第四章土地政策演变的一般规律

1、第一节第一节 土地政策演变的内涵土地政策演变的内涵 土地政策演变的一般规律土地政策演变的一般规律处于特定生产力处于特定生产力发展历史时期的人们，在既定资源与技术条件下，发展历史时期的人们，在既定资源与技术条件下，调整自身对土地资源合理配置的理性选择的规律。调整自身对土地资源合理配置的理性选择的规律。0引入期引入期 成长期成长期成熟期成熟期衰退期衰退期时间时间输入输入-利利益表达益表达转换转换-利利益综合益综合输出输出-政政策实施策实施反馈反馈-新新的输入的输入土地政策这一公土地政策这一公共物品的替代、共物品的替代、转换与交易过程转换与交易过程，也就是土地政，也就是土地政策不断创新过程策不断创新

2、过程淘汰旧的土地政淘汰旧的土地政策，创造新的土策，创造新的土地政策的过程地政策的过程外部利润外部利润内部化内部化技术技术消费偏好消费偏好要素供给要素供给生产要素所有者的收入分配生产要素所有者的收入分配最终产品需求最终产品需求要素的派生需求要素的派生需求要素价格要素价格相对价格相对价格图图5 54 42007.05.23 商务部、外汇局商务部、外汇局 外商直接投资房地产业审批和监管外商直接投资房地产业审批和监管2007.08.07 国务院国务院 解决城市低收入家庭住房困难解决城市低收入家庭住房困难 廉租房、住房保障体系廉租房、住房保障体系2007.09.27 央行、银监会央行、银监会 加强商业性

3、房地产信贷管理加强商业性房地产信贷管理 首付比例区别对待首付比例区别对待2007.09.30 国土资源部国土资源部 进一步加强土地供应调控进一步加强土地供应调控 解决低收入家庭住房困难解决低收入家庭住房困难2007.10.01 物权法实施物权法实施 2007.10.31 发改委、商务部发改委、商务部 外商投资产业指导目录（外商投资产业指导目录（2007年修订）外资受限年修订）外资受限2007.11.14 财政部财政部 廉租住房保障资金管理办法廉租住房保障资金管理办法 资金来源的八大渠道资金来源的八大渠道2007.11.19 国土资源部、财政部、央行国土资源部、财政部、央行 土地储备管理办法土地

4、储备管理办法2007.11.27 九部门联合九部门联合 廉租住房保障办法廉租住房保障办法 保障对象、保障方式保障对象、保障方式2007.11.30 建设部、发改委等七部门建设部、发改委等七部门 经济适用住房管理办法经济适用住房管理办法2007年，央行六次加息年，央行六次加息 货币政策从紧传出强烈政策信号货币政策从紧传出强烈政策信号2007年年3月月5日日，温家宝指出：温家宝指出：必须促进房地产业持续健康发展，改善低收入居民住房问题。必须促进房地产业持续健康发展，改善低收入居民住房问题。房价房价“拐点拐点”？20082006年房价上涨房价上涨依然过快，低收入家庭住房难。2005-2008年房地产

5、土地政策盘点年房地产土地政策盘点严禁囤、炒土地：严禁囤、炒土地：对出让土地的合对出让土地的合同条件及违约责任进行了明确约定同条件及违约责任进行了明确约定。限制、禁止开发：限制、禁止开发：禁止别墅类、高禁止别墅类、高尔夫球场、赛马场、尔夫球场、赛马场、等，限低等，限低密度、大套型住宅项目密度、大套型住宅项目等。等。土地收益用于民：土地收益用于民：新增建设用地有新增建设用地有偿使用费标准提高一倍，相关收入偿使用费标准提高一倍，相关收入专项用于农业建设。城市建设用地专项用于农业建设。城市建设用地土地出让金一定比例用于经济适用土地出让金一定比例用于经济适用房、廉租房建设。房、廉租房建设。用地供应结构：

6、用地供应结构：增加普通增加普通商品房和经济住房土地供应商品房和经济住房土地供应，并督促建设。，并督促建设。建立土地监察制：建立土地监察制：全国省全国省（区、市）及计划单列市土（区、市）及计划单列市土地审批利用纳入九大土地督地审批利用纳入九大土地督察局监管。察局监管。土地出让规范化：土地出让规范化：明确六明确六大类招牌挂土地，建立国有大类招牌挂土地，建立国有土地出让的协调决策机构和土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。价格争议裁决机制。 房地产土地政策房地产土地政策四、土地政策结构协调四、土地政策结构协调土地单元土地单元结构结构整体整体结构结构整体整体 国家政策：全力保障农业十四大重点工程国

7、家政策：全力保障农业十四大重点工程农业四大投资主战场农业四大投资主战场分阶段目标分阶段目标图图2 贵阳市循环经济建设整体框架贵阳市循环经济建设整体框架在循环经济理论的指导下，提高技术水平和资在循环经济理论的指导下，提高技术水平和资源利用率，降低能耗和污染指标，创造就业岗位，源利用率，降低能耗和污染指标，创造就业岗位，实现基地经济、环境和社会的协调发展。实现基地经济、环境和社会的协调发展。1、政策创新使外部性内在化所带来的利润、政策创新使外部性内在化所带来的利润2、政策创新降低交易费用而带来的利润、政策创新降低交易费用而带来的利润3、政策创新使政策减少不确定性和降低风险的功、政策创新使政策减少不

8、确定性和降低风险的功能更好发挥能更好发挥4、由政策创新而形成的规模经济、由政策创新而形成的规模经济土地政策演变案例：土地政策演变案例：户籍改革户籍改革【背景：年月，【背景：年月，中华人民共和国户口中华人民共和国户口登记条例登记条例正式实施。自此，中国形成了正式实施。自此，中国形成了农村户口农村户口和和城城市户口市户口“二元结构二元结构”的户籍管理体制。随之而来的，是的户籍管理体制。随之而来的，是附着在其上的权利和保障的差别。附着在其上的权利和保障的差别。】 “宁要城市一张床，不要乡村一所房。宁要城市一张床，不要乡村一所房。” 现行户籍管理制度是在上世纪年代建立起来的，现行户籍管理制度是在上世纪年代建立起来的，将我国划分为城市和乡村的二元社会，将中国人划分为将我国划分为城市和乡村的二元