世纪城商业策划报告41p

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2021-10-212021-10-21世纪城国际公馆一期商业街世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告销售执行报告呈：东莞市世纪城商住开发有限公司本报告是严格保密的。2商业物业目标沟通商业物业目标沟通项目整体增值：项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑；利润的重要来源利润的重要来源；展示价值展示价值；成为项目增值举措成为项目增值举措具有展示价值具有展示价值利润的重要来源利润的重要来源住宅商业对项目发展的作用住宅商业对项目发展的作用本报告是严格保密的。3概况概况u长约180米，总面积10163m2； u由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺

2、38个组成；u一楼层高4.5米，二楼层高3.45米 ；u店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40120平方米间；本报告是严格保密的。4周边商业分析周边商业分析u周边半公里之内居住人口不足万人;u尚未形成成熟的生活圈；u没有成熟的商业；现代经典现代经典东莞大道五环路四环路金地金地世纪城世纪城世纪绿洲世纪绿洲新中银新中银在建入住待建本报告是严格保密的。5汇报思路汇报思路东莞商业东莞商业物业市场分析物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商

3、业街营销策略分析和实施方案东莞商业东莞商业物业市场分析物业市场分析世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨本报告是严格保密的。6东莞商业东莞商业物业市场分析物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：大型集中商业：如第一国际、华南mall、世博等；临街临街商铺商铺：如东城步行街、新天地商铺等；本报告是严格保密的。7大型商业大型商业物业物业比较表比较表名称名称规模规模(m(m2 2) )商业主力店商业主力店( (主题商业主题商业) )售价售价返租情况返租情况销售率销售率第一国际总70万,商业11.6万;步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美

4、食广场;1f:25000，2f:16000，3f:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6% ，三年7%;商业70%；华南mall总89万,商业可售6万复合商业，八大营业区域，集百货、超市、饮食、娱乐于一体；1f:2万，2f:1.6万，3f:1.3万十年返租，前三年7%，后7年递增5%。买铺收一年租金销售60%世博广场20.8万;商业16万集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的大型主题娱乐购物广场1f:1.8万，2f:1万，最高2万多发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营”3.28开盘；销售40%地王国际广场32.8万;商业面积10万复合商业，集商业步行街、主力百货店、

5、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体1f:2.5万，2f:1.5万，3f:8000万;模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；本报告是严格保密的。8商铺调查表商铺调查表名称名称规模规模性质性质售价售价花园路干道两侧全街铺28000东城步行街干道两侧全街铺32000西正路市桥路干道两侧全街铺3400036000宏景中心街铺+内铺1500019000石竹新花园7000多街铺11000景湖春天5000多全街铺21000新天地7700街铺+内铺12000租金和售价的关系租金和售价的关系u东莞商铺的租金回报率一般处于4

6、%-5%之间的较低水平；本报告是严格保密的。9商铺经营状况商铺经营状况名称名称业态业态月租金月租金人流人流出租率出租率花园路餐饮、酒吧、服饰精品100车流和人流多100%东城步行街服饰、美容通讯等140车流少、人流多90%西正路市桥路餐饮、通讯、茶艺、士多130160车流、人流多100%宏景中心中介、琴行、驾校、灯饰5580人流、车流一般30%石竹新花园装饰五金建材、美容美发、餐饮4555人流、车流一般80%景湖春天超市、装饰材料、五金水暖、干洗70人流多、车流一般50%人流量是影响商业街价值的关键因素：人流量是影响商业街价值的关键因素： 步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于

7、服务住宅的社区商业；本报告是严格保密的。10东莞东莞商铺调查小结商铺调查小结u购买商铺的客户主要目标是保值和增值；保值和增值；u“一铺养三代，一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定；东莞商铺的投资回报率在4.25左右，南城区的商铺回报率略低（在4.04.5%之间）；投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；本报告是严格保密的。11汇报思路汇报思路东莞商业东莞商业物业市场分析物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断商业物业价值判断世纪城国际公馆商

8、业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨商业物业价值判断商业物业价值判断本报告是严格保密的。12商业物业价值判断商业物业价值判断商业物业商业物业投资价值投资价值一铺养三代的一铺养三代的“铺铺”周边人流量多少商圈内的消费能力优惠政策是否有足够的吸引力非短期的租金回报，而在于长期的升值空间街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种集中商业的内街：不适合分拆销售，适合大基金的长期战略投资经营本报告是严格保密的。13关于两种商业类型的价值对比研究关于两种商业类型的价值对比研究周边商圈的经营

9、环境；很强的自我调节能力；周边商圈的经营环境； 受经营状况好坏的制约；保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；本报告是严格保密的。14关于东莞关于东莞目前商业物业投资价值目前商业物业投资价值的思考的思考u大型集中商业的集中面世，给东莞商业物业的长期竞争和发展带来极大的压力。东莞东莞城区城区需要多少商业需要多少商业物业物业？u城区大型集中商业的面积已经超过100万平方米；u东莞城区大大小小的商业物业面积之和超过200万平方米；u最近几年全东莞集中面世的商业物业面积总量300万平方米；按照东莞四区的总人口100万计算，人均商业服务面积超过2 m2/人；参考值：城市人均商业服务面积常规指标参考值：

10、城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91m0.7-0.91m2 2/ /人，上海市人，上海市1.2m1.2m2 2/ /人人；本报告是严格保密的。15汇报思路汇报思路东莞商业东莞商业物业市场分析物业市场分析世纪城国际公馆商业物业价值分析世纪城国际公馆商业物业价值分析商业物业价值判断商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街价值分析世纪城国际公馆商业街价值分析本报告是严格保密的。16世纪城国际公馆商业世纪城国际公馆商业物业物业价值分析价值分析 世纪

11、城世纪城商业街商业街最大最大的商业价值在于未来升的商业价值在于未来升值潜力值潜力：u位于东莞最有发展潜力的城市生活圈内，生活圈内的总人口将可望突破10万人；u将形成东莞规模最大，档次最高的社区；u将拥有含金量最高的客户群体；五环路 东莞大道世纪城世纪城四环路东泰东泰凯旋城凯旋城阳光假日阳光假日景湖春天景湖春天景湖春天景湖春天金地格林小城金地格林小城景湖花园景湖花园世纪绿洲世纪绿洲泛世纪商圈日渐成型本报告是严格保密的。17本项目商业本项目商业物业物业的的可能性可能性物业类型物业类型shoping mall吉之岛、沃尔玛等大超市商业步行街专业市场问题动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足无法提供

12、足够数量的停车位如无特色，所在位置难以吸引足够人流对住宅品质造成影响可行性不可行不可行可以参照不可行u以风情商业街为主的运作模式最为可行；本报告是严格保密的。18汇报思路汇报思路东莞商业东莞商业物业市场分析物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案本报告是严格保密的。19商业商业街的街的swotswot分

13、析分析1.全街铺；2.公馆社区品质和客户群的含金量；3.高起点的商业街规划和品质；4.泛世纪商圈的逐步形成；1.目前基本无商业氛围，无法立即持续经营；1.街铺是最受广东投资者关注的投资型物业；2.公馆二期集中商业即将动工，三-五千平方米的主力店可望进驻；1.东莞投资类型商业的总体供应量巨大；2.大型集中商业的推广力度和声势占据先机；营销策略营销策略u让客户回归于关注商业价值的本源；u通过设计全新的形象，形成差异化；u降低置业门槛，有效扩大客户层面；u打造泛世纪城商圈蓝图；本报告是严格保密的。20推广形象的确定推广形象的确定u推广名推广名建议建议： 形象延展： 与上海新天地，香港顶级娱乐明星组合

14、投资的价值直接链接；经营组合：高档餐饮；西餐、清吧；银行、证券业；高尔夫艺术精品店等运动特区；书店、药房、电器；美容化妆品、服饰；鲜花店、24小时便利店；本报告是严格保密的。21营销举措营销举措1 1：新闻发布会：新闻发布会举措：邀请各家媒体和专业人士参与；主题： 1、泛世纪城生活圈商业价值分析； 2、集中商业和商铺的投资价值论；目标：u引发对世纪城商业街面世的广泛关注：u引发业内和专业人士对集中商业和商铺的投资价值分析和争论；本报告是严格保密的。22营销举措营销举措2 2：产品包装：产品包装方式一：卖商业街物业； “东方魅力”商业街，“地块升值潜力”。方式二：复合型金融投资产品 “东方魅力”

15、商业街，“地块升值潜力”， 东莞2004年最有吸引力的金融投资产品 最低首期，最高投资回报率的东莞商业物业投资品种操作方式1本报告是严格保密的。23操作方式操作方式 帐面定价=实收均价/79%；购房时发展商一次性按照7%的年租金回报率支付三年租金；客户购买商业物业后由发展商统一招商经营，三年后可收回经营权自用；本报告是严格保密的。24案例分析案例分析假设某铺位面积：40平方米，实收均价20000元/平方米，总价80万。普通销售方式：首期四成，32万，卖金融产品：售价=20000/79%=25316元/平方米，总价1012640万； （首期四成应付，405056万）； 一次性返租三年抵扣首期 年

16、回报率7%，返还款212654万； 客户实际缴纳首期款192400万，相当于19%；降低首付；年回报率高出市场一般水平的80%；本报告是严格保密的。25营销举措营销举措3 3：挖掘老客户：挖掘老客户老客户投资计划老客户投资计划: :1、老业主购买商铺的的额外回馈措施；2%额外购房优惠措施；2、购买商铺和住宅的客户特别优惠措施；3%额外购房优惠措施；本报告是严格保密的。26营销举措营销举措4 4：业态招商规划：业态招商规划b1-4b1-3b2-2b3-2b1-2b1-1b2-1b3-1车库车库银湖路一层b1-4b1-3b2-2b3-2二层u锁定目标招商（如肯得基、麦当劳）u同一品牌，招商时承诺在

17、商业借不出现第二家；u进行清晰的分区，如精品区，餐饮区，清吧特区、金融区等等，并增加临街面集中排烟的设施，保证临街面有做餐饮的可行性；“点点”对对“点点”有效控制经营风险的模式有效控制经营风险的模式本报告是严格保密的。27营销举措营销举措5 5：一本商铺投资价值报告：一本商铺投资价值报告泛世纪城生活圈商业投资价值报告报告的结构设定：u泛世纪城生活圈的由来；u专业的招商规划；u街铺投资技术分析1)全街铺，零风险投资产品；2)最适合东莞人的投资物业品种；3)财富的贮存地；本报告是严格保密的。28b1-4b1-3b2-2b3-2b1-2b1-1b2-1b3-1一层b1-4b1-3b2-2b3-2二层

18、营销举措营销举措6 6：1-21-2层商铺组合操作计划层商铺组合操作计划u二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经营和销售的难题；一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值，并利于销售；方式：下铺+上铺 方式一方式二本报告是严格保密的。29营销实施方案营销实施方案东方魅力商业街展示攻略营销组织攻略 以以“国际化国际化”，“时尚时尚”为核心的展示要为核心的展示要求；求； 最大限度利用御膳坊；最大限度利用御膳坊；以新闻发布会为推广的引爆点，逐步蓄以新闻发布会为推广的引爆点，逐步蓄客，集中解筹。客，集中解筹。本报告是严格保密的。30展示攻略展示攻略actionaction展现商业氛围和街铺的临街面气势：

19、展现商业氛围和街铺的临街面气势： 局部局部店铺的包装展现东方魅力的时尚时尚和国际化国际化；q高空气球；q丰富并且个性化的导示牌或门店牌；本报告是严格保密的。31展示攻略展示攻略action1action1q丰富并且个性化的店牌，可以形成独具特色的商业街风景；图片借鉴图片借鉴本报告是严格保密的。32展示攻略展示攻略action2action2高档次餐饮的介入对商业街整体价值的提升作高档次餐饮的介入对商业街整体价值的提升作用明显用明显方案方案： 御膳坊延伸和利用 左证左证：华侨城波托菲诺丹桂轩的引入 本报告是严格保密的。33营销组织攻略营销组织攻略销售节奏销售节奏2004年年8月月7月月6月月9月

20、月关键节点及条件关键节点及条件前期预热公开发售 7.1 7.20 前期准备阶段：1.确定合作的广告和礼仪公司；2.局部环境、橱窗、灯观光效果的展示；3.泛世纪城生活圈商业价值报告；4.招商工作开始筹备；5.新闻发布会筹备；预热阶段：1. 商圈人文及配套地图；2. 宣传单张和户型图的制作和完成；3.售楼处的包装；4.发售方案确定；5.完成价格表；6.7.18日泛世纪商圈投资研讨会；公开发售阶段：1. 后续媒体发布；2. 营销策略的调整及后续方案制订；推广推广媒体形象强势推广期媒体形象强势推广期媒体投放（报纸、网络、影视）；南媒体投放（报纸、网络、影视）；南城土地拍卖升值的话题炒作；城土地拍卖升值

21、的话题炒作；软文软文+ +广告牌广告牌/ /认购信息发布；世纪认购信息发布；世纪商圈投资研讨会；商圈投资研讨会；持续销售形象推广期形象推广期本报告是严格保密的。34汇报思路汇报思路东莞商业东莞商业物业市场分析物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨本报告是严格保密的。35商业街核心均价的探讨商业街核心均价的探讨均价范围

22、的确定：市场比较法市场比较法对比项目的确定对比项目的确定对比项目的综合比较分析对比项目的综合比较分析比准均价的确定比准均价的确定营销可能提升的溢价空间营销可能提升的溢价空间目标均价的初步确定目标均价的初步确定本报告是严格保密的。36对比项目的确定对比项目的确定原则：原则：目标客户相似、推售时机接近、目标客户相似、推售时机接近、第一国际/世博广场/地王广场/华南mall石竹新花园/景湖花园/宏景花园/本报告是严格保密的。37对比项目的综合对比分析对比项目的综合对比分析商业物业的价值与品质和档次的相关不大，而与地段、商圈相关；1、纯商业不具备真正的可比性，参考值弱，均价选取1/2f的平均价格试算；2、最具可比的是住宅裙楼，如新天地、石竹新，景湖等；地理位置和人流量（30%）规模20%临街面和昭示性（15