人口年龄结构与中国房价

1、目 录摘要1关键词1Abstract1Keysords2一、 绪论21.1引言21.2国内外文献综述21.3人口年龄结构概念3二、我国人口年龄结构变化历程与住宅市场32.1我国人口年龄结构变化历程42.2我国住宅市场42.3我国人口年龄结构对住宅市场的影响5三、人口年龄结构与住宅价格关系的实证分析53.1数据描述53.2模型设定与变量说明63.3估计方法与实证结果7四、完善人口年龄结构与房价关系的对策104.1开放计划生育限制，一定程度上鼓励生育104.2提高居民收入，注重分配的公平性114.3引导商品住宅市场结构，大力促进保障房建设11五、 结语12参考文献13人口年龄结构与中国房价摘要：自

2、从2004年以来我国的房价呈现出快速上涨、幅度较大、范围较广的发展态势，有关专业学者也从各个不一样的角度对其进行研究和分析比如对土地制度、货币制度、投机以及城镇化等均提出对推动我国住宅市场的迅猛发展的各式各样的解释，但是却始终没有一个统一的得到广泛认可的结论。本文试图从人口年龄结构的角度来对房价快速上涨的原因进行研究和解释，和大部分研究文章不同的是本文仅仅是从人口年龄结构的角度分析住房价格背后的人口因素。本文运用1999-2012年的面板数据研究我国人口年龄结构对我国三大经济板块住宅价格产生的影响情况，结果表明人口年龄结构对住宅价格的变化影响程度从东部至西部呈现出逐渐降低的趋势，同时之间呈现负

3、相关的关系；中国经济体制的转型和阶段性的人口政策使得我国老年人口的增加并不会让住宅的价格出现明显的下降，基于以上的分析进而有针对性地提出较为科学合理的完善对策，切实积极稳妥地推进城镇化，更加关注高城镇化的质量已是目前我国推进城镇化工作的重中之重。关键词：人口年龄结构；房价；住宅市场Abstract：Since 2004 China has shown rapid rise in house prices, a big margin, broader development trend, relevant professional scholars from all different angl

4、es, such as its research and analysis of the land system, monetary system, as well as urban speculation of all put forward to promote the rapid development of Chinas housing market of many interpretations, but always there is no single widely accepted conclusions. This paper attempts from the perspe

5、ctive of the population age structure to study and explain the reasons for the rapid rise in house prices, and most of the research articles herein are merely different demographic factors behind housing prices from the perspective of the population age structure. This article from 1999 - 2012 Panel

6、 Data of Chinas population age structure influence the situation of Chinas three major economic blocks housing prices produced results showed changes in the population age structure impact on housing prices from east to west showing a decreasing trend, while exhibiting negative correlation between;

7、the transformation of Chinas economic system and periodic population policy so as to increase our elderly population does not make housing prices dropped significantly, based on the above analysis thus puts forward more scientific Perfection of reasonable, effective and actively and steadily promote

8、 urbanization, pay more attention to high quality of urbanization is currently our most important task of promoting urbanization.Keysords：Population age structure；Rates；Housing Market1、 绪论 1.1引言 在2003年国家明确提出房地产是国民经济至关重要的支柱产业政策以来，我国各个地方的房地产投资保持着十分火热且持续高涨的情况，从而使我国发生了较大程度的改变：在一方面上，我国的房地产业呈现出不断迅猛发展的态势，同

9、时经济增长状况也十分的良好，在另一方面上，我国的少儿人口年龄结构开始呈现出逐渐降低的趋势。无论是工作还是生活，从一个中国人的传统观念来看，能够拥有一套属于自己的住房是对一个城市具备归属感的最核心的表现。伴随着我国城镇化的不断深入和发展，相当多的毕业生以及外来务工人员开始迁徙到城市区域，同时较为发达的城市也吸引了大量的农村人口转移至城市，进而促进城市住宅市场需求的快速增长。从2003年的121号文件、2005年的“国八条”、2006 年的“国六条”以及“90/70”、2010 年的“新国十条”、2011“新国八条”、2013 年的“房产税、限购令”，我国宏观层面的调控政策和房价持续了10年的艰苦

10、对抗，可是除了2008年爆发的大规模的金融危机，我国楼市调控的政策就好像打在海面上一样软弱无力，起不到什么至关重要的积极意义。高房价目前已经是非常严峻且不得不解决的社会经济以及民生问题，其直接关系到整个国家的稳定和发展。相关学者们往往会把住房市场当作一个整体来对其和人口年龄结构之间的关系进行分析研究，这尽管在一定程度上表明了我国人口年龄结构和房市的普遍关系，但却混淆了住宅细分市场房价的实际变化情况，从而无法较为全面客观地了解人口年龄结构和住宅细分市场之间的关系。 1.2国内外文献综述 Mankiw与Weil和Holland在最早的时候通过美国的相关专业数据对出生率以及实际人口规模对住宅价格产生

11、的影响进行了研究分析，从而严格地证明了人口年龄结构的不断转变的确是上世纪六、七十年代美国房价呈现出不断迅猛提升的首要因素，同时较为精确地预计出在二十年之后，美国的房价开始呈现下跌的趋势。其他一些学者对Mankiw与Weil和Holland提出的看法进行了深层次地探讨和分析。Poterba认为人口因素比如家庭实际的户数或者是家庭的其他表现，确实可以利用对住宅需求的实际影响进而对住宅的价格变动产生影响，但是对于具体什么时候会对房价开始产生影响存在一定的疑虑。因为人口因素并不是影响房价的唯一因素，因此必须进行实证研究来进一步切实地检验人口变量对房价变动的实际解释程度。Poterba对20世纪80年代

12、美国的其他不同城市进行实证研究结果发现人口和房价的变动情况并没有存在任务的关系，由于一部分人口增长更快的城市却没有产生相关房价上涨的情况。 国内的徐建炜等把人口结构的变化作为研究的切入点对我国的住房价格保持较高的水平现象进行了研究分析，通过对比不同的经济合作组织国家的情况以及经验发现微观和宏观层面的相关数据与经验在研究上都支持这样的结论：老年人口比例的提高会对房价的上涨起到一定的抑制作用，可是少年人口比例的增加会带来房价的上涨，同时提出如果从人口结构的角度出发在2015年之后中国的房价将不会再具备快速上涨的基础，房价总体的水平将开始慢慢呈现出弱化的趋势。陈斌开等人基于人口普查微观家户的数据对人

13、口结构和住房的需求之间的关系进行严谨且详细的实证研究发现中国居民住房的需求和实际年龄情况之间有着十分密切的关系，“婴儿潮”非常有可能是自从2004年以来我国住房的价格不断迅猛提高的的至关重要的因素并且以人口结构的转变作为核心对1999-2005年国内的住房需求进行了一定的预测，结果发现我国的住房需求实际增长率与自从2004年以来的住房价格的变化情况非常的吻合。 1.3人口年龄结构概念 通常我们所说的人口年龄结构主要是指一定阶段内各个年龄组人口占全体总人口中的比例，它是过去与目前人口出生、死亡以及迁移变动对人口发展的综合作用，同时也是经济发展与社会进步的体现，又是今后人口再生产变动的基础与起点。

14、人口年龄结构不单单对未来人口进一步发展的类型、速度以及具体趋势有产生至关重要的影响，同时也会对未来的社会经济整体的发展和改革进程产生一定程度的意义和作用。二、我国人口年龄结构变化历程与住宅市场 2.1我国人口年龄结构变化历程 在新中国正式建立之后，伴随着国家在医疗卫生等方面进行投入的程度不断的加强，我国整体的人口健康情况不断得到改善，从而人口死亡率在呈现出迅速且不断降低的趋势，尤其是在低年龄人口比其他年龄人口的死亡率方面上更是有了巨大幅度的降低，但是我国的出生率一直仍维持在一个相对较高的水平，所以人口在一定阶段内表现出爆炸式的增长。之后因为人口出生率以及死亡率的持续下降，渐渐产生了人口年龄金字

15、塔顶上凸出的领域并且这个凸出的领域伴随着时间的不断推移也在不断的移动当中，主要表现在从未成年发展到成年，进而发展到老年阶段，这慢慢地也就形成了中国的人口年龄结构从年轻型与成年型逐渐朝老年型发生转变，人口年龄结构和人口的转变之间的关系变得越来越紧密。1953 年与1964年我国在进行第一以及第二次全国人口普查的时候，结果显示人口年龄结构差不多都属于年轻型，在进入20世纪70年代之后，尤其是在对计划生育政策进行较大范围的推广和施行之后，我国的人口出生率以及生育率呈现迅速下降的趋势，直接导致少年人口的比重下降，老年人口的比例得到提高，进而加快了人口年龄结构的转变过程。在1982年进行第三次全国人口普

16、查的时候，我国人口年龄结构已开始踏入成年型的阶段，到了20世纪90年代之后，人口老龄化速度不断提高，我国的人口年龄结构也逐渐朝老年型进行转变，从整体来看我国的人口年龄结构自从20世纪60年代以来呈现出逐年下降的趋势。 2.2我国住宅市场 根据国家统计局公布的数据我们可以看到在2013年M2同比增长13.5%，国内的住宅商品房成交额累计一共完成67694.8亿元，同比增长26.5%；住宅商品房成交面积一共完成115722.6万平方米，同比增长17.4%。在城市分化上面来分析，一些较为热门的一二线城市潜在的需求出现严重的供应不足，住宅的价格具体的上涨空间非常大，而大部分的二线城市的供需情况基本保持

17、平衡的状态，价格相对较为稳定，经济以及人口对其未来的发展前景较好，范围较广的三四线城市的住宅供应充足可是潜在的需求比较弱，不具有使住宅价格得到上涨的动力。在时间长度上面来分析自从1999年以来我国的东、中、西部的住宅整体呈现出从慢至快的不断提高的走势。尤其是在东部在2003年之后住宅的价格有了较大幅度的提升，中部以及西部与东部相比较来看住宅的价格涨幅比较小，并且中部以及西部的住宅价格和其上涨的幅度差不多是一样的情况。 2.3我国人口年龄结构对住宅市场的影响 自从20世纪90年代开始，我国的人口年龄结构便呈现出逐年降低的趋势，特别是在1998年实行房改政策之后我国的人口年龄结构迅速下降，和199

18、0年的人口普查数据进行比较分析，2000年我国的人口年龄结构下降了10.3个百分点，这也是由于我国在20世纪80年代突然产生的第三次婴儿潮，他们在21世纪之后慢慢踏入了青年阶段，就在这样的时代环境下，我国的“人口红利”开始出现，进而对我国经济的增长形成了积极的影响，进而提高了对提高居住环境水平的需求，所以进入商品住宅消费者的行列，人口年龄结构不断的迅速转变导致了我国住宅需求的迅猛提升，直接推动了我国住宅市场的快速发展。三、人口年龄结构与住宅价格关系的实证分析 3.1数据描述 通常我们可以把房地产的价格分为好多方面比如住宅价格、商业用房价格以及工业用房价格等等。本文进行研究的对象主要是针对国内的

19、住宅市场，进行细又可以分为别墅和普通商品房市场，因此本文研究的具体变量为这两个市场的房屋价格。本文所研究的人口年龄结构（又被成为抚养比例）主要是指15岁以下以及64岁以上的人群在15-64岁人群中所占的比重，细分下去又能够分为少年人口年龄结构（15岁以下人口在工作人口所占的比例）以及老年人口年龄结构（64 岁以上人口在工作人口所占的比例）。 图3.1.1 全国普通住宅商品房房价（元）与人口年龄结构（%）关系 从图3.1.1我们能够清楚地看到国内普通住宅商品房房价和抚养实际比例的关系，随着人口年龄结构的逐渐提高普通住宅价格呈现缓慢下降的趋势。图3.1.2 人口年龄结构与房价的关系 从图3.1.2

20、我们清楚地看到人口年龄结构和住宅价格直接呈现出反向相关的关系，换句话说就是当人口年龄结构下降的时候，住宅房价反而上升，人口年龄结构上升，住宅比例下降；人口年龄结构对东部住宅房价所产生的影响最深并且相当集中,而中部以及西部住宅的房价和人口年龄结构的具体相对都较为分散。人口年龄结构对普通住宅的房价以及别墅的房价产生影响的具体程度存在一定的不同,因此在进行住宅价格分析的时候进行统一的论调是相当不科学的,每一个市场都具有其有独特的表现。 3.2模型设定与变量说明 在构建计量分析模型的时候，对之前相关专业人士研究的成果之上与我国的实际情况进行有效结合，从而建立新的房价函数来合理有效地对人口年龄结构等因素

21、对我国住宅价格产生的影响进行切实地考察。住宅价格的波动除了要受人口因素的影响以外，其和城市化率以及经济等居住性因素也有密切的关系，同时对住宅市场需求产生影响的因素还包含了政策性以及投机性的因素.本文进行人口年龄结构对住宅价格产生的影响主要是考虑人口年龄结构对居住性需求产生一定的作用并且进而对住宅价格产生影响.所以在选取的影响因素里并没有选择投机性的指标,而是选取了人均 GDP、人口自然增长率以及城镇化率,本文在对这些因素进行控制之后然后接着进行研究分析。 为了对人口年龄结构对房价所能产生的影响进行更为严谨详细的分析,本文在研究的过程当中设定了双对数模型以及单对数模型，利用双对数模型对房价对人口

22、年龄结构之间的弹性变化进行分析，利用单对数模型的设定对人口年龄结构绝对值变化对房价相对值变化产生的影响进行研究分析，本文主要对单对数模型进行分析，双对数模型辅助分析。 本文通过对我国1999-2012年31个省、自治区以及直辖市的数据进行收集,从而进一步对人口人口年龄结构和住宅市场房价之间的关系进行研究分析,从1999年开始选择数据是由于我国的房改制度是从1998年开始进行,之前的福利分房体制并不在本文研究的范畴之内。表3.2.1 控制变量的统计描述（全国）变量名最小值最大值平均值标准差人均GDP(千元)2.45893.17321.55217.471人口自然增长率（%）-1.35037.547

23、6.1174.106城市化率（%）13.47089.30045.64416.180 3.3估计方法与实证结果3.3.1全国回归结果（1）双对数模型。我国的住宅房价和人口年龄结构的具体回归情况见表3.3.1。从国内的整体范围来看我国人口年龄结构和房价之间呈现出明显的负相关关系，其中房价对人口年龄结构的弹性值为-0.167，换句话说就是当人口年龄结构的变化率每增加1%，房价也会跟着下降16.7%。通过深入地分析可以进一步发现我国少年的人口年龄结构和房价之间的关系也呈现出负相关的关系，相反的老年人口年龄结构和房价之间呈现出正相关的关系，两者都变现得较为明显。房价对少年人口年龄结构的弹性为-0.135

24、，房价对老年人口年龄结构的弹性为 0.0618，人口年龄结构对我国住宅房价变化的解释程度为28.4%，而少年人口年龄结构和老年人口年龄结构对我国住宅房价的变化情况的解释程度达到了49.1%。表3.3.1我国房价与人口年龄结构的回归结果VARIABLES（1）House price（2）House price（3）House price（4）House price人口年龄结构-0.168*-0.0402（0.0135）（0.114）少年人口年龄结构-0.136*-0.101*（0.00772）（0.0324）老年人口年龄结构0.0619*0.0811*（0.0101）（0.0285）GDP2.7

25、39*2.530*（0.118）（0.130）人口增长率0.0361*0.0630*（0.00976）（0.0124）城市化率0.0503*0.0289（0.0300）（0.0301）Constant1.825*-0.719*1.506*-0.305（0.0486）（0.239）（0.0366）（0.219）Observations387380387380Adjusted R-squared0.2850.8120.4920.817 （2）单对数模型。如表3.3.2我们可以清楚地看到我国住宅的房价和人口年龄结构回归结果具体情况。根据国内的整体范围来看回归结果的具体数据，住宅的价格和我国人口年龄结

26、构之间存在反向的关系，当少年人口年龄结构得到一定的提升时，住宅价格则呈现出降低的趋势，随着老年人口年龄结构的提升，住宅价格则呈现出不断上升的走势。表3.3.2 我国普通房价、别墅价与人口年龄结构的回归结果VARIABLES(1)普通房价(2)普通房价(3)别墅价(4)别墅价少年人口年龄结构-0.019*-0.021*(0.001)(0.001)老年人口年龄结构0.019*0.021*（0.003）（0.004）人口年龄结构-0.016*-0.018*(0.001)(0.001)常数项4.005*3.677*4.331*3.960*（0.051）(0.054)(0.054)(0.057)观测样本

27、量387387387387Adjusted R-squared0.2760.4450.2970.4793.3.2三大经济板块回归结果人口年龄结构对国内东部、中部以及西部三大板块的房价具体产生的影响情况如表所示。人口年龄结构对国内住宅价格的实际解释程度依据东部到西部的方向呈现逐渐降低的趋势，人口年龄结构和国内住宅的价格之间存在着反向相关的关系同时人口年龄结构对我国住宅价格的变化影响的深浅在东部至西部的方向上也是呈现出逐渐减少的走势；往深层次进一步分析人口年龄结构可以发现我国的少年人口年龄结构的提高会带动国内住宅价格的上升并且少年人口年龄结构对我国住宅价格的影响程度在东部至西部的方向上呈现出逐渐降

28、低的趋势；老年人口年龄结构的提高则会伴随着住宅价格的下调，老年人口年龄结构对我国中部住宅价格产生的影响最深，而对东部住宅价格产生的影响最小，特别需要说明的是老年人口年龄结构的上升会带来东部别墅价格的下降。表3.3.2 抚养比例对我国三大经济板块房价的影响对比板块解释程度抚养比例少年抚养比例老年抚养比例全国27%-30%下降1.6-1.8下降1.9%-2.1%上升1.9%-2.1%东部30%-40%下降2%-3%下降2%-4%上升2%（普）下降1.7%（别）中部15%-30%下降1%-2%下降2%-3%上升4%-5%西部6%-20%下降1%-2%下降1%-3%上升2%-5%3.3.3小结根据以上

29、的分析我们可以清楚的得出以下的结论： 第一在我国整体回归的结果和东部、中部以及西部三大板块回归结果进行对比分析能够发现整体回归结果对于我国的东部与西部并不是很适用，用其来解释我国东部显示解释程度不高，而用来解释西部又显得过高。如果将东、中、西三大板块合理地分开来看则能够更清楚地发现由于国内各个地域现状不一，其具体人口年龄结构对房价产生的影响程度也会有所不一致。 第二我国不断增加的老年人口实际上并不会让国内的住宅价格出现明显的下降趋势，这可能是由于目前我国正在经历经济制度的艰难转以及和阶段性的人口政策之间存在着密不可分的联系。 第三我国东部、中部以及西部在受到人口年龄结构的影响上面存在相对较大的

30、不同，这是由于我国特殊的政策国情以及当前整体经济的发展程度所致。邓小平同志在1978年提出的直接改变整个经济发展形式和状态的重要政策让一部分人以及地区先富裕起来，带动落后地区逐步真正实现共同富裕，而我国的东部地区便受到一些经济优惠政策首先壮大起来，形成了现今东部和西部较大经济差异的格局，从而间接影响其收入以及消费观念的不同，与西部进行比较，东部的整体的储蓄情况更为丰裕，老年人对下一代在买房方面进行帮助的能力更高，所以其人口年龄结构对住宅价格的影响程度更大。四、完善人口年龄结构与房价关系的对策 4.1开放计划生育限制，一定程度上鼓励生育 从计划生育政策正式颁布并且真正实施之后，全国整体进行遵守以

31、及执行表现相对严格和良好，从而让全国的生育率在较长时间内都能保持在一个较低的水平。在目前老年人口数量以及比例呈现逐渐上升趋势的情况之下，切实保证生育率的低水平能够真正让总人口的年龄结构控制在一个科学合理的水平，进而让我国能够一直拥有人口红利的优势。但是把眼光放远来看如果保持生育率的不断降低将会使得我国的人口年龄结构产生“头重脚轻”的严重畸形形态结构，换句话说就是相当多的人口集中在50甚至65岁以上，而青年人与少年儿童的整体人数太少，长期保持下去不单单会对我国的老年人抚养压力有个较大的提升，也会对我国的经济发展起到一定程度的制约作用，限制社会的需求，从而对房地产市场的持续良好发展产生不良的影响。

32、 4.2提高居民收入，注重分配的公平性 之所以我国的房价一直居高不下的原因之一是由于我国的投资型购房需求一直保持在较高的水平，特别是当宏观层面的一系列限购政策正式颁布之前的投资投机型购房更是在市场中占据了一个相当大的比例。但是因为不可避免的贫富差距现状，在一方面房价被投资型的需求带到了一个较高的程度，而在另一方面较多的低收入群体完全不具备进行支付的能力，往往只能望楼兴叹。当这种情况一直得不到改善，特别是在房地产市场最狂盛的阶段，贫富分化会更加的严重，人们能够对房地产进行自由的投资从而让自己的财富在短时间内大幅度地提升，进而富者更富，贫者更贫的情况将在所难免会发生。因此如何更好的真正保证社会群体收入分配的公正公平，切实缩小贫富之间的距离，同时对那些刚需人群第一次进行购房给予一定的优惠政策，对房地产市场的供给以及需求进行有效的平衡将是我国政府必须重点关注以及解决的问题。 4.3引导商品住宅市场结构，大力促进保障房建设 毫无疑问居住权是我们每个人必须享受到的基本合法权利之一，但是我国房地产市场化的过程当中，对于