物业服务质量策划书(物业信息

1、物业质量策划书（物业信息）1. 物业基本信息（项目基本情况表）项目基础情况表编码：SF/B-CQM011版本/修改状态：B/0项目名称山水四季城一期地址松江区泗陈公路1888弄邮编物业性质住宅 办公楼 工业园区 医院 其他 ： 产业基本情况总建筑面积(M2)已交付面积(M2)未交付面积(M2)已交付面积中住宅 面积非住宅面积地下车库面积其他未交付面积中住宅 面积非住宅面积11981地下车库面积70084其他 占地面积(M2)绿化面积(M2)65750水景面积(M2)管理用房(M2)经营用房(M2)车位数幢数（幢）82套数（套）418其中露天停车位30其中 别墅82其中 别墅418地下停车位43

2、8多层多层高层、小高层高层、小高层出入口4竣工日期年 月 日物业合同期限其中主出入口(个)3接管日期2008年6月12日前期物业委托管理次出入口(个)1业主大会成立日期 至 年 月 日 收费标准物业服务费费用名称单价收费面积(M2)备注物业管理费元2.8停车收费车库机动车位场地维护费车库机动车位租赁费机动车车库临时停车费机动车地面临时停车费地面机动车位租赁费相关部门信息发展商上海仲骏房地产开发有限公司联系人林怡胜联系电话业主委员会主任无住址联系电话业主方代表 （非住宅）无联系人联系电话所属房办松江区房管局联系人范士云联系电话所属街道联系人联系电话2. 公共设备设施基本信息（物业接管验收工作规程

3、表单）山水四季诚一期物业项目交接验收计划前 言物业验收，是在工程项目竣工验收合格的基础上，已主体结构安全和满足使用功能为主题的再检验，从功能和使用价值的角度出发，检查工程项目的适用性、可靠性、经济性、外观质量与环境协调等方面。 目 录 一、接管验收前的准备工作 二、楼宇资料的接管验收 三、接管验收前应具备的条件四、接管验收程序 五、房屋验收标准及检验办法 六、公共设施验收标准及检验办法 七、竣工后工程遗留问题的处理 八、办理入住前的筹备工作九、附表一、 接管验收前的准备工作：1、 熟悉工程项目由物业公司组织土建水电工程技术人员及物业管理人员组验收小组，在接管验收前，完成以下工作：A 参与楼宇闭

4、水试验及竣工收尾监理。B 了解楼宇内的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地。C 熟悉水、电、气管线的铺设位置走向，以便日后对物业的维护和管理。2、 与发展商确定验收方案、统一验收标准，由发展商招集各项目部、熟悉验收标准和程序，搞好配合工作。3、 准备接管验收的表格资料：A、 房屋接管验收系列表。B、 室内接管遗留问题统计表。C、 公共配套设施接管验收表。D、 公共配套设施接管验收遗留问题统计表。E、 竣工图纸资料和物业合格验收表等。二、 楼宇资料的接管移交1 产权资料A、 项目批准文件B、 用地批准文件C、 建筑执照D、 售房许可证/发展商营业执照E、 小业主资料。（包括姓名、产权、居住位

5、置、建筑面积清单）2 市级验收合格资料A 市建设工程竣工验收合格证书B 市建筑消防验收合格证C 有电协议书D 用水协议书E 卫星电视地面接收许可证3 技术资料A 竣工工程项目一览表：竣工工程名称、位置、结构、层数、面积、开工竣工日期。B 工程项目竣工图：包括建筑项目竣工图隐蔽管线图，电线电路及附属工程的全套图纸（包括道路的走向、标高、下水道的走向、官径及标高、围墙、围墙灯、路灯位置、电气线路走向、强弱电的布设等）。C 住宅使用说明书D 所有绿化景点竣工图及水电管道线路图。E 室内外安装设备清单（包括入户防盗门、分户配电箱、水表、龙头、开关等的数量、出厂合格证、使用说明书、质保书等文件资料）。F

6、 隐蔽工程验收记录。G 土建施工记录。包括地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录。H 设备安装调试记录、管道系统的试压、试漏检查记录、消防报警、弱电、智能化系统在检查和试验记录。I 结构的沉降检测记录，阳台、厨卫地面的盛水试验记录，避雷带接地电阻测试记录，绝缘测试记录。J 图纸会审记录，、设计变更通知和技术核定单。K 有关该工程项目的其他重要技术决定和文件。L 智能化系统验收合格证及及全套绿化植物保养手册。M 消防系统验收合格证。N 绿化验收竣工图纸及全套绿化植物保养手册。O 水池、水质的卫生防疫站的测试报告。三、 接管验收前应具备的条件：1 院内、户内必须三通具备（通电、通水、通

7、路）；红线内围墙封密衫、实用完好；场地无建筑余土或废弃物品。2 施工人员、设施、设备及相关物资必须清场。3 所有交验房屋、车库、杂物间、商铺房应空置而无占用4 房屋栋、户编号已经市地名委确立。5 被验物业竣工图纸及相关技术文件齐备完整。6 供水管道联接紧固并经试压验证；卫生间、厨房、阳台、下水部位并经闭水试验。7 单元电防门或单元临时防盗门安装就位、实用、可靠。8 门卫用房完工、并交附使用。四、 接管验收程序：1 发展商提前一个月书面通知物业公司着手接管验收。2 物业公司验收组按楼宇资料的接管移交核对所接收的资料，具备条件的，物业公司应在15日内签发验收附函，并约定时间。3 成立物业接管验收小

8、组，分2组，每组由一名物业助理、一名专业工程师、一名技工、一名施工单位代表、一名发展商代表（最好再配有一名监理）组成，由发展商代表任组长，进行统一指挥、协调。4 物业接管验收小组制定移交工作时间表（日期、时间、楼号、单元），统一验收程序及标准。5 根据时间表对房屋质量、使用功能、外观质量，公共物业配套设施设备等进行接管验收、验收、顺序a闭水试验（提前二天蓄水）b室内分户验收 c楼内公共设施验收 d室外总体验收。6 对移交接管验收中发现的问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改、并商定时间复核。7 对住宅内物件无明显不符合检验标准要求的房屋，由物业公司接收钥匙，为避免人为

9、损坏，物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任，对仍存在问题的房屋，待整改复验合格后再接管钥匙。8 在办理入住时，物业管理人员陪同小业主检验，发现的质量问题由物业公司整理后报发展商，由其限期施工单位逐项返修，经业主或物业公司复验合格后消项。9 在购房合同规定的保修内发现由于建筑施工或产品质量造成的缺陷问题，报发展商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。10 待各项遗留问题解决、验收合格后签署物业合格验收单，并与发展商签署物业接管协议。 山水四季诚一期物业验收流程图1发展商：上海仲骏房地产开发有限公司 书面通知物业公司2物业公司：上海上房物业管理有限公司3物业公司：接管验收的工作程序总经理下达接管

10、验收指令公司组建接管验收小组作好接管验收准备进行资料验收移交验收是否合格否要求正确、真实补齐资料是进行硬件设施、设备验收是否合格否要求发展商限时整改记录归档是附预估验收时耗：1（图纸资料验收约10工作日）。2. 物业验收小组成立，每2人为一组（分4组），每组8小时为1工作日。3制定工作时间表，统一验收标准及程序1工作日。4.闭水试验、室内分户验收、楼内公共设施验收20个工作日（每组每天约验收5套，其中不含用餐和每日小结汇总时间）。5.室外总体验收约4工作日（含盖小区所有配套设备设施）。6.车库、验收约3工作日（其中含总结出具全体验收总结报告）。总418套房屋从开始到结束约37天。（具体由发展商

11、在竣工合格后提出接管验收通知开始。）五、房屋接管验收标准及检验办法：根据室内设施制定的验收清单，参照建设部队ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布房屋接管验收标准1、渗水测试 a、卫生间、厨房、前后阳台、露台地面盛水，蓄水以淹没地面最高点即可。 b、闭水时将地漏堵死，PVC管圈以外试水，蓄水以淹没地面最高点即可。 c、24小时后检查下层顶有无渗漏现象，记录本所有渗水情况，并告知发展商限期施工单位整改。 d、卫生间、厨房、前后阳台及露台水流准确向地漏，无积水、倒泛水现象。 e、屋面及外墙渗水、待下大雨时一并检测。2、室内移交部分：a、梁、柱、板主体无变形、无剥落、开裂、倾斜、移位

12、和非收缩性裂缝。 b、顶面抹灰平整、面层涂料均匀、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹。 C、地面抹灰平整、面层涂料均匀、无面层剥落、空鼓、无明显裂纹、无污渍。 d、地面平整、无裂痕，水泥砂浆层压光均匀、无空鼓、无起泡、无明显污渍。 e、入户防盗门开启自如、安装牢固、无扭曲变形、漆面光洁、无脱落、无锈蚀、无刮花划伤痕迹、无缺陷损坏，锁件锁点性能良好、钥匙开启灵活自如。 f、门窗开启自如、锁件灵活实用，框架安装牢固，无晃动、无裂缝，玻璃安装牢固、密缝，零配件齐全，无变形、无刮伤、无缺损、边框干净清爽。 g、可视对讲分户机安装可靠、视屏清晰，对话清楚、通话器开关完好，按键灵敏、无污渍、无损坏。 h、强电、弱

13、电分户盒、墙埋牢固，管线质量符合设计要求、预留操作空间充足，门磁、窗磁管线预埋到位，线路通畅、无断路、短接现象、线头封胶包好安全。 i、上水管预埋到位，闸阀、水嘴、接头、完好、无破损、无渗水、无滴漏，PVC排污排水管预留接口完好、无破堵。 j、空调预留洞位置正确、冷凝下水配置合理、地漏下水畅通、厨卫排气孔预留位置正确、排烟道完好、无破裂。 k、阳台凭栏安装牢固平整、铁花栏杆、无锈蚀、变形或油漆脱落、无污渍、铸件平整、不扎手、保瓶杆预制平整、圆滑、无裂缝痕迹、无缺损、涂刷均匀、无污迹、跃层楼梯焊制牢固、油漆光滑不扎手、无绣蚀、污迹。 l、水表、电表装接牢固、性能良好、无破损、无渗漏、读数为零。六

14、、 公共设施接管验收标准及检验办法按楼内公共设施及外观总体体验收表，参照建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准：1、 基础设施：房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲，散水坡无下陷、断裂、与墙体分裂现象、面层平整、无脱落、起壳、无倒泛水现象。2、 屋面、隔热层、防水层板端缝、伸缩缝油紧贴、表面无裂缝、不空鼓、脱层、无渗漏、无沟落水口畅通、女儿墙护栏栏无破损、裂痕、变形、涂层均匀、无污迹、梦沙顶无渗漏、面层粘贴牢固、无缺棱掉角、无破损、各种避雷装置的连接点牢固可靠。3、 外墙立面：涂层均匀、无漏刷无剥落缺损、块料粘贴牢固、无缺棱掉角、块料表面无裂纹、

15、损伤、色泽一致、墙体无裂纹、不起砂、无麻面等。4、 楼道：单元门安装牢固、开启灵活、无锈蚀脏污；顶蓬块料粘贴牢固、顺直、无缺棱掉角、线条顺直；柱体涂层均匀、圆无缺损裂伤；保瓶栏杆平整、无缺损、涂刷均匀、无污迹；扶栏木扶手安装牢固、平整、光滑、无毛刺；立面刮瓷平整光洁；地面砖铺设平整、牢固、块料无缺损。5、 消防栓：阀门性能良好、油漆均匀、无渗漏、主管接头无渗漏、消防箱管带喷嘴等配套齐全，卡口卡座相配、阀门性能良好、无渗漏、箱门标识清楚、玻璃安装牢固、门锁开启自如。6、 弱电间：灯具开关完好，使用方便，各类配线箱安装牢固安全有序预留接口、插座、充足、管线频闭、绝缘性能良好、无交叉缠绕放线现象。7

16、、 配电箱：空气开关，电表安装到位、线路正确有序、无窜表窜户现象、各表标识清楚、排列整齐、箱体墙埋牢固。8、 公共照明：楼内声光控感应灯，双控性能良好、安装牢固，开关灵活、灯具配套完好，路灯安装牢固、配套齐全、线无外露、灯罩完好无缺、灯泡照明正常，柱体牢固、无缺损、柱面漆均匀。9、 贮藏见、车库、店铺；顶面、墙面粉刷平整，无空鼓、裂痕、脱层或无污迹。地面粉刷同上、地面干净无杂物、无污渍、灯线预留完好。门窗安装牢固、开启自如、店铺卫间水管进排预留完好 无损、下排无堵。10、 道路：路面平整、无空鼓起砂、无陷裂损伤，路沿切筑整齐、灰缝饱满，块料铺贴拼砌整齐、牢固平整、块料面无裂缺，路面线条顺直、散

17、水坡度良好，路牌清楚、标志位置正确。11、 井盖管道：井口地面位低、平整、井盖预铸件密缝、无裂纺、无缺损、耐压、管道井口无异物、无堵塞、蓄水井深度符合设计要求、管道通水测试畅顺、无堵、无阻。公共水表、闸阀完好、无缺损、无渗漏。12、 砌筑类：造型无缺损、无裂痕、粉刷涂层均匀、无脱落、景池溢水口排放设施通畅无阻、水循环系统性能良好。13、 其他公共设施：围墙、栏杆、路牌安装牢固、整齐、无缺损、无变形、无锈蚀、铸件平整、焊接无毛刺、油漆均匀无刷漏、漆面光洁、门岗、保安用房、保洁用房参照室内a、b、c、d、f及公共设施办法3，大门节日装饰电源预埋预留到位，线路通畅。七、 工程完善和工程遗留问题的处理

18、1、 发展商对绿化、环卫设施、综合管网、智能化系统等完善配套工程须明确工程期限，并按期完工通过验收，再通知物业公司接管验收（验收方案另定）。2、 发展商对楼宇隐患、缺陷等不合格工程遗留问题制定整改流程、并安排施工单位限期修复，按期对整改项目组织复验。3、 发展商负责要求施工人员不得超越整改项目施工范围，以维护物业公司对已验收合格物业的正常管理，并要求施工单位撤离时，清理返修现场，做到场清地净。4、 发展商组织验收小组对整改项目完工后进行复验、直至全部项目合格。签署物业合格验收收单，并由物业公司接管物业。5、 所有物业移交后，发展商应留有修缮小组、有专人负责善后保修事务。附交户使用操作流程八、

19、办理入住前的筹备工作1、 物业管理公司架构人员到位2、 物业管理用房装修3、 办公物品采购4、 收费管理5、 物业管理处挂牌6、 准备入住资料业主公约装修管理规定业主手册入住相关表格防盗窗、防盗网、晒衣架、空调安装规定和装修垃圾处理的特别通知。7、 与周边相关单位的协调工作：供电局自来水公司煤气公司环卫城建警署（户籍）学校 8、 收楼通知：由开发商发函。9、 环境布置：挂彩幅增设指路牌张贴入伙流程图准备档案资料工作人员佩带、着装整齐。表一物业名称：竣工图纸资料文件验收情表 编号：页数归档号备注系统名称图纸资料建筑结构给排水系统电气系统通讯系统燃气系统保安系统消防系统智能化系统道路及照明围墙及岗

20、亭绿化会所入户档案有关单位验收证明及批文开发商营业执照工程验收合格证项目批准文件智能化系统验收合格证用地批准文件环保验收证明建筑执照二次供水质检测报告市政府房屋建筑验收合格证用电协议消防系统验收合证用水协议燃气系统验收合格证绿化验收合格文书发展商经手人：物业公司经手人：表二： 室内地坪渗水情况表盛水时间：检验时间：楼号东户西户主卫生间客卫生间厅阳台厨房阳台卧室阳台厨房露台主卫生间客卫生间厅阳台厨房阳台卧室阳台厨房露台12345678备注发展商： 施工单位： 物业公司验收人：表三 物业分户移交验收单 编号：验收日期： 栋 单元 号 序号项目名称数量情况1进户防盗门2锁3钥匙4顶5墙面6地面7塑钢

21、门窗8上水管9排水管10闸阀11水龙头12地漏13冷凝水管14空调预留口15厨卫排气洞16厨卫排气洞17楼梯18扶栏19阳台护栏20窗台21窗磁盒22门磁盒23可视对讲机24强电箱25弱电箱26分户总水闸27水表及底数28电表及底数备注注：强电分户箱分项点验并记录于备注栏发展商验收人： 施工单位验收人： 物业公司验收人： 表四 物业分户交验问题处理清单日期：复验日期： 栋号 单元 编号序号项目名称存在问题完善期限复验记录1234567891011121314151617发展商验收人： 施工单位验收人： 物业公司验收人：发展商单位： 施工单位： 物业公司复核：表五 楼内公用部分设施验收清单 编号

22、验收日期： 栋 单元序号内容数量备注1配电箱电表空气配电箱2弱电间灯、开关电话配线箱访客系统配线箱电视配线箱防停电电源器插座3单元门可视对讲数码主机防停电电源闭门器磁力锁门4楼道吸顶灯声光控感应灯开关扶手、栏杆地面、踏步5消防箱箱消防栓消防水带喷枪卡口发展商： 施工单位： 物业公司验收：表六 楼内公用部位设施交验问题处理清单日期：复验日期： 栋号 单元 编号序号项目名称存在问题完善期限复验记录发展商： 施工单位： 物业公司验收：发展商： 施工单位： 物业公司复验： 表七 楼宇公共部分物业交验清单验收日期： 栋： 编号： 序号内容数量备注1基础部分墙体散水坡2屋面（露台）磨沙顶女儿墙屋面天沟落水

23、口排烟道口3单元门廊顶柱线条栏杆台阶4外墙立面涂层线条块料外贴立管发展商： 施工单位： 物业公司验收： 表八 公共设施设备交验清单验收日期： 物业位置： 编号：序号项目名称数量情况1路灯2道路3井盖4下水道5围墙6栏杆7门岗8绿化9垃圾箱、景点10桥11喷泉12消防设施13休闲椅14背景音箱15小区平面路径图16标志牌备注发展商： 施工单位： 物业公司验收：表九 公共设施设备交验问题处理清单日期：复验日期： 编号：序号物业位置存在问题完善期限复验记录123456789101112131415备注发展商： 施工单位： 物业公司验收：发展商： 施工单位： 物业公司复核：表十 车库验收情况 栋号 编

24、号：序号项目情况发展商： 施工单位： 物业公司验收：表十一 钥匙交接记录表 编号：发展商移交日期物业公司接收日期入户防盗门钥匙总数量单元防盗门IC感应卡总数量消防箱钥匙总数量贮藏间钥匙总数量电表箱钥匙总数量车库钥匙总数量商铺钥匙总数量移交情况发展商：盖章：年 月 日物业公司：盖章： 年 月 日备注表十二 上海上房物业管理有限公司物业交接不合格记录编号：移交物业名称时间不合格19项目记录 210311412513614715816参加验收移交单位发展商监理公司施工单位接受单位意见： 接受单位领导签名：表十三 上海上房物业管理有限公司户内物业合格移交验收表物业名称：编号：移交单位移交代表验收单位验

25、收代表验收日期验收意见发展商（签名）：物业公司（签名）：表十四 上海上房物业管理有限公司 公共设施设备合格移交验收表物业名称： 编号：移交单位移交代表验收代表验收单位验收日期验收意见发展商 （签名）：物业公司（签名）：表十五 上海上房物业管理有限公司 智能化合格移交验收表物业名称： 编号：移交单位移交代表验收代表验收单位验收日期验收意见发展商 （签名）：物业公司（签名）： 表十六 3. 人力资源3.1. 人力资源配置；3.2. 组织架构图；客服中心经理1人 客服主管1人物业主管1人工程主管1人行政主管1人客服专员4人工程领班1人文员/出纳2人技工5人保安领班4人保洁员（外包）25人绿化保安员4

26、4人共90人3.3. 人员职业化条件的要求：客户服务中心主要岗位员工任职要求序号职务名称任职要求1 客户服务中心经理大专以上文化程度、持物业管理上岗证和小区经理上岗证、具有六年以上大型住宅或别墅社区物业管理项目经理经历。熟悉物业管理相关法律法规，有较强的领导、组织、协调能力。2 安全保障部主管大专以上文化程度，45 岁以下，有三年以上相关工作经验，熟悉中高档住宅治安、消防、交通等服务的工作规程，持有物业管理上岗证书，具备突发事件的处理能力，退役军人优先考虑。具有外包商管理经验，了解清洁绿化的工作情况。3 客户服务部主管大专以上文化程度，40 岁以下，有三年以上中高档住宅客户服务工作经验，性格活

27、泼开朗，性格外向，活泼，爱好广泛，公关意识强，持有相关上岗证书。英语四级以上。4 工程技术部主管大专以上文化程度，工程师职称， 男性，较强的工作责任心和积极性。三年以上中高档住宅工程管理经验，对于完成住宅小区接管验收以及编制工程设备、设施的大、中修计划有较为丰富的经验。5 客服专员中专以上文化程度，35 岁以下，二年以上相关工作经验，为人开朗、热情，有较强人际沟通能力，公关意识强，有一定的文化修养，具有较强的沟通能力和语言表达能力，具备一定的英语能力。6 出纳大专以上学历，具有相应上岗证， 具有二年以上相关工作经验，工作认真负责。7 工程技工男性，50 岁以下，具有中级以上的相关技能等级资格并有三年以上相关工作经验。8 保安员有二年以上相关工作经验，身体健康，五官端正，平均年龄40 岁以下，男性身高1.70 米以上，女性身高1.60 米以上，普