第5章城市用地分类及其适用性评价

1、主讲：刘淑娟主讲：刘淑娟第第5 5讲讲 城市用城市用地分类及其适用性评价地分类及其适用性评价城市规划原理主要内容1 1、城市用地概述、城市用地概述2 2、城市用地适用性评价、城市用地适用性评价3 3、城市土地分类与用地构成、城市土地分类与用地构成城市规划原理第1节 城市用地概述1.11.1城市系统城市系统 城市是一个巨系统，具有复杂系统的特征，在现代城市城市是一个巨系统，具有复杂系统的特征，在现代城市研究中系统方法是一种非常重要的方法研究中系统方法是一种非常重要的方法。1.1.11.1.1城市系统构成的概念与特点城市系统构成的概念与特点l 整体性和综合性；l 层次性、结构性；l 系统的动态性；

2、l 系统的开放性；城市规划原理1.1.21.1.2城市系统构成的分类城市系统构成的分类l城市社会系统的构成；城市社会系统的构成； 城市的社会系统构成一般可以从城市的政治系统构成、文化系统构成、人口系统构成几个方面观察分析l城市产业系统的构成；城市产业系统的构成； 按照国民经济产业结构的分类方法按照国民经济产业结构的分类方法城市产业可分为第一产业、第二产业和第三产业。 第二种是以产业在城市发展过程中的地位和作用划第二种是以产业在城市发展过程中的地位和作用划分的产业构成分类方法分的产业构成分类方法城市产业分为主导产业、配套产业和一般服务性产业城市规划原理1.1.21.1.2城市系统构成的分类城市系

3、统构成的分类l城市空间系统的构成；城市空间系统的构成； 城市空间系统是城市范围内社会、生态以及基础设施各大系统的空间投影及空间关系的总和；城市空间系统可以从各要素的空间位置（选址）、集聚程度以及城市空间形态几个方面考察分析。l城市其它系统的构成；城市其它系统的构成；城市生态系统、经济系统等。城市生态系统、经济系统等。城市规划原理第1节 城市用地概述1.21.2相关概念相关概念l城市用地：城市用地： 指城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称。是用于城市建设和满足城市机能运转所需的土地。 包括：已建成的用地包括：已建成的用地建成区；建成区； 尚未开发的用地；尚未开发的用地； 广义的还包括规

4、划区内的非建设用地非建设用地；城市规划原理l城乡用地城乡用地 指市域范围内所有土地，包括建设用地建设用地与非建设用地非建设用地。建设用地包括城乡居民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地以及其它建设用地等，非建设用地包括水域、农林用地以及其它非建设用地等。城市规划原理l城市建设用地：城市建设用地： 城市用地范围内进行城市建设、用于非农业生产的土地。城市用地范围内进行城市建设、用于非农业生产的土地。l城市建成区城市建成区(built-up area)(built-up area)： 城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设城市行政区内实际已成片开发建设、市

5、政公用设施和公共设施基本具备的地区。施基本具备的地区。l城市规划区：城市规划区： 城市规划区是指城市市区、近郊区和城市行政区域内因城市城市规划区是指城市市区、近郊区和城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划原理第1节 城市用地概述1.31.3土地属性土地属性l 自然属性自然属性 不可移动性；不可移动性； l 社会属性社会属性 人类社会发展的产物；打上社会发展的时代人类社会发展的产物；打上社会发展的时代 烙印；影响社会发展进程。烙印；影响社会发展进程。 l 经济属性经济属性 价值体现。价值体现。 l 法律属性法律属性城市规划原理第1节 城市

6、用地概述1.41.4城市土地区划城市土地区划1 1行政区划行政区划 如市区、郊区、市、区、县、镇、街道等。如市区、郊区、市、区、县、镇、街道等。 2 2用途区划用途区划 如工业用地、居住用地等。如工业用地、居住用地等。 3 3房地产权属区划房地产权属区划 如国有、集体等，租用权。如国有、集体等，租用权。4 4地价区划地价区划 以地价形式体现土地区位、环境、性状和可使用程度等价值以地价形式体现土地区位、环境、性状和可使用程度等价值所作的区划。所作的区划。 5 5其他区划其他区划 如环境区划、农业区划等专业性区划。如环境区划、农业区划等专业性区划。 小城市小城市用地构成示意用地构成示意 大城市大城

7、市用地构成示意用地构成示意城市规划原理 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农村集体所有制。全民所有制和农村集体所有制。 城市市区的土地属国家所有城市市区的土地属国家所有。 国家实行严格的国家实行严格的土地用途管理机制土地用途管理机制。1.41.4城市用地的归属与管理城市用地的归属与管理 城市规划原理第2节 城市用地适用性评价2.12.1城市与自然环境城市与自然环境 自然环境直接影响城市的兴起、发展与衰落，影响自然环境直接影响城市的兴起、发展与衰落，影响城市的职能与城市特色。城市的职能与城市特色。古：天人合一，管子古：天人合一，管子工

8、业时代以来：环境恶化、生态危机工业时代以来：环境恶化、生态危机 现在：城市选址与建设现在：城市选址与建设 与自然环境相和谐与自然环境相和谐城市规划原理2.12.1自然条件的评价自然条件的评价l工程地质条件：工程地质条件：不良地质状况（地基、滑坡与崩塌、冲沟、地震、矿藏）水文地质条件（避开洼地、滞洪区等部位） 城市用地的评价包括了多方面的内容，主要体现在城市用地的评价包括了多方面的内容，主要体现在三个方面，分别是三个方面，分别是自然条件的评价自然条件的评价、建设条件的评价建设条件的评价和和用地的经济性评价用地的经济性评价。这三方面在许多方面也是相互穿插。这三方面在许多方面也是相互穿插在一起的而不

9、是孤立的，因此必须以综合的思想和方式在一起的而不是孤立的，因此必须以综合的思想和方式方法进行评价。方法进行评价。 p204城市规划原理l水文地质条件：水文地质条件：为防治洪水，在城市用地选择时要按照洪水频率，利用高亢地形，同时避开洼地、滞洪区等部位。地下水l气候：气候：太阳辐射、风向、温度、湿度l地形条件：地形条件：高程、坡度、坡向城市规划原理城市规划原理项目坡度项目坡度工业 0.52铁路站场 00.25居住建筑 0.310 对外主要公路 0.43城市主要道路 0.36机场用地 0.51次要道路 0.38绿地可大可小n城市各项建设用地适用坡度 城市规划原理第2节 城市用地适用性评价2.22.2

10、基于自然条件的城市用地适用性评定基于自然条件的城市用地适用性评定城市用地的评定一般可分为三类。城市用地的评定一般可分为三类。l第一类：第一类：即适于修建的用地，其具体要求是：（a）地形坡度在10以下，符合各项建设用地的要求；（b）土质能满足建筑物地基承载力的要求；（c）地下水位低于建筑物、构筑物的基础埋置深度；（d）没有被百年一遇洪水淹没的危险；（e）没有沼泽现象或采到简单的工程措施即可排除地面积水的地段；（f）没有不良地质现象的地段。城市规划原理l第二类：第二类：需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。其具体情况是：（a）土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施；（b

11、）地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物里，需降低地下水位或采取排水措施；（c）属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过11.5米，需采取防洪措施；（d）地形坡度较大，修建建筑物时，除需要采取一定的工程措施外，还需动用较大土石方工程；（e）地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善；（f）有轻微的不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。 城市规划原理l第三类：第三类：不适于修建的用地。其具体情况是：（a）地基承载力小于60千帕和厚度在2米以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建；（b）地形坡度超过20以上，布置建筑物很困难；（c）经常被洪水淹没，且淹没

12、深度超过1.5米；（d）有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用；（e）农业生产价值很高的丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，属给水水源卫生防护地段，存在其他永久性设施和军事设施等。成果表达案例成果表达案例城市规划原理第2节 城市用地适用性评价2.32.3城市用地的经济评价城市用地的经济评价 基本因素层基本因素层 派生因素层派生因素层 因子层因子层 土地区位 繁华度交通通达度 商业服务中心等级高级商务金融集聚区集贸市场 道路网密度道路功能与宽度城市设施 城市基础设施 社会服务设施 市政工程设施文化教育设施医疗卫生设施文娱体育设施邮电设施公园绿地 环境优劣度

13、 环境质量自然条件 大气污染水污染噪声地形坡度地基承载力洪水淹没与积水绿化覆盖率 其他 人口密度建筑容积率城市规划 人口密度用地潜力建筑容积率城市规划原理2.4 2.4 城市用地的选择城市用地的选择(p206)(p206)l影响用地选择的因素影响用地选择的因素建设现状，基础设施，市政设施配套，区域关系，土地利总建设现状，基础设施，市政设施配套，区域关系，土地利总体规划，生态环境，文化遗存，社会问题体规划，生态环境，文化遗存，社会问题 l 用地选择的原则用地选择的原则l遵循相关土地利用的法律规定遵循相关土地利用的法律规定l对工程地质条件的科学评估对工程地质条件的科学评估l保护环境的生态结构，保护

14、地域文化遗产保护环境的生态结构，保护地域文化遗产l具有经济、社会的意识与视角具有经济、社会的意识与视角l为城市的发展留有发展余地为城市的发展留有发展余地城市规划原理长三角城市群长三角城市群城市规划原理京津都市圈京津都市圈城市规划原理城市规划原理饮用水源保护区饮用水源保护区湿地资源湿地资源耕地资源耕地资源森林资源森林资源矿产准采区矿产准采区坡度坡度地质灾害易发区地质灾害易发区各种保护区各种保护区森林公园森林公园地形地形限建指数分布图限建指数分布图限建指数从限建指数从0-1000-100，数值越高，数值越高，越不适宜作为城市建设用地越不适宜作为城市建设用地城市规划原理广州市基本生态格局图广州市基本

15、生态格局图 依托非建设用地，广州市基本生态格局为：“两区四片，六斑七廊”。 两区：北部山地生态屏障区，南部沿海生态屏障区； 四片：从化生态农业片、花都生态农业片、增城生态农业片、番禺生态农业片； 六斑：万亩果园、芳村西部、鹅洲、滴水岩、海鸥岛、新垦等重要生态斑块； 七廊：沿珠江、流溪河等形成七条区域性生态廊道。 城市规划原理第3节 城市用地分类3.13.1城乡用地分类城乡用地分类城市规划原理3.23.2城市建设用地分类城市建设用地分类城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-2011 城市规划原理8大类，35中类，44小类城市规划原理 采用采用字母数字混合型代

16、号字母数字混合型代号 大类采用大类采用英文字母英文字母表示；表示； 中类和小类采用中类和小类采用英文字母加阿拉伯数字英文字母加阿拉伯数字表示表示。总体规划以大类为主，中类为辅；总体规划以大类为主，中类为辅；分区规划以中类为主，小类为辅；分区规划以中类为主，小类为辅；详细规划，应达到小类深度。详细规划，应达到小类深度。 城市规划原理城市规划原理城市规划原理城市规划原理城市规划原理国际居住标准国际居住标准耕者有其田，居者有其屋孙中山最低标准：每人一个床文明标准：每户一套房舒适标准：每人一个房间豪华标准：每人一套房现在我国正朝着舒适标准努力，争取每户一套房，每人一间房。城市规划原理城市规划原理城市规划原理城市规划原理又如，北川新县城建设适宜性分析（图又如，北川新县城建设适宜性分析（图