就业、生态环境、社会保障、教育卫生、社会治安等各方面的工作表现,并与干部任用和升迁挂钩。3.2.3建立西安市政府的激励和约束机制调动市政府的积极性,一方面要建立激励机制,鼓励地方政府加大力度执行调控政策,另一方面要建立约束机制,对地方政府的调控进行监督。3. 3加快住房供应结构调整,提高住房有效供应水平。虽然西安房地产市场总体是健康的,从这几年商品房开工量、竣工量与销售量来看,呈现出稳步增长,供需两旺的态势,但同时也存在结构不尽合理的现象。其一,商品房中高档过量

28、与低档缺乏的矛盾;其二,商品房与经济适用房、廉租房结构不够合理。经济适用房项目“质低”的问题不断显现。因此,西安市政府应该认真贯彻国家房地产市场调控政策,严格落实新建住房套型结构比例要求,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房;在区域规划上兼顾主城区和郊区城市功能定位差异,着力解决区域性房源过剩和紧缺并存的矛盾,以市场需求为导向,不断提高住房有效供应水平。根据城市总体规划和住房建设规划,及时将套型结构比例要求分解到具体区域、地块和项并确保落实到位。鼓励开发企业开发建设节能省地环保型住宅,提高住宅品质,力求在中小套型内创造较高的居住舒适度。建立完善发展节能省地环保型住宅建设的配套政策,推进住宅产

29、业发展。3. 4加快二手房市场建设,引导住房梯度消费二手房市场的逐渐升温,会拉动西安商品房市场,同时全市的房地产也将出现持续热销的势头。目前来看,上海、深圳等一线城市的二手房交易量与商品房交易量之比在1: 1左右。而西安目前的交易量之比为1: 6左右。和其他一线城市相比我们很明显地可以看出,西安二手房市场发展还是落人一步。这一方面是由于西安住房货币化改革起步较晚,存量住房质量较低;另一方面则是由于市政府对二手房市场的关注不够。推进存量住房流转,一可增加住房供应,特别是存量房一般价格较低,也就意味着增加了中低价位住房的供应。这对于稳定房价,满足中低收入家庭的住房需求有着重要作用。二可降低住房空置

30、率,提高住房资源配置的效率。三是二手房市场的发育有利于人员自由流动,完成人的第二次解放(从“蜗牛”变成人),扩大人们自主择业的范围,有利于人力资源要素配置的最优化。四是住房流动性的提高有利于人们在离工作地点较近的地方选择住宅,缩短通勤距离,缓解城市交通压力。推进二手房市场建设,要通过引导居民梯度住房消费,改变传统的“一套房住一辈子”的置业观念,扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准,简化交易手续,推动二手房抵押按揭,规范房屋中介。结合上海、深圳等地一线城市房地产市场发展的特点,以及目前西安二手房市场欣欣向荣的发展的趋势。从完善西安房地产市场的角度以及西安二手房市场潜在的巨大潜力

31、来看,未来西安二手房市场将会得到提升。3. 5加强土地市场调控和管理,建立可持续发展的土地资源配置机制随着西安城市圈骨架的拉大“圈地运动”已导致地价暴涨,平均价格由2002年的35万元/亩上涨到08年157万元亩,涨幅348%。随着房地产热的不断升温,土地成了房地产开发商的“生命线”,炒土地苗头已经出现。土地由于其稀缺性和市场需求的无限性拉动及炒作,土地价格出现虚涨,虚涨的部分就是泡沫。西安城北、曲江等近几年政府重点规划区域土地价值已显现出提前透支的态势。土地是不可再生的资源,土地资源的节约利用、合理配置关系到西安市房地产业的可持续发展。因此,必须实行严格的管理制度,在提高公开招标透明度和评标

32、公正性的同时,进一步优化评标的标准和制度。土地供应是房地产开发建设的源头,土地供应量的大小和地价的高低直接影响房价的涨跌。因此,要加强对这两项的宏观管理。要根据城市规划、经济社会发展和房价等综合因素,有计划地推出地块,防止土地推出过多或地价涨幅过快。同时,要把好土地竞拍者的准入关和开发前置条件,把开发商是否具有一定技术力量和管理能力作为参加房地产开发用地拍卖或招投标单位和个人的准入条件。3. 6加强西安房地产市场的监管2007年底,西安市11部门包括建设、国土、规划、财政、审计、监察、税务、发展改革、物价、工商、房屋等,联合开展房地产市场专项整治工作。此次专项整治将致力于强化房地产市场监管,对

33、房地产开发企业依法进行审计和检查,同时依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。对于目前西安房地产市场的状况,此专项整治虽然有所成效,但是还存在若干问题,仍然需要健全长效机制,促进房地产业持续健康发展。尤其,对违法炒房、扰乱房地产正常秩序的要绳之以法。这是扼制房地产市场炒房投机行为的有力措施。西安市政府可考虑成立专门机构管理空置商品房,建立空置房档案,征收空置房物业管理费,征收、补收炒客房产交易个人所得税、增值税。严禁不具备预售或销售许可证的楼盘销售或收取定金,楼房定金发票为产权发票不得更名等等。市政府要下最大决心坚持杜绝炒楼、盲目投资、哄抬房价等行为;特别对那些利用职权的干部参

34、与炒楼要绳之以法,使广大实质需求者能实现“居者有其屋”。4西安房地产发展趋势4.1九部委新政对西安房地产发展的影响2006年国家九部委出台的一系列新政，对房地产行业调控力度前所未有。其中影响最大的莫过于量化规定新建商品住房套型建筑面积90 m2以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。在西安市2006年商品住房成交量中，套型建筑面积在90 m2以下住房面积所占比重是20.12%，距离“70%”的规定要求还有相当大的差距。目前西安市房地产市场供需两旺，新政的硬性规定对西安市房地产的影响是有限的，但西安也存在中低价位和中小户型住房，经济适用房供应紧缺、廉租房缺位等问题，而新政的出台

35、进一步增加中小套型的比例，更多的满足中低收入人群的住房需求。但是在具体政策的执行中，开发商仍按大户型设计，拆分为两套的形式报批、销售，交房时打通后又成为一套大户型。对于这些有违政策初衷的现象，还有待建立严格的审批制度予以控制。4.2供求关系及价格趋势2000年以来，西安商品房销售量的平均年增长率为28.57%，而其供应量平均增长率则达到35.25%，高出销售量增速6.68个百分点。虽然西安房地产开发量和销售量都大增，但是开发量的增长速度高于销售量的增长速度，商品房空置面积在逐渐增加，因此西安商品房逐渐会形成供过于求的局面，供求关系决定价格，若这种情况继续下去，可能会导致房价的下跌。另外，近两年

36、伴随着国家对房地产价格调控力度的加大，西安市政府已经加大经济适用房、廉租房等保障性住房的供应，这类住房供应量的增加也将对房价起到平抑作用。4.3商业地产运作模式发生改变在西安，商业项目在经营方式上有了转变，由从前的分割销售到现在的自己持有。以前西安的商业项目多是开发出来后就分割销售，将套现放在首位。这种经营方式存在很多问题，比如各租户都重视自家营业面积内的形象，却忽视了公共空间的重要性、项目整体推广后劲不足、业态调整与品类调整引发纠纷等等。有些项目是售后回租，这种方式也存在较大的问题，若是项目运营商违约撤走，则项目的后续经营很困难，另外，若是投资人违约而破坏了经营权的统一，也会使整个项目受累。

37、由于分割销售的这些弱点，促使人们放弃这种模式。而在目前的商业地产开发中，基本上是投资者自己持有大部分产权，仅有小部分出售。自持份额越大往往越能保证项目运营效率，更好地提升项目形象，从而促进项目升值。4.4激烈竞争导致精细化发展伴随着商品房市场的趋于成熟及购房者的要求提高，购房者对于住宅产品的需求也逐渐多元化，不同年龄段、不同学历、不同收入的购房人群，其需求特征呈现出差异化特点，如以二室及三室为主要需求的购房人群，对于经济型及舒适型户型的不同需求也有所显现，市场需求进一步细分。在此趋势之下，住宅产品差异化、个性化发展也已凸显，诸多楼盘均以各自不同的“主题”，挖掘自己的客户群，同一板块、同等档次定位的楼盘也都以其特色争夺市场，未来的西安商品房市场同质化现象将得以逐步改观，住宅产品细分的时代已然来临。4