黄石市房地产市场调查分析报告

1、第一、黄石概况第一 第-二、市区住宅开发量第三、楼盘空置率情况第四、房地产版块分布情况第五、在建楼盘情况第六、综合分析黄石概况黄石市位于长江中游南岸，东连沪宁，西通汉渝，是鄂、赣、皖三省交界地区的重要枢纽，也是我国沿江开放的重点城市，全市总面积为4360平方公里，人口总数为248万，黄石市区人口为80万左右。黄石为中型重工业城市，也是基础工业城市，其 有上市公司10家。经过多年的发展，全市已形成以医药、建材、电子、水泥、服装等 为重点，全方位、多层次对外开放格局。到 2001年底，累计批准外商投资企业已达到 238 家。随着近年全国二次置业的高涨，黄石的房地产业也得到了迅猛的发展，黄石的房 地

2、产开发公司发展到83家。市区住宅开发量近两年黄石市政府加大了四个城区房地产开发量，在 2003年住房开发量达到 70余万平米。从政府相关部门得知：市中心将有四个大型片区进行拆迁，拆迁后 不建成住宅，引进外资开发为商业区，拆迁后政府将以货币或以实物的形式对拆 迁户进行补偿，这无疑加大黄石居民的购买力，为开发商进入黄石房地产市场创 造一个契机。楼盘空置率情况我司经过细致的市场调查得到以下数据供参考，通过对宏达居住小区、亚光新村 等几年前就以竣工楼盘的调查分析，结合政府部门提供的信息，初步得出黄石目前竣工 三年以上楼盘空置率V 3%居民人均住房面积为12.5 M2/人。（楼盘空置率中不包含 企业的集

3、资建房。）由此得出黄石市居民对住宅消费热情指数较高，市场潜力是比较 巨大的。房地产版块分布情况黄石市的房地产板块分布为四个片区，其中包括：团城山、老虎嘴、石榴园、颐 阳路中心城区地块；各板块间的差异化不大，楼盘居于普通，无大型的社区，开发商 的规模也可见一斑。在建楼盘情况黄石市主要在售楼盘情况如（下表 1）:物业名称及位置物业各项指标物业销售情况备注总用地面积28000平方米，顺佳花园总建筑面积48000平方米，2002年5月开建，到小区规划较混乱，位置：湖滨西路外立面效果差，质与师院路交界容积率1.72今年8月销售率95%总共15栋，500户以上量存在较大的冋处，价格：960-1000 元/

4、M2题。总占地面积12.23万平方小区规模及小区形米，总建筑面积20.9万平象在黄石首屈一天方白花园方米，一期五栋从2000年指，其中150平方位置：湖滨路与容积率1.7开始至今，总198套，米大户型热销，而延安路交汇处总共由29栋多层和2栋小售120套销售率60%小面积户型销售情咼层住宅楼价格：况不太理想1308-1400 元/M2华维湖滨花园住房已销售一空，尚华维房产在团城山位置：颐阳路与三栋留几间店铺附近购地245亩湖滨大道交界处1.01 亿长龙黄石形象总占地面积总共160套比肩深圳水准，位置：湖滨大道总共由二栋咼层的建筑组成销售率达到70%复兴黄石光荣45号（京华路口2价格：1480-

5、1800 元/M立志打造成为黄石正对面）形象工程金翌豪庭总占地面积总共150余套为您找回家的感觉总共由二栋咼层商住楼组写字楼已售空天人合一自然美成住宅销售率70%景，高尚生活引领价格：1660起价主流总占地2公倾2002年8月1日开占地面积40000M冶钢集资房由10建筑组成工属单位集资房，位置：湖滨大道价格：75M以内740/M2,总300多套已基本售物业素质较差宀 完超出面积950/M2铁路集资房属于内部发售位置：湖滨大道总占地2273 M2百嘉苑总50套，销售率位置：武汉路和总建筑面积13000 M257%芜湖路交界处价格：1750/M2总15层鼎鑫广场位置：黄石大道与华新路口交汇处总占

6、地六亩2价格：1400-2000 多/M总130套，售33套青龙大厦位置：团城山开发区，杭州西路。建筑面积15000平米12层写字楼和住宅价格：住宅 1300-1358/M2写字楼1400/M2总42套，还剩少量写字楼剩两层大可大厦位置：团城山开 发区，市教育局 右侧，南临杭州 西路。总面积35000平方米价格：1600-1750/M2写字楼价格2000-6000/M2总48套，售12套小区住宅售完武夷花园位置：杭州西路与新区一路交汇处由5栋多层组成2价格 1300-1480/M店面价格6800/M2销售率80%分析:此在售楼盘中以顺佳花园与天方百花园的地理位置相对偏一些，而此两个楼盘又 与开

7、发商委托调研的项目地段较为接近，不过地理位置相对开发商的楼盘位置又要好 些。销售情况（表2）：分析：黄石市在建楼盘销售率约为71% （但这些楼盘大部分处于黄石市中心地段）通过计算所有中心区在建楼盘均价为 1548元/M，其中以150 M2以上大户型较为畅销 综合分析卖方市场分析：我司认为黄石现有房地产开发项目规模不大，前两年所建的一些楼盘如：亚光 新村、宏达小区、华维住宅小区尽管销售状况良好，但早已售完不予考虑。而目前在 黄石市在售楼盘中，不管从工程质量还是户型、配套设施、物业管理都存在很大的问 题，但是销售情况较好，价格也处于上升阶段，这标志着黄石市的房地产业还处于初 级阶段，十分不规范。比

8、如：已建成的顺佳花园楼盘，外立面视觉效果较差，工程质 量相对不太放心，小区配套设施十分不完善，而且小区内的附属建筑住房可自搭自建， 规划较乱。我司还调查了几个楼盘的准业主，据他们反映，如顺佳花园，前期的效果图视 觉效果很好，但在楼盘整体完工之后，其工程形象却大打折扣，这样一来严重损害了 楼盘的社会形象，为后期开发和开发商形象造成极坏影响。又如天方百花园前期产品 定位不够准确，广告推广没有针对性，脱离客户实际情况，导致楼盘销售情况欠佳。我司通过细致的市场调查，对黄石的房地产开发得出以下几点结论：一、这里没有完善的社区，这里的房屋一般存在以下几个问题：1、外立面的视觉冲击很差，小区形象不美观，很多

9、楼盘还是以前老式的建筑模式，没有引入先进的花园住宅理念，尚处于原始的阶段。2、宣传存在虚假情况，很多小区广告上面的效果图效果不错，但是实际上情况却有很大偏差，对消费者心理造成不信任的态势。3、物业管理差，小区清洁，维护，治安等均存在严重的问题4、很多建筑质量差，整个居住空间分区不合理、采光、通风十分不理想，户型设计十分不合理，房间的功能分区不明确，业主生活环境、质量不尽如人意。5、没有完整的社区规划，没有尚具规模及高档次的景观，社区配套不完善。二、当地房地产价格差异较大，一般低档住房在 1000以下，中高档一般在1800左右, 且价格尚处于上升阶段三、各个楼盘的推广力度不够，各楼盘差异化营销力

10、度不大，特色不够鲜明，包装手 法落后，冲击力不大。广告盲目追赶潮流，脱离市场现状。没有贴近消费者的心理及 接受程度，造成楼盘形象高高在上，却又无人问津的尴尬局面。买方市场分析：、黄石市消费者调查分析:我司对黄石市的消费市场进行了大量的问卷调查，在有效的231份调查问卷当中,具体情况如下:1收入:2、物业类型4、购房用途:3、选择30%25%5%0%20%5%10%5%0%5、考虑因素提及率:根据前15一 1000元以下l 1000-2000元匸 2000元-3000元口 3000元以上多层口小高层别墅一室一厅二两室一厅自三室两厅匚 四 投资-为子女购买场的0%合6分析，我为司母购买黄石市房地产

11、市场的潜在客户主要是以下几类：1、因为这里属于重工业城市，国营企业特别多，现在属于国营转型的特别时期，下岗 职工特别多，很多职工被迫转入第三产业，收入相当低，对于这部分人群来说，他们 暂时没有能力改善住房条件。2、在上班族中，国企因为效益原因，职工收入一般在 8001000元左右，他们一般趋 向于购买面积在80100平方米，总价在68万的房，因为物业的客观因素，他们大 多也就选择多层住宅，户型也在 2或3房。3、处于中高等收入的人群也占相当一部分，他们大多为企业或政府中高领导层，他们不论在档次还是层次上都有相当的消费水平，主要是因为他们存在一部分的灰色收入。4、小私营业主，他们的收入水平一般都

12、在较高水平。二、已购房客户分析：由于老城区的拆迁和政府相关政策的出台，黄石市居民逐步从工厂集资房转变为 购买商品房，但是由于黄石市房地产市场发展相对滞后，现有楼盘存在着诸多不足， 通过对已置业居民的调查，我们发现已购房客户对黄石市现有的楼盘十分不满，主要 表现在以下几个方面：1现有楼盘的素质不高，没有达到他们的期望值，尤其对楼盘的环境和物业管理存在 着较大的不满。2、对现有楼盘的价格不满，由于黄石市的特殊情况，居民收入不高，所以客户对价格 的承受能力不高，过高的物业价格大大影响了了他们的购房热情，即使已购住房， 他们仍十分不满。3、现有楼盘存在较大的虚假宣传，这对消费者心理造成了极坏影响，严重

13、损害了开发 商在消费者心中的信誉度。4、对现有楼盘的户型和景观规划不满，这两项素质的好坏直接关系到业主的居住生活 质量，所以这两项指标的欠缺引起了业主的强烈不满。三、潜在客户分析（附：黄石市民收入阶层表）单位职业基本收入水平（元/月）隐性收入购房消费指数备注学校普通教师1500管理人员1800有银行储蓄员8001000管理人员1500有医院医牛25003000有护士10001500管理人员5万一6万年薪有机关一般职员8001000中层管理1500有财税高层管理年薪有一般职员1000管理人员15001800有大型国企普通职工7001000中层管理13001800有高层管理年薪有下岗职工500服务

14、行业一般服务员300 500资深服务员700 800特殊服务员15003000有中小私营主私营主30万/年一100万/年个体小商贩流动400600个体经营户沿街5000/ 年一100000/ 年分析：从表中不难看岀，黄石的主力购房群体应集中在：学校、医院、银行、机关、财税系统、大型国企的 中高层管理人员、这部分人员的工资收入水平较稳定另外还有一定的隐形收入，他们的购房指数相对 较高；另外一个群体为：中小型私营主、个体经营户，这部分人的收入比较灵活，可支配的资金相对 宽松，他们也是购房群体中比较活跃的一块。他们的消费心理主要表现为以下几点：1、渴望良好的居住环境，对于社区有着十分强烈的向往和好感。2、倾向于100川左右的二、三房， 对价格的反应是很敏感，他们当中相 当一大部分人置业的首要