酒店式公寓投标书正文

1、酒店服务式公寓管理方案1.0 上海酒店式公寓发展状况 n 酒店式公寓是一种高档居住性物业，酒店式公寓的物业管理是介于酒店管理与常规物业管理之间的专项物业管理。它根据不同市场需求设计多种房型，每套单元都配有全套家具，电器，厨房设备及起居用品，不仅为住户提供酒店式服务，也营造家庭的温馨气氛。n 上海早期的高档酒店式公寓出现在虹桥地区。其中以西郊别墅，君悦花园为最早，规模也较大。档次最高的酒店服务式公寓则以兴国路翡翠园，衡山路41号为代表。n 近几年，上海出现一批新兴大型酒店式公寓，如新弘基地产的名仕苑，徐家汇港汇花园，浦东雅仕阁酒店公寓，赵家浜路盛捷服务式公寓，以上项目目标市场均为外籍及港澳台人士

2、，房型一般在50平方米左右，按酒店星级装修及服务标准标准均在四星以上。n 2002年以来，位于上海徐家汇、淮海路、南京西路、小陆家嘴附近的酒店式公寓市场租售率大幅上升，据有关部门数据显示，2002年上海酒店式公寓出租率平均在90%以上，越是靠近高级商务中心区域，酒店式公寓越抢手，有的几乎前脚刚走人，后脚已有租户跟进。n 上海申博成功后，房地产及相关产业将面临新一轮高速发展，为上海经济带来巨大的推动。相信今后10年将是旅游业、酒店业大发展的10年，酒店式公寓将平稳增长，投资收益也将会十分满意。1.1 酒店式公寓的特点：n 单位小现在中心地段新造的酒店式公寓普遍面积较小，一般控制在45平方米-80

3、平方米以内，装修较高档。n 易管理酒店式公寓具有酒店的特性，但与大型综合性酒店管理又区别很大，管理项目、服务工种得到了极大的精简，管理的复杂程度、综合费用开支亦明显降低。n 易出租酒店式公寓价格普遍低于标准星级酒店，国际上酒店租金价格一般是同档次酒店公寓的3-5倍，酒店式公寓价格比传统高档酒店低不少，但服务却可以参照星级酒店的标准。适应了大批外籍商务租户。 1.2 酒店式公寓的投资定位： 一个优质的酒店公寓项目应具备以下四点要素：n 地段是酒店式公寓的第一要素项目要位于炙手可热的投资区域，特别是其中的CBD地区，像浦东陆家嘴金融贸易区、淮海路周边等都是新兴的投资热点区域。目前沪上的酒店式服务公

4、寓主要分布于人民广场周边地区、淮海路沿线、徐家汇周边地区和浦东CBD中心。新兴商办楼周边密 集的写字楼区域拥有大量的国际性租户，投资回报令人满意。n 选址需在交通发达的便捷地由于住客都是流动人口，周边的交通要非常发达， 以便住户会客访友、出门办事。而从居住的要求出发，小区内的环境又要安静宜人。我公司项目位于上海著名高档休闲区新天地附近，并紧邻淮海中路，交通便利。n 酒店式公寓空间需舒适而精巧小面积拥有更高的投资回报率，房型无需太大，2002年新推出的商务酒店如世纪时空酒店商务行宫、国际金融家、巴黎时韵等单套面积均在50平方米左右。n 酒店式公寓配套服务十分重要酒店式公寓除了室内带装修、家具外，

5、还提供诸如定票、洗衣、商务中心之类酒店式服务。这就需一流的物业公司介入管理。酒店式公寓既提供服务人员清洁房间，钟点工料理家务服务，同时住户也可以自己动手做饭，充分享受酒店式星级服务和自由的私人空间。 1.3 酒店式公寓的目标市场：n 在沪工作的外籍人士和海外归国人士，其中以日、韩和欧美地区人士居多。n 港台地区的经营管理者和非本地的高级商务人士。 此部分人由于在沪工作时间短，不打算在上海购买物业，绝大多数租赁高档物业居住。n 部分中小业主购买物业后进行委托租赁，以投资为目的。“以租代养”形式的酒店式公寓又称“产权式酒店” 1.4 酒店服务式公寓十分强调：n 尊重且文明的待人比提供不起眼的便利设

6、施更为重要。n 无微不至的关怀虽然很好，但不受不必要的干扰和和谐、干净和安全的环境一样重要。n 游戏室、酒吧或卡拉OK设施并不一定能吸引多数跨国公司的雇员，反而可能引起他们的反感。没有人希望将他们自己的后院成为娱乐区，而健身房等设施可能更迎合多数人的需求。n 酒店式公寓属居住区，而不是酒店式公寓或乡村会所。有人可能会提出：建立所有服务设备和便利设施以满足需求。但这也许不是件好事，因为没有东西是“免费”的。1.5 酒店式公寓的经营理念n 我们的经营理念是：每一项物业都存在提升的空间，每一项物业的管理水平都蕴藏改进的潜力。n 我们的服务宗旨是：为业主创造价值。物业管理对于我们不仅是简单的物业管理，

7、它还是一个物业创造价值”的过程，即物业 在物业中创造一种符合物业开发商最终目标的环境。n 我们的服务过程是：SERVICE（服务） + COURTESY（礼 貌） 对服务的理解如下： l S：SMILE （微笑） l E：EFFICENCY （效率）l R：RECEPTIVENESS （诚恳）l V：VITALITY （精力）l I：INTEREST （兴趣）l C：CONRTESY （礼貌）l E：EQUALITY （平等） 对礼貌的理解如下：l C：CHEERFUL （愉快）l O：OBSERVANT （观察）l U：UNDERSTAUDING （明白）l R：RESPECTFUL （尊敬

8、）l T：TACTFUL （精明）l E：EXCEUENCE （优秀）l S：SMILE （微笑）l Y：YEARN TO RETURN （再度光临） n 基于上述的经营理念和服务宗旨，我们将每一个项目都视做特殊过程的管理，即，我们为狮城怡安酒店式服务公寓设计和提供的服务将区别于其他项目，将根据狮城怡安酒店式公寓本身的特点“度身定做”，结合目标客户群体的需要，使狮城怡安酒店式公寓真正成为高级住宅与星级酒店的完善结合。“ n 对狮城怡安酒店式公寓的管理我们采取灵活的做法，管理中心由狮城怡安以管理处的方法成立，但根据酒店式服务公寓的特殊要求，我公司将提供由租赁到管理的一条龙服务。1.6 附表一：上

9、海高档酒店式公寓综合信息一览表信息内容/项目KINGSWELL GARDENCHEISEAASCOTTKERRY CENTER君悦花园嘉里华庭二 座浦东雅士阁嘉里中心基本信息竣工日期1993200220001998出租率85%80%80%85%配套设施停车位120135135租金（USD/M）200200200180房型信息1 房8063119762 房1101301451331681191453 房1501701751761831454 房180220328245222房间总数228248133租金（USD/M）1 房180016002900230028002 房22002800210040

10、0033004600340055003 房300035002800550038004200500060004 房3500450065009000630070008000配套设施餐饮业、零售业YY室内游泳池YYYY健身中心YYYY壁球室YYY商务服务YYY其它攀岩阅览室附表二：上海酒店式公寓信息综合一览表信息内容/项目TIME SQUARESH CENTERSOMEREST GD41 HENSHAN 时代广场上海商城盛捷服务式公寓衡山路41号基本信息竣工日期2000199019991998出租率70%85%85%50%配套设施停车位332租金（USD/M）195225180300房型信息1 房9

11、64710083871092 房1231331931061211691863 房1922471672671481801964 房450550房间总数198472337164租金（USD/M）1 房16002000270030003000260035002 房18002600370040004000400074003 房35006500530056006000600086004 房2000025000配套设施餐饮业、零售业YYYY室内游泳池室外YY健身中心YYYY壁球室YYYY商务服务YY其它桑拿阅览室阅览室附表三：上海酒店式公寓房型比例一览表项目/房型一房二房三房 四房嘉里华庭/79%18%3

12、%浦东雅士阁54%25%18%3%嘉里中心30%38%26%6%时代广场17%41%40%0%上海商城37%37%23%3%盛捷服务公寓25%47%28%0%衡山路41号20%61%17%1%君悦花园*150%25%15%10%平均比率20%50%25%5%（1）90年代后期新建酒店服务式公寓一房基本控制在20%，二房基本控制在50%，三房基本控制在25%，四房控制在5%以内。（2）特殊*1 ： 君悦商务楼141套均为一房一厅，只租不售。（3）特殊*2 ：浦东雅士阁从设计、装修、到管理服务更趋向于酒店。1.7 上海部分著名酒店式公寓综合分析我们例举上海较有代表性的三个酒店式公寓加以分析，以求吸

13、取经验，寻找发展思路：n 衡山路41号:我们以衡山路41号为例，其目标是不惜代价的成为上海最好的外销酒店公寓。他们的观点是在上海复制纯欧洲生活风情。目标是在进入公寓后时，使您分不清身处哪里？是美国还是上海。为了确保高质量和住宅的周围环境，所有材料都由集装箱从美国或加拿大引进，甚至主要施工人员都来自国外，大量的外墙大理石装饰是在国外制作完成后，分解装船运到现场然后再进行拼装。同时衡山路41号为不同国籍的租户配备了不同国籍的专业管家。我们不得不承认建成后的建筑与西方模式没有差别，服务水准也相当高，但其需要的费用呢？该物业昂贵的月租金加管理费使得其租户仅限于驻上海外籍团体中的最高层次。这种不顾一切的

14、强制性措施所造成的高标准公寓最终导致衡山路41号的单位租金价格一直处于上海最高点。出租率一直不高。n 君悦花园 君悦花园是上海虹桥地区最早，最著名的酒店式公寓。君悦花园在近8年的经营过程中，出租率一直保持85%以上的较高水平，租金一直维持在从一房至四房单套USD1800USD4500。总结其成功经验为如下几个方面：1 君悦花园建造商为香港高登建设发展有限公司，高登建设在设计规 划时，严格参照外籍酒店公寓房型模式，房型已宽大舒适为主，客厅宽度全部4.5米，全落地玻璃，铸铁栏杆的大阳台93年即达到15平方米。2 房型有一房一厅，二房一厅，三房一厅，四房一厅，较好的适应了外籍人士多子女的特点。3 厨

15、房设施齐全，空间较大，灶具均为外籍租户习惯的品牌，物业免费为租户提供家庭装各式调料，微波炉，洗碗机，咖啡渣汁机一应俱全。4 家具样式主要以中国明清特色，欧式简约特色为主，少量日式特色适应外籍人士多样审美观，沙发基本已素色，布艺为主突出家庭型特点。5 灵活多样的租赁方式。君悦花园租赁的客户80%以上为中长期客户，租赁期少则1年，多则3年。并对中长期租客严格甄选，宁可价格低一些，也要选取有实力的公司，确保租金收入准时足额。君悦花园在租赁过程中，坚持贯彻以下3项方针，取得了长期稳定的效绩：A 集中稳定中长期客户（租赁期一般在13年）l 如1998年-2001年君悦花园长租主要客户为：1. 菲利普（中

16、国）有限公司 外籍经理入住指定单位2. 万豪酒店亚洲管理公司 外籍经理入住指定单位3. 中远集团外籍经理 外籍经理入住指定单位4. 台湾利乐包装有限公司 外籍经理入住指定单位5. 味好美（中国）有限公司 外籍经理入住指定单位 以上5家长期客户关系即占长期客户数量的50%l 君悦花园对长租客租赁时间要求为1年，一年以上的客户有特殊优惠政策：1. 甲方可按租户要求，为其免费进行入住前的重新装修，并选购租户喜爱的家具。2. 双方可进行协商，由甲方出资为租户购买特殊要求的日常生活用品，如沙滩椅、日式餐具。以上购买物品价值总额原则不超过1个月租金。以上优惠条件有效满足了客户需求，稳定了基本租户结构。B

17、积极发展零散中长期租户发展零散长租客户是酒店式公寓日常工作的一个重心。寻找客户及谈判过程亦十分艰巨，此时借助专业销售人员及社会专业租赁公司共同销售会变的十分重要。1 君悦花园租赁部划分为港澳、欧美部、日韩三个部分，详细对客户进行细化，其中许多销售中介人员早年在国家学习生活过一定时，对从事中介的客户国家情况、生活状况十分了解，客户沟通十分便利，易较快产生认同感。2 与信誉良好的大型中介公司捆绑进行委托租赁。君悦花园与戴德量行、仲量行、经纬行、港联物业、等客户信赖的外资中介关系密切，确保以上公司提供长期稳定的高质量客源。 C 灵活处置剩余房型对于剩下的15%较小房型（主要以面向高架房型为主），君悦

18、花园则进行酒店式短租，时间从1天一周均可。短租价格全面低于周边同档次标准酒店。每日租金按房型定价为每天USD45-USD60。短租渠道主要由以下方面构成：1 80%长租客多数为外籍高级职员及贸易商人，自身连带的客户关系为短租提供充足的客源保证。2 虹桥地区周边外资企业较多，君悦花园致力与其建立长期客户关系。日常客户接待定点单位达到20家以上。因此君悦花园每年平均8个月以上酒店公寓平均出租率达到95%100%。业绩良好。 n 雅士阁酒店公寓雅士阁酒店公寓为上海业绩较好的纯经营型酒店式公寓，运作机制最倾向于酒店的一类有三种类型的一房和两房，分别为行政一房，商务一房，豪华一房，通过房型面积与功能的阶

19、梯性变化，提高租金价格对市场需求的兼容性，增加客户选择空间，提高出租率。以下为雅士阁酒店公寓的基本房型图，供地产公司参考: （图略 ） 狮城怡安酒店式公寓不必为吸引客户而耗费巨资，只要吸取成功酒店公寓管理模式，配合良好的投资策略，运用富有预见性的周密计划，就一定可以获得良好的投资回报。另外：狮城怡安地产可复制先进酒店公寓管理的基本硬件特性，使其与典型的西方模式酒店式公寓十分接近，加上狮城怡安先进的管理经验，最高管理层的敬业、物业是完全可能造就一流的管理项目，最终达到既提供一流酒店的专业服务又拥有私人公寓的私密性和生活风格。 2.0 狮城怡安酒店公寓前期项目介入n 酒店式公寓与一般物业在设计要求

20、与管理方式上有较大区别。狮城怡安酒店式公寓目前正在规划设计阶段，对此阶段进行详尽完善的论证，管理先进性的预见将对酒店公寓建成后的投入使用产生广泛深远的影响。既要在硬件和软件上下功夫，使其成为境外人士的钟爱。又要使它作为连接酒店和私人公寓的桥梁，解决某些外籍租户无法解决疑难问题。n 根据上海酒店式公寓管理的特点，我们从管理及服务角度提出部分针对性建议，供地产公司参考：21 酒店公寓建筑的考虑事项n 酒店式公寓的外围环境是建立外观形象的重要考虑事项，它的设计除了考虑外观和美学外，功能也是重要的一环。因为酒店式公寓的外围环境为酒店式公寓的住户和来访者提供了实际的生活环境。如果能够很好地对外围环境组成

21、因素的可操作性方面进行规划，就会提高对物业的管理能力。21.1 屋 顶n 屋顶应具备洗窗吊顶设施。我们有一套适当的屋顶管理程序。管理程序根据酒店式公寓的用途和屋顶的类型度身定制。n 也可以考虑在设置清洁用水或洗涤斗或排水口，以便外包公司工作。建筑顶部装饰部分及屋顶应安装上人路梯（不锈钢材料），已方便维护、保养。21.2 外 墙外墙是酒店式公寓最显眼的部分,住户相对不稳定是酒店式公寓的一个特点，长久如新的外墙对挑剔的外籍租户来说，也是考量的一个标准。我们要求外墙必须防风雨，干净且易于维护。同时要考虑酸雨的侵蚀，因此涂料是比较合适的选择。21.3 地 面：酒店式公寓使用的建筑材料和外部建造的道路对

22、整个场地起了重要作用。道路、走道和其它区域的排水沟应是完整的、且正确排向下水处。须克服的缺点之一是走道上不能使用地砖。地砖是不适合用作走道材料的，大雨过后不平坦的地面会造成其松动，且很难处理。正确施工的钢筋混凝土走道比较好。21.4 主次道路道路人车分流，应实行主干道双行，次干道单行，并留出人行道设想，应对人车分流方案进行详细认证。21.5 停车场减速器停车场内的减速器不仅使行车更安全，且有利于维护道路，因为车速慢会最低程度的减少路面的磨损。减速器应有一定的宽度(最少30厘米)，以避免强烈的晃动。 21.6 潮湿墙面处理地下室、消防、水泵，污水处理等潮湿霉变场所的天花和墙面，建议用水泥材料粉刷

23、。21.7 地下室及屋顶在地下室蓄水池底部做集水井，底部坡向集水井，以便清洗时排干积水，屋顶水箱设置不锈钢爬梯，以便水箱清洁工作。21.8 暴露的管口项目管理应对施工单位工作进行监理，应对所有暴露的管口如：排水口进行封口，防止异物漏进管道内。21.9 地坪标高项目部核实阳台的地坪标高，防止阳台地坪标高超过户内地坪，导致下雨时渗水到户内。 22 设备设施的考虑事项22.1 电梯机房、监控室在电梯机房、监控室设置空调设施，有利于设施设备的正常运行，并设置专用电表计量装置，有利于对公共能耗进行监控与分摊。22.2 各类水泵各类泵应独立设置泵房，以免噪声共振引起业户纠纷，选择水泵应采用静噪型节能水泵。

24、22.3 用智能一卡通建议在小区安全防范系统中采用智能一卡通运行模式，方便业主交费用，如停车位管理、门禁、水、电、电话、煤气、特约服务等各项服务。22.4 设备房钥匙配电、电梯、给排水、弱电等系统的机电及管笼井门锁采用一把钥匙。22.5 公共能耗计量表计设置专用公共能耗计量表计，便于分摊计费管理。22.6 周界报警周界报警可采用双联远红外探头，并与灯光报警连动，确保人防、技防相结合。23 照明系统的考虑事项23.1 照明系统是酒店系统中最值得注意的项目之一。它除了有照明的功能外还兼具了“装饰”的功能。巧妙的灯光安排能增进酒店舒适和安全的感觉，照明的安排不是工程设计师的工作，而是建筑师和灯光设计

25、师以美观为基础做出的装璜设计。在这一方面，管理者和灯光设计师有他的内在冲突，管理者希望以简单的照明为主，灯具的种类控制得越少越好，灯具的效益(每瓦电力所产生的照明度)越高越好，而灯光设计师未必有这样的想法。因此，业主必需在两者间找出一平衡点，以满足两者的需要。站在管理者的立场上，我们认为：n 照光除了大堂外，标准客房的灯具应有一致的安排；n 选用的灯具以高效能为主，灯源的温度不易过高。n 消耗品，如灯泡和其他光源的种类尽量减少到最低限度，以减少备用件； n 灯具的位置和高度必需考虑它维修的可能性；n 照明的电源和线路要与动力线路分开，以便于整体控制；n 灯具的供应商以有本地的服务站和备件库为

26、主，以保证维修以及货源；n 公共部位照明系统设置专用电表计量装置，有利于分摊能耗；当然，照明系统的功能已经远远超出简单的照明需求。照明包括了照明、装璜、美观、心理感受以及重点吸引等种种功能。最佳的照明是看不见光源的照明，除非有意的以灯具为装璜的视点。23.2 标准灯具规范：管理者的恶梦之一是对于成千上万的配件，尤其是象灯泡和灯管等小物品的管理。因此，在尽可能的情况下，标准化所有照明器具以便管理。照明的器具可根据酒店的功能分为以下几类：l 客房l 大堂l 办公区l 隐蔽的工作区l 室外照明l 会所、餐厅以及其他特别访客区l 其他可见的公共场23.3 客房玻璃客房的照明以间接反射灯光为主，但需配置

27、适量的台灯和落地灯以增加特别照明。一般高档酒店的做法是利用隐蔽的可减光的灯光为主要照明，再加台灯补充以调和色彩，顶灯一般很少设置；套房的客厅设以华丽的水晶吊灯为主；客房的灯光控制以抽卡式为主开关；至于床头灯的控制，除了床头灯外，没有设置其他灯源的必要。再者，要避免设置固定的床头灯(图片-立面图)。浴室的灯光必需明亮而且以暖色调为主，昏暗和低档的节能灯不属于高档的浴室。 这里我们一再强调，客房的照明不能“小气”。国内一般酒店以节能为名，而配备的40W的钨丝灯是不合适的，绝对要避免。在客房内应避免使用条型的“P”型灯。23.4 大堂照明大堂照明是显示酒店档次和特色的手段之一，它和大堂的装璜同为职业

28、设计师表现其才华的项目。因此，在照明和灯具的美观上是他们的专长，我们仅在操作和功能上做出一些建议：n 灯具的种类越少越好；灯泡和光源最好控制在10种以下；n 尽量减少使用独立变压器的灯具；n 如空间允许，如入口处的雨篷，可考虑使用高效的“HID”灯具；n 装置固定灯具必需考虑如何维修和更换灯泡；n 大堂的灯光应有其独立的配电盘，以便独立操作；n 灯光的控制应同时考虑区域和交叉线路的方式；n 中庭可采取路灯的方式，增加其户外的感觉；23.5 办公室办公室以高效能的荧光灯为主，在和客户接触的地方可使用与大堂相间的适当的灯具。23.6 隐蔽的工作区隐蔽工作区以荧光灯为主。虽然功能与地区不同，室外照明

29、重点在于：n 灯源隐蔽；n 光度适当，以不耀眼为主；n 灯具和灯泡耐用；n 灯具和配电必需防水和雨；n 安全性强，包括不易破坏；n 易于控制，以便节能。在具体的措施上，设计师当然以美观和形象调和为主。可是，在不同的照明区应该注意以下事项：n 路灯不易过于照亮，其亮度相等于满月的亮度；n 灯具必需注意它的光亮分布范围，不能设在向上n 和刺人眼目的位置；n 有独立的配电盘，以便独立控制；n 室外照明因涉及安全问题，可以考虑使用低电压(12V)的灯具；n 由于人群可能接近灯具，因此灯具必需有一定的硬件防护。比如，所有的室外灯具都要有不易拆卸。24 前厅部分的考虑事项：24.1 总体要求n 为较好组织

30、分配客流线，而且适于前厅管理，应尽量采用一个租户出入口；n 设计时应专门列出服务流线，服务流线与租户流线发生交叉，对酒店式公寓将产生不良影响。n 理想的前厅，从主要出入口处一进门，租户就应该看到总服务台；n 从心理学分析，前厅是酒店式公寓的窗口，设计方面应十分重视，因此它比酒店式公寓任何一个部分都更容易给租户深刻的印象，他起着先入为主的作用，直接影响建成后的租售率、租金价格。n 大厅在设计时应注意其空间形象的指向性和引导性，以利于组织人流、交通，使人们对室内活动分区一目了然，易发现活动中心，找到出入路线。n 大多数租户都是从等候区到总服务区，再由总服务区到电梯间。酒店式公寓设计中都应遵循这样的

31、空间引导方式。服务流线（后台）职工浴厕职工食堂厨房机房职工出入口打卡记时职工更衣大堂总服务台电梯间租户出入口房间B租户流线（前台）房间A国际上目前较流行敞开式前厅，大量采用玻璃作为前厅外围护体，扩大采光范围，造成空间的延伸与扩大，以达到减弱“围”增添“透”的必要条件。24.2 前厅面积设计要求：n 国际酒店通行标准：主前厅（包括总服务台、办公面积）应为标准间客房总数0.9-1.2m2。n 酒店式公寓：多为套房形式，与酒店标准间有区别，同等建筑面积的酒店式公寓房间总数比标准酒店房间总数应少1/2至1/3。因此，前厅面积应为：酒店式公寓房间总数1.5-2.0m224.3 柜台：n 总服务台柜台长度

32、，通常采用美式标准，我国新建酒店式公寓基本也按此原则设置，标准如下：酒店式公寓可在此基础上缩减20%。24.4 总机n 酒店式公寓总机室电话联系十分重要，尽量设在经理办公室旁边，以保证无论何时经理人员都可以对总机实施监督。24.5 盥洗室：n 高档酒店式公寓对大厅-盥洗室要求极高，厕所的男女入口应分开，并清晰标注。 n 从任何公共部分都不应看到里面的厕位或小便隔板平面位置（无论直接或通过镜子反影），即使开门也应保证有所遮挡。n 酒店式公寓楼层内原则不设独立洗手间。24.6 电梯间：n 电梯间的宽度至少比附近走廊宽度大1/3，以便容纳等候电梯于进出租户。n 电梯间照明线路应与走道分开，最好采用照

33、明较高的局部照明。n 客房电梯一般按客房最多容纳人数10%来设计。n 国际商务豪华酒店及酒店公寓通行电梯速度为： 4-8层酒店公寓电梯轿厢速度1.25米/秒； 8-12层酒店公寓电梯轿厢速度1.75米/秒； 12-16层酒店公寓电梯轿厢速度2.5米/秒； 高层酒店公寓电梯轿厢速度5.0米/秒。 n 酒店式公寓的标准层电梯厅忌大面积使用金属（如不锈钢、铜等）装饰，因为住宅而非写字楼，所以应尽量营造温馨之感。n 酒店式公寓的标准层电梯厅要有通风口，使通风良好。（上海有些高级住宅标准层电梯厅处往往没有通风）n 可用明快的抽象装饰画点缀墙面。25 客房部分的考虑事项：25.1 装修风格n 作为涉外公寓

34、的装修，应以明亮、简单、舒适为原则，颜色以浅色为主，且在墙面、地面留出更多空间给租户自己装饰和摆设物品。尽量使用暖色调的家具及吊灯。25.2 客房装饰n 客房装饰中应用对比成补色原理，最重要是同一色彩计划中，不要等量使用对比色，而应以少取胜；n 房间色彩最为可靠的是遵照自然界色调秩序原则，即地板深-墙壁中-天花浅；n 南向、东南向、西南向开窗的房间因经常受阳光照射，入射光线成微黄的暖色调，在此条件下的客房可采用深一点的色调，也可用中性较浅冷色调；n 北向东北向、西北向开窗的空房入射光线偏冷，常会有微兰的光色，使用暖色调。 25.3 床铺n 外籍租户十分重视床的舒适性，不合国际标准的床铺，欧美租

35、户反映会比较大，因此在设计家具时，床的长度应尽可能参考国际标准。类型美式标准（长*宽）欧式标准（长*宽）A2000*990mm2000*1000mmB2030*1370mm2000*1500mmC2100*1520mmD2100*1830mm以上尺寸可根据酒店式公寓实际情况略有增减以达到家具的整体协调。 n 床的高度一般在550600mm（包括床垫）为适宜。中国身材的服务员操作最轻松。25.4 写字台n 写字台与化妆台合适的高度为700-750mm，相应的椅子高度为430-450mm , 最小处膝盖净空为190mm。25.5 床头柜n 床头柜高度必须于床的高度相配合，通常在600mm左右，单人

36、用床头柜为374mm-450mm宽；双人床头柜为600mm宽。25.6 行李架n 酒店式公寓家具中都设行李架，长度一般为750mm-900mm之间，高度一般为450mm，行李架是使用率较高的家具，行李架表面应有保护层（防损害）。25.7 电视架n 酒店式公寓电视，从视觉角度，应可在两种以上位置观看电视，电视机要固定在一个可以转动的座架上，电视机高度以租户看电视不须仰头或低头为好。25.8 客用棉织品n 客房内棉织品（窗帘、床单、毛毯、枕套）采购时应进行阻燃试验，尽量不采用易燃物品。25.9 挂衣橱n 为保证长衣服不触地面，挂衣橱长度1000mm-1200mm，高度应为1750mm, 橱上都应留

37、75mm空间，橱内要装有感应灯，以照亮整个内部。25.10 服务指南n 客房内应设有服务手册（中英对照），另备方便租户的针线包、信封、信纸、笔、便条纸、租户意见簿、租户问路方便卡等。25.11 室内配备投入预算清单：项 目内 容1电器电视机 电冰箱 吹风机 微波炉 饮水机 台灯、落地灯保险箱小计2家具沙发、床、写字台、椅子、书柜、餐桌、电视机柜、茶几、床头柜等3厨房用品餐炊具4卫浴用品毛巾架、纸巾架等5总计25.12 卫生间n 酒店式公寓一般采m浴缸；n 为安全，冷热水龙头必须互相靠近，并用颜色加以标志，浴缸底部应有一个平整的防滑底面；n 浴缸商埠必须装安全扶手及淋浴

38、时使用的挡水幕或推拉门，不使水溅出浴缸；n 酒店式公寓在卫生间内应设有称重体重的脚踏秤。、吹风机、分机电话等小件用品。n 卫生间梳妆的镜子采用有防结露措施的材料的材料，并增设带放大功能的小镜子，方便租户化妆和刮胡须；n 卫生间增设紧急呼叫装置，防止租户发生意外。n 洗手间内毛巾架、吹风机、纸巾架、浴缸扶手、防滑垫等卫生五金件配齐。要配有洗拖把用的水斗。n 洗手台下加装柜子，方便租户放置一些私人物品。 n 装上淋浴房。25.13 床垫n 理想的床垫分A、B、C三层， A层是最上面一层，与人体接触的布面层，这一层要柔软； B层为中间层，用来保持卧姿正确，所以有相当硬度； C层为底面层（即弹簧层），

39、起承托B 层作用，要有一定强性。25.14 房门 n 客房门背后要张贴疏散路线指南以备住客紧急疏散用。n 房间应具有私密性。首先要提高结构和装修材料隔音性能，房门采用实心板，以利隔音。n 套房与套房之间隔音应特别注意。门上设猫眼。如可能，将两户的门之间距离拉大。25.15 走廊 n 走廊两侧房门应错位，避免客房门相对，引起干扰。 25.16 电话线路 n 除内线电话或对讲机外，至少有两条直线，为传真与上网之用。每房间应有电话布线。尽可能做到宽带进户。25.17 插座 n 客房内通讯插座应提高至二组，甚至三组，以方便住客商务活动。n 电源插头应多，每个房间至少四个，不配电脑，但可在商务中心租用电

40、脑。25.18 地板n 地面以耐用的实木地板为主。因家庭式公寓租客一般携带子女，地毯易携带细菌，外籍租户要求极高，易增加管理难度 25.19 家具n 家具少用皮具，且不要配置过多家具。建议不用皮质沙发，而是用有布套且可以换洗的沙发。25.20 绿色植物：n 重点布置绿色植物，弥补不规则的房型带来的缺陷。特别在每一套房（无论有无人住）的阳台上摆放绿色植物，高度超过1.5-1.8米，高过阳台栏杆，可增加外立面效果，植物应为四季常绿、便与养护的品种。25.21 外窗门 n 为避免事故，外窗不能完全打开。有条件的单元建议可设置一小型储藏室。n 除采用双层玻璃外，落地门建议用优质型材，防尘隔音保温。25

41、.22 VOD点播系统： n 建议有VOD视频点播，租户除看电视外还可点播一些节目。25.23 厨 房n 应配备基本厨房用品，如电冰箱、微波炉、锅、碗、刀叉、饮水机等餐具与炊具。厨房灶具国外使用率较高品牌益为四眼，且带烤箱一类其他调味品可在小区内的小型超市购得。 n 增加插座，避免用接线板弥补，使租户有足够的电 源插头。n 餐桌为四到六人用可变化的。26 会所的功能分布考虑事项建造并运营会所是个慎重的决定，经营很好的会所能为酒店式公寓增色许多，但我们仍应谨慎处理。总的原则是：酒店式公寓的会所不应以盈利为目的，而是为提高物业的档次而设。我们的建议是会所的功能可以少一些，但设备一定要良好高档，这样

42、才能满足外籍客户的需要。26.1 清洁通常驻上海的外籍人士第一个感到不习惯的是：没有关注环境或周围地区的清洁情况。上海的许多会所、酒店和酒店式公寓的清洁程度未达到国际标准，许多外籍人士都要求彻底清洁此处，否则不愿光顾。一个有桑拿设施的会所，其清洁程度更令人关注。应特别留意下列区域：n 干净、清新和明亮的接待区和大厅走廊。n 受到很好照料的、清洁的绿色植物被合理的摆放。n 良好通风、极干净且无气味的浴室。n 质量好的、无气味的大毛巾(使用柔软剂)。n 使用干净的高度照明装置，使所有地方光线充足。n 公共区域的禁烟。n 所有家具和设备的定期清洁及擦拭。n 用白手套擦拭检查。26.2 会所装修n 质

43、量即指风格、技术和材料，而决不是单指价格。n 避免过度装饰(画蛇添足)。n 避免凌乱的家具布局。n 避免过于复杂的设计，将产生许多工程隐患。n 避免使用人造植物。n 耀眼的令人厌恶颜色的拼凑。n 非标准的设备。n 设备没有当地维修保养服务站。26.3 功能的正确混合因狮城怡安酒店式公寓的空间有限，我们建议会所功能应简单，分为如下六区：n 桑拿区n 健身区n 聊天与棋牌区n 露天聚会区（自助烧烤区）n 游泳池n 室内壁球室26.4 会所建议n 场所应照明充足，尽量用柔和的光影和灯具。n 建议采用分区背景音乐，且根据区域不同所放音乐也应不同，聊天区、健身区、桑拿区等都最好有自己独立的音乐播发系统，

44、音乐的选择十分重要。n 因地下潮湿，所以不宜多用地毯，墙面上不宜多用布艺之类的装饰，通风良好，应有足量的新风和通风。n 整个场所通风排风应充足。 3.0 项目管理总体设想和经营策划3.1 经营理念：n 酒店式公寓物业管理应强调“酒店式服务和公寓式管理”,为租户提供百分之一百的服务。其宗旨是绝对尊重并文明礼貌地对待租户和来访者。我们的唯一宗旨是：使它的运营达到完美境界，令租户和来访者舒适和满意，从而帮助地产公司尽快租赁，以获得更大利润。n 酒店式公寓，其管理具有专业化、企业化、社会化、经营型的特点。作为酒店式公寓、商场为一体的综合化楼宇，对工程机电设施设备维护保养、安保消防管理等工作有着颇高的要

45、求，同时也成为对其物业管理成功是否的关键。狮城怡安将发挥自身具备的各类人才优势和写字楼、酒店式公寓等多种物业成功管理经验，注重结合杭州当地实情，建立一套符合酒店式公寓的物业管理模式经营思路。n 狮城怡安将以卓越高效的物业管理为业主服务，创造一个“亲人、亲绿、亲合、亲才”的四亲空间，营造“高尚、清静、整洁、舒心”的办公、居住环境，以达到物业保值、增值的目的，其最终目标是实现社会效益、经济效益的同步增长。3.2 酒店式公寓管理设想3.2.1 管理重点：n “智能化设施设备运行维护”酒店式公寓作为集办公、酒店式公寓、商场为一体的高档楼宇，各种设施设备繁多，对其有效的管理和维护成为该项目物业管理成功的

46、基础核心。故狮城怡安发挥技术人才的优势，制订了科学合理、切实可行的各种智能化设施运行计划，设备养护与维修计划以及智能化的三年规划，以保证智能化设施的有效运作。n “保安防范”确保因管理原因造成的治安事件发生率为零。酒店式公寓智能设施的高效正常运转需要一个过程。从我们长期管理高档物业的经验来看，治安的好坏是住户衡量管理绩效的关键。所以，我们在现场勘查、实地访问的基础上，与专业人士反复磋商研讨，根据智能化防范的条件，结合我公司取得的经验，从实际情况出发，确立了入住期治安管理“人防为主、技防为辅”，常规期治安管理“技防为主、人防为辅、全面防范”的整体治安防范思路。我们有理由相信，经过我们的管理，可以

47、确保酒店式公寓因物业管理原因而造成的治安事件发生率为零。n “绿化装饰”注重酒店式公寓大堂、楼层摆绿，各种植物的布局，针对写字楼和酒店公寓、商场的不同使用功能，充分融合植物与建筑物性格特征及创作构思的统一，利用植物衬托出多资多彩、气象万千的室内环境气氛，给业主和租户以不同的艺术感染。以弥补因周界绿化面积有限，周边多为高层建筑，高架车辆噪音污染等，带给人以压抑郁闷的感觉。精心营造出“空气清新、环境优美、生态良好”环境。（参见附录一 大堂绿化摆放构想）n “请客户选择” 酒店式公寓酒店式公寓不同与一般意义上的酒店式公寓，其产权出售，不同业主有不同的用途，要求服务的种类层次差异较大，为今后的物业管理

48、操作带来较大的难度。其管理定位，狮城怡安认为不能一味追求全面的酒店式服务,我们将在前期介入工作中，对业主和购房者做充分的市场调研，依据业主的选择，最终设计符合实际管理服务项目。依据我们前期初步的酒店式公寓周遍服务项目的调研，对超市、银行、公交、餐饮、医院等进行调查，为今后酒店式公寓的配套服务功能选择及定位，提供参考依据（参见附录三 周遍服务设施示意图）n “CIS形象”为酒店式公寓导入CIS形象识别系统，使酒店式公寓全体业主以及物业管理处拥有一个共同的、统一的美好的品牌形象，配合发展商设计酒店式公寓的形象，使形象、环境和标识系统形成一体化，为酒店式公寓塑造出一流的高档住宅区优美形象。3.2.2

49、 管理办法n 发挥狮城怡安规模优势，实施对电梯、保安等方面的专业化物业管理。针对酒店式公寓建筑面积较大、住户多、机电设备多、电梯较多多等特点，我们将充分发挥的规模优势和技术优势，实现“专业联合”，逐步实现绿化、保洁、装修、保安、电梯养护、机电等方面的专业化管理和服务，全方位降低管理成本，力争为住户提供更多的无偿服务，充分体现狮城怡安公司“以住户为中心、优质服务、低价收费”、“取之于民，用之于民”的经营方针，让酒店式公寓广大住户真正受益。n 智能化管理上，做到“三个到位”。我们成立了智能化技术小组，多方培训并吸纳专业人才，在充分研究智能化系统的基础上制定了运行方案、维护方案和发展酒店式公寓智能化

50、系统的三年规划。在具体操作上我们强调“三个到位”：一是住户培训到位，住户能否使用智能设施是降低管理难度、提高管理效率的关键：为此，我们将编制了酒店式公寓智能化手册(附件、含住户培训教材)，并在酒店式公寓开办住户讲座，使住户扎扎实实掌握智能化设施的使用方法，为减少误报，通过住户教育，让住户真正感受到智能化给生活带来的无限好处并使之积极配合管理。二是专业技术操作员到位和管理人员培训到位。狮城怡安已具备了一批具备智能化系统管理与维护实操经验的专业技术人员。此外，狮城怡安对所有管理人员都要具备大专以上学历，会电脑，懂外语，必须通过智能化培训与考核才能上岗。n 安保管理上引进结合狮城怡安在各社区的防范经

51、验，运用现代科技手段，“三防”结合，确保安全。酒店式公寓智能化程度较高、功能涉及面广、“三防”结合了我们的基本安保思路：“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施完整的保安防范体系，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即固定岗与流动岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合、外松内紧、大厦内部域与外部区域紧密结合；物防上要根据现场实际情况，增设必要门禁等手段提高防范能力；在充分强调人的因素的前提下，以技防为主、运用酒店式公寓已有的智能化保安设施如闭路电视、监视系统、警卫和游动哨等、结合管理中心的统一管理、快速调度，确保治安防范万无一失。n 酒店式公寓写字楼和酒店式公寓为全装修房，狮城怡安在注重装修阶段的施工管理质量监督，保证施工质量的同时，对于交房后业主、租户有可能出现二次装修，我们将通过亲情手段、行政手段、法律手段等综合管理手段，为确保酒店式公寓无一例违章装修，我们强调预防为主，有错必纠；预防上，我们大力宣传培训，对住户、装修单位和员工进行装修制度、装修要求等方面的培训，明示制度，有据可依；在装修审批上严格把关、并明确双方的契约关系，不讲情面，不留缝隙。加强追踪监管、采用经理、工程部、保安员齐抓共管的方法，将违章装修消灭在萌芽状态。一旦发生违章装修，我们首先晓之以理，动之以情，运用情理手段解决。解决不了的通过行政执法部门和新闻媒体等途径予以约束