学习新形势下的房地产企业纳税战略管理课件】

1、新形势下的房地产企业纳税战略管理财务运营部2014-8-12房地产行业特点一、国民经济支柱行业1、对国民经济发展贡献高：房地产业每年为GDP贡献超过2个百分点；2、对其他行业关联度高；（钢材、水泥、建筑、装修、家具、电器）国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”3、对政府财政贡献度高：在各城市政府的财政收入中，来自房地产业的至少要在20%以上，许多城市达到40%以上。4、对提高就业率的贡献：全国房地产企业、房屋装饰装修公司、物业管理公司、房地产中介机构有利于大量接纳就业人员。二、监管力度日益加强的行业房地产企业行业监管金融

2、监管税收监管房地产行业特点房地产行业特点三、独特运营模式的行业1、经营体系的独特性；房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、设计规划、工程建设、营销策划、产权分割形成了一个独特的运营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系的所有特点。2、税务体系的独特性；房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房地产企业税负高低的关键点。3

3、、经营收入的透明性；房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。房地产项目开发流程可行性研究取得土地国有土地使用证立项审批建设用地规划许可证房地产开发项目手册建设工程规划许可证建设工程施工许可证招标评标定标施工管理项目竣工验收项目预售与销售物业导入办理业主产权证施工监理总包或分包房地产企业财务管理特点开发间接费土地及拆迁补偿费用前期工程费基础设施费公共配套设施费建安工程费一、以项目为核心二、独特的成本科目房地产企业财务管理特点三、独特的收入确认标准 期房与现房；预收与收入四、独特的税收体系营业税、城建税

4、、教育费附加、地方教育附加、 土地增值税、印花税、水利基金、土地使用税、企业所得税、契税、房产税 土地增值税土地增值税关键点在于增值额的计算。增值额收入扣除项目扣除项目开发成本开发费用土地费用税金加计扣除开发间接费前期工程费基础设施费公共配套设施费建安工程费期间费用利息房地产企业财务管理特点所得税所得税的关键点在于应纳税所得额的计算。应纳税所得额收入扣除项目扣除项目计税成本期间费用税金开发间接费前期工程费基础设施费公共配套设施费建安工程费土地及拆迁补偿费房地产企业财务管理特点房地产企业财务管理特点五、独特的资金体系与财务杠杆1、现金流的不平衡2、高财务杠杆取得土地审批规划拆迁补偿建安施工销售现

5、金流入现金流出房地产企业财务管理特点六、纳税管理的难度与潜力共存1、经营收入透明2、严酷的监管形势和税收形势3、无处不在的涉税风险4、超重的税负负担房地产企业纳税战略思维框架资金战略与涉税风险房地产企业房地产企业土地获取土地获取与涉税风险与涉税风险投资战略与涉税风险运营战略与涉税风险房地产企业土地获取与涉税风险房地产企业土地获取与涉税风险 土地取得是房地产开发企业生存命脉，实践中有六种常见的取得土地方式，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方

6、的利益分割和涉税纠纷。购买土地收购土地持有方合作开发模式（合作建房）城中村改造买卖楼花代建房地产企业土地获取与涉税风险购买土地模式1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税（3）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。土地获取阶段财税处理购买土地模式2、购买土地模式涉税风险营业税差额征税风险土地增值税加计扣除风险契税征税风险土地使用税征税风险拆迁补偿涉税风险房地产企业投资战略与涉税风险分析房地产企业投资战略与涉税风险一、房地产企业投资方向分析新项目投资、产业链投资与

7、其他行业投资房地产企业新项目一新项目二新项目三建安企业装饰装修企业销售代理企业物业管理企业其他行业二、投资战略与资产重组广义的投资常常和资产重组联系在一起，并通过种种重组的方式实现企业投资的目的。每种不同的重组模式都有自己的交易本质，从而产生不同的涉税行为和不同的涉税处理，需慎重对待，以免引发涉税风险。企业企业法律形式改变分立债务重组股权收购合并资产收购房地产企业投资战略与涉税风险房地产企业资金战略与涉税风险分析房地产企业资金战略与涉税风险一、房地产企业资金管理特点1、资金需求量大、占用周期长2、运营资金流严重不平衡3、资金来源三分天下房地产企业资金来源基本是以自有资金、国内银行贷款和其他资金

8、为主。其中其他资金主要包括定金、预售房款和应付工程款等。房地产企业资金战略与涉税风险二、房地产企业资金战略1、通过精细化管理，提高资金利用效率2、建立立体型融资平台，摆脱单一依靠银行存款的模式3、尝试多元化发展，建立不同行业之间的互补效应4、积极寻求项目合作开发，解决资金难题房地产企业资金战略与涉税风险三、房地产企业资金管理涉税风险股东投入资金借入资金委托贷款信托资金售后回租售后回购房地产企业资金战略与涉税风险四、房地产企业资金内部管理工具资金预算管理投资方案融资方案进度方案资金计划资金计划成本费用计划融资计划施工进度计划资金计划实施资金计划调控资金计划修改项目进度控制资金使用监控房地产企业资

9、金战略与涉税风险小结：1、房地产企业资金管理的独特特点要求企业决策者必须注重资金战略，并善于在新的形势下调整战略，求得生存和发展。2、房地产企业资金管理过程中，无论是股东投入资金、直接借入资金、委托贷款、信托资金，都存在一定涉税风险，而且往往容易被决策者忽视。3、房地产企业资金管理实践中问题较多，存在种种误区，值得决策者警惕。4、资金预算管理是解决资金管理问题的另一个重要手段，资金计划的制定和实施，资金使用的监控，项目进度的控制均是资金预算管理应当综合考虑和协调的关键内容。房地产企业项目运营战略与涉税风险分析房地产企业项目运营战略与涉税风险 获取土地获取土地 阶段阶段 施工建设施工建设 阶段阶

10、段 预售销售预售销售 阶段阶段 项目清算项目清算 阶段阶段房地产企业项目运营战略与涉税风险一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险成本形成的重要阶段划分成本对象划分成本对象归集开发成本归集开发成本确认完工标准确认完工标准实际发生成本实际发生成本预提成本预提成本待摊成本待摊成本分配共同成本分配共同成本计算单位成本计算单位成本调整后续成本调整后续成本二、不同销售模式与促销手段的涉税风险1、通过代理机构销售模式风险（1）、佣金涉税风险财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知（财税200929号）文件对此进行了详细规定。佣金涉税风险一：扣除限额风险佣金涉税风险二：代理机构资质风险佣金

11、涉税风险三：佣金支付方式风险佣金涉税风险四：财务处理风险冲减收入问题（2）、房地产企业收入确认风险2、自行组建销售队伍涉税风险提成个税问题房地产企业项目运营战略与涉税风险二、不同销售模式与促销手段的涉税风险3、“买赠”促销方式涉税风险（1）、买房送阳台、送面积、送车位等案例某房地产企业推出买一赠一活动优惠，在规定时间内购买商品房的客户可以免费赠送独立规划的车位一个。请问房地产企业如何进行财税处理？（2）、买房送电器案例某房地产企业实施促销活动，分为两个环节：首先所有在规定时间购买商品房的客户均赠送价值500元的电压力锅一台；其次在这些客户中再进行抽奖，共有五名幸运客户可获得价值4000元的笔记

12、本电脑一台。请问房地产企业如何进行财税处理？个人是否需要缴纳个人所得税？（3）、买房送装修房地产企业项目运营战略与涉税风险u财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知（财税201150号）文件企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：（1）、企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；（2）、企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；（3）、企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。u企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的

13、，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：（1）、企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。（2）、企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。（3）、企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。房地产企业项目运营战略与涉税风险三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险（一）、清算阶段所得

14、税汇算清缴涉税风险1、未完工年度的所得税预缴（1）涉税风险之一：预缴数额计算风险（2）涉税风险之二：合规票据风险国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（国家税务总局公告2011年第34号第六条：企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。2、未完工年度所得税汇算清缴涉税风险3、完工年度所得税汇算清缴风险房地产企业项目运营战略与涉税风险三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险（二）、清算阶段土地增值税清算涉税风险1、土地增值税清算单位涉税风险（1）、分期开

15、发的清算风险（2）、普通住宅与非普通住宅分别清算的涉税风险什么是普通住宅？国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）文件制定了关于普通住宅的基本标准，即住宅小区建筑容积率在10以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下。同时规定各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。普通住宅认定风险房地产企业项目运营战略与涉税风险三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险（二）、清算阶段土地增值税清算涉税风险

16、2、土地增值税预征风险（1）、不同性质商品房预征的不同税率（2）、特殊类型的开发项目预征优惠政策3、土地增值税清算标准风险根据国税发2006187号文件规定，土地增值税的清算条件分为正常清算条件和强制清算条件两类。正常清算条件是指符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）、直接转让土地使用权的。强制清算条件是指符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%

17、，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）、省税务机关规定的其他情况。房地产企业项目运营战略与涉税风险三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险（二）、清算阶段土地增值税清算涉税风险4、开发成本土地增值税扣除风险（1）、土地闲置费扣除风险（2）、拆迁补偿费扣除风险（3）、共同成本的分摊风险（4）、建安工程费的证据链风险（5）、甲供材风险（6）、建筑业营业税发票的开票地风险（7）、开发间接费用管理费用的认定风险房地产企业项目运营战略与涉税风险三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险（二）

18、、清算阶段土地增值税清算涉税风险5、利息土地增值税扣除风险（1）、利息不得加计扣除，必须在清算时从开发间接费中调至开发费用。（2）、几个项目共同使用一笔借款的，利息应按照正确的方法进行分摊。但如前所述，利息在土地增值税清算中的分摊方法未能明确，实践中存在成本法和建筑面积法的争议。（3）、金融机构借款利息可以选择据实扣除，非金融机构借款利息不得选择据实扣除。（4）、选择据实扣除利息的，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。（5）、房地产企业项目开发未发生利息，是否可以寻找开发费用按照10%进行扣除？6、期间费用扣除风险是否查账，比较实际发生与5%孰低房地产企业项目运营战略与涉税风险三

19、、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险（二）、清算阶段土地增值税清算涉税风险7、各种税金的扣除风险（1）、已缴纳的营业税及附加允许在土地增值税清算中全额扣除；（2）、契税允许计入土地成本全额扣除；（3）、已缴纳的所得税不得在土地增值税清算中扣除；（4）、印花税和土地使用税不得在房地产企业土地增值税清算中单独计算扣除。这两个部分对于房地产企业来讲属于管理费用，因此按照比例进行扣除。（5）、企业替第三方支付、代垫、代扣税款不得在土地增值税清算中扣除。房地产企业项目运营战略与涉税风险三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险（二）、清算阶段土地增值税清算涉税风险8、土地增值税核定征收风险根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）文件规定，房地产开发企业有