个人住房信贷“假个贷”的成因及风险防范

1、个人住房信贷“假个贷”的成因及风险防范随着我国“十一五”规划战略的实施、城市化进程的力n快和居民收入持续快速增长，居民购房消费需求将进一步增强，个人住房信贷业务的发展空间巨大。作为成长性和厚利性的个人金融产品，个人住房信贷业务已经成为国内商业银行大力发展的战略支柱业务。在个人住房贷款规模急剧扩张的同时，其自身积累的风险也随着时间的推移逐渐暴露，特别是不符合大数定律的群发性“假个贷”风险的屡屡曝光已经引起趴监管当局和社会各界的迁广泛关注，各家商业银吭行也使出浑身解数对“骸假个贷”进行排查和化抵解。在此，笔者结合工刘作实践谈谈防范个人住弗房信贷“假个贷”的粗躬浅看法。1、个人住房占信贷“假个贷”的

2、主要遮表现形式（1）个人住今房信贷“假个贷”的定译义目前个人住房信邮贷的“假个贷”无论在窒理论界还是实务界都没段有统一的定义。笔者认戏为：个人住房信贷的“斗假个贷”主要是指不以砍真实购买住房为目的，北通过虚构住房买卖交易黍或以虚假的借款主体或呆违背借款人的真实意识耶表示向银行提出住房按隅揭申请，骗取银行信贷秽资金的行为。（2趁）个人住房信贷“假个框贷”的主要表现形式颁在个人住房信贷操作冉实务中，碰到的“假个线贷”的形式多种多样，驯笔者从“假个贷”给银提行造成危害程度的角度罐对“假个贷”的形式进食行归纳：恶意套供取银行资金的“假个贷街”。这类“假个贷”往倚往是一些资金实力较差仆的项目公司因项目运

3、作谢不成功，在项目销售过烘程中通过勾结银行内部葬人员、房地产管理部门洋有关人员，实施的旨在蕴骗取购房人和银行资金亚的“假个贷”。开发商忘在资金到手后，迅速转虎移资金，对项目的后续细建设置之不理，或注销征公司或携款潜逃，给银攘行、购房人、社会造成甄重大不良影响。还有部副分规模小、资金实力差胀的房地产中介公司为筹辊集资金进行炒房，通过根虚构二手房买卖交易、落勾结银行内部人员、房节地产管理部门有关人员悠，实施“假个贷”骗取架银行信贷资金，在获利秽后进行提前还款，如炒移房失败则携款潜逃。野融资用于项目建设榨的“假个贷”。这种类莫型的“假个贷”是开发野商在开发建设过程中，兽或由于项目销售不理想蚕或由于战

4、线过长、在建勋项目多、后续资金不到符位，或销售虽好但其他囤资金未按计划到位、项潞目不能停工、工程款又赶必须支付，于是就以假喷购房者的名义申请贷款瓷，解决资金短缺，在后晒续资金到位时提前归还蛰贷款或在找到合适的买甄家时再通过转按的形式弹变假为真。还有部分开召发商不出于购房人的真噶实购房意识表示，以威骄逼利诱的方式借用关系埔人如公司内部职工、或捡花钱雇用民工的名义向页银行申请按揭贷款，公档司为其出具虚假未实际貉支付资金的首付款证明盂、虚假的收入证明并且纱告知其应对银行面谈的腿技巧，从而轻松套取银娱行贷款资金，用于后续津项目的建设，后续贷款化归还由开发商统一转账邑或存入假借款人开立的陡归还贷款的账户

5、中由银游行按委托协议进行扣款矫。债权债务抵冲堪的“假个贷”。如买房疯人与卖房人之间存在债锯权债务之间的纠纷，通以过房子的抵债，债权人炊再将房子向银行申请按茬揭贷款，最典型的是开初发商将房子抵作项目施哲工队的工程款。目前虽更然建设主管部门规定不氟允许建筑施工单位垫资舍施工，但在房地产项目聘开发建设的过程中建筑余施工单位垫资施工、带羊料施工早已成为“行规九”。部分房地产开发商借在施工过程中或在工程容价款结算时因为资金紧酗缺没有钱支付工程款，绪往往会将房子作价抵作毫工程款给施工队，施工塔队就拿抵债的房子向银逸行申请按揭贷款进行变笨现，在房子找到新买主汁后或转按或提前还款。辅由于施工队的流动性很拦强，

6、一旦在当地的工程基结束没有新的项目，施浩工队便会逃废债将房子焰留给银行进行处置。2涎、个人住房信贷“假个渣贷”的成因分析剖焰析个人住房信贷“假个旗贷”形成的深层次原因召，可以发现，地方行政旧部门对房地产开发企业桨的“软”管理和预销售湿制度的缺陷为开发商实芽施“假个贷”提供了土昌壤，而银行内控不到位固又为开发商实施“假个暖贷”提供了便利。（1恋）地方行政部门的原因每地方行政部门对熄房地产开发企业管理的循力度有待进一步加强匪众所周知，房地产行械业属资本密集型行业，研对资本的要求相对较高终，一个房地产项目的成鹃功运作，需要成千万乃雨至上伍元的资金。住房群的生产销售关系到、千豪家万户老百姓的切身利哄益

7、，关系到地方行政部捕门“以人为本”施政理冶念的实施，也关系到社匆会的安定团结，地方行忙政部门对关系国计民生营的房地产行业管理的力面度需进一步加强。主要龋表现在：一是对房地产恿开发企业的资本充足率将要求过低。根据建设部臻2000年颁布的房脂地产开发企业资质管理枝规定的有关规定，一狞级房地产开发企业需要凿注册资本5000万元细，二级房地产开发企业抬需要注册资本2000酋万元，三级房地产开发寓企业需要注册资本80窘0万元，四级房地产开坚发企业只需要注册资本斟100万元。1998按年颁布的城市房地产捎开发经营管理条例第主十三条规定房地产开发头项目应当建立资本金制觅度，资本金占项目总投升资的比例不得低于

8、20仓%，这一规定直到XX楔年才变更为资本金占项俩目总投资的比例不得低泵于35%.过低的入门燥门槛和项目资本金制度炸使得绝大部分资金实力竹不强、经验不足的企业劲纷纷进军房地产开发领罐域，为后续房地产领域谢一系列问题的产生埋下城了风险隐患。二是房地拦产市场秩序尚需进一步责规范，房地产领域的虚玉假广告、囤积房源、哄洞抬房价、偷税漏税和商党业欺诈等不规范经营行俞为和违法行为屡禁不止恤。预售资金管理制度蚕设计不合理根据钞商品房销售管理办法颗第十一条的有关规定，哇“开发企业预售商品房落所得款项应当用于有关俘的工程建设，但商品房顿预售款监管的具体办法狙，由房地产管理部门制叉定”，这一制度设计的绦结果是各房

9、地产管理部验门要求房地产开发企业灵在银行开立预售资金专绢户，由银行履行资金监仕管职能。由于资金开户笼方和资金使用方都是房数地产开发企业，地方行恬政部门没有在资金开户咳方和资金使用方之间架稠设“防火墙”，在房地佣产金融业务竞争日益激径烈的情况下，房地产开捐发企业要求支用自己账悄户的资金，银行不可能撕真正起到监管的作用。鲁地方行政部门把本该自扬己承担的责任转由银行玄来承担导致的结果是这英一制度形同虚设，房地乔产开发企业可以任意支嘘用预售购房款包括银行艇按揭贷款，广大购房群旅体的利益得不到应有的丫保护，同时也为有不良蒲企图的企业实施“假个婴贷”提供了土壤。融嗽资渠道单一房地产殆行业属于资金密集型行雪

10、业，同时它又属于资源阴消耗型行业，它对国家垣宏观调控政策和货币紧抚缩政策的实施十分敏感雄，从房地产行业发展历溯程分析发现，每一轮的严宏观调控，首当其冲受能影响的就是房地产行业犹。追根究源是因为房地纶产企业先天资本积累不嗣足，大部分的房地产开盅发企业资金实力弱，都病是以1000万元左右橇的注册资金来运作总投儿资上亿元的项目。在面由临资本市场门槛高、房杆地产信托基金条件苛刻尺且规模小的情况下只能养通过银行贷款来进行筹拎融资。这也是房地产开裹发企业资产负债率居高邪不下的主要原因。目前衰，房地产项目建设资金酝来源主要有企业自有资辫金、银行贷款、预收资箱金和其他资金。在操作茫实务中，这四项资金来凯源的比

11、例一般是30%蟹、3040%、20满30%、510%汤.单一的融资渠道、脆湾弱的资金链条和风生水宝起的宏观调控环境为部反分资金实力差的房地产训开发企业实施“假个贷佣”提供了外部条件。诸诚信缺失，社会信用制恶度不健全市场经济蔫是信用经济、契约经济轧，完善的信用制度是市朴场经济走向成熟的标志曲，也是市场经济发展到必一定程度自然形成的要裂求。但长期以来，信用哼观念弱化和信用体系残循缺是我国20多年改革笨以来一系列经济问题如嫌假冒伪劣、偷税逃税、琉虚假广告、撕毁合同、浴欺骗股民、三角债、欠申帐赖帐不还等现象的重闲要根源。社会信用制度该的不健全已经成为制约近我国市场经济健康发展幢的严重障碍。同时由于困我

12、国目前仍停留在建立螟个人征信制度的起步阶冕段，还没有一部规范征蹭信行业行为的专门法律驭、法规，使得个人信用瘴信息的采集与利用无法竖可依。社会信用法制建割设的滞后以及失信惩罚躲机制的缺位又助长了部衷分企业和个人不讲信用伸行为的发生。（2）银便行内部的原因对风险咽与发展的把握不到位庆个人住房贷款因其收痊益稳定、成长性好，已蚤经成为各家商业银行的梁必争之地。但在激烈的罗市场竞争环境中，受粗创放经营时代形成的信贷宜文化的影响，各家商业乎银行在争抢市场份额过蛛程中存在着不同程度的赠“冒进”主义思想，特稗别是个人住房贷款风险式暴露往往在贷款发放的佯58年后开始，眼前病账面上相对对公贷款而颓言较低的不良率便

13、助长瘤了这种“冒进”主义思虚潮在住房金融业务条线寇的蔓延。同时由于国内攫商业银行的资产业务主冕要以公司类贷款为主，舜经营个人类贷款的时间擞不长、经验不足，对个靡人住房贷款的市场风。脂险、信用风险和操作风树险等风险规律的形成、庶风险的识别和计量研究样不够。但以移植公司类染贷款风险控制的经验作街为指导思想制定出来的啥业务运作流程与风险控娃制流程往往又与市场脱圆节，得不到市场和客户尖的认同，不利于业务的鼎发展。因此树立新型科刽学的风险管理文化，正绢确把握风险与发展的平阵衡点，是商业银行面临飘的重要课题。对挝房地产开发企业、房地雁产项目以及房地产中介强公司的审查不到位闸对房地产开发企业和项袜目的审查分

14、两种情况。迸一种情况是银行无开发锚贷款支持的项目，一种查是有银行开发贷款支持坚的项目。对前一种情况梭由于银行处于弱势地位焉，只是面上按制度要求稚了解企业的房地产开发圆资质等级、营业执照以镶及项目的国有土地使衍用权证、建设工程轿用地规划许可证、磷建设工程规划许可证榷、建设工程施工许可置证是否齐全，对房地起产开发企业的基本情况惹和项目的土地出让金支颜付情况等深层次问题掌障握不到位或趋于竞争的丰压力不敢深入了解。对蒸银行有开发贷款支持的募项目在企业现金流的分饮析不深人不全面，特别妮是对企业预收售房款的罚估计过于乐观。在二手儒房按揭贷款中，由于缺券乏量化指标对房地产中今介公司的审查也是形同醚虚设。对借

15、款人的审姨查不到位对借款人肘的审查重点是对借款人鸭购房行为真实性、首付牙款的真实性以及房价的邮合理性进行审查，因为杏对借款申请人上述情况梧的审查对于银行防范“怎假个贷”有着重要作用呛。尽管在银行的个人住米房贷款操作流程中对借煌款申请人的审查有着严始格的制度要求，但在以温效率取胜的激烈市场竞砍争中，绝大部分客户经锋理将面谈和首付款凭证隔的真实性审查作为影响胁效率的重要因素之一，氧或流于形式敷衍了事，奇或将面谈的内容格式化薛千篇一律，让房地产开迅发企业轻松掌握银行面携谈的要求事先进行针对丈性的准备，从而轻而易两举地化解银行为防范“谢假个贷”而设计的措施赢。贷后管理不到位汇个人住房贷款期限长湍，严格

16、的贷后管理有利徐于银行贷款质量的提高辗。但在以规模论英雄的峪今天，在个人住房贷款忻不良率较低的光环照耀侈下，银行各级管理人员匝的贷后管理意识跟不上查贷款质量持续提高的管匿理要求，“重营销，轻苑管理”的思想还不同程滚度地存在于各级管理人传员和客户经理的头脑中拢。主要表现在：一是各饵级行配备的贷后管理人艺员严重不足、贷款催收姻手段单一、贷后管理的均科技支撑缺乏，二是贷早后管理制度的执行不力獭。按照银行个人住房贷喂款贷后管理规定的有关帘要求，贷后管理人员每嚎季度对次级、可疑类贷莉款要进行全面检查，每炒季度要对房地产开发企罕业和项目进行回访，但疥这些制度的规定没有落编实到行动上。3、个人诫住房信贷“假

17、个贷”防焉范的对策（1）地方行赫政部门方面加强啮对房地产开发企业的监耍管，规范房地产开发企记业的经营房地产开键发企业开发的产品牵涉逐到千家万户老百姓的切矣身利益，关系到国家建睡设和谐社会的大局，因救此在房地产行业已经成泌为国民经济的支柱产业吞和国家对宏观经济进行辉调控促进国民经济持续责健康发展的今天，加强建对房地产开发企业的监也管，规范房地产开发企循业的经营，提高其管理疹水平应当成为各级地方鸭行政部门的头等大事。辈一方面修改房地产开忠发企业经营管理条例逐和房地产开发企业资靴质等级管理暂行规定辕有关内容，提高房地产罩开发企业设立的注册资绷金和房地产开发项目的深自有资金比例，抬高房音地产行业的入门

18、门槛，逸加强房地产开发企业自闲身资金实力的积累；另亩一方面规范房地产市困场秩序，将房地产开发抽企业的诚信记录如虚假釉广告、囤积房源、偷漏迭税和虚假按揭等不良记北录作为房地产开发企业硼资质年检的重要要素，铱提高房地产开发企业不呀讲诚信的成本，以此规愚范房地产开发企业的经仪营行为。加强对睁预售商品房的管理，改怨革商品房预售资金的管伎理制度一方面修改官商品房销售管理办法仙有关商品房预售的规共定，要求房地产开发企匀业必须完成项目总投资航的50%才能申领商分品房预售许可证，另崭一方面充分利用现代信默息技术建立起当地的商识品房预售房数据库，并惜实行网上实时销售备案拄登记和预抵押登记，增匪加商品房预售相关信

19、息呀的透明度，有效防止房佯地产开发企业利用消费岗者的信息不对称进行商帝业欺诈。同时改革商品靶房预售资金的管理模式腔，要求商品房预售资金嫡统一由有一定公信力的猿第三方或由地方行政有犹关部门实行代管。当预系售商品房项目的后期工止程建设需要资金时，由强资金需求方提供相关证挖明并进行支取，等工程翅完工决算后再将剩余资臻金划转房地产开发企业朝。改变由房地产开发企芯业在银行开设商品房预押售资金专户任由房地产现开发企业自收自支的混延乱局面。在资金的使用察者和管理者之间建立起谍一堵防火墙，杜绝开发玄商随意挪用预售资金和耐恶意骗贷行为的发生，赠切实保护购房者的切身愿利益。拓宽房地趾产项目的融资渠道，改陨变房地产

20、项目运作资金咎主要来源于银行贷款的傍局面房地产行业属坟于资金密集型行业，因晋此要使房地产行业真正邪成为国民经济的支柱产抽业，必须拓宽其资金筹常措渠道，提高整个行业涧的资金实力。一是根据呜房地产项目的运作特点堪发展房地产信托业务，中在房地产项目运作过程痴中最需要资金的购买土你地阶段通过房地产信托囤资金的投入解决符合条付件的房地产开发企业的黔资金需求。二是适时推玖出房地产产业投资基金吹，将社会上的分散资金描集中，形成资金规模优莽势。由于产业基金主要脂投向有专业化优势和市歧场品牌的企业和优势企矾业的盈利状况好的项目大，客观上形成了对有限拎资源的配置，有利于行黑业龙头企业的脱颖而出但，有利于整合国内房

21、地噎产业，加快房地产开发瓮企业的结构性调整，优园胜劣汰，增强整个行业姬的实力。三是鼓励符合藩条件的房地产开发企业搔充分利用资本市场不断娄发展壮大，在提高融资楔能力的同时，提高企业罐的透明度，利用社会的矗力量规范上市企业的发淫展。通过上述途径增强液房地产开发企业的资金嫡实力，减少对银行贷款耘资金的依赖。加强诚谊信建设，建立起失信惩硒罚的机制社会诚信耙的建设是建立和谐社会鞠的重要基石，是经济秩啸序和谐运行的前提，是霄党中央提出的一项极其辗浩繁的系统工程，因此焰加强诚信建设刻不容缓晴。一方面加强诚信法制肾建设，尽快修订民法通规则、金融法律和有关行诸政法规规章中如公民隐脆私权保护、银行为客户火相关信息

22、保密义务等规娇定，同时加快信息公开甲法、个人数据保护法和绽规范征信机构运作等法挠律的立法工作，使诚信魁的建设和利用有法可依敷，另一方面加快企业征苞信系统和个人征信系统仲的建设步伐，尽快将工忙商、税务、海关、公安债、法院、电力以及各电拾信公司的有关个人的相涝关信息资料与个人征信于系统连通，进一步扩充讽个人征信系统的内涵，逐同时提高征信系统信息糊的准确性和信息更新的赡及时性，在此基础上建抛立起全国范围的黑名单滩共享和制裁制度，提高享法人和个人失信的成本臆，使其不敢轻易拿自己瞳的信用作赌注。（2）篱银行方面创新营铸销模式，大力推广直客毡式营销模式，自主选择绳贷款客户长期以来湿，银行个人住房贷款的砾营

23、销模式主要是通过与信房地产开发商和房地产庐中介公司的合作来获得压个人住房贷款客户资源抉。在这种传统的营销模椰式中，由于房地产开发桔商和房地产中介公司利澜用各商业银行急于发展盏个人住房贷款业务的心奔理，占住卖方市场，银栗行对房地产开发商和房覆地产中介公司推荐的客稻户没有选择权。为改变萧这一被动局面，银行必爷须创新营销模式。一是馏推出直客式个人住房贷乳款营销模式，对符合条氧件的非按揭合作个人购桨房客户，在确保客户购邢房行为真实且提供阶段煮性保证的前提下，直接谐给客户提供贷款。这样歹由银行自主选择客户主芝导个人住房贷款业务的仲发展。二是建立一支营伤销包括个人住房贷款在星内的个人资产直销队伍另，实行客

24、户经理上门直站销+个贷中心集中中后扩台运作的营销新模式。起直销客户经理的职责是器负责上门销售个人产品炸、上门收集贷款申请材咀料、上门调查和高端、垄顶端个人客户的售后回龄访，并对上门收集材料乓的合法、合规性、齐全屹性、上门调查报告的真椭实性负责，直销客户经迈理的收入跟个人资产业猴务营销目标的完成情况馁挂钩，个贷中心的客户劳经理只负责贷款报批、匿合同制作、抵押登记办姻理、贷款发放、贷后催穗收管理等中后台环节业盐务的处理。通过直销客蹭户经理深入目标客户的寨上门服务，一方面扩大妊银行个人资产产品的影旅响，另一方面抢占未来吧社区金融服务市场先机竹。三是进一步优化“百劣易安”产品，将其操作峭流程与二手房贷

25、款操作玫流程进行整合，使其更崭具可操作性和适应性，膜同时利用银行个贷中心乔的品牌优势大力营销买攒卖双方直接交易的二手其房贷款业务。创衰新思路，大力营销以住访房作最高额抵押的个人舟贷款，改变银行过度依芋赖个人住房贷款产品的宰局面建设银行作为娶国内最早发放个人住房钙贷款的商业银行，经过挺多年的发展，已经拥有凸庞大的客户群体、系列害的个人住房贷款产品。眨同时随着房地产市场的咽不断发展和居民可支配账收入的日益增长，绝大蛹部分城镇中等收入居民沙或多或少拥有自己的一需套或一套以上的住房。斡这部分固化的房产如不诉能及时流动转化成现金眶流，将极大影响居民的瓣生活质量。同时，考虑史到我国房地产市场的发噎展现状和

26、国家出台的一漾系列宏观调控措施，银坊行必须创新个人住房贷扁款业务的发展思路，发谈挥银行在个人住房贷款退业务领域和住房公积金偏业务领域的传统优势，逆以住房贷款为平台，以渠住房为载体，大力发展旦以住房作最高额抵押的砒个人贷款业务，即以住言房的评估价值为基础按棱照一定抵押率设定最高锗额抵押，在有效额度和酝有效期限内允许客户根烙据需要自由循环支用，逸满足客户除法律法规禁仪止用途外的所有合法资坑金用途，实现“个人贷棋款账户一户通”，改变过个人住房贷款业务过渡何依赖个人住房贷款产品陈的局面。加强对彰房地产开发企业和房地码产中介公司的审查诌对房地产开发企业的审顽查主要从以下几方面进轧行：一是通过查询企业月项目土地出让金支付情您况、土地出让金资金的岸来源等方面来印证企业臣的资金实力和筹资能力椿。二是从房地产开发资硬质等级证书取得的时间庆可以了解企业的从业经邯验，对于新成立的房地绽产开发企业要了解企业榷股东是否有过从业经验挑。三是要重点了解企业塘