广州东山领汇广场商业经营方案30页

1、 page 1东山领汇广场商业经营可行性分析东山领汇广场商业经营东山领汇广场商业经营方案方案2011年02月 page 2东山领汇广场商业经营可行性分析报告目录2项目所在区位市场状况项目所在区位市场状况正文正文3项目周边商业租金状况分析项目周边商业租金状况分析1项目自身条件分析项目自身条件分析4项目经营业态布局项目经营业态布局5项目首年租金收益预测项目首年租金收益预测part1 项目自身条件分析 page 4东山领汇广场商业经营可行性分析项目规模，奠定项目为社区型购物广场项目整体规模较小，难以容纳大型的功能性业态，因此辐射范围较窄。楼层楼层楼层建筑面积楼层建筑面积（）（）营业面积（未减中空）营

2、业面积（未减中空）（）（）营业面积（按规划图纸减中空）营业面积（按规划图纸减中空）（）（）负三层30982127负二层317119991966负一层302519991902一层285322012123二层287224862205三层293626932342四层301224941841五层301523361350总面积239821833513729 page 5东山领汇广场商业经营可行性分析薄型建筑，人流较难回旋，布局考心思p项目楼层较“薄”，可供商业业态摆放的实际进深只有25-26米深。而长则有约72米。p其进深决定了难以引进大型超市等功能业态。p且由于项目窄长型，如何合理划分商铺及人流动线、

3、如何合理布局业态对项目商场的成败起到尤为重要的作用。252672项目首层 page 6东山领汇广场商业经营可行性分析车位少，餐饮娱乐业态引进受局限项目-3层p项目车位只有99个（根据发展商提供数据）且与楼上住户共用。p车位数量可以说是极少，对项目引进餐饮以及娱乐业态有一定的局限性。 page 7东山领汇广场商业经营可行性分析与5号线地铁站直接相连p项目负二层直接与地铁站相连使负层的商业价值直接升高。属于项目的一大利好因素p车位缺少，地铁便利。从交通使用的客户群分析，项目未来的消费人群有机会将会以年轻一族为多。项目-2层与地铁part2 项目所在区位市场状况 page 9东山领汇广场商业经营可行

4、性分析本项目中华广场商圈天河城商圈农林下路商群中华广场地王广场海印运动城海印自由闲老鼠街王府井百货东山锦轩现代城农林下路商业街天河城正佳广场维多利广场广百万菱汇宏城2.7公里两站地铁1.4公里一站地铁2.1公里一站地铁东俊广场零散街铺传统肉菜市场临街服饰以及餐饮店 page 10东山领汇广场商业经营可行性分析 page 11东山领汇广场商业经营可行性分析part3 项目周边商业租金状况分析 page 13东山领汇广场商业经营可行性分析中山一路商铺租赁市场现状位置位置中山一路天兴大厦转角街铺中山一路天兴大厦街铺中山一路杨箕新一城转角街铺中山一路杨箕新一城内街街铺中山一路杨箕新一城内街街铺对面租赁

5、面积租赁面积230m228m2210m2236m2300m2租赁单价租赁单价（建积计算）（建积计算）350元/m2 *月500元/m2 *月262元/m2 *月127元/m2 *月133元/m2 *月租赁总价租赁总价80500元14000元55000元30000元40000元备注备注需付中介费40250元之前华辉拉肠在经营顶手费5万，之前经营服装实用率53%，之前为场内服饰零售散铺，进场费一个月租金，每3年租金递增5%-10%实用率53%，餐饮铺，其他条件同上三禾百味茶餐厅在经营点评：中山一路一线街铺租金为点评：中山一路一线街铺租金为250-500250-500元元/m/m2 2 * *月，二

6、线及内街街铺租金为月，二线及内街街铺租金为100-150100-150元元/m/m2 2 * *月，鲜见转租商月，鲜见转租商铺铺 page 14东山领汇广场商业经营可行性分析中山一路及周边商铺租赁市场现状位置位置中山一路东港商场潮流站转角街铺中山一路东港商场潮流站场内铺梅花路靠近东风路街铺梅花路靠近中山一路路街铺梅东路靠近东风路街铺租赁面积租赁面积23m210-30m232m242m240m2租赁单价租赁单价（建积计算）（建积计算）370元/m2 *月90元/m2 *月500元/m2 *月460元/m2 *月200元/m2 *月租赁总价租赁总价8500元900-2700元16000元19320

7、元8000元备注备注商场紧邻杨箕地铁d出口，场内主要经营潮流服饰、美容美甲、饮品小食店，商场内部通道仅有1米，内部昏暗、不通透，入场费5万元，整体处于招商阶段转手费5万，一年一签，目前经营地产中介公司，周边均以经营地产中介为主目前经营地产中介公司商铺门面较窄，进深12米，因此租金较低，之前经营文具铺 page 15东山领汇广场商业经营可行性分析中山一路周边商铺租赁市场现状位置位置共和路中段小区商铺共和大街鉄一小学对面临街商铺共和大街鉄一小学对面临街商铺西元岗靠近达道路临街商铺东华东路与均益路交汇处转角铺租赁面积租赁面积60m210m211m240m253m2租赁单价租赁单价（建积计算）（建积计

8、算）150元/m2 *月335元/m2 *月410元/m2 *月145元/m2 *月320元/m2 *月租赁总价租赁总价9000元3350元4500元5800元17000元备注备注顶手费5万，一年一签，目前经营地产中介公司，周边均以经营地产中介为主顶手费3万，目前经营服装顶手费2.5万，目前经营文具及手机配件顶手费3.8万，之前经营茶叶，为临时商业顶手费5万，之前经营品牌服装 page 16东山领汇广场商业经营可行性分析中山一路及周边商铺租赁市场现状位置位置租赁面积租赁面积租赁单价租赁单价（建积计算）（建积计算）租赁总价租赁总价备注备注金迪大厦2层220040.590000整体出租，之前非商铺

9、梅东路402008000杨箕村10012012000之前为便利店中山一路382248500之前做服装中山一路402259000空铺中山一路107107100小食店、顶手3万 page 17东山领汇广场商业经营可行性分析东山口周边商业租金状况位置位置租赁面积租赁面积租赁单价租赁单价（建积计算）（建积计算）租赁总价租赁总价备注备注执信南路街铺451004500原文具店庙前西街街铺951009500原快餐店东山口地铁站旁街铺401757500原服装店东山口商业街街铺8043835000原食杂店东华东路街铺4633015000位置较偏,顶手3万东山大少商场商铺6036722000一楼空铺,5万进场费.

10、 page 18东山领汇广场商业经营可行性分析东山口周边商业租金状况位置位置租赁面积租赁面积租赁单价租赁单价（建积计算）（建积计算）租赁总价租赁总价备注备注梅花村商店商铺91231100中山一路梅花村22号共2层,是省属机关单位小商场,商铺位置在一层梅花村共和市场商铺191903600共和路和中山一路交汇处梅花村共和路街铺631207000餐饮农林下路街铺1245955003万顶手费王府井百货街铺5062031000原经营品牌服装农林下路街铺3535012000内衣店,靠东山口 page 19东山领汇广场商业经营可行性分析项目周边大型商业租金项目名称项目名称楼层楼层租赁面积租赁面积(建筑建筑面

11、积）面积）租赁单价租赁单价（建积计算）（建积计算）备注备注中华广场首层300300表叔茶餐厅首层60800工商银行通道，原童装店首层1801860靠近西门，原箱包店三层60680原玉器饰品店地王广场负一层180800二线铺，服装负一层801200入口位置敞开式铺位，数码通讯负二层60300服装负二层200100数码专区，可免租三个月 page 20东山领汇广场商业经营可行性分析项目周边大型商业租金项目名称项目名称楼层楼层业态业态租赁单价租赁单价（建积计算）（建积计算）东山锦轩首层散铺300-400首层餐饮250二层超市80二层散铺180-250负一层散铺200-300负一层餐饮150三层餐饮8

12、0 page 21东山领汇广场商业经营可行性分析吉之岛承租租金状况项目项目租金租金其他其他东站东方宝泰吉之岛15元/平方米不含管理费及空调费中山一路吉之岛3.5%营业额/月含管理费及空调费part4 项目经营业态布局 page 23东山领汇广场商业经营可行性分析项目整体定位社区生活型购物中心 page 24东山领汇广场商业经营可行性分析项目整体定位社区生活型购物中心 page 25东山领汇广场商业经营可行性分析四层三层二层首层负一层负二层生鲜超市 page 26东山领汇广场商业经营可行性分析项目整体装修标准p按照公共区域15002000元的装修标准进行装修part5 项目首年租金收益预测 page 28东山领汇广场商业经营可行性分析项目首年月租金预测楼层面积业态租金单价总体月租金负二层2000超市约80元320,000负一层2000超市约80元一层1401散铺约150元210,150约800餐饮、功能店等约100元80,000二层1386散铺约120元166,320约1100餐饮、功能店等约80元88,000三层1000散铺约100元100,000约1700大型商家、功能店、餐饮约80元136,000四层2494餐饮、电玩约80元386,400五