XX玫瑰溪谷产品策划书78

1、XX玫瑰溪谷产品策划书（DOC78）XX玫瑰溪谷产品策划书浙江房产集团有限公司目 录第一章项目概况一、地理位置 5二、地块概况 5三、 基地涉及以后规划的有关咨询题 7四、区域环境8五、交通状况13六、公建配套16七、都市规划要求17第二章项目定位一、开发定位 20二、项目档次 20三、项目规模20四、产品类型21五、目标客户 22六、价格分析 23第三章 项目案名建议一、案名取向原则24二、案名建议 24第四章 项目核心概念一、游艇主题概念 26二、景观分区概念 26三、产品分级概念 27四、核心不墅概念 28第五章 项目总体规划一、规划理念29二、规划原则 29三、规划定位30四、功能布局

2、30五、空间结构31六、交通结构 32七、绿化系统 34八、竖向设计 34九、 项目规划需注意的若干咨询题 35 第六章 项目建筑单体一、 建筑单体设计原则 37二、 建筑风格37三、建筑体型37四、建筑色彩38五、外立面用材 39六、建筑结构形式 39七、住宅户型39八、建筑装饰标准 46九、项目户型配比 47第七章 项目景观设计一、景观营造的总体思路 49二、景观风格 49三、景观布局结构 50四、软质景观设计51五、硬质景观设计 52六、照明设计 54七、景观设计中应注意的咨询题 55第八章 基础设施一、给排水系统58二、电气系统59三、弱电系统62四、供气系统67五、空调系统67六、消

3、防系统 67七、环保、卫生防疫设施 68八、垂直运输系统 69第九章 会所设计一、会所设置原则 71二、会所应有功能 72三、建议规模及设施 72第十章 物业治理一、托付物业治理 74二、治理服务及要求 74三、开发商一次性投入内容 75四、物业治理的服务项目 76五、物管费收取原则及支出范畴 78第一章 项 目 概 况一、地理位置项目位于临安青山湖旅行度假区北岸，坐北朝南，南面直截了当正对 青山湖湖，水岸线长达千米，东西两侧各拥有一个天然水湾，北面为稻田、 冲沟和缓坡地带，并有天然水塘若干处。临安青山湖旅行度假区位于浙江省临安市东部，东经119 42,北纬30 14,总面积43.38平方公里

4、。处于沪杭强大的经济辐射圈内，东距杭州西湖景区仅 40 公里，杭徽公路贯穿东西，在地理位置和交通关系上都处 在我国东南地区风景旅行网络的交接点，区域位置得天独厚。二、地块概况1、土地面积及红线图项目规划用地面积 1461亩，综合容积率以 0.4 为计，规划建筑面积为 389795 平方米，建筑密度 5.7%，绿化率高达 70%。目前本案已取得土地证，处于拆迁前期时期，基地地块分属 5 个村庄， 东南面冲沟地带民居相对集中，同时还有民主村砖瓦厂一处，已停产，占 地较大， 3 号冲沟地带还有民居一处，整个基地共有 30户人家，拆迁量不 大。2、地势地貌 项目的地貌地势属于低山丘陵河谷型地貌类型，由

5、低山丘陵、水 体形成自然山水环境。地势东、南高，西，北部偏低，等高线 50 米以下的 面积（不包括湖面）约占全区用地面积的一半。植被丰富、水质良好，地 貌属类十分丰富。整个项目的边际线和天际线变化复杂，是一处营造低密 度住宅的天然美地。项目土壤由岩性土、潮土、水稻土等构成。3、气候情形 气候特点：青山湖旅行度假区气候温顺潮湿、光照充足、雨量丰沛、 四季分明，属中亚热带季风气候，由于地势起伏，气候在垂直方向上变化 较大，四季中春、秋季短，夏、冬季长，季节特点明显。气温：青山湖旅行度假区年平均气温158C,海拔250米以下为16 1 5C, 250 400米为15 14C, 30年中，年平均气温变

6、化范畴为 16.8C（ 1 961年）到153C （1980年），极端最高气温曾达412C （1996年8月4日）， 最低气温达一13.11C（ 1977年1月31日）全年最冷月为1月，月平均气温为34C，最热月为7月，月平均气温 为 28.1 Co降水：年降水量为 1426.4 毫米，一年四季都有相当的降水量，各季分 配不平均， 1至 6月雨量逐月增加，受“梅雨”阻碍， 6月雨量为全年各月 之冠，平均 6 月雨量 214.4毫米。最多曾达 505.5毫米（ 1978年）。 7、8月 为相对平均干燥期，平均月雨量 150毫米左右， 10月雨量逐月减少， 12月 最少，平均 42.3 毫米。光照

7、：全年日照时数 1920.0小时， 7、8 月最长，每年平均月日照时数 均在 220 小时以上。据县志记载，临安自后唐天成三年（ 928 年）至今，文字记载地震 13 次，多为微震，近年数次（ 1974年和 1979 年两次），震中距离较远，均未 造成灾难。三、基地涉及以后规划的有关咨询题 本案为二级爱护区严格操纵用地地区。爱护范畴：重要的景观背景山体，植被覆盖率高、植被生长良好的部 分山体、冲沟。规划拟订对坡度超过 25%的山地、要紧冲沟及山脊、树林密集区加以 爱护、操纵建设。为强化青山湖的景观特点，严格操纵周边坡地的开发，景观建筑应建 于水位线高程 31.18米（吴淞高程 33 米）以上，

8、高程 31.18米以下禁止建 设人工建筑设施，对一些大体量非山地建筑应进行一些改建（如对建筑的 色彩、外立面、屋顶等） 。此外，高程 25.18米（吴淞高程 27米）至高程 3 1.18米（吴淞高程 33 米）之间的湖岸景观应统一规划，成为公共景观休闲 区。石临公路两侧和 02 省道南侧及其他地区的环湖度假村，应严格遵循高 程在 45 米（吴淞高程 46.82 米）以上的山体禁止开发、冲沟地区禁止开发、 道路绿化带禁止占用此三原则进行开发，同时对开发地区进行严格的指标 操纵。本案可供直截了当营造住宅的山间平地不足总面积的 30%，要紧分布 在本案北面由北向南的五个带状纵深冲沟地带，其他专门大部

9、分是坡度超过 25的山地或零星水体，通过实地勘察，丘陵地带利用率相对理想，但 由于受到青山湖旅行度假区操纵性详规的综合容积率限定，因此今后项目 的规划设计将面临地块总体利用率和局部容积率操纵、道路系统设计的诸 多咨询题。四、区域环境1、地块周边的建筑物 本案处于西面太阳湾方位有锦湖大酒店和高阳山庄两个旅行度假项 目，原有建筑体量大， 专门是锦湖度假村有专门大一部分位于 31.18 米线以 下 ,在汛期可能会被埋住，故规划中将其拆除 ,进行规划操纵。项目东面为青山湖大坝，湖对岸泥山湾一带能够看见水缘山庄的建筑 群。2、绿化景观 植被为天然植被和人工植被并重。要紧是杉木、香樟、枫香、马尾松 纯林或

10、与常绿阔叶林混交。另有部分阔叶林、灌丛、草坡和水生植物、茶 园、果园等，还有专门的水上森林池杉林。3、自然景观项目自然景观相比闲林一带要优化专门多，青山湖有 10 平方公里的宽 旷湖面和清亮的三级水质，比西湖（按 5.68 平方公里运算）几乎大一半， 湖中的水上森林更是国内独有。但整个景观基调比较平淡，公山、母山、青山等围绕青山湖的谷地丘 陵，作为湖面的大背景。植被颜色单一，缺乏色叶、秋色叶、观花、观果 植物，使景观层次感和纵深感不足，以后景观改造需要比较大的投入。4、历史人文景观 临安历史悠久，建城桓已历一千多年，史称“衣锦城” ，是吴越国国王 钞票谬的故里。文风鼎盛，代有名贤，素有江南名郡

11、之称。青山湖作为临安休闲度假产业的“门户站点” ，刚要打造青山湖湖滨度 假基地，基地以商务休闲度假为特色，涵盖景点：玲珑山、钞票王陵园、 西径山、功臣山等。5、环境污染状况 现已建的沿湖度假设施，建筑体量过大，风格不统一；布局上占据湖 面，建筑高度偏高，破坏湖区及山体的生态景观。据调查，在泥山湾、太 阳湾等地高程 29.88米（吴淞高程 31.7米）以下的库区，已有 140 余亩土 地被违法占用，建筑房屋等设施，建设单位还向库区倾倒 9.6 万立方米土石， 以致水库的兴利库容减少，防洪调蓄能力下降。由于库区内人们活动增加， 生活污水排入水库，严峻阻碍青山水库的水质和下游供水。另据调查，目 前库

12、区内高程 29.36 米（吴淞高程 31.18米）以下有 1600余人和 36 家企事 业需要搬迁。6、周边开发项目周边已有 8 家房地产公司和 1 家旅行项目公司开发项目，由东向西分 布，分不为义乌富都（ 1000 亩）、省交通房产公司（ 1400亩）、生态园、华 电房产（ 700 亩）、三晶房产（ 700 亩）、省直房产（ 1200亩）、汇锦房产、 高阳山庄和八百里养生园，整个周边楼盘圈地面积专门大，超过万亩，其 中生态园为原有项目，其他项目还处于前期规划时期。周边楼盘差不多位于临石路沿线，不与青山湖相临。而本案水岸线长 达千米，自然条件得天独厚，是其他地块难以比拟的。青山湖的规划及定 位

13、，为项目的高端产品开发奠定良好基础。代表项目资料如下：A、楼盘名：锦绣钞票塘开发商：浙江锦绣钞票塘房地产开发有限公司规划设计： 香港都市建筑设计咨询有限公司 /DDB 上海秉仁建筑事务所 方位：位于青山湖石临公路北侧占地面积： 1150 亩 总建筑面积： 22 万平方米 中心会所： 5000 平方米 健身会所： 3000 平方米 容积率： 0.28 建筑密度： 11%绿地率： 65%车位：每户 12 个室内车库，一个室外车库户数： 741个建筑类型：不墅主力户型：独立不墅建筑面积 320 平方米以上，花园 500平方米左右 项目现状：一期 131套不墅估量今年 8 月开盘楼盘展现中心：黄龙世纪

14、广场 B座1楼B、楼盘名：青山翠湖进展商：浙江中都集团开发商：浙江临安中都置业有限公司 方位；位于青山湖西侧，距离临安市 1 .5公里，距离杭州约 40公里 用地面积：约 3500亩，环湖线长约 1 700米。规划情形：将聚拢一处会议度假型五星级酒店、一条省重点培养国际 农民旅社街阿西街、一个国际茶文化美食村雅庄、一个杭州青青 年野外拓展基地、一家汽车旅行集散中心为一体。配套：项目位于临安近郊，可享临安城区的都市公共配套。同时区域 内五星级酒店和旅行区规划，使配套更具丰富性和尊贵性。五星级酒店已 于 03 年底奠基，将于 2005 年 3 月完成主体工程， 2006 年初试营业， 2006 年

15、 6 月正式对外营业。首发项目：山地排屋，结合所处山地缓坡，设计围合式院落。 该项目目前尚处于规划设计时期。销售展现中心：杭州世贸中心一楼（原流声吧）现有项目综合评判开发物业相似：以排屋、不墅为主。 开发水准相近：以临安当地开发商和外地企业为主，没有品牌企业介 入，开发水准差不多处于相同层面。个案规模较大：占地面积差不多在 700 亩以上容积率普遍较低：由于受青山湖控规限定，各项目容积率差不多在 0.2 5 左右的较低指标内开发地貌环境相似：同处于青山湖环湖方位，地貌均以低山丘陵 谷地和水体为要紧特点。客户目标一致：各项目都在杭州黄龙商圈等中心商务区域选择写字楼 做售楼中心，直截了当针对杭州市

16、客户及利用省会都市的信息传播优势。推广核心内容一致：青山湖、西线交通枢纽点、生态环境、低密度住 宅。面临困难点相似：都市距离、交通现状、配套支持、市场阻碍力和认 知度。五、交通状况1、地块周边的市政路网以及公交现状 对外交通要紧由北侧石临公路与外界联系，对外交通便利，并有一班 公交与其联系，但石临公路道路级不较低，路面状况差。对内交通要紧有几条尽端式乡村级道路到达各端点，缺乏环区道路系 统，区块间的通达性、联系性差，已建道路级不低、路况差。水上交通线不明确，游船码头不足，景点间缺乏水路联系，无法完整 领会湖光山色。出入口标志性不足，公共停车位在以后的进展中面临面积不足的咨询 题。规划操纵 54

17、00平方米左右的机动车公共停车场，共布点 4 处，泥山湾 入口、太阳湾入口、泥山湾湖边和太阳湾湖边。2、有关市政路网的远景规划 青山湖旅行区内道路远景规划将形成“两轴多枝”的道路网络结构。 “两轴”为连接东西城区的石临公路和南部的 02 省道。 “多枝”为连接各景区与两轴之间的树枝状自然道路骨架。与本案以后交通状况改善有关的市政路网有三条：A、石临公路：性质属于县道，起止点是临安到石阁楼，里程为 12.18 公里，建筑标准 三级，材质水泥 8.18、沥青 4.0，宽度 12 米。石临公路规划方案（一级公路）方案 A ：道路红线宽 60 米，中间车行道宽 20 米，两侧各 2.5 米绿化带和 4

18、 米非 机动车道及左侧 12 米绿化带、右侧 15米高架轻轨备用地。方案 B：道路红线宽 60 米，中间 8 米绿化带，两侧各 8 米车行道和 4.5 米非机 动车道及 3.5 米绿化带。方案 C：道路红线宽 60 米，中间 15米高架轻轨用地，两侧各 8米车行道和 2.5 米绿化带及 6 米非机动车道，外侧 5.5 米绿化带。目前规划倾向于 A 方案。B、杭州交通二环杭州高速二环 （彭彰线）是杭州旅行西进的首要工程之一，北接余杭 1 04国道，南至富阳连 302 国道，是杭州市交通体系中的一条重要郊区环线， 它的建成将对临安市的经济进展、青山湖旅行度假区的开发产生深远阻碍。 它的走向，关系到

19、锦城镇、青山湖旅行度假区、青山经济开发区的以后进 展和临安市整体生态环境格局。东线方案 彭樟线一级公路北起余杭、临安交界的泉口，经苦竹岭、陈家坞、泥 山湾、城门口等地，其中泥山湾与青山水库交界处架出 500 米高架桥，高 坞口打隧道 350 米进入平峰山，至火烧亭与富阳交界，全长 28.65公里。西线方案 该线路东起余杭市长乐镇，西经横坂镇、高虹镇，南接锦城环西路， 再南经玲珑、上甘、板桥、三口，接富阳的 320 国道。该路线差不多上以 现状公路进行改扩建，比东线方案长约 10 多公里。从各自优劣势分析来看，规划认为东线方案比较合理。C、杭昱高速公路在 02 省道基础上进行改建，考虑与锦城和青

20、山的关系，在城区考虑两 种选择方案。原道路线形方案以 02 省道为基础进行改造。该走线优点是工程地质条件较好，改造长 度最短，工程造价最低；但其紧邻锦城南部都市建设用地，且部分现状都 市用地已位于该线路以南，故对都市用地的阻碍较大，进一步限制了都市 南向进展。南移方案从原 02 省道南侧选线，幸免对都市的干扰。临安段东起汪家埠，在青 山和锦城段均南移，从规划的玲珑工业园区的南侧穿过，在玲珑的徐家坞 邻近接原 02省道。该项目需新建大桥和 480 米隧道，线路长，故工程造价 较大。南移方案得到确信，其利于都市的长期可连续进展与交通组织。原 02 省道锦城段改造作为都市交通干道，红线操纵宽度60

21、米。六、公建配套 本案规划用地属于二级爱护区，为度假娱乐会议用地和高档不墅用地 的综合开发性质。包括石临公路南侧及湖面以北区域，属于高档会议娱乐 区、药物园和水上森林为主体的湿地生态景观区，是青山湖度假区的核心 片区。七通一平状况规划供水量操纵为2010年人均居民生活用水量为300升/人 日，不可 预见用水量为预见用水量之和的 10%，由青山水厂和第二水厂供水。排水分为雨、污分流制。生活污水量通过测算，为 3300立方米/日。污 水分区排放，东区经都市主干管排入青山镇污水处理厂，雨水结合地势利 用雨水管渠重力管就近排入水体。用电总负荷为20600KW。新增35KV变电站和10KV变电站。临安变

22、 电站及青山湖旅行区供电电源，区内 10KV 以下线路用交联聚乙烯绝缘电 缆或电缆沟敷设。不墅、村庄用电：用电标准 2KW/人，计9200*2=1.84万千瓦。七、度假旅行区规划要求1、建筑后退道路红线距离 当建筑物或道路操纵线宽度 25 米（主干道）时，建筑物需后退道路操 纵线 5 米； 11米时（次干道），后退 3.5；7 米以下（一样道路） ，不要求后 退，但须满足各种地下管线埋设通过的要求。2、建筑高度建筑物一层檐高不超过 4 米；二层檐高不超过 7 米；三层不超过 10 米； 四层不超过 13米，五层不超过 16米；如有半地下层， 增加高度不应大于 1. 5；坡顶建筑的屋脊高度为檐高

23、加 2至 3米。3、建筑密度与容积率 关于不墅用地，原则要求二层高级不墅建筑密度为 7%以下，容积率为 0.14以下；二三层一样不墅建筑密度为 13%以下，容积率 0.36 以下。4、建筑限定 建筑不得破坏原有地势地貌，其形式、体量、高度及色彩应融于风景 环境，成为风景有机组成部分，其设计方案应报主管部门批准。规划建筑物建设标高操纵在 31.18米（吴淞高程 33 米）以上。2518 米至 29.18米之间禁止建设建筑设施。2918 米至 31.18米间可建设部分景观临时建筑和亲水构筑物。5、绿地率高档不墅区的绿地率不应低于 72%,中档不墅区的绿地率不低于 40%。6、程高及坡度按照高程建设

24、要求， 50 米以上（吴淞高程 51.82米）为不可建用地； 结合坡度建设要求，可分为不宜修建用地（坡度25%）和可修建用地（坡 度V 25% ）不宜修建用地由于地势坡度较大，同时山头自然植被生长良好， 应考虑作为自然资源保留起来，满足生态要求而不作高强度开发；可适当 点缀的人工景观，结合自然环境开展游憩等休闲项目。可修建区内，按照 规划要求，按不同功能分区及开发强度进行建设，爱护生态资源和可连续 进展。7、大气、水体和噪音规划大气环境质量达国家一级标准，水体环境质量达国家三级标准以上，噪音环境操纵昼间 50分贝，夜间 40 分贝以下。8、岸线爱护 岸线要紧作为生态湿地、公共休闲景观岸线而存在

25、。岸线除必须的码 头（按规划布局）、现有景观较好的构筑物外， 禁止建设其他建筑及与设施、 水利无关的设施。对现状已存在的阻碍景观成效的建筑应按照景观成效、 视线、空间等要求，进行拆迁或改造，具体方案应由专家委员会严格审查 通过后方可实施。第二章 项 目 定 位一、开发定位结合大杭州不墅开发持续西进的进展格局，项目将建设成为继闲林低 密度住宅板块之后，以“湖泊游艇、山地水岸”著称的又一低密度不墅类 大型高尚居住区，实现“奢华时尚游艇时代”的新生活理想，在硬件资 源上，整合游艇主题文化水岸公园、游艇码头、五星级游船商务会所等设 施，将国际性的高尚品位和湖泊山地文化相结合、制造专门浓郁的新成功 社区

26、文化。包括：健康和运动文化；靠近自然的环保文化；休闲度假的顶级商务 文化；私密安全的富人区文化。二、项目档次青山湖项目是房产集团全力开发的一个集游艇娱乐、休闲度假、高尚 住宅的大型山地水岸不墅社区。三、项目规模1、项目基础指标四、产品类型项目以独栋不墅、联排不墅为主，还有一部分类不墅品质的低层电梯 公寓。1、建筑参数指标建筑参数独栋不墅双拼不墅联排不墅叠加电梯公寓合计单位建筑面积13. 61. 711. 694. 431.39万平方米容积率0. 20. 350. 60. 90. 4用地面积68 . 224 . 8719 . 494 . 8797.45万平方米用地比率70%5%20%5%100%

27、物业类型2、单套平均面积平均面积独立不墅电梯公寓单套平均面积350平方米/套140平方米/套五、目标客尸为项目“山地水岸不墅，游艇主题社区”核心理念吸引并产生共鸣， 追求高尚健康新生活者；注重生活品质，追求奢华时尚生活，欲购置第二或第三处居所者； 为项目形象或者开发商实力所吸引，第二次或第三次购房以改善住房 条件者；喜爱登山、游艇、游泳、垂钓等体育运动的高收入者；欲购买项目房 产，以求保值、增值者；专门是事业有成，能够同意新事物、崇尚体育精神和运动的中青年， 有一定的社会地位和经济来源及生活品位的中高收入的从业人士，这一部 分人士年龄大致在 30 50 岁之间，事业稳固，喜爱运动，向往自然休闲

28、生 活，情愿改变生活环境、专门注重生活品质的都市精英阶层人士。不墅的目标消费群以富豪阶层、三资及民营企业家、高收入私营主为 主力，联排不墅以三资、民营企业高级治理人员、高收入专业技术人士为 消费群。电梯公寓的目标消费群以都市中高收入人群为核心对象，以公务员、 白领、大学教授、中收入专业人员为主体对象。六、价格分析 按照本案的高端产品定位、不同的产品分级、区块内竞品楼盘普遍的 定价水准， 以及周边优越的自然资源状况， 暂定独栋不墅一期起步售价在 6 000 元/平方米，双拼不墅在 5000元/平方米，联体不墅在 4500元/平方米， 低层电梯公寓在 3500 元/平方米左右。具体定价策略将另具文

29、本进行研究。第三章 项 目 案 名 建 议一、案名取向原则 深入研究青山湖项目文化内涵及项目定位的特点，力求在案名上体现 三个原则特性：自然性：自然性包含基地所在区位不可再生的珍罕自然资源，突出青 山湖、水岸和山地生活等地域自然的特有元素；人文性：案名需要体现项目风格的文化传承和开发基调，体现项目营 造理念；优美性：案名必须字形优美、读音优美，易读易记，能产生一定的意 境美。二、案名建议（以下案名不分先后）案名一：湖光山舍释意：“湖光山舍”谐音“湖光山色”，展现了项目所具有的湖和山两 大自然元素及生活场景，充分体现湖之光影与山之色彩的意境美。“山舍”意即隐立山间谷地的不墅建筑，整个案名对光影、

30、色彩、建筑、自然符号 等差不多元素进行整合，读音和谐自然，字面优美。案名二：翡翠湾（私人官邸）释意：“翡翠”的上品，被称为帝王玉。这类翡翠均为纯正浓艳的翠绿 色，同时颜色平均、透亮度等其他指标也都专门高，产量极低，是无价之 宝。翡翠一可喻青山湖湖水之纯洁、美好与宝贵；二是隐喻项目的尊贵地 位就象翡翠的极品帝王玉一样，进一步突出不墅项目的稀缺性。“湾”代表基地不墅生活的差不多地貌特点，同时表示港湾的含义，充满优游、镇定 和愉悦的意味。案名三：湖山胜境释意：“湖”和“山”这两大自然元素构成项目清净悠远的居住意向和 社区特质，形成不墅最大的特点确实是“实现建筑与山水的和谐交融”：包括尊重自然，尊重历

31、史文化，尊重现代科技，尊重艺术等等理念的具体表 现。案名清新淡雅，令人向往。案名四：在水之洲释意：“在水之洲”的意境取自“兼葭苍苍，在河之洲”的古诗，“在水”点明项目方位及“湖”这一差不多自然元素，“洲”表明项目临水优美 的地貌特点。原诗中对“在河之洲”的挚爱追求也成为项目营造的最终理 想和目标，让项目成为人人所向往的人居美地。第四章项目核心概念一、游艇主题概念以复合旅行房产的原创性产业理论，整合体育（游艇、登山、游泳、 垂钓、拓展运动）、商业、旅行及商务度假等各种优质资源；以“山地水岸” 和“湖泊游艇”的主题文化融入住宅社区，制造一种“奢华时尚游艇时 代”的全新生活方式，全力打造“湖泊游艇社

32、区，山水高尚不墅”的最新 形象，制造出有不于大杭州区域内简单运用自然资源、雷同推行生态主题 的其他不墅项目，高生活起点、高健康时尚的全新游艇社区生活。二、景观分区概念按照现基地地貌可将项目划分为南部冲沟、丘陵为主的山地地带和北 部沿两大水湾和青山湖湖面的水岸地带，不同的地理区位和景观条件构成 了不同的生活界面和营造理念，即山地和水岸生活的划分。在具体的规划 和营造中既要注意两种不同地貌环境下建筑与自然，人与自然、建筑之间 的关系处理，因地制宜的安排低层电梯公寓、排屋和独栋不墅，又要注意 两大区块之间的自然衔接和景观均好性咨询题，在一个项目里形成不同环 境层面和活动内容的生活方式也将成为本案的一

33、大特点。三、产品分级概念本项目是以不墅类产品为主的高尚低密度居住区，并设置一定数量的 不墅品质的低层电梯公寓。本案产品定位要求有充分的市场差异化，设计 中应体现如下特点：大杭州不墅市场领域的产品差异化青山湖板块旗舰项目的核心差异化1、独立不墅产品定位：核心产品：游艇主题的山顶、水岸奢侈型超低密度不墅。主力产品：全面差异化的山地及水岸景观的豪华型不墅。 连续进展产品：具差异化优势的谷地景观经济型墅不。2、联排（双拼）不墅定位：主力产品： 具全面差异化优势的山水景观的舒服型不墅。 连续进展产品：具高性价比、创新差异化优势的经济型不墅。3、电梯公寓定位：类不墅品质的低密度电梯公寓。四、核心不墅概念本

34、案以中高档舒服型不墅类产品为主体，但可考虑在项目景观价值最 高的区位建筑少量核心不墅，做为项目的引领产品，提升整个项目品质。 核心不墅将以其专门的占地面积 （78 亩/户）、户型面积（600平方米以上/户）、景观区位和有关配置成为私人官邸化的旗舰产品， 价格待定， 但一定 要具有区域代表性。第五章 项 目 总 体 规 划一、规划理念项目要对“山地水岸不墅，游艇主题社区”的生活方式内涵进行深度 演绎设计要求因地制宜，创新制胜，突出基地的山地水岸地貌特点和优势， 突出“奢华时尚游艇时代”的新生活理想，涵盖游艇商务、景观、度假 及生活的规划设计理念。设计注重运动与生活、建筑与人、环境与人以及人与人之

35、间自然状态 下的和谐与文雅，“以人为本”，从而满足人们对高品位生活以及新富豪生 活方式的要求和期望。规划应综合考虑周边项目各期开发情形，寻求差异，准确定位。二、规划原则充分尊重项目基地的自然生态景观，最大限度地保持基地的自然之美。 在规划中注意和谐建筑与基地自然环境的关系，合理地将建筑融于自然之 中。结合基地的区位条件，合理利用青山湖以及山地自然地貌，进行有机 的规划，将湖景、山景的利用作为规划的一个重要因素。实现人、建筑与自然的和谐。通过合理地组织室内功能、室外空间， 满足人性化的生活需求和现代住宅的完备功能配置，贯彻生态健康的居家 理念。体现“超前意识”。考虑到核心不墅产品奢华的风格特点及

36、主力产品的 差异化，规划设计要注重建筑语言的表达与建材运用的和谐性，又要保持 总体规划的新颖专门性和单体建筑的持久性。贯彻组团概念。按照项目的自然地势，规划中应着重对建筑进行组团 划分，每个组团各具特色，丰富社区的空间形状。三、规划定位按照项目所处的区位条件以及自然地势状况，规划设想将本项目规划 成为一个以独立式不墅为主、联排式不墅为辅、同时有少量多层公寓的居 家及度假兼备的高档自然生态居住社区。四、功能布局在项目的居住建筑类型上，设想独立式不墅、排屋、多层公寓的占地 比例分不为 70%、25%和 5%。在功能布局上，要紧分为以下几个功能区：独立式不墅区：分布在基地的中部及南部临湖区域，能够享

37、有良好的 青山湖景观以及居住与自然的充分结合，作为整个高档社区的引领，体现 社区的档次。排屋区：按照基地的地势情形，设想将排屋区要紧沿基地的北部布局， 结合几条南北走向的谷地进行排布。多层公寓区：要紧分布在基地的北部，与排屋区相对独立布置。 社区服务中心：要紧是指为社区居民配套的服务会所，布置在靠近临 石路一侧，为社区居民提供必要的日常生活服务，其位置的设置与临石路 的社区主出入口结合，便于居民就近享受各种配套设施。社区休闲中心：在基地的青山湖湖滨，设置一社区休闲会所，体现滨 水休闲的概念，能够考虑引入游艇俱乐部的形式，为本社区以及外来人员 提供滨水休闲场所。核心景观休闲轴：在基地的北部，结合

38、谷地的地势条件，通过水面、 绿带、休闲广场等元素，形成一个南北向的核心景观休闲轴，为社区居民 提供颇具人性化的休闲活动场所。五、空间结构鉴于项目的地势条件，最高的山脊线将社区划分为南北两个区域。在 社区空间结构上，对南北两区采纳不同的组织方式：南区：处在山的南坡，南临青山湖，能够俯瞰湖面。该区域的空间结 构要紧通过若干个不墅组团空间来组织，形成若干个组团空间。同时，强 调组团空间与山地自然景观的渗透，并通过独立的步行系统来联系各个组 团空间。北区：要紧由谷地、丘陵组成，由于处在最高的山脊线的北侧，无法 与青山湖湖面发生联系。该区域的空间组织要紧依靠南北向的核心休闲景 观带来展开，形成北区的空间

39、主轴；在适当的地段，结合中央水面形成空间主节点；同时，在各个谷地通过绿地、水面的设置形成若干个空间次节 点。六、交通结构（一）动态交通1、社区出入口： 设想整个社区设三个出入口： 沿临石路设一出入口，作为社区的要紧车行出入口，该出入口要与社 区服务会所有便利的联系。沿西侧道路设一出入口，作为南部独立式不墅区的出入口，同时是北 部区域的辅助出入口。沿基地南侧设一出入口，作为社区与休闲会所的联系。2、道路系统： 设想社区的道路系统分为三个等级：入口道路、主干道、组团路。 入口道路：连接社区主入口与主干道之间的道路。总宽度 20 米，双向 机动车道各宽 5米，中间设 2米宽分隔带；机动车道和人行道之

40、间设 2 米 宽绿带，两侧人行道各宽 2 米；主干道：总宽度 9 米，机动车道宽 7 米，单侧人行道宽 2米； 组团路：总宽度 6.5 米，机动车道宽 5米，设单侧人行道 1.5米。（二）静态交通独立式不墅和排屋均设室内车库，独立式不墅每户设双车位车库，排 屋一样设单车库，部分户型能够设双车库。公寓区的业主停车通过地面停 车场来解决。（三）步行交通系统 通过主干道、组团路的步行道以及社区的核心景观休闲轴组成步行系 统，为居民的步行交通及游憩提供一个良好的环境。步行系统在局部地段 能够完全与车行系统脱开，与地势更紧密地结合，并与湖滨的休闲地带相 连接。七、绿化系统项目基地内现有的植被状况较好，在

41、规划中针对项目南北区域的情形 要作出分不处理：南区：该区域为独立式不墅区，尽可能地让建筑融于自然环境，绿化 要紧以现有的自然绿化为主。在滨水地段，能够结合休闲活动以及景观的 要求组织滨水绿带。北区：该区域由谷地、丘陵、平地组成，在绿化系统的组织上要自然 和人工并重。在将建筑布局与现有绿化良好结合的基础上，通过核心休闲 轴来组织南北向的核心绿化轴，并在几个谷地势成绿化次节点。对基地与 临石路之间的地段，通过丰富的绿化配置来形成一条防护与景观功能兼备 的人工绿带。八、竖向设计由于项目基地内具有平地、丘陵、山地、谷地等多种地貌类型，竖向 设计在规划时期就成为一个专门重要的因素。在竖向设计上，道路的走

42、向、建筑的布局等均要充分结合自然地势条 件，尽可能减少土方量，并保持现状的良好自然地貌。道路走向尽可能平行或垂直等高线，并注意满足道路的坡度设计要求 建筑及宅地布局要充分结合地势，同时要兼顾到建筑的朝向、景向。九、项目规划需注意的若干咨询题1、功能布局与出入口关系由于社区与外界的联系要紧通过北侧的临石路以及西侧的现状道路来 实现。从交通流一直分析，临石路的出入口应该作为整个社区的要紧出入 口。而按照地势条件，排屋、公寓要紧布置在沿临石路一带，如此势必阻 碍整个社区作为高档山地不墅社区的整体意象。这一咨询题需要在规划中 进行深入研究。2、社区整体形象塑造按照社区的开发定位，规划要专门注意加大社区

43、的自然生态意象。在 临石路、西侧道路以及沿湖的界面处理上，要注意保持自然景观状态，使 建筑掩映、融合在绿化之中，切忌显现过强的人工营造痕迹。3、现有水塘的处理 基地内的现有水塘均是由收集雨水而成，如何结合建筑布局对其进行 有效的利用，在规划中应该进行重点考虑。4、湖滨缓冲带 基地南临青山湖，由于防洪的限制，湖面水位与可建设高程之间形成 了一个缓冲带。这一地带的处理直截了当阻碍到社区临湖的形象，需要结 合休闲功能、景观功能进行重点规划。第六章 项 目 建 筑 单 体一、建筑单体设计原则 注重建筑和自然环境的融合，体现山地居家的概念。 建筑朝向应尽量考虑朝向和通风需要。当景观与朝向相矛盾的时候，

44、朝向可作出适当的让步，但不应偏离总体南北向布局。建筑室内空间力求紧凑和灵活，以充分提升套内的使用效率。 住宅的功能配置和平面、空间的设计应该最大程度地满足现代人的生 活方式和需求，在建筑的形式和功能之间达到良好的平稳。二、建筑风格 独立式不墅：采纳能够与山地地势紧密结合的建筑风格，以北美的不 墅风格为取向。排屋：采纳与独立式不墅相近的建筑风格。 公寓：采纳新古典的建筑风格以及三段式的处理手法。三、建筑体型1、独立式不墅： 层数均为二层，能够按照具体情形考虑设半地下室，与室外的下沉庭 院结合。二层与底层的面积比操纵在 1:2，在立面上应形成后退的视觉成效，以 保证整个建筑体量上的和谐。屋顶形式均

45、采纳坡顶，能够按照需要采纳两坡顶或四坡顶。2、排屋： 层数为三层，另外在底层设车库以及有关的辅助用房。 屋顶采纳坡屋顶，双坡和四坡结合；通过建筑的进退、错落、露台的 处理，产生建筑形体上的变化。3、公寓：层数为 5-6 层，屋顶采纳坡屋顶四、建筑色彩 建筑色彩以灰、暗红、赭石色调为主。屋顶采纳深灰色调；墙体的色 彩要与屋顶和谐，同时能够作一些变化；墙面的装饰线条在色彩上可与墙 体形成一定的对比，但要注意统一在整个建筑的基调之下；门窗的色彩能 够采纳墨绿、深蓝灰或木色，按照具体情形来处理。五、外立面用材建筑的外立面材料，其质感要与建筑的性格相和谐。 屋面材料：采纳水泥板瓦，能够用同一色调下不同色

46、差的瓦片搭配， 达到统一中又有变化的斑驳、自然的肌理成效。外墙材料：必须与建筑的整体质感相适应，能够按照实际情形采纳清 水面砖、弹性涂料、司达扣（STUCCO）、文化石、片岩等。六、建筑结构形式独立式不墅：采纳砖混结构。排屋、公寓：采纳异形柱框架结构。七、住宅户型1、低层精装电梯公寓设计要求：6 层，一梯两户，南北向布局，户型面积 90150 平方米；大部分 27 50万元/套，厅不小于 4 米，主卧不小于 3.7米；首、二层跃层，设大面积庭院式花园，挑空式客厅，横向厅室设计， 面积 150 平方米，开间不小于 8 米；3 6层错层设计，错层高度450mm。户型方正设计，面积90130平 方米

47、，开间不小于 7 米；尺度要求：二房二厅时，客厅开间不小于 3.8 米。三房二厅时，客厅开间不小于 4.2 米。 厨房开间按户型建筑面积大小应不小于 2.12.5 米。 户型按大主人房、大厅、大阳台的原则设计。最小卧房的净面积不应小于 9 平方米。单体要求： 地面标高及室内高差的确定，应满足楼梯首层入口处净高不小于 2.3 米。阳台栏杆要求简洁、时尚、通透、轻质。户型面积大于 130 平方米时，主人房应当设衣帽间。 屋顶采纳坡屋顶，顶层考虑设置阁楼，屋顶设采光窗。 每户采纳入户花园式的阳台设计，面积尺度在 1012 平米之间。 公寓设计应隐梁、隐柱，其他未尽事宜见施工图设计技术要求 。 每个卧

48、房均安分体空调，请考虑室外机位及立面的美观，并考虑室外 机散热，室内机的疑结水排水管应接入立管，立管可接入雨水管内，外墙 立管应利用生活阳台来处理管线隐藏咨询题。平面户型尽量按大面宽、短进深考虑，充分满足采光通风需求，不得 显现黑橱、黑卫现象。首层设计应考虑半地下室车库的情形。2、联排不墅A、经济型联排不墅68 联排，容积率 0.60.65，建筑面积在 160180平方米，庭院面 积大于 100 平方米。建筑空间布局上，在南北向的基础上，打破行列式的布局，延伸庭院 空间；围合成联院空间，留出更大的庭院空间。层数操纵在 23 层，屋顶设大露台，私家花园设停车位。 长宽比操纵在 1 左右，采纳大开

49、间设计，开间宽不小于 6.5 米。 部分产品引入线型水系围绕，使其具备小而精巧的水景观环境。 通过户型面积的操纵，使其具备高的性价比优势，总价在 80100 万之间。B、舒服型联排不墅产品3 5联排，容积率在 0.50.6，建筑面积在 190220 平方米，庭院面 积大于 130 平方米，长宽比操纵在 0.8 左右，采纳大开间设计，开间宽不小 于 8 米。建筑布局用南北朝向的错位式布局，在小长宽比的基础上引入宽 HOU SE的设计，首层设置内景式中庭花园。层数操纵在 22。5 层，屋顶设大露台，可设半地下车库。 部分产品引入线型水系围绕，使其具备小而精巧的水景观环境，部分 产品临青山湖水湾设置

50、。通过户型功能和舒服性的强化，使其具备高的性价比和私家景观优势， 总价在 110 140 万之间。设计要求： 联排不墅应考虑每户一个小车车库。可采纳错层设计。 联排不墅不超过三层，层高以 3 米为宜，二三层可退层设计。 联排不墅要求尽量设计大面宽小进深，应满足采光通风要求，不得显 现黑厨、黑卫现象显现。首层带私家花园，户户有入户花园，顶层一样为较大露台，屋顶为坡 屋顶。应留有晒衣的工作阳台空间，解决好每个房间空调室外机位置，且应 处理好立面。露台应考虑隔热措施及防水处理。 首层应当设置工人房，工人的活动空间应尽量少的干扰主人家庭的生 活空间。设备管线在室内外均应尽量隐藏，增加立面美观，户内应看

51、不见管线。 联排不墅的总平面位置是介于独立不墅和多层洋房之间，要处理好建 筑风格的过渡，使之和谐。主人房应当设置衣帽间、卫生间。 室内楼梯应有效地连接各使用功能，且不对使用功能产生不利阻碍。阳台设计和多层电梯公寓的阳台设计要求相同。3、独立不墅A、经济型独立不墅单栋容积率在 0.30.35，建筑面积在 250300 平方米，户型长宽比操 纵在 1 以内，开间不小于 10米。层高 3 米，不大于 3 层，主力应在 22.5 层。庭院面积大于 450 平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊，部 分户型在首层设中空中庭花园。部分产品围绕青山湖主题景观周围。形成平均容积率为 0.3 的高性价比的第一

52、居所独立不墅组团。B、标准型独立不墅单栋容积率在 0.250.3,建筑面积在 300400 平方米，户型长宽比操 纵在 0。81 以下，开间不小于 13米。层高 3 米，在 23 层，不大于三层，主力应在 22.5 层。 庭院面积大于 600 平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊，庭 院分前庭后院，与户内中庭花园结合，形成内外院景空间。部分产品围绕青山湖主题景观周围，并具备其外部环境。产品外观风格引入成功原创蓝本风格， 形成容积率低于 0.3 的舒服型第 一居所不墅组团。C、豪华型独立不墅单栋容积率在 0.20.25,建筑面积在 400 平方米以上，户型长宽比操纵 在 0.8 以下，开间不

53、小于 15 米。层高 3米，在 23层，不大于三层，主力应在 2.53 层。 庭院面积大于 1000 平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊，入 户门做门廊与外廊柱相连，庭院可设游泳池，庭院分前庭后院，与户内中 庭花园结合，形成内外院景空间。产品占据临湖山顶和沿游艇码头、主题会所周围最佳位置。形成平均容积率为 0.2 的豪华型不墅组团。设计要求：应考虑不墅的立面风格，按不同风格的建筑，体现出不同的建筑元素。不墅层数：小面积不墅操纵在三层以内，对建筑面积大于500 平方米的不墅可考虑设计二层。不墅首层层高不低于 3.6米，以上各层不小于 3 米的层高。对建筑面 积 500 平方米以上的不墅，首

54、层层高可放大，但不超过 4 米。大面积不墅的大厅应当设中空，二楼靠中空处设小厅或过道（飘入大厅上空），飘长不小于 1.5 米。不墅屋顶采纳坡屋顶，局部设阁楼时应考虑阁楼的采光通风咨询题。不墅首层必须考虑设计工人房（带卫生间） ，且将工人房、洗衣房、厨 房安排在同一功能区内，减少对主人家庭生活空间的阻碍，晒衣位置如无 法安排时可设置光棚处理。不墅的室内楼梯不能正对入户大门。楼梯开间尺寸不应小于2600mm，踏步高度以 145150mm 为宜，梯间在不阻碍建筑风格的前提下做（无横 梁）落地玻璃窗。不墅首层应尽量设置家庭公用空间的功能用房，如客厅、会客室、书 房、视听室或家庭娱乐室，并设置双亲（老人

55、）的套间。面积许可的情形下，餐厅应当设两个，分不为早餐厅、主餐厅。 不墅可设置景观阳台、生活阳台、光棚；在保留原有建筑风格的前提 下，可设置大露台，以满足山居生活需要的空间。独立不墅按面积大小留 12 个车位的车库。车库应留小门直通室内； 二层（及二层以上）设置卧房，所有卧房均为套房设计，且应考虑生活的 私密性；300川以内的不墅至少应当设有三个以上套房，300川以上不墅至少设五个以上套房。不墅的空间设计，要求进入不墅即感受空间开阔、光亮、功能分明、 合理，采光通风要好，不得有黑厨、黑卫现象显现。独立不墅采纳户式中央空调系统，中央热水系统。主人房应当设衣帽间、洗手间，主人房面积不得小于 25

56、，衣帽间大 小按照设计的情形定，洗手间不小于 8川，内设洗脸盆、座厕、按摩浴缸 （或蒸汽房）。不墅花园地坪比道路高150 mm,不墅首层地面高于花园450 mm八、建筑装饰标准 本项目设想全部为毛坯房销售，建筑装饰标准如下：厨房、卫生间：墙面用水泥砂浆底、水泥砂浆面（拉毛），地面用细石 混凝土，顶棚用水泥砂浆或石膏批平。卧房、客厅、书房等：墙面用混合砂浆底，腻子压光，顶棚以腻子或 建筑石膏批平，地面用细石混凝土。阳台：地面用细石混凝土，顶面用外墙涂料。露台：地面用细石混凝土。车库：1.5米高水泥砂浆墙裙，其余同室内粉刷，外刷防霉涂料。九、项目户型配比 不墅、公寓的户型配比250 30015%300 35015%不独立不墅35040045%按总体比例44%+墅400450