物业管理经费与财务管理

1、物业管理经费与财务管理本章要点：一、物业管理资金的筹措二、物业管理资金的使用三、物业管理服务费的测算四、物业管理企业财务预算五、物业管理企业财务会计报告学习目的与要求：1了解物业管理资金的来源；物业管理服务费测算的意义；物业管理服务收费的构成；财务预算概述；财务会计报表的编制要求。2 2掌握掌握物业管理资金的主要用途；物业管理资金的主要用途；物业管理企业财务预算控物业管理企业财务预算控制的内容和程序；制的内容和程序；资产负债表、利润表和利资产负债表、利润表和利润分配表、现金流量表的润分配表、现金流量表的概念、作用和结构；概念、作用和结构；物业管理费使用情况公示。物业管理费使用情况公示。3 3重

2、点掌握重点掌握物业管理资金的使用原则；物业管理资金的使用原则；物业管理服务费测算的主物业管理服务费测算的主要定额；要定额；物业管理处的财务预算；物业管理处的财务预算；物业管理企业的财务预算。物业管理企业的财务预算。一、物业管理资金的筹措1.物业管理资金2.物业管理企业资本金的筹措3.物业管理经费的筹措1物业管理资金是指物业管理企业所拥有的各种财产物资的货币表现，包括货币本身。物业管理资金物业管理资金 物业管理企业设立所需资物业管理企业设立所需资金金物业管理企业创立所必需的资物业管理企业创立所必需的资金，称为资本金（即注册资金）。金，称为资本金（即注册资金）。物业管理资金按其筹措的目的可分为物业

3、管理资金按其筹措的目的可分为 是提供物业管理服务是提供物业管理服务所需资金所需资金补偿物业管理企业在提补偿物业管理企业在提供物业管理服务活动过程中活劳动和供物业管理服务活动过程中活劳动和物化劳动的消耗，称为物业管理经费，物化劳动的消耗，称为物业管理经费，物业管理经费物业管理经费: :资本金资本金: :2物业管理企业资本金的筹措资本金和法定资本金资本金：资本金：是指企业在登记注册时填是指企业在登记注册时填报的投资者投入企业的资金总额，报的投资者投入企业的资金总额，即企业的实收资本（股份制企业称即企业的实收资本（股份制企业称股本）。股本）。法定资本金法定资本金或或法定最低资本金法定最低资本金: :

4、是是指国家规定的开办企业必须具备的指国家规定的开办企业必须具备的最低限额资本金。最低限额资本金。根据建设部根据建设部19991999年年1111月月4 4日公布的日公布的物物业管理企业资质管理试行办法业管理企业资质管理试行办法规定：规定：一级资质的物业管理企业注册资本一级资质的物业管理企业注册资本500500万元人民币以上，万元人民币以上，二级资质的物业管理企业注册资本二级资质的物业管理企业注册资本300300万元人民币以上；万元人民币以上；三级资质的物业管理企业注册资本三级资质的物业管理企业注册资本5050万元人民币以上。万元人民币以上。可见，要创立一个持续正常营业的物可见，要创立一个持续正

5、常营业的物业管理企业，必须筹集业管理企业，必须筹集5050万元以上人万元以上人民币的资本金，作为企业注册资金。民币的资本金，作为企业注册资金。物业管理企业资本金的筹措不同组织形式的物业管理企业，其资本金的不同组织形式的物业管理企业，其资本金的筹措方式和渠道不同。筹措方式和渠道不同。现有物业管理企业基本上为有限责任公司，现有物业管理企业基本上为有限责任公司，根据根据公司法公司法的规定，有限责任公司可的规定，有限责任公司可由国家单一投资设立，也可以由由国家单一投资设立，也可以由2 25050个个股东共同出资设立，股东可以是国家、法股东共同出资设立，股东可以是国家、法人、自然人、外商。人、自然人、外

6、商。国内现存物业管理有限公司大多数是以开国内现存物业管理有限公司大多数是以开发商为主的法人资金和自然人（内部职工）发商为主的法人资金和自然人（内部职工）或外商共同出资组建。或外商共同出资组建。3物业管理经费的筹措物业维修基金物业维修基金物业管理服务费物业管理服务费物业经营收入物业经营收入国家财政补贴国家财政补贴物业管理经费按其来源可分为四种类型物业管理经费按其来源可分为四种类型物业维修基金又称代管基金，是物物业维修基金又称代管基金，是物业管理企业接受业主管理委员会或业管理企业接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的专物业产权人、使用人委托代管的专项用于房屋共用部分，共用设备和项用于房屋

7、共用部分，共用设备和公用设施维修、更新的专项基金。公用设施维修、更新的专项基金。共用设施设备维修基金共用设施设备维修基金包括包括（1）物业维修基金房屋共用部分维修基金房屋共用部分维修基金也称房屋本体维修基金也称房屋本体维修基金商品住宅维修基金的筹措商品住宅维修基金的筹措：国家建设部，财政部于国家建设部，财政部于19981998年年1111月月颁布的颁布的住宅共用部位共用设施设住宅共用部位共用设施设备维修基金的管理办法备维修基金的管理办法第五条规第五条规定，商品住房在销售时，购房者与定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房

8、款交约定。购房者应当按购房款2%2%3%3%的比例向售房单位缴交维修基的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。销售收入。不同物业种类维修基金的筹措不同公有住房售后的维修基金筹措公有住房售后的维修基金筹措：住宅共用部位共用设施设备维修基金住宅共用部位共用设施设备维修基金的管理办法的管理办法第六条规定，公有住房第六条规定，公有住房售后的维修基金来源于两部分：售后的维修基金来源于两部分：售房单位按一定比例从售房款中提售房单位按一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款取，原则上

9、多层住宅不低于售房款的的20%20%，高层住宅不低于售房款的，高层住宅不低于售房款的30%30%，该部分基金属售房单位所有。，该部分基金属售房单位所有。购房者按购房款购房者按购房款2%2%的比例向售房单的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共司所有，取的维修基金属全体业主共司所有，不计入住宅销售收入。不计入住宅销售收入。新规定：新规定： （200320031111）专项维修资金：购房者按住宅建筑专项维修资金：购房者按住宅建筑面积面积4040元元/m/m2 2（非（非住宅建筑面积住宅建筑面积5050元元/m/m2 2 ）的标准交纳首期专项

10、维修资）的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款金。不足购房款2%2%的部分，由的部分，由购房购房者按业主大会决定的方案交纳。者按业主大会决定的方案交纳。物业管理用房、经营用房的维修基金物业管理用房、经营用房的维修基金筹措：筹措：住宅小区的管理用房、经营用房，住宅小区的管理用房、经营用房，以及共用设施设备，均属于住宅小以及共用设施设备，均属于住宅小区的区的全体业主共有全体业主共有。由业主提供给物业管理企业使用或由业主提供给物业管理企业使用或委托物业管理企业经营委托物业管理企业经营。这些公共配套设施，由物业管理企这些公共配套设施，由物业管理企业使用或经营，物业管理企业负有业使用或经营，物业管理企业

11、负有维护和管理责任，但因其不是物业维护和管理责任，但因其不是物业管理企业固定资产，管理企业固定资产，物业管理企业物业管理企业不能对其计提折旧不能对其计提折旧。公共配套设施大修理资金来源：公共配套设施大修理资金来源：物业管理企业物业管理企业使用使用业主委员会或物业业主委员会或物业产权人、使用人提供的产权人、使用人提供的管理用房、经管理用房、经营用房和共用设施设备营用房和共用设施设备，应按照国家，应按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合法律、法规的规定或者双方签订的合同，协议同，协议支付有关费用支付有关费用（如租赁费、（如租赁费、承包费）。承包费）。物业管理企业支付的管理用房、经营物业管理企业支

12、付的管理用房、经营用房、共用设施设备用房、共用设施设备有偿使用费有偿使用费，经，经业主委员会或物业产权人、使用人业主委员会或物业产权人、使用人认认可后转作可后转作管理用房、经营用房的房屋管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维共用部分维修基金和共用设施设备维修基金修基金。（2）物业管理服务费是业主或（非业主使用人）与物业是业主或（非业主使用人）与物业管理企业在物业管理服务合同中约管理企业在物业管理服务合同中约定的，由业主（使用人）向物业管定的，由业主（使用人）向物业管理企业缴纳的物业管理费用。理企业缴纳的物业管理费用。物业管理服务费是保证日常物业管物业管理服务费是保证日常物业管

13、理工作正常运转的主要资金来源。理工作正常运转的主要资金来源。物业管理服务费：物业管理服务费：委托性的特约服务费用委托性的特约服务费用针对性的专项服务费用针对性的专项服务费用常规性的公共服务费用常规性的公共服务费用物业管理服务费分类物业管理服务费分类（4 4）国家财政补贴收入）国家财政补贴收入（3 3）经营性收入）经营性收入二、物业管理资金的使用1 1物业管理资金的使用原则物业管理资金的使用原则2 2物业管理资金的主要用途物业管理资金的主要用途3 3物业管理服务收费的构成及测物业管理服务收费的构成及测算算1物业管理资金的使用原则物业管理企业是受业主委员会的物业管理企业是受业主委员会的委托提供物业

14、管理服务的，物业管委托提供物业管理服务的，物业管理费是业主预付给物业管理企业用理费是业主预付给物业管理企业用于委托物业管理服务的费用，资金于委托物业管理服务的费用，资金所有权属于业主。所有权属于业主。使用时遵循原则使用时遵循原则“必要合理必要合理”“服务第一服务第一”“计划使用计划使用”“合理收益合理收益”“民主管理民主管理”2物业管理资金的主要用途（1 1）保证房屋及附属设备的完好及正常使用，）保证房屋及附属设备的完好及正常使用，以及进行共用部位，共用设施和设备大修以及进行共用部位，共用设施和设备大修和更新时的耗费支出。和更新时的耗费支出。 （2 2）物业管理企业各类人员的工资和福利支）物业

15、管理企业各类人员的工资和福利支出。出。（3 3）物业管理企业原材料消耗、设备折旧及）物业管理企业原材料消耗、设备折旧及办公费支出。办公费支出。 （4 4）机电、消防设备的委托维护费和年检费。）机电、消防设备的委托维护费和年检费。（5 5）物业管理企业的利润和国家税收。）物业管理企业的利润和国家税收。三、物业管理服务费的测算1 1测算的意义测算的意义2 2测算的主要定额测算的主要定额1物业管理服务费测算的意义科学合理的测算，为物价部门核定收费标准提供依据。科学合理的测算，为物业管理的招标、投标决策提供依据。科学合理的测算，可作为与业主委员会协商确定物业管理服务收费标准的依据。科学合理的测算，是物

16、业管理企业编制财务预算的依据。2物业管理服务费测算的主要定额是指大多数物业管理企业在正常条件下，是指大多数物业管理企业在正常条件下，提供一定量的物业管理服务（单项服务提供一定量的物业管理服务（单项服务或综合服务），所必需的人力、物力和或综合服务），所必需的人力、物力和财力消耗的标准数据。财力消耗的标准数据。物业管理服务定额物业管理服务定额（1）物业管理服务费测算中主要定额的确定原则先进性原则先进性原则分类对待原则分类对待原则适时调整原则适时调整原则（2）物业管理服务费测算中的主要定额物业管理服务费按不同的小区物业管理服务费按不同的小区（大厦）逐个核定。（大厦）逐个核定。定额的参考指标，仅以小区

17、（大定额的参考指标，仅以小区（大厦）管理处为单位。厦）管理处为单位。物测物测业算业算管的管的理主理主服要服要务定务定费额费额保安费保安费绿化养护费绿化养护费清洁卫生费清洁卫生费设备运行维护费设备运行维护费人员定编人员定编3 3物业管理服务收费的物业管理服务收费的构成及测算构成及测算（1 1）物业管理服务收费构成）物业管理服务收费构成物业管理区域内管理、服务人员工物业管理区域内管理、服务人员工资和按规定提取的福利费（资和按规定提取的福利费（e e1 1 ），元），元/ /月；月；公共设施、设备日常运行、维修及公共设施、设备日常运行、维修及保养费（保养费（e e2 2 ），元），元/ /月；月；园

18、林绿化日常维护费（园林绿化日常维护费（e e3 3 ），元），元/ /月；月；卫生保洁及虫害消杀费（卫生保洁及虫害消杀费（e e4 4 ），元），元/ /月；月；保安费（保安费（e e5 5 ），元），元/ /月；月； 物业管理企业办公费（物业管理企业办公费（e e6 6 ），），元元/ /月；月；用于物业管理的固定资产折旧用于物业管理的固定资产折旧费（费（e e7 7 ），元），元/ /月；月；法规法律及合同规定的其他费法规法律及合同规定的其他费用（用（e e8 8 ），元），元/ /月；月；法定税费（法定税费（e e9 9 ），元），元/ /月；月；物业管理企业酬金（物业管理企业酬金（e

19、e10 10 ），元），元/ /月；月；（2）物业管理服务收费测算物业管理服务费用的测算可用如下物业管理服务费用的测算可用如下简单公式来表示：简单公式来表示：费用总额（费用总额（e e） e e = =ei式中：式中：e e 表示小区物业管理服务费用支表示小区物业管理服务费用支出总额，元出总额，元/ /月，月，ei为第为第i i项的费用额，元项的费用额，元/ /月，月，=1 =1 、2 2、n n=1=1n n物业管理服务收费标准（p） p=式中：p物业管理服务收费标准，元/月/米2 s总建筑面积，米2。e es四、物业管理企业财务预算 1 1财务预算概述财务预算概述 2 2物业管理处的财务预

20、算物业管理处的财务预算 3 3物业管理企业的财务预算物业管理企业的财务预算 4 4物业管理企业财务预算的控制物业管理企业财务预算的控制1财务预算概述（1 1）财务预算的概念及其作用）财务预算的概念及其作用是根据物业管理企业的经营目标和是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，以财务预测提供的信息经营方针，以财务预测提供的信息和财务决策确立的方案为基础，运和财务决策确立的方案为基础，运用科学的技术手段和数量方法，对用科学的技术手段和数量方法，对企业未来一定期间内资金运动的过企业未来一定期间内资金运动的过程和结果（包括资金筹集、资金运程和结果（包括资金筹集、资金运用和资金结构等）进行事先安排的用和资

21、金结构等）进行事先安排的一种财务管理活动。一种财务管理活动。财务预算财务预算财务预算是财务预测和财务决策的具财务预算是财务预测和财务决策的具体化，是财务控制和财务分析的依据。体化，是财务控制和财务分析的依据。物业管理企业的财务预算确立了物业物业管理企业的财务预算确立了物业管理企业未来一定期间内理财的方向管理企业未来一定期间内理财的方向和策略。和策略。指明了物业管理企业理财的具体目标。指明了物业管理企业理财的具体目标。是对物业管理企业日常资金运动进行是对物业管理企业日常资金运动进行控制的依据及控制的依据及物业管理企业经营业绩考评物业管理企业经营业绩考评的标准。的标准。财务预算的作用财务预算的作用

22、（2）财务预算编制的方法固定预算与弹性预算固定预算与弹性预算增量预算与零基预算增量预算与零基预算定期预算与滚动预算定期预算与滚动预算（3 3）物业管理企业财务预算的）物业管理企业财务预算的特点：特点：物业管理企业因其主营业务的特物业管理企业因其主营业务的特殊性，它的财务预算编制程序和殊性，它的财务预算编制程序和方法与一般企业不同。方法与一般企业不同。其特点在于物业管理企业的财务其特点在于物业管理企业的财务预算分为企业所属各物业管理处预算分为企业所属各物业管理处各自独立编制的财务预算和企业各自独立编制的财务预算和企业的财务预算。的财务预算。2物业管理处的财务预算（1 1）物业管理处财务预算编制原

23、则）物业管理处财务预算编制原则物业管理处财务预算的编制应遵循物业管理处财务预算的编制应遵循量入为出的量入为出的“零预算原则零预算原则”。物业管理服务费收入物业管理服务费收入= =物业管理服物业管理服务成本务成本+ +法定税金法定税金+ +管理人酬金管理人酬金量入为出的量入为出的“零预算原则零预算原则”，考虑，考虑一定的不可预见费用后，管理服务一定的不可预见费用后，管理服务费收支相抵，不留盈余。费收支相抵，不留盈余。物业管理企业的物业管理企业的利润利润以以经理人酬金经理人酬金的形式从物业管理服务费中提取。的形式从物业管理服务费中提取。（2）物业管理服务收入预算物业大修物业大修理收入预算理收入预算

24、物业经营物业经营收入预算收入预算 物业管理物业管理收入预算收入预算 根据业主委员会审定的根据业主委员会审定的大修理工程计划的工程大修理工程计划的工程预算成本确定预算成本确定如房屋出租收入经营停如房屋出租收入经营停车场、游泳池、各类球车场、游泳池、各类球场等共用设施收入场等共用设施收入公共性服务费收入公共性服务费收入公众代办性服务收入公众代办性服务收入特约服务收入特约服务收入（3 3）物业管理处物业管理费）物业管理处物业管理费支出预算支出预算人员工资及福利费支出预人员工资及福利费支出预算算各项服务支出预算各项服务支出预算物业经营支出预算物业经营支出预算物业大修理支出预算物业大修理支出预算办公及其

25、他支出预算办公及其他支出预算物业经营支出预算物业经营支出预算税利预算税利预算六项六项支出支出预算预算3物业管理企业的财务预算（1）物业管理企业财务预算的编制方式和程序即企业管理层首先把财务规划的预即企业管理层首先把财务规划的预计利润表分部门或按管理处下达，计利润表分部门或按管理处下达，作为各部门或各管理处编制预算的作为各部门或各管理处编制预算的控制目标（一下）；控制目标（一下）；各部门或各管理处根据企业控制目各部门或各管理处根据企业控制目标的要求，结合自身实际编制出本标的要求，结合自身实际编制出本部门或本管理处的预算草案，上报部门或本管理处的预算草案，上报企业财务部门（一上）；企业财务部门（一

26、上）；物业管理企业常用的财务预算物业管理企业常用的财务预算编制方式为编制方式为“二下一上式二下一上式”：财务部门对各部门或据各管理处的财务部门对各部门或据各管理处的预算草案进行汇总平衡，编制出正预算草案进行汇总平衡，编制出正式的财务预算，报企业管理层，管式的财务预算，报企业管理层，管理层把这一财务预算交业主管理委理层把这一财务预算交业主管理委员会讨论批准后，正式下达各执行员会讨论批准后，正式下达各执行部门或管理处执行（二下）。部门或管理处执行（二下）。根据相关法规和管理服务合同的根据相关法规和管理服务合同的要求或根据各部门和各管理处的财要求或根据各部门和各管理处的财务预算编制资本预算和年度收入

27、预务预算编制资本预算和年度收入预算；算；以收入预算及各管理处财务预算以收入预算及各管理处财务预算为基础编制营业成本预算为基础编制营业成本预算( (即直接即直接人工费和直接材料费人工费和直接材料费) )；物业管理企业财务预算编制的物业管理企业财务预算编制的程序分为以下五个步骤：程序分为以下五个步骤：依据收入预算依据收入预算, ,编制企业管理费用预编制企业管理费用预根据收入预算、营业成本预算和管根据收入预算、营业成本预算和管理费用预算等，结合物业管理企业理费用预算等，结合物业管理企业的收付款政策和资本预算，编制现的收付款政策和资本预算，编制现金预算；金预算；综合所有各项预算，编制利润预算综合所有各

28、项预算，编制利润预算（预计利润表和预计资产负债表。）（预计利润表和预计资产负债表。）4物业管理企业财务预算的控制（1）财务预算控制的概念和目的简称财务控制，是指物业管理企业简称财务控制，是指物业管理企业在财务管理的过程中，利用有关信在财务管理的过程中，利用有关信息和特定手段，对企业的财务活动息和特定手段，对企业的财务活动加以影响或调节，以便实现财务预加以影响或调节，以便实现财务预算所规定的目标。算所规定的目标。财务预算控制财务预算控制保证财务预算的落实；保证财务预算的落实；掌握财务预算实施过程中反馈的掌握财务预算实施过程中反馈的各种信息，及时提供决策部门作各种信息，及时提供决策部门作为决策依据

29、；为决策依据；及时纠正和调整财务预算实施过及时纠正和调整财务预算实施过程中出现的偏差，保证财务预算程中出现的偏差，保证财务预算的实现。的实现。目的目的（2）财务预算控制的主要内容利润及其分配控制利润及其分配控制负债控制负债控制对外投资控制对外投资控制存货控制存货控制应收款项控制应收款项控制现金控制现金控制成本控制成本控制把财务计划的各项预算指标分把财务计划的各项预算指标分配落实到企业各部门；配落实到企业各部门；通过会计核算反映和监督企业通过会计核算反映和监督企业各部门有关指标的实际完成情况；各部门有关指标的实际完成情况；定期（按年或月）把实际完成定期（按年或月）把实际完成情况同财务预算指标进行

30、对比分情况同财务预算指标进行对比分析，找出存在的偏差，并分析产析，找出存在的偏差，并分析产生偏差的原因，提出降低成本费生偏差的原因，提出降低成本费用的途径，制定纠偏的有效措施；用的途径，制定纠偏的有效措施；财务预算控制应做好如下几项工作：财务预算控制应做好如下几项工作：对责任部门和责任人进行评价对责任部门和责任人进行评价和考核；和考核；根据考核结果和奖惩办法进行根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚；奖励和处罚；调整预算。调整预算。（3）财务预算控制的程序建立财务预算控制系统建立财务预算控制系统检查监督检查监督分析原因分析原因纠正偏差纠正偏差奖惩兑现奖惩兑现五、物业管理企业财务会计报告五、物业管

31、理企业财务会计报告 1 1财务会计报告的概念和作用财务会计报告的概念和作用 2 2财务会计报告的编制要求财务会计报告的编制要求 3 3资产负债表资产负债表 4 4利润表和利润分配表利润表和利润分配表 5 5现金流量表现金流量表 6 6物业管理费使用情况的公示物业管理费使用情况的公示1财务会计报告的概念和作用主要是指财务会计信息的主要是指财务会计信息的揭示或表述，它是综合反揭示或表述，它是综合反映企业一定时点财务状况，映企业一定时点财务状况，一定时期经营成果及财务一定时期经营成果及财务状况变动情况的书面文件。状况变动情况的书面文件。概念概念会计报表（含主表和附表）会计报表（含主表和附表）报表附注

32、报表附注财务情况说明书财务情况说明书构成构成为物业管理企业的所有者（投资者）提为物业管理企业的所有者（投资者）提供企业管理者履行受托责任状况的信息。供企业管理者履行受托责任状况的信息。为投资者、债权人的合理决策提供依据。为投资者、债权人的合理决策提供依据。为物业管理企业的经营管理者提供业绩为物业管理企业的经营管理者提供业绩考评和经营决策的信息。考评和经营决策的信息。为业主提供物业管理企业的管理服务效为业主提供物业管理企业的管理服务效率及其履约能力状况的信息。率及其履约能力状况的信息。为国家宏观经济部门进行宏观调控和管为国家宏观经济部门进行宏观调控和管理提供信息。理提供信息。作用作用2财务会计报

33、告的编制要求可靠性可靠性相关性相关性可比性可比性完整性完整性及时性及时性企业会计制度企业会计制度规定：规定：月度中期财务会计报告应当于月月度中期财务会计报告应当于月度终了后度终了后6 6天内（节假日顺延，下天内（节假日顺延，下同）对外提供；同）对外提供；季度中期财务会计报告应当于季季度中期财务会计报告应当于季工终了后工终了后1515天内对外提供；天内对外提供；半年度中期财务会计报告应当于半年度中期财务会计报告应当于半年度中期结束后半年度中期结束后6060天内（相当天内（相当于两个连续的月份）对外提供；于两个连续的月份）对外提供；年度财务会计报告应当于年度终年度财务会计报告应当于年度终了后了后4

34、 4个月内对外提供。个月内对外提供。3资产负债表是反映企业某一特定日期（月末、是反映企业某一特定日期（月末、季末、半年末、年末）财务状况的季末、半年末、年末）财务状况的会计报表。会计报表。资产负债表资产负债表资产负债表属于静态会计报表，它资产负债表属于静态会计报表，它表明企业的某一特定日期所拥有或控表明企业的某一特定日期所拥有或控制的经济资源、所承担的现有义务和制的经济资源、所承担的现有义务和所有者对净资产的要求权。所有者对净资产的要求权。通过资产负债表，可以向报表使通过资产负债表，可以向报表使用者提供企业某一日期资产的总用者提供企业某一日期资产的总额，表明企业所拥有或控制的经额，表明企业所拥

35、有或控制的经济资源济资源, ,以及这些经济资源的分布以及这些经济资源的分布和结构。和结构。通过资产负债表，可以反映企业通过资产负债表，可以反映企业某一日期的债务总额及结构，表某一日期的债务总额及结构，表明企业未来需要用多少资产或劳明企业未来需要用多少资产或劳务清偿债务。务清偿债务。作用通过资产负债表，可以反映企业某通过资产负债表，可以反映企业某一日期所有者权益情况，表明理投一日期所有者权益情况，表明理投资者在企业资产中所占的份额，了资者在企业资产中所占的份额，了解所有者权益的构成情况。解所有者权益的构成情况。通过对资产负债表的分析对比，可通过对资产负债表的分析对比，可以了解企业的支付能力、偿债

36、能力以了解企业的支付能力、偿债能力以及财务实力，并可以预测企业的以及财务实力，并可以预测企业的财务发展趋势财务发展趋势。局限性资产负债表是以历史成本为资产负债表是以历史成本为基础编制的，它不能反映企业基础编制的，它不能反映企业资产、负债及所有者权益的现资产、负债及所有者权益的现时价值。时价值。资产负债表不能提供关于非资产负债表不能提供关于非货币性的信息。货币性的信息。资产负债表所反映的信息存资产负债表所反映的信息存在不少估计数。在不少估计数。表首表首附注附注资料资料采用账户式结构，根据采用账户式结构，根据“资产资产= =负债负债+ +所有者权益所有者权益”这一平衡原理，把资产、负这一平衡原理，

37、把资产、负债和所有者权益各项目分别债和所有者权益各项目分别列示在表的左、右两方。列示在表的左、右两方。正表正表填列有关项目的备查记录填列有关项目的备查记录或明细数据，必要时可用文或明细数据，必要时可用文字加以说明和解释。字加以说明和解释。填列报表名称、编制单位、填列报表名称、编制单位、编报日期和计量单位。编报日期和计量单位。结构4利润表和利润分配表又称损益表或收益表，是反映物业管又称损益表或收益表，是反映物业管理企业理企业一定期间一定期间内（月份、季度、半内（月份、季度、半年、年度）年、年度）生产经营成果生产经营成果的会计报表。的会计报表。利润表根据利润表根据权责发生制权责发生制和和配比配比原

38、则，原则，把一定期间的把一定期间的收入收入与同一期间相关的与同一期间相关的费用费用配比，以计算出企业一定期间的配比，以计算出企业一定期间的净利润净利润。利润表是一个利润表是一个动态报表动态报表，它反映企业，它反映企业一定期间的经营成果。一定期间的经营成果。利润表利润表（1 1）利润表）利润表提供评价物业管理企业的经营提供评价物业管理企业的经营成果和获利能力的信息；成果和获利能力的信息；提供评价物业管理企业经营管提供评价物业管理企业经营管理者工作业绩的信息；理者工作业绩的信息；提供解释、评价和预测物业管提供解释、评价和预测物业管理企业偿债能力的信息。理企业偿债能力的信息。作用作用我国企业会计制度

39、规定采用多步式结我国企业会计制度规定采用多步式结构的利润表。构的利润表。多步式利润表：是在将利润表的内容作多步式利润表：是在将利润表的内容作多项分类的基础上，根据多项分类的基础上，根据“收入收入费用费用= =利润利润”这一会计平衡式对其进行排列，这一会计平衡式对其进行排列，从从主营业务收入主营业务收入开始到开始到净利润净利润结束，要结束，要作作多步的计算多步的计算，同时可以得到，同时可以得到几种利润几种利润信息信息，故称为多步式利润表。，故称为多步式利润表。多步式结构的利润表，可以反映关于多步式结构的利润表，可以反映关于利利润及其构成项目的形成情况润及其构成项目的形成情况，提供更多，提供更多的

40、信息。的信息。结构一是主营营业务利润，主要指企业经营主一是主营营业务利润，主要指企业经营主要营业活动所获得的收入减去成本及相关要营业活动所获得的收入减去成本及相关税费的差额；税费的差额；二是营业利润，是主营业务利润加上其他二是营业利润，是主营业务利润加上其他业务利润，然后再扣减相关费用后的余额；业务利润，然后再扣减相关费用后的余额；三是利润总额，是营业利润、投资收益、三是利润总额，是营业利润、投资收益、营业外收支净额之和；营业外收支净额之和；四是净利润，为利润总额扣除所得税后的四是净利润，为利润总额扣除所得税后的数额，即税后利润。数额，即税后利润。（参见教材（参见教材p197p197表表8-1

41、1am8-11am公司某年度预计公司某年度预计利润表）利润表）多步式利润表内容多步式利润表内容（2 2）利润分配表）利润分配表利润利润分配表分配表作用作用通过利润分配表，可以了通过利润分配表，可以了解企业利润分配的去向，利解企业利润分配的去向，利润分配的比例结构及年末末润分配的比例结构及年末末分配利润的结存情况。分配利润的结存情况。是反映企业在一定会计期间是反映企业在一定会计期间所实现净利润的分配情况或所实现净利润的分配情况或弥补亏损情况，以及期末分弥补亏损情况，以及期末分配利润结余情况的动态会计配利润结余情况的动态会计报表，是利润表的附表之一。报表，是利润表的附表之一。利润分配表是从利润表的

42、最后一个利润分配表是从利润表的最后一个项目项目“净利润净利润”开始，至年末开始，至年末“未未分配利润分配利润”终止。终止。而该而该“未分配利润未分配利润”项目数额应该项目数额应该与资产负债表所有者权益项目中的与资产负债表所有者权益项目中的“未分配利润未分配利润”数额相一致。这就数额相一致。这就是报表与报表之间的勾稽关系。是报表与报表之间的勾稽关系。可见利润分配表把资产负债表和利可见利润分配表把资产负债表和利润表联系起来了。润表联系起来了。格式格式5现金流量表（1）现金流量表的概念库存现金库存现金银行存款银行存款其他货币资金其他货币资金现金等价物现金等价物现金现金是指在企业经营、投资和筹资是指在

43、企业经营、投资和筹资活动过程中产生的，除现金及活动过程中产生的，除现金及现金等价物之间的流动外的现现金等价物之间的流动外的现金及现金等价物的金及现金等价物的流入流入（资金（资金流入企业）和流入企业）和流出流出（资金流出（资金流出企业）的数量。企业）的数量。现金流量现金流量是反映企业一定会计期间内现金是反映企业一定会计期间内现金及现金等价物流入和流出信息的及现金等价物流入和流出信息的会计报表，属于动态报表。会计报表，属于动态报表。现金流量表现金流量表现金流量表是现金流量表是基于基于“现金收付现金收付制制”原则编制的，它原则编制的，它弥补弥补了会计了会计核算以核算以“权责发生制权责发生制”原则为基原则为基础，编制的础，编制的资产负债