中国税务网：房地产开发企业城镇土地使用税的计算

1、中国税务网：房地产开发企业城镇土地使用税的计算按照中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例有关规定，房地产开发企业如果在城市、县城、建制镇、工矿区范围内占用土地进行房地产开发，应当自取得土地使用权之日起以纳税人实际占用的土地面积按规定缴纳城镇土地使用税。由于房地产开发企业在进行房地产开发时往往都是边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，这样一来，计税土地面积将随着房屋的售出而逐渐减少，因而，缴纳的城镇土地使用税也是逐渐减少的，又由于房地产开发企业在进行房地产开发时往往都是配套建设道路、绿化、公共设施等工程，这些道路、绿化、公共设施所占用的土地面积又应如何缴纳城镇土地使用税呢？按照江西省地方税务局

2、关于对房地产开发企业征收城镇土地使用税问题的批复 （赣地税函 2005197 号） 有关规定：商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税土地面积的计算，原则上按已售房屋（以合同签订时间为准）所占有的土地面积进行减除，每半年清算一次，未出售房屋的土地面积应按规定征收城镇土地使用税，对销售过程中的道路、绿化、公共设施所占用的土地面积，应在整个房屋售出 80% 后停止征收城镇土地使用税。因此，笔者认为，依照城镇土地使用税按年计算、分期缴纳的规定，房地产开发企业应在每半年末分三种情形清算前半年应缴纳的城镇土地使用税：一、当每半年末整个房屋售出未达到 80% 时前半年应纳城镇土地使用税=e

3、（占用土地总面积-各月累计已售房屋建筑面积x房屋占地面积一房屋总建筑面积）x 每平方米年税额+12二、当半年内某月整个房屋售出达到 80% 时前半年应纳城镇土地使用税=e （占用土地总面积-达到80%前各月累计已售房屋建筑面积x房屋占地面积+房屋总 建筑面积）x每平方米年税额+12+汇达80%后各月末未售房屋建筑面积x房屋占地面积一房屋总建筑面积x每平方米年 税额+ 12三、当半年初整个房屋售出已达到 80% 时12前半年应纳城镇土地使用税=汇各月末未售房屋建筑面 积x房屋占地面积一房屋总建筑面积x每平方米年税额一现举例说明：某县房地产开发企业在县城购买了一块10000 平方米的土地用于商品房

4、开发， 其中 6000 平方米为房屋占地面积、4000 平方米为道路、绿化、公共设施所占用的土地面积，房屋总建筑面积为 30000 平方米， 2011 年 1 月建成并销售4000 平方米， 2-6 月每月销售2000 平方米， 7-9 月每月销售 3000 平方米， 10-12 月每月销售2000 平方米， 2012 年1-5 月每月销售100 平方米， 6 月销售 500 平方米，该县城 城镇土地使用税每平方米年税额为 4 元，那么， 2011 年 1月至 2012 年 6 月该房地产开发企业每半年应纳城镇土地使用税分别为：2011 年 1-6 月应纳城镇土地使用税= (10000 400

5、0x6000 30000) + (10000 6000x6000 30000) 十 (10000 8000x 6000 30000) + (10000 10000x6000 30000) + (10000 12000x6000 30000) 十 ( 10000 14000x6000 30000) x 4- 12=16400 (元)2011 年 7-12 月应纳城镇土地使用税= (10000 17000x6000 30000) + (10000 20000x6000 30000)+ 1 10000 23000 x 6000 30000) x 4 + 12 十30000 25000 ) x 6000 30000 + 30000 27000 ) x 6000 30000 十 (30000 29000 ) x 6000 30000) x 4=6600 (元)2012 年 1-6 月应纳城镇土地使用税= ( 30000 29100 )( 30000 29200 ) ( 30000 2930