第八章城市住宅经济

1、 联合国人居中心世界人居报告： 一套住宅的平均价格是住户年收入的2-3倍最为合理；超过5就会使大多数家庭买不起房子。即价格的变化( R/ R)引起的住宅需求的变化( Q/ Q)的幅度 Ep所有家庭的住宅需求收入弹性小于所有家庭的住宅需求收入弹性小于1，说明住宅属于，说明住宅属于必需品；必需品；随着收入的增加，住宅需求的收入弹性在增加，而随着收入的增加，住宅需求的收入弹性在增加，而且低收入家庭的反应更为敏感，房东比租户更为敏感；且低收入家庭的反应更为敏感，房东比租户更为敏感；结婚家庭的住宅需求收入弹性一般大于非结婚家庭；结婚家庭的住宅需求收入弹性一般大于非结婚家庭；对租户和房东来说，采用当年的收

2、入计算的住宅需对租户和房东来说，采用当年的收入计算的住宅需求收入弹性都非常小，而采用预期收入情况下住宅需求收入弹性都非常小，而采用预期收入情况下住宅需求收入弹性都比较大，反应了对未来占有房产的欲望求收入弹性都比较大，反应了对未来占有房产的欲望强烈。强烈。税收：在我国目前的房地产税收体系中，存在的主要问题税收：在我国目前的房地产税收体系中，存在的主要问题是房地产交易环节的税收负担偏重，而保有环节的负担偏是房地产交易环节的税收负担偏重，而保有环节的负担偏轻，致使部分居民买不起房，而买得起房的人养房成本过轻，致使部分居民买不起房，而买得起房的人养房成本过低，不利于实现人人有房住的和谐社会目标。低，不

3、利于实现人人有房住的和谐社会目标。利率与投机：利率与投机：1.当利率降低时，会迫使人们减少储蓄而转向消费或进行当利率降低时，会迫使人们减少储蓄而转向消费或进行其他投资；其他投资；2.在利率降低时，住宅抵押贷款的利率同时降低，这实际在利率降低时，住宅抵押贷款的利率同时降低，这实际上降低了居民进行住宅消费或投资的比率，也会扩大居民上降低了居民进行住宅消费或投资的比率，也会扩大居民的住宅需求。的住宅需求。2、按价格划分的不同等级住宅、按价格划分的不同等级住宅高级别墅区高级别墅区城郊中高档多层住宅区城郊中高档多层住宅区高级公寓住宅区高级公寓住宅区城郊中档多层住宅区城郊中档多层住宅区郊区廉价多层住宅区郊

4、区廉价多层住宅区简单住宅集聚区简单住宅集聚区3、按政府引导的住宅市场划分、按政府引导的住宅市场划分公公 房房商品房商品房按亚文化、亚群体分化按亚文化、亚群体分化-社会聚集社会聚集1.文化社会价值取向趋同性集聚；文化社会价值取向趋同性集聚；2.不同的人需要不同的服务；不同的人需要不同的服务；3.人们都希望有一个良好的自然、社会环境。人们都希望有一个良好的自然、社会环境。6 6、影响因素、影响因素住宅价格：住宅价格： 从短期看，住宅供给弹性是缺乏的；从长期看，由从短期看，住宅供给弹性是缺乏的；从长期看，由于房产用途的可替代性，住宅供给价格弹性较大，价于房产用途的可替代性，住宅供给价格弹性较大，价格

5、变动将导致供给量的较大变动。格变动将导致供给量的较大变动。土地政策：土地政策： 城市住宅的供给能力，在很大程度上决城市住宅的供给能力，在很大程度上决定于政府的土地政策。定于政府的土地政策。国家税收政策：国家税收政策： 税收一方面具有规范住宅市场交易秩序、税收一方面具有规范住宅市场交易秩序、创造平等竞争的市场环境的功能，同时某些税率的高速以创造平等竞争的市场环境的功能，同时某些税率的高速以及各种税收优惠政策的出台，都会直接影响投资者的收益，及各种税收优惠政策的出台，都会直接影响投资者的收益，从而影响投资者对住宅的投入，限制或者扩大市场供给。从而影响投资者对住宅的投入，限制或者扩大市场供给。金融市场与地产开发商：金融市场与地产开发商： 银行利率高低直接影响住宅市场的供应量。银行利率高低直接影响住宅市场的供应量。 开发商作为市场供应主体，其对未来预期的好坏显然会开发商作为市场供应主体，其对未来预期的好坏显然会影响住宅市场供给。影响住宅市场供给。可达性：可达性：三、住宅