城市地籍管理

1、第五章第五章 城市地籍管理城市地籍管理第第5章章 城市地籍管理城市地籍管理n5.1 地籍管理概述地籍管理概述n5.2 土地调查土地调查n5.3 土地分等定级土地分等定级n5.4 土地登记土地登记n5.5 土地统计土地统计n5.6 地籍档案管理地籍档案管理5.1 地籍管理概述地籍管理概述n5.1.1 地籍与地籍管理地籍与地籍管理n（一）地籍概述（一）地籍概述n（二）地籍管理概述（二）地籍管理概述n5.1.2 地籍管理的内容和原则地籍管理的内容和原则n（一）地籍管理的内容（一）地籍管理的内容n（二）地籍管理的原则（二）地籍管理的原则（一）地籍概述（一）地籍概述n1.地籍含义地籍含义n地籍的定义：地

2、籍的定义：n地籍是土地的户口，是记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等地籍是土地的户口，是记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿册（含图）。基本状况的簿册（含图）。n地籍的性质：地籍的性质：n（1）空间性：由于土地具有位置固定性，土地界址的变动可能带来土地权属面积的增）空间性：由于土地具有位置固定性，土地界址的变动可能带来土地权属面积的增减，所以，地籍的内容不仅需要记载在地籍簿册上，同时还应在图册上标绘清楚，并减，所以，地籍的内容不仅需要记载在地籍簿册上，同时还应在图册上标绘清楚，并做到图册与簿册一致。做到图册与簿册一致。n（2）法律性：体现地籍簿册

3、的可靠性，地籍图册上的界址点、界址线的位置和地籍簿）法律性：体现地籍簿册的可靠性，地籍图册上的界址点、界址线的位置和地籍簿册上的权属记载及其面积的登记等都应有法律依据，甚至有关法律凭证还是地籍的必册上的权属记载及其面积的登记等都应有法律依据，甚至有关法律凭证还是地籍的必要组成部分。要组成部分。n（3）精确性：地籍资料的取得一般需要通过实地调查，并运用先进的测绘和计算方面）精确性：地籍资料的取得一般需要通过实地调查，并运用先进的测绘和计算方面的科学技术手段。的科学技术手段。n（4）连续性：随着生产的发展和建设规模的扩大，土地的基本状况会经常发生变化，）连续性：随着生产的发展和建设规模的扩大，土地

4、的基本状况会经常发生变化，必须经常更新，保持资料的记载和统计数据的连续性，体现其现势性。必须经常更新，保持资料的记载和统计数据的连续性，体现其现势性。（一）地籍概述（一）地籍概述n2.地籍作用地籍作用n（1）为土地管理提供基础资料）为土地管理提供基础资料（调整土地关系、配置土地资源、（调整土地关系、配置土地资源、编制土地利用总体规划、征收土地税）编制土地利用总体规划、征收土地税）n（2）为维护土地产权权益等提供基础资料）为维护土地产权权益等提供基础资料权属是地籍的核心权属是地籍的核心n（3）为改革与完善土地使用制度提供基础资料）为改革与完善土地使用制度提供基础资料n（4）为编制国民经济发展计划

5、等提供基础资料）为编制国民经济发展计划等提供基础资料 n3.地籍的分类地籍的分类分类方式分类方式具体分类种类具体分类种类按照地籍的的目的分类按照地籍的的目的分类税收地籍、产权地籍（法律地籍）、多用途地籍税收地籍、产权地籍（法律地籍）、多用途地籍按照地籍的时序分类按照地籍的时序分类 初始地籍、变更地籍（日常地籍）初始地籍、变更地籍（日常地籍）按照地籍对象分类按照地籍对象分类城镇地籍、农村地籍城镇地籍、农村地籍按照地籍管理层次分类按照地籍管理层次分类国家地籍、基层地籍国家地籍、基层地籍（二）地籍管理概述（二）地籍管理概述n地籍管理是国家为建设地籍而进行的一系地籍管理是国家为建设地籍而进行的一系列的

6、工作或措施，即国家为取得有关地籍列的工作或措施，即国家为取得有关地籍资料和全面研究土地的权属、自然和社会资料和全面研究土地的权属、自然和社会经济状况而采用的以土地调查，土地登记、经济状况而采用的以土地调查，土地登记、土地统计、建立地籍档案为主要内容的行土地统计、建立地籍档案为主要内容的行政、技术和法律措施，也称地籍工作。政、技术和法律措施，也称地籍工作。n地籍管理的核心是土地权属管理。地籍管理的核心是土地权属管理。n地籍管理具有鲜明的阶级性。地籍管理具有鲜明的阶级性。（一）地籍管理的内容（一）地籍管理的内容n1.土地调查土地调查 n2.土地分等定级土地分等定级n3.土地登记土地登记n4.土地统

7、计土地统计n5.地籍档案管理地籍档案管理地籍管理的内容不是一成不变，其各项内容也不是相互孤立的，地籍管理的内容不是一成不变，其各项内容也不是相互孤立的，而是需要相互联系和衔接的。地籍管理内容将随着社会经济的而是需要相互联系和衔接的。地籍管理内容将随着社会经济的迅速发展和国家对地籍资料需求的增长而不断变化和完善。迅速发展和国家对地籍资料需求的增长而不断变化和完善。（一）地籍管理的内容（一）地籍管理的内容n1.土地调查土地调查 n土地调查是以查清土地的数量、质量、分布、使用和权属状况以及土土地调查是以查清土地的数量、质量、分布、使用和权属状况以及土地要素的动态变化情况而进行的调查。地要素的动态变化

8、情况而进行的调查。n根据土地调查的内容侧重不同，可以分为土地利用现状调查、地籍调根据土地调查的内容侧重不同，可以分为土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查。查和土地条件调查。n2.土地分等定级土地分等定级n土地分等定级是在土地利用条件调查与土地利用分类的基础上，以马土地分等定级是在土地利用条件调查与土地利用分类的基础上，以马克思的地租、地价理论为主要依据所确定的各类土地等级和基准地价。克思的地租、地价理论为主要依据所确定的各类土地等级和基准地价。n3.土地登记土地登记n土地登记是国家按照法律规定程序将土地权属关系、用途、面积、使土地登记是国家按照法律规定程序将土地权属关系、用途、面积、使用条

9、件、等级、价格等情况记录于专门的簿册的一种法律行为。用条件、等级、价格等情况记录于专门的簿册的一种法律行为。（一）地籍管理的内容（一）地籍管理的内容n4.土地统计土地统计n土地统计是国家对土地的数量、质量、用途、分布及权土地统计是国家对土地的数量、质量、用途、分布及权属状况等进行系统、全面、连续的调查、分类、整理和属状况等进行系统、全面、连续的调查、分类、整理和分析，为国家提供土地统计资料，实行统计监督。分析，为国家提供土地统计资料，实行统计监督。n5.地籍档案管理地籍档案管理n地籍档案管理是指对地籍管理过程中直接形成的具有保地籍档案管理是指对地籍管理过程中直接形成的具有保存、查考价值的文字、

10、图标、音像等历史记录进行系统存、查考价值的文字、图标、音像等历史记录进行系统地立卷归档、保管和提供利用等工作。地立卷归档、保管和提供利用等工作。（二）地籍管理的原则（二）地籍管理的原则n1.地籍管理必须按照国家规定的统一法律制度实地籍管理必须按照国家规定的统一法律制度实施施n2.保证地籍资料的系统性、连续性和现势性保证地籍资料的系统性、连续性和现势性n3.保证地籍资料的可靠性和精确性保证地籍资料的可靠性和精确性n4.保证地籍资料的概括性和完整性保证地籍资料的概括性和完整性第第5章章 城市地籍管理城市地籍管理n5.1 地籍管理概述地籍管理概述n5.2 土地调查土地调查n5.3 土地分等定级土地分

11、等定级n5.4 土地登记土地登记n5.5 土地统计土地统计n5.6 地籍档案管理地籍档案管理5.2 土地调查土地调查n5.2.1 地籍调查地籍调查n5.2.2 土地利用现状调查土地利用现状调查n5.2.3 土地权属调查土地权属调查n5.2.4 土地条件调查土地条件调查5.2.1 地籍调查地籍调查n（一）地籍调查的单元和内容（一）地籍调查的单元和内容n（二）地籍调查工作的程序（二）地籍调查工作的程序n（三）地籍调查的主要成果资料（三）地籍调查的主要成果资料地籍调查地籍调查n地籍调查是利用一定的方法，通过地籍调查是利用一定的方法，通过权属调查权属调查和和地地籍测量籍测量，查清每一宗地的位置、权属、

12、界线、面，查清每一宗地的位置、权属、界线、面积和用途等基本情况，形成地籍图和簿册的过程。积和用途等基本情况，形成地籍图和簿册的过程。n地籍调查以地籍调查以权属调查权属调查为核心为核心，是土地登记的前期，是土地登记的前期工作和法定程序。工作和法定程序。（一）地籍调查的单元和内容（一）地籍调查的单元和内容n地籍调查的单元：一宗地。地籍调查的单元：一宗地。n所谓一宗地是指被权属界址线所封闭的独立权属地段，是所谓一宗地是指被权属界址线所封闭的独立权属地段，是地籍调查的基本单位。宗地的划分主要是以方便权属管理地籍调查的基本单位。宗地的划分主要是以方便权属管理为原则，因此原则上一宗地由一个土地使用单位使用

13、。为原则，因此原则上一宗地由一个土地使用单位使用。n地籍调查的主要内容：包括权属调查和地籍调查地籍调查的主要内容：包括权属调查和地籍调查两个方面。两个方面。n权属调查：又分为权属调查：又分为宗地权属状况调查宗地权属状况调查、界址点认定调查界址点认定调查、土地利用类型调查土地利用类型调查等三项工作；等三项工作；n地籍测量：又分为地籍测量：又分为地籍控制测量地籍控制测量、地籍碎部测量地籍碎部测量、基本地基本地籍图绘制籍图绘制、面积量算面积量算等四项工作。等四项工作。特例：混合宗。特例：混合宗。（二）地籍调查工作的程序（二）地籍调查工作的程序n地籍调查是一项综合性的系统工程，必须那位在充分准备、地籍

14、调查是一项综合性的系统工程，必须那位在充分准备、周密计划的基础上进行。要结合本地的实际提出任务，确周密计划的基础上进行。要结合本地的实际提出任务，确定范围、选用方法、经费统筹、人员组织、时间安排和实定范围、选用方法、经费统筹、人员组织、时间安排和实施步骤。地籍调查的实施可大体分为五个阶段：施步骤。地籍调查的实施可大体分为五个阶段：n1. 1.准备工作准备工作n准备工作包括组织准备、资料收集、调查范围的确定、技准备工作包括组织准备、资料收集、调查范围的确定、技术设计、表册、仪器和工作准备、技术培训等。术设计、表册、仪器和工作准备、技术培训等。n2.2.外业调查外业调查n外业调查包括权属调查和地籍

15、测量两项内容。外业调查包括权属调查和地籍测量两项内容。n3.3.内业工作内业工作n在外业工作的基础上，进行室内量算面积，绘制宗地图和在外业工作的基础上，进行室内量算面积，绘制宗地图和地籍图，整理地籍档案资料。地籍图，整理地籍档案资料。（三）地籍调查的主要成果资料（三）地籍调查的主要成果资料n地籍调查工作结束后，应提交以下成果资料：地籍调查工作结束后，应提交以下成果资料：n1.地籍原图及分幅结合表；地籍原图及分幅结合表；n2.土地权属单位地籍图；土地权属单位地籍图；n3.宗地图；宗地图；n4.权属单位的土地面积和地类面积统计表；权属单位的土地面积和地类面积统计表；n5.地籍控制测量成果；地籍控制

16、测量成果；n6.地籍调查说明书；地籍调查说明书；n7.其他其他5.2.2 土地利用现状调查土地利用现状调查n（一）土地利用现状调查的基本内容和主（一）土地利用现状调查的基本内容和主要成果要成果n（二）土地利用现状调查的基本单元（二）土地利用现状调查的基本单元n（三）土地利用现状调查工作程序（三）土地利用现状调查工作程序n（四）土地利用的变更调查（四）土地利用的变更调查（一）土地利用现状调查的基本内（一）土地利用现状调查的基本内容和主要成果容和主要成果n土地利用现状调查是以县（市）为单位进行的，其任务是土地利用现状调查是以县（市）为单位进行的，其任务是分县（市）查清各权属单位的土地总面积和分类面

17、积及其分县（市）查清各权属单位的土地总面积和分类面积及其分布状况，并逐步汇总各乡（镇、街道）、县（市）行政分布状况，并逐步汇总各乡（镇、街道）、县（市）行政区的土地总面积和分类面积及其分布状况，为建立土地登区的土地总面积和分类面积及其分布状况，为建立土地登记、统计制度和科学管理土地提供依据。记、统计制度和科学管理土地提供依据。（一）土地利用现状调查的基本内（一）土地利用现状调查的基本内容和主要成果容和主要成果n土地利用现状调查的基本单位，农区到村（行政村），林区和土地利用现状调查的基本单位，农区到村（行政村），林区和牧区到乡，并按全国统一的土地分类标准进行分类。牧区到乡，并按全国统一的土地分类

18、标准进行分类。n土地利用现状调查工作结束后，应提交如下成果资料：土地利用现状调查工作结束后，应提交如下成果资料：n1.县（市）、乡（镇、街道）、村各类土地面积和土地总面积县（市）、乡（镇、街道）、村各类土地面积和土地总面积统计表；统计表；n2.县（市）、乡（镇、街道）土地利用现状图；县（市）、乡（镇、街道）土地利用现状图；n3.县（市）、乡（镇、街道）土地边界接合图；县（市）、乡（镇、街道）土地边界接合图；n4.分幅土地权属界线图；分幅土地权属界线图；n5.无争议权属界线协议书和有争议权属界线的土地争议缘由书；无争议权属界线协议书和有争议权属界线的土地争议缘由书；n6.县（市）土地利用调查报告

19、和乡（镇、街道）土地利用调查县（市）土地利用调查报告和乡（镇、街道）土地利用调查说明书。说明书。（二）土地利用现状调查的基本单（二）土地利用现状调查的基本单元元n土地利用现状调查的基本土地利用现状调查的基本单位：单位：图斑。图斑。n所谓图斑是指在实地属于所谓图斑是指在实地属于同一种土地利用类型（二同一种土地利用类型（二级地类）、属于同一权属级地类）、属于同一权属单位、同在一个图幅内且单位、同在一个图幅内且外围为固定实物界线的封外围为固定实物界线的封闭地块。闭地块。n图斑是地类划分的最小范图斑是地类划分的最小范围，在量算面积时，图斑围，在量算面积时，图斑又是最小的量算单位。又是最小的量算单位。n

20、图斑的编是以行政村为单图斑的编是以行政村为单位，按照调绘的先后次序位，按照调绘的先后次序编号。编号。（三）土地利用现状调查工作程序（三）土地利用现状调查工作程序n土地利用现状调查工作，按完成的顺序及工作方式、内容，一般可以土地利用现状调查工作，按完成的顺序及工作方式、内容，一般可以分为四个阶段八大步骤。分为四个阶段八大步骤。n1. 1.准备工作阶段准备工作阶段n准备工作包括组织准备、资料准备、仪器和用品准备等。准备工作包括组织准备、资料准备、仪器和用品准备等。n2.2.外业工作阶段外业工作阶段n外业工作，即外业调绘与补测工作，包括外业调绘前的准备工作、行外业工作，即外业调绘与补测工作，包括外业

21、调绘前的准备工作、行政区划界和土地权属界的调绘、地类调绘、线状地物调绘、零星地类政区划界和土地权属界的调绘、地类调绘、线状地物调绘、零星地类调绘、新增地物补测、调绘航片的整饰和检查等内容。调绘、新增地物补测、调绘航片的整饰和检查等内容。n3.3.内业工作阶段内业工作阶段n内业工作阶段包括航片转绘、土地面积量算、土地利用现状图和分幅内业工作阶段包括航片转绘、土地面积量算、土地利用现状图和分幅土地权属界线图的编绘、土地利用现状调查报告（或说明书）的编号土地权属界线图的编绘、土地利用现状调查报告（或说明书）的编号等四个相继的步骤。等四个相继的步骤。n在进行成果整理时，必须严格做到图（图上反映的内容）

22、与数（面积在进行成果整理时，必须严格做到图（图上反映的内容）与数（面积数据）相符。数据）相符。n4.4.验收归档阶段验收归档阶段n验收归档阶段的内容包括成果检查验收以及成果资料归档两个步骤。验收归档阶段的内容包括成果检查验收以及成果资料归档两个步骤。（四）土地利用的变更调查（四）土地利用的变更调查n土地利用变更调查（以下简称变更登记）是在土地利用现土地利用变更调查（以下简称变更登记）是在土地利用现状调查的基础上，对土地利用变化情况进行的调查，以保状调查的基础上，对土地利用变化情况进行的调查，以保证土地利用现状调查成果的现势性，为制定国民经济计划证土地利用现状调查成果的现势性，为制定国民经济计划

23、和土地利用总体规划、科学管理和合理利用土地提供准确和土地利用总体规划、科学管理和合理利用土地提供准确可靠的现势资料。可靠的现势资料。n变更调查的内容包括地类变化情况、土地权属变化情况和变更调查的内容包括地类变化情况、土地权属变化情况和权属界变化情况等。权属界变化情况等。n变更调查的工作程序与土地利用现状调查基本一致，也分变更调查的工作程序与土地利用现状调查基本一致，也分为四个阶段：准备工作、外业调查、内业调查和验收归档。为四个阶段：准备工作、外业调查、内业调查和验收归档。5.2.3 土地权属调查土地权属调查n（一）土地权属调查的主要内容（一）土地权属调查的主要内容n（二）权属调查单位（二）权属

24、调查单位n（三）宗地和界址点编号（三）宗地和界址点编号n（四）权属调整程序和方法（四）权属调整程序和方法n（五）绘制宗地草图（五）绘制宗地草图（一）土地权属调查的主要内容（一）土地权属调查的主要内容n权属调查是对土地权属单位的土地权属来源及其权利所记权属调查是对土地权属单位的土地权属来源及其权利所记得位置、界址、数量和用途等基本情况的调查。得位置、界址、数量和用途等基本情况的调查。n土地权属调查的主要内容包括宗地位置、界线、权属状况土地权属调查的主要内容包括宗地位置、界线、权属状况和使用状况等的调查。和使用状况等的调查。n宗地位置宗地位置指宗地所在区、街道、门牌号及四至；指宗地所在区、街道、门

25、牌号及四至；界线界线指界指界址点（即拐点或转角点）及其间的连接直线，即界址线址点（即拐点或转角点）及其间的连接直线，即界址线（权属界线）；（权属界线）；权属状况权属状况主要指权属性质和权属来源；主要指权属性质和权属来源；使使用状况用状况指土地用途、土地等级、地价和共用情况。指土地用途、土地等级、地价和共用情况。界址调查是权属调查的界址调查是权属调查的关键关键; 权属调查是地籍调查的权属调查是地籍调查的核心核心;最大的最大的难点难点是土地权属争议的调处。是土地权属争议的调处。（二）权属调查单位（二）权属调查单位n权属调查的基本单位是权属调查的基本单位是宗地宗地，即被权属界址线封闭的地块，宗地的划

26、，即被权属界址线封闭的地块，宗地的划分应以方便土地管理为原则。分应以方便土地管理为原则。n一般将具有独立使用权的一地块划分为一宗地，但在实际工作中，经一般将具有独立使用权的一地块划分为一宗地，但在实际工作中，经常遇到以下几种情况：常遇到以下几种情况：n1.几个使用者共同使用一地块，并且相互之间界线难以划清，应该共几个使用者共同使用一地块，并且相互之间界线难以划清，应该共同处理宗地。同处理宗地。n2.对大型工矿、企业、机关、学校用地内的经济上的独立核算单位用对大型工矿、企业、机关、学校用地内的经济上的独立核算单位用地，应独立划宗，并确立其使用界线和面积。地，应独立划宗，并确立其使用界线和面积。n

27、3.对只有一个法人代表的特大宗地，如宗地内明显不同，并且不同用对只有一个法人代表的特大宗地，如宗地内明显不同，并且不同用途的面积较大，利用类别界线明显（有线状地物），可划分为若干宗途的面积较大，利用类别界线明显（有线状地物），可划分为若干宗地。地。n4.对大型工矿、企业、机关、学校等特大宗地，如被公用道路、河流对大型工矿、企业、机关、学校等特大宗地，如被公用道路、河流分割，应划分为若干宗地。分割，应划分为若干宗地。（三）宗地和界址点编号（三）宗地和界址点编号n1. 1.宗地编号宗地编号n编号按行政区、街道（或图幅）、宗地三级进行。较大城市可编号按行政区、街道（或图幅）、宗地三级进行。较大城市可

28、按行政区、街道、街坊（或图幅）、宗地四级编号。按行政区、街道、街坊（或图幅）、宗地四级编号。n城镇地籍调查规程城镇地籍调查规程规定，宗地号在地籍图上统一自左到右，规定，宗地号在地籍图上统一自左到右，自上到下，由自上到下，由1号开始顺序编号。图幅编号时，一宗地分散在号开始顺序编号。图幅编号时，一宗地分散在几幅图上的称为破宗。破宗的宗地号在有关图幅中的上、左边几幅图上的称为破宗。破宗的宗地号在有关图幅中的上、左边一幅图内编号，但必须在其他几幅图的破宗地上标记该图幅编一幅图内编号，但必须在其他几幅图的破宗地上标记该图幅编号及其宗地号。号及其宗地号。n2.2.界址点编号界址点编号n为了顺利进行地籍测量

29、和便于对地籍调查成果的管理，需要根为了顺利进行地籍测量和便于对地籍调查成果的管理，需要根据各地使用的图件资料及测量方法，选择不同的编号方法。据各地使用的图件资料及测量方法，选择不同的编号方法。n其主要编号方法有：按宗地编号、按图幅统一编号、按地籍街其主要编号方法有：按宗地编号、按图幅统一编号、按地籍街坊统一编号。坊统一编号。（四）权属调整程序和方法（四）权属调整程序和方法n1. 1.准备工作准备工作n即准备调查工作用图、预编宗地号及发放指界通即准备调查工作用图、预编宗地号及发放指界通知书。知书。n2.2.实地调查实地调查n其主要任务是在现场明确土地权属界线。具体内其主要任务是在现场明确土地权属

30、界线。具体内容是现场指界、界标设定、填写地籍调查表等。容是现场指界、界标设定、填写地籍调查表等。而调查的目的是确保该宗地权属合法、界址清楚。而调查的目的是确保该宗地权属合法、界址清楚。n（1）指界）指界 n（2）设置界址点标志）设置界址点标志n（3）填写地籍调查表）填写地籍调查表（五）绘制宗地草图（五）绘制宗地草图n1. 1.宗地草图的作用宗地草图的作用n宗地草图因具有的堪丈数据不同，其作用亦不同。一般来讲，宗地草宗地草图因具有的堪丈数据不同，其作用亦不同。一般来讲，宗地草图可用于处理土地权属纠纷，恢复界址点，用于绘制地籍草图，检核图可用于处理土地权属纠纷，恢复界址点，用于绘制地籍草图，检核各

31、宗地的几何关系、边长、面积、界址坐标等，以保证地籍原图的质各宗地的几何关系、边长、面积、界址坐标等，以保证地籍原图的质量；用于计算规则图形宗地面积；用于日常地籍管理工作。量；用于计算规则图形宗地面积；用于日常地籍管理工作。n2.2.宗地草图内容宗地草图内容n（1）宗地编号和门牌号，土地使用者名称，本宗地界址点、界址点）宗地编号和门牌号，土地使用者名称，本宗地界址点、界址点编号及界址线，相邻宗地的宗地号、门牌号和使用者名称或者相邻地编号及界址线，相邻宗地的宗地号、门牌号和使用者名称或者相邻地物。物。n（2）在相应位置标记界址边长、界址点或界址边与邻近地物的相关）在相应位置标记界址边长、界址点或界

32、址边与邻近地物的相关距离和条件距离。距离和条件距离。n（3）确定宗地界址点位置、界址线方位所必需的或者其他需要的建）确定宗地界址点位置、界址线方位所必需的或者其他需要的建筑物和构筑物。筑物和构筑物。n（4）土地实际用途。）土地实际用途。n（5）指北线、作业员签名、作业日期。）指北线、作业员签名、作业日期。5.2.4 土地条件调查土地条件调查n土地条件调查是指对土地的自然条件和社会经济条件的调土地条件调查是指对土地的自然条件和社会经济条件的调查，并据此评定土地质量，进行土地分等定级和估价。查，并据此评定土地质量，进行土地分等定级和估价。n在土地自然条件方面，主要调查收集以下资料：土壤、地在土地自

33、然条件方面，主要调查收集以下资料：土壤、地形地貌、水文、植被、气候、主要农作物生物学特性、自形地貌、水文、植被、气候、主要农作物生物学特性、自然资源等方面的资料。然资源等方面的资料。n对于土地的社会经济条件，主要调查收集资料：地理位置对于土地的社会经济条件，主要调查收集资料：地理位置与交通运输条件、土地资源、人口、劳动力、土地利用的与交通运输条件、土地资源、人口、劳动力、土地利用的经济情况、耕地（林地、牧草地）的投入产出水平等的相经济情况、耕地（林地、牧草地）的投入产出水平等的相关情况的资料。关情况的资料。第第5章章 城市地籍管理城市地籍管理n5.1 地籍管理概述地籍管理概述n5.2 土地调查

34、土地调查n5.3 土地分等定级土地分等定级n5.4 土地登记土地登记n5.5 土地统计土地统计n5.6 地籍档案管理地籍档案管理5.3 土地分等定级土地分等定级n5.3.1 土地分等定级概述土地分等定级概述n5.3.2 城镇土地定级城镇土地定级5.3.1 土地分等定级概述土地分等定级概述n（一）土地分等定级的类型和等级体系（一）土地分等定级的类型和等级体系n（二）土地分等定级的原则（二）土地分等定级的原则n（三）土地分等定级方法体系（三）土地分等定级方法体系（一）土地分等定级的类型和等（一）土地分等定级的类型和等级体系级体系n土地分等定级是在特定目的下，对土地的自然属土地分等定级是在特定目的下

35、，对土地的自然属性和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等极性和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等极化的过程，是以获得土地质量状况为目的的一项化的过程，是以获得土地质量状况为目的的一项地籍管理工作。地籍管理工作。n按照城乡土地的不同特点，土地分等定级可以分按照城乡土地的不同特点，土地分等定级可以分为城镇土地分等定级和农用土地分等定级。为城镇土地分等定级和农用土地分等定级。分等定级成果的用途分等定级成果的用途:为土地估价提供控制区域为土地估价提供控制区域;为确定土为确定土地税额、土地征用补偿提供依据地税额、土地征用补偿提供依据; 为土地利用规划、布局、为土地利用规划、布局、合理组织城乡土地利用提

36、供基础资料。合理组织城乡土地利用提供基础资料。（二）土地分等定级的原则（二）土地分等定级的原则n1. 综合性原则综合性原则 为了有较高的准确性和可靠性为了有较高的准确性和可靠性n2. 主导性原则主导性原则 增强土地质量评定的科学性和简捷性增强土地质量评定的科学性和简捷性n3. 地域差异原则地域差异原则 不同地域土地利用效益和生产力不同地域土地利用效益和生产力 有明显差异有明显差异n4. 土地收益差异原则土地收益差异原则 不同等级间收益有明显差异不同等级间收益有明显差异n5. 定量与定性分析结合原则定量与定性分析结合原则 尽量量化尽量量化n6. 可行性原则可行性原则 选用的指标和方法符合客观实际

37、，便选用的指标和方法符合客观实际，便于工作开展于工作开展（三）土地分等定级方法体系（三）土地分等定级方法体系n1.多因素综合评定法n2.级差收益测定法n3.地价分区定级法5.3.2 城镇土地定级城镇土地定级n（一）城镇土地定级程序（一）城镇土地定级程序n（二）土地定级因素选择及其权重的确定（二）土地定级因素选择及其权重的确定n（三）土地定级单元的划分（三）土地定级单元的划分n（四）土地定级因素分值的计算（四）土地定级因素分值的计算n（五）土地级别初步划分（五）土地级别初步划分n（六）级差收益测算（六）级差收益测算n（七）级别边界落实、成果整理、验收（七）级别边界落实、成果整理、验收（一）城镇土

38、地定级程序（一）城镇土地定级程序（二）土地定级因素选择及其权重（二）土地定级因素选择及其权重的确定的确定n1. 1.土地定级因素选择土地定级因素选择n定级因素选择原则：（定级因素选择原则：（1）因素指标值的变化对土地级别）因素指标值的变化对土地级别有较显著的影响；（有较显著的影响；（2）因素指标值有较大的变化范围；）因素指标值有较大的变化范围；（3）因素的覆盖面广。）因素的覆盖面广。n定级因素定级因素：（：（1）繁华程度；（）繁华程度；（2）交通条件；（）交通条件；（3）基础）基础设施；（设施；（4）环境条件；（）环境条件；（5）人口状况。）人口状况。n2.2.定级因素权重的确定定级因素权重的

39、确定n定级因素权重反映各因素对土地质量的影响程度。权重值定级因素权重反映各因素对土地质量的影响程度。权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，其数值在与因素对土地质量影响的大小成正比，其数值在01之间，之间，各选定因素的权重值之和等于各选定因素的权重值之和等于1。（三）土地定级单元的划分（三）土地定级单元的划分n定级单元是评定土地级别的基本空间单元和各定级因素分定级单元是评定土地级别的基本空间单元和各定级因素分值计算的基础，是内部土地特性和区位条件相对均一的地值计算的基础，是内部土地特性和区位条件相对均一的地块，同一单元的同一主要因素分值差异不得大于或等块，同一单元的同一主要因素分值差异不得大于

40、或等100/（1+n）（n为拟划分的土地级数）为拟划分的土地级数）。n定级单元的面积一般在定级单元的面积一般在5-25公顷公顷之间。之间。n常用的定级单元划分方法有：常用的定级单元划分方法有：n1.主导因素判定法主导因素判定法n2.网格法网格法（四）土地定级因素分值的计算（四）土地定级因素分值的计算n原则：原则：n1.总分值与土地优劣成正相关，总分值越大，土地质量总分值与土地优劣成正相关，总分值越大，土地质量越高，级别越高；越高，级别越高；n2.分值体系采用分值体系采用0-100分的封闭区间。分的封闭区间。n情况情况1：得分值只与因素指标的显著作用区间相对应。：得分值只与因素指标的显著作用区间

41、相对应。因为某一因素指标在某些区间上的变化，对土地优劣无因为某一因素指标在某些区间上的变化，对土地优劣无显著作用。显著作用。n 如：绿地覆盖度在如：绿地覆盖度在0-50%之间对土地有一定影响，但之间对土地有一定影响，但大于大于50%后，其作用几乎和后，其作用几乎和50%相当，这是相当，这是0-50%就称就称为绿地盖度的显著作用区间。为绿地盖度的显著作用区间。（四）土地定级因素分值的计算（四）土地定级因素分值的计算n情况情况2 得分值与因素涉及的呈点、线状分布的设施规模等得分值与因素涉及的呈点、线状分布的设施规模等有关，及与土地与设施的相对距离有关，其分值计算步骤有关，及与土地与设施的相对距离有

42、关，其分值计算步骤以商服繁华影响度、公交便捷度等为例。以商服繁华影响度、公交便捷度等为例。n1.商服繁华影响程度作用分的计算商服繁华影响程度作用分的计算n2.公交便捷度作用分计算公交便捷度作用分计算（五）土地级别初步划分（五）土地级别初步划分n1. 1.计算单元总分值计算单元总分值n在因素分值计算的基础上，计算出单元总分值，并据此划在因素分值计算的基础上，计算出单元总分值，并据此划分土地级别。分土地级别。n土地定级单元总分值计算采用因素加权分值和法。土地定级单元总分值计算采用因素加权分值和法。n2.2.初步划定土地级别初步划定土地级别n土地级数依不同城市规模及复杂程度而定，一般大城市分土地级数

43、依不同城市规模及复杂程度而定，一般大城市分为为510级，中等城市分为级，中等城市分为47级，小城市以下分为级，小城市以下分为35级。级。n土地级别划分方法有：（土地级别划分方法有：（1）总分数轴确定法、（）总分数轴确定法、（2）总分）总分频率曲线法、（频率曲线法、（3）总分剖面图法。）总分剖面图法。（六）级差收益测算（六）级差收益测算n通过级差收益测算，检验土地级别初步划分是否通过级差收益测算，检验土地级别初步划分是否合理。合理。n若不合理，则需要重新调整初步划分的级别，直若不合理，则需要重新调整初步划分的级别，直至合理；至合理；n若合理，则进行下一步工作。若合理，则进行下一步工作。（七）级别

44、边界落实、成果整理、（七）级别边界落实、成果整理、验收验收n有有1:5 00或或1:1000图件的城镇，可在室内按土地利用现状图件的城镇，可在室内按土地利用现状确定土地级别边界；没有大比例尺图件的城镇，分级工作确定土地级别边界；没有大比例尺图件的城镇，分级工作底图上的土地级别界，必须实地落实或核对每一处的土地底图上的土地级别界，必须实地落实或核对每一处的土地级别边界，并附文字详细说明级别边界经过的地点。级别边界，并附文字详细说明级别边界经过的地点。n土地级别界线确定后，要编制土地级别图，进行面积量算、土地级别界线确定后，要编制土地级别图，进行面积量算、成果验收归档。成果验收归档。第第5章章 城

45、市地籍管理城市地籍管理n5.1 地籍管理概述地籍管理概述n5.2 土地调查土地调查n5.3 土地分等定级土地分等定级n5.4 土地登记土地登记n5.5 土地统计土地统计n5.6 地籍档案管理地籍档案管理5.4 土地登记土地登记n5.4.1 土地登记的概念和意义土地登记的概念和意义n5.4.2 土地登记的类型和原则土地登记的类型和原则n5.4.3 土地登记的内容、程序和主要文件土地登记的内容、程序和主要文件n5.4.4 初始土地登记初始土地登记n5.4.5 变更土地登记变更土地登记5.4.1 土地登记的概念和意义土地登记的概念和意义n（一）土地登记的概念（一）土地登记的概念n（二）土地登记的目的

46、和意义（二）土地登记的目的和意义n（三）土地登记的特点（三）土地登记的特点（一）土地登记的概念（一）土地登记的概念n土地登记是指土地权利人或土地权利变动当事人按照法律土地登记是指土地权利人或土地权利变动当事人按照法律的规定，向国家主管机关提交申请书及有关的产权证书、的规定，向国家主管机关提交申请书及有关的产权证书、协议书（或让与书）、契证等，要求登载记录协议书（或让与书）、契证等，要求登载记录土地权利或土地权利或权利变动权利变动事项，该机关经审查确认无误后，将土地的权利事项，该机关经审查确认无误后，将土地的权利或权利变动事项记载于国家土地登记册的法律过程。或权利变动事项记载于国家土地登记册的法

47、律过程。（二）土地登记的目的和意义（二）土地登记的目的和意义n.土地登记确认了土地权属关系，是维护土地的社会主土地登记确认了土地权属关系，是维护土地的社会主义公有制，维护土地权利人合法权益的重要法律保障。义公有制，维护土地权利人合法权益的重要法律保障。n2.土地登记还确认了土地权属变动关系，是保护土地商品土地登记还确认了土地权属变动关系，是保护土地商品交易安全，维护土地商品交换正常秩序的重要法律手段。交易安全，维护土地商品交换正常秩序的重要法律手段。n3.土地登记是对房地产市场实施有效监管的关键措施。土地登记是对房地产市场实施有效监管的关键措施。n4.土地登记是土地用途管制的重要组成部分，通过

48、土地登土地登记是土地用途管制的重要组成部分，通过土地登记，还可以有效地保护耕地。记，还可以有效地保护耕地。n5.土地登记是土地管理主要的基础性工作，是国家掌握土土地登记是土地管理主要的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个重要的信息源，是国家收取的地租、税、地动态变化的一个重要的信息源，是国家收取的地租、税、费的依据。费的依据。（三）（三）土地登记的特点土地登记的特点n1.采用形式主义立法；采用形式主义立法；n2.采用实质审查主义；采用实质审查主义；n3.登记有公信力；登记有公信力；n4.强制性登记；强制性登记；n5.登记薄的编成采取物的编成主义；登记薄的编成采取物的编成主义；n6.颁发权利

49、凭证；颁发权利凭证；n7.土地登记不仅登记土地权利的静态，而且登记土地登记不仅登记土地权利的静态，而且登记土地权利的动态；土地权利的动态；n8.土地登记不及地上的建筑物和附着物。土地登记不及地上的建筑物和附着物。补充：补充：土地登记的法律依据土地登记的法律依据n宪法的规定：六、九、十宪法的规定：六、九、十n中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则n农村人民公社工作条例修正草案农村人民公社工作条例修正草案n土地管理法土地管理法 8,2,9,10,11,12,138,2,9,10,11,12,13n城市房地产管理方法城市房地产管理方法n中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法n土地管理法实施条

50、例土地管理法实施条例补充：补充：土地登记的法律依据土地登记的法律依据n宪法的规定：六、九、十宪法的规定：六、九、十n第六条第六条 中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。社会主义公有制消灭人剥削人有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。社会主义公有制消灭人剥削人的制度，实行各尽所能、按劳分配的原则。的制度，实行各尽所能、按劳分配的原则。n第九条第九条 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有

51、，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。滩涂除外。 n国家保障自然资源的合理利用，保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者国家保障自然资源的合理利用，保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。n第十条第十条 城市的土地属于国家所有。城市的土地属于国家所有。 n农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有

52、。宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 n国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。理地利用土地。 5.4.2 土地登记的类型和原则土地登记的类型和原则n（一）土地登记的类型（一）土地登记的类型n（二）土地登记的原则（二）土地登

53、记的原则要经过登记才具有法律效应以契约为主要要件自愿 强制登记后（一）土地登记的类型（一）土地登记的类型n法律意义上分类法律意义上分类n土地登记涉及地区分土地登记涉及地区分（一）土地登记的类型（一）土地登记的类型n登记的时间和任务上分类登记的时间和任务上分类土地总登记土地总登记日常土地登记或经常性土地登记日常土地登记或经常性土地登记初始土地登记是一种基础性的登记，是普通的土地权属登记。即是在规定的期初始土地登记是一种基础性的登记，是普通的土地权属登记。即是在规定的期限内，对本辖区范围（全县或全市）内的全部土地，或者城镇村庄内部的土地，限内，对本辖区范围（全县或全市）内的全部土地，或者城镇村庄内

54、部的土地，或者全部农村的土地进行普遍的登记。或者全部农村的土地进行普遍的登记。变更土地登记是相对于初始地土地登记来讲的，是初始土地登记的延续并按照变更土地登记是相对于初始地土地登记来讲的，是初始土地登记的延续并按照实际变化情况对其进行的补充和修正。实际变化情况对其进行的补充和修正。（一）土地登记的类型（一）土地登记的类型（二）土地登记的原则（二）土地登记的原则n1.依法的原则依法的原则n2.地域管辖的原则地域管辖的原则n3.申请的原则申请的原则n4.审查的原则审查的原则n5.公示的原则公示的原则5.4.3 土地登记的内容、程序和主要土地登记的内容、程序和主要文件文件n（一）土地登记的内容（一）

55、土地登记的内容n（二）土地登记的一般程序（二）土地登记的一般程序n（三）土地登记的主要文件（三）土地登记的主要文件（一）土地登记的内容（一）土地登记的内容n土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的登记对象质和量的要素，包括土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的登记对象质和量的要素，包括土土地权属性质与来源地权属性质与来源、土地权利主体土地权利主体、土地权利客体土地权利客体以及与这三方面直接相关以及与这三方面直接相关的其他内容。的其他内容。n1. 1.土地权属性质与来源土地权属性质与来源n土地权属性质是指附着在某宗土地上的权利是一种什么性质的权利。土地权属性质是指附着在某宗土地上的权利是一种什么性

56、质的权利。n土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。它对于确定土土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。它对于确定土地权属性质，判断某宗地是国家所有还是集体所有，土地使用权人对该宗地地权属性质，判断某宗地是国家所有还是集体所有，土地使用权人对该宗地的土地使用权是国有土地使用权还是集体土地使用权至关重要。的土地使用权是国有土地使用权还是集体土地使用权至关重要。n2.2.土地权利主体土地权利主体n土地权利主体是指土地权利人，包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、土地权利主体是指土地权利人，包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、集体土地使用权人和土地他项权利人。集体土

57、地使用权人和土地他项权利人。n3.3.土地权利客体土地权利客体n土地权利客体主要包括土地的坐落、土地权利客体主要包括土地的坐落、 界址、面积、用途、使用条件、界址、面积、用途、使用条件、 等级、价格等。等级、价格等。（二）土地登记的一般程序（二）土地登记的一般程序n不同类型的土地登记在登记的具体程序上虽然不尽相同，不同类型的土地登记在登记的具体程序上虽然不尽相同，但从一般意义上说，土地登记的程序可分为土地登记申请、但从一般意义上说，土地登记的程序可分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发土地证书五个步骤。地籍调查、权属审核、注册登记、颁发土地证书五个步骤。（三）土地登记的主要文件（

58、三）土地登记的主要文件n主要文件主要文件5.4.4 初始土地登记初始土地登记n（一）初始土地登记的特点（一）初始土地登记的特点n（二）初始土地登记的程序（二）初始土地登记的程序（一）初始土地登记的特点（一）初始土地登记的特点n1.土地所有者、使用者和他项权利者依法拥有或使用的土土地所有者、使用者和他项权利者依法拥有或使用的土地，在拥有和使用期间，无论是否发生过权利的变更等，地，在拥有和使用期间，无论是否发生过权利的变更等，都必须按照土地登记通告的要求，向土地登记机关提出登都必须按照土地登记通告的要求，向土地登记机关提出登记申请；记申请；n2.初始土地登记需要政府发布通告，而变更登记则不需要；初

59、始土地登记需要政府发布通告，而变更登记则不需要；n3.阶段性；阶段性；n4.作业面积大；作业面积大；n5.集中性。集中性。（二）初始土地登记的程序（二）初始土地登记的程序n一般把初始土地登记的工作程序分为五个阶段：一般把初始土地登记的工作程序分为五个阶段：准备工作准备工作、申报、地籍调查、权属审核、注册登、申报、地籍调查、权属审核、注册登记颁发证书。记颁发证书。n初始土地登记的准备工作分为组织准备、行政准初始土地登记的准备工作分为组织准备、行政准备和业务准备三方面的工作。备和业务准备三方面的工作。5.4.5 变更土地登记变更土地登记n（一）变更土地登记的内容（一）变更土地登记的内容n（二）变更

60、土地登记的程序（二）变更土地登记的程序（一）变更土地登记的内容（一）变更土地登记的内容n1.土地使用权、所有权和土地他项权利设定土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记登记n2.土地使用权、所有权和土地他项权利变更土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记登记n3.名称、地址和土地用途变更登记名称、地址和土地用途变更登记n4.注销土地登记注销土地登记补充：补充：注销土地登记有哪些类型？注销土地登记有哪些类型？n1.集体所有的土地依法被全部征用或者农村集体集体所有的土地依法被全部征用或者农村集体经济组织所属成员依法将建制地转变为城镇居民经济组织所属成员依法将建制地转变为城镇居民的集体土地所有权注销