写字楼分类标准与等级

1、写字楼分类标准与等级写字楼分类标准与等级美国通常把写字楼划分为 A、B、C三个等级，其中A级为投资 级，该类写字楼最适合市场要求，该类写字楼最适合市场要求，高档 装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得 到提升，B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流， 部分物业通过改造可以上升为 A级。规模小、结构简单、配套设施 缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内 关于写字楼的划分有如下三种标准：(1)甲”系列分类。北京写字楼信息网在 2000年第一次全面提 出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和

2、应用甲级、 乙级、丙级分类原则的机构之一。所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要 是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。 写字 楼划分主要以硬件和软件为依据。 硬件方面包括楼宇外观设计、内外 公共装修标准是否具有超前性，是否达到 5A写字楼水平；设备设施 如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施) 电力负荷、绿化、夜间照明)等方面是否与世界甲级写字楼水平同步； 软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。按照上述标 准，写字楼分为如下四个类别：顶级写字楼：在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的 甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有代

3、表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲 视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。 例如上海的金茂大 厦、北京的国贸中心、广州的中信广场，不但城内的百姓知晓，全国 各地的人也略知一二。甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星 级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯 等候时间小于40秒，中央空调为四管式，软件方面物业管理服务水 准达到三星级酒店以上标准。乙级写字楼，硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字 楼相比比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为 主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业 管理

4、服务为达到星级酒店的标准。丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料， 基本的通讯设施及办公服务，设备实施基本为国产电梯、分体空调等； 软件方面为传统的物业管理服务。在写字楼开发和营销过程中，甲级写字楼是最常遇到的物业类型，为了使读者对甲级写字楼更清晰的认识， 全面认识甲级写字楼的(2) As系列分类，即按写字楼的自动化(automation)水平分 类，自动化水平越高，舒适度增加，办公的效率也越高，所以在自动 化被人们广泛重视的情况下，As系列分类常常被作为写字楼档次的 标志。实践中，自动化被诠释成智能化，常常以智能化替代自动化的 称谓。写字楼定级有3A级智能化和5A级智能化之

5、说。3A是指3种 自动化系统，包括楼宇自动化(Building Automation System)、办公 自动化 (Office Automation System)和通讯 自动化 (Communication System)。由于楼宇自动化较复杂，专家们把它分为三类：楼宇自动 化、保安自动化系统(Safeguard Automation System、消防自动化 系统(Fire Automation System),合起来称为5A。由此看，不能认 为5A就高于3A。各系统包含的内容主要有：通讯自动化系统。包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系 统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内

6、移动电话系统、综 合布线系统。楼宇自动化系统。包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照 明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统。办公自动化系统。包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统。安保自动化系统。包括监视电话系统、通道控制系统、 防盗报警 系统、巡更系统。消防自动化系统。消防联动、自动喷淋、自动报警等。(3)按功能复合程度分类。分为纯写字楼、综合楼和商务综合 体。纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业， 但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级 餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。当有两种或者两种以上的主要功能并存

7、时， 我们称为综合楼。如 办公与商场复合的类型，如北京的丰联广场，昆太国际大厦、万通大 厦等。综合楼的高级形态是商务综合体。所谓商务综合体又称综合性建 筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱 乐建筑于一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能 力强。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、 东京的阳光城、北京的国贸中心等都属于大型建筑综合体。 商务综合 体要求在很小的空间距离内同时满足高档商务活动需要，如高档酒 店、会议、展览、商业推广活动、办公、高级公寓、专业时尚店等有 机融为一体。它是

8、创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是 地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，有着大批的白领阶层和成熟 的公司企业，是高档消费活动场所。商务综合体的配套商业设施主要包括餐饮（高档饭店、麦当劳、 比萨店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧）、特色超市、精品购物店（世 界名牌时装、饰品、珠宝、艺术品、民间工艺品）、银行、商务服务 中心（票务代理、图文制作、速递）等。北京华润置地开发的优士阁 根据Shopping Mall的综合性、符合性和互补特点，进一步借用以描 述商务综合体，称为 商务Mall”，集办公、酒店、金融、图书馆、健 身等为一体，是成熟的商务综合体我国写字楼的演变阶段第一阶段：传统办公楼占

9、主导地位。它具有两大特点：立足于自 然通风和采光，以小空间为单位排列组合而成。这一类办公楼起始于 底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.64.0米的开间、58米的进深等，层高一般也在3.6米左右。建筑向高处发展以 后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统模式，仍 属于传统办公楼的一种。传统办公室的优点是私密性强，工作者可自 行控制工作环境（灯、百叶窗、家居布置等）。缺点也非常明显，表 现在空间利用率低，缺乏灵活性。第二阶段：早期的现代办公楼，其特点是大空间框架模式，注重 空间的实效。该模式不利的地方是办公环境比较冷酷、机械，工作人 员的身心健康没有受到应有的重视。第三阶

10、段：后期的现代办公楼。其特点是办公环境富有人情味， 周围环境优雅、舒适、内庭院或中庭院绿化景观好。出现了以景观为 突出卖点的办公室，即景观办公室，这样的办公室布局灵活，有适当 的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音 处理等。第四阶段：智能化办公楼。20世纪7080年代，随着信息时代 的到来，世界上出现了 一批举世公认的智能建筑， 其中绝大部分是办 公楼；20世纪90年代，我国开始建成少量的智能建筑，如上海的金 茂大厦。智能化办公楼发展迅速，继 3A之后，目前有细化推出5A 概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势 字楼特点在西方，最早的写字楼概念是作为大家写字办公交

11、流的场所，由于缺乏必要的交通工具，人们便聚集在一起办公，以提高工作效率。 因此，办公的场所就是写字的场所，故称为 写字楼：。我国过去称办公楼，工作人员都为公家办事。办公楼是一种对外 完全封闭，对内进行行政管理、大而全的物业概念。随着我国的对外 开放、市场经济的确立和民营经济的发展，特别是外国公司、国有大 公司、私营公司的壮大，封闭式的、不考虑经济成果的物业模式不再 适合市场需要，而开放式、按市场价值运营、服务于商务活动需要的 物业一一写字楼在我国城市中蓬勃兴起。写字楼和办公楼比较表比较内 容位置间隔房间大 小公共性使用者 地位形象产权写字楼中心地 段灵活开敞大平等主 体重要多样性办公楼非中心 地段/、灵活封闭小非平