中融-大连琥珀湾项目尽调报告

1、中融国际信托有限公司中融国际信托有限公司 中融大连琥珀湾项目中融大连琥珀湾项目 房地产股权投资集合资金信托计划房地产股权投资集合资金信托计划 尽职调查报告尽职调查报告 （报告完成日期：2011-4-21） 经办业务部门：中融国际信托有限公司 【金融市场】部 声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：本报告是按照中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理 制度和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、 分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报 告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完 整性及所作

2、判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年 月 日 直接调查人签字： 年 月 日 调查人部门经理签字： 年 月 日 目目 录录 1项目背景与交易结构概述3 1.1 项目背景3 1.2 交易结构概述3 1.3 信托产品交易要素 4 1.4 本项目概况 4 2融资人资信情况11 2.1 融资公司基本情况11 2.2 开发业绩14 2.3 融资人/实际控制人财务状况15 2.4 融资人银行贷款及对外担保情况24 3项目概况和建设情况25 3.1 项目基本情况25 3.2 项目建设条件32 3.3 项目建设实施进度33 3.4 项目的股权价值分析25 3.5 项目的施工方、设计公司、监理情况34 4项目

3、市场情况25 4.1 项目投资环境25 4.2 大连市房地产市场29 4.3 项目分析及市场定位33 4.4 项目 SWOT 分析 35 5项目财务效益评估 37 5.1 现金流量分析37 5.2 敏感性分析38 5.3 资金来源与运用表 39 5.4 投资计划与资金筹措表 40 5.5 项目销售收入预测 43 5.6 项目现金流量预测 45 5.7 项目利润分析和经济指标评价 44 5.8 销售率盈亏平衡点 45 5.9 本产品优势比较分析 46 6信托方案与风险防范措施47 6.1 交易结构安排及信托计划摘要 47 7综合评价 50 1 项目背景与交易结构概述项目背景与交易结构概述 1.1

4、 项目背景项目背景 本项目的交易对手为大连百年城房地产开发有限公司（以下简称“百年地产”） 。 百年地产通过收购股权的方式获得大连琥珀湾开发有限公司（以下简称“琥珀湾”或 项目公司）100%的股权。项目公司目前正在开发的项目名称为：【琥珀湾项目】 ， 本项目共分 A、B 两个地块。其中 A 地块占地面积为：【约 66，272 平方米】 ，总 建筑面积【约 98，200 平方米】 ，包括地上建筑 66，272 平方米，地下建筑 32000 平方米。本项目主要业态为独栋别墅、双拼别墅、花园洋房等高端住宅， 目前土地出让金已经缴纳完毕，获得了国有土地使用权证 、 建筑工程用地许可 证 、 建设工程规

5、划许可证 、 建设工程施工许可证 ，项目四证已经齐全，其中 A 区的四栋独栋别墅已经封顶，已经拿到预售许可证; B 区的渔夫码头和套餐饮娱 乐公建部分已经基本完工,五证齐全。B 地块占地面积约为 26315.2 平方米，主要 拟建项目为渔夫码头，包括配套餐饮娱乐等。 经济技术指标经济技术指标A 地块地块B 地块地块合计合计 总用地面积（平方米）66,20026,30092,500 地上建筑面积（平方米）66,2007,49073,690 地下建筑面积（平方米）32,4017,70140,101 容积率10.3 建筑密度20%15% 建筑高度低层、多层结合低层 本项目总投资预计为 15.8 亿元

6、 ，截至 2011 年 3 月底，百年地产已经累计投 入约 5.5 亿元，其中土地费用约为 2.5 亿元。因公司经营策略和本项目后期建设的 需要，向我司提出融资需求。关于本项目，企业拟通过信托平台进行股权融资 3.5 亿元，其他通过销售回款解决。 1.2 本项目的信托结构简要描述本项目的信托结构简要描述 由中融信托发行预期规模为【74000】万元（分为【74000】万信托单位）的 信托计划，包括优先级份额【35000】万元（由中融信托公开募集） ，次级份额由 百年地产以其持有的项目公司约 98%的股权认购（股权价值约为【39000】万元） 。 信托计划成立后，中融信托将优先级信托资金用于向项目

7、公司增资，其中， 【200】万元计入注册资本， 【34800】万元计入资本公积。增资完成后，项目公司 的注册资本为【2200】万元，资本公积变为【73800】万元。中融信托占有项目公 司约【98】%的股权、百年地产持有项目公司约【2】%的股权。 信托计划满 1 年后至信托计划期满 2 年当日，百年地产享有对中融信托持有 的项目公司 98%股权的回购选择权，中融信托将届时信托利益首先分配给优先级 委托人以实现优先级委托人的退出，之后将剩余信托利益全部分配给次级委托人。 1.4 本项目概况本项目概况 项目现状：项目现状： 该项目地块由项目公司于 2005 年 10 月在大连市国有土地使用交易中心举

8、办 的国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞得。百年地产通过受让项目公司股权的方 式获得本项目地块，本项目所处地块包括两部分：A 区和 B 区，A 区区规划建筑为 别墅、B 区区规划为渔夫码头、公建及配套。关于本地块，目前已经缴纳的土地费用 包括土地出让金、土地补偿费、契税、营业税、三寰土地租赁、海滩租赁费、人防 拆除费、土地评估报告等费用，共计 250，753，599 元。 关于 B 地块地块，已经取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使 用证、预售许可证；B 区的渔夫码头和套餐饮娱乐公建部分已经基本完工。 关于 A 地块地块，目前已经取得建设用地规划许可证 、 国有土地使用权证 ，

9、建设工程规划许可证 、 建设工程施工许可证 ，A 区的四栋独栋别墅已经封顶， （分别是第 30 栋，31 栋，32 栋，和 34 栋） ，已经拿到预售许可证。项目其它别 墅预期在 2011 年 5 月封顶，公寓部份预期在 2011 年 9 月封顶. 项目项目 A 区效果图区效果图 封顶别墅实景封顶别墅实景 A 区别墅封顶，第 30 栋， 31 栋，32 栋，和 34 栋 项目项目 B 区渔夫码头实景区渔夫码头实景 项目项目 B 区公建及配套实景区公建及配套实景 经估算，楼面地价为 3403 元/平方米（A 区地上面积） 。截至目前，项目公司 已经缴纳全部土地出让金 2.5 亿元。以此来看，本项

10、目的土地取得成本较低，抗风项目的土地取得成本较低，抗风 险能力强。险能力强。 本项目所处地块为净地，目前 B 区已经达到预售状态。 1.5 项目公司股权历史沿革项目公司股权历史沿革 1.5.1 项目公司设立项目公司设立 2005 年 3 月 25 日，大连海昌房屋开发有限公司（以下简称“大连海昌”）及大 连海昌集团有限公司（以下简称“海昌集团”）共同签署大连琥珀湾开发有限公司 章程 ，约定双方分别以货币 700 万元、300 万元出资组建大连琥珀湾。 大连琥珀湾设立时的股权结构如下： 序号股东名称认缴出资额 （万元） 实缴出资额 （万元） 出资方式股权比例 1大连海昌700700货币70% 2

11、海昌集团300300货币30% 合计1,0001,000100 根据大连海昌、海昌集团和大连百年城集团公司 2005 年 3 月 22 日签署的 协议书约定，大连琥珀湾系百年城集团公司为购买大连海昌和海昌集团持有的 石槽渔夫码头项目的土地开发经营权而设立的项目公司，百年城集团公司或其指定 第三方将依据该等协议书及相关协议约定的时间及条件最终取得大连琥珀湾的 100%股权。 1.5.2 2005 年年 4 月，股权转让月，股权转让 2005 年 4 月 4 日，公司股东会通过决议，同意大连海昌分别向海昌集团和大 连百一投资有限公司（“大连百一投资”）转让其持有的大连琥珀湾 50%和 20%的 股

12、权。同日，公司股东签署了章程修正案 ，对公司章程作出了相应修改。本次 变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下： 序 号 股东名称认缴出资额 （万元） 实缴出资额 （万元） 出资方式股权比例 1海昌集团800800货币80% 2大连百一投资200200货币20% 合计1,0001,000100 本次变更系根据前述协议书约定，大连海昌将其持有的大连琥珀湾 50% 和 20%股权转让与海昌集团和大连百一投资持有。 1.5.3 2005 年年 11 月，股权转让及信托计划月，股权转让及信托计划 2005 年 11 月 2 日，公司股东会通过决议，同意大连百一投资将其持有大连 琥珀湾 20%的股权转让给联

13、华国际信托投资有限公司（以下简称“联华国际信托”） 。 同日，公司股东签署了章程修正案 ，对公司章程作出了相应修改。 本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下： 序 号 股东名称认缴出 资额（万元） 实缴出 资额（万元） 出资方 式 股权 比例 1海昌集团800800货币80% 2联华国际 信托 200200货币20% 合计 1,0001,000 100 本次变更系根据大连海昌、海昌集团和百年城集团公司 2005 年 9 月 29 日签 署的补充协议（二） 以及大连百一投资和联华国际信托 2005 年 12 月 23 日签 署的股权信托合同约定，大连百一投资系将大连琥珀湾 20%股权通过信托方

14、 式转让与联华国际信托持有。 1.5.4 2005 年年 11 月，股权转让月，股权转让 2005 年 11 月 5 日，公司股东会通过决议，同意海昌集团向联华国际信托和 四川枫岚实业有限公司（以下简称“四川枫岚”）转让其持有大连琥珀湾的股权各 10%。同日，公司股东签署了章程修正案 ，对公司章程作出了相应修改。 本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下： 序 号 股东名称认缴出 资额（万元） 实缴出 资额（万元） 出资方 式 股权 比例 1海昌集团600600货币60% 2联华国际信 托 300 300货币30% 3四川枫岚100100货币10% 合计 1,000 100 本次变更系根据百年

15、城集团公司与联华国际信托 2005 年 11 月 2 日签署的 合作协议书及百年城集团公司、联华国际信托和四川枫岚 2006 年 7 月 21 日 签署的补充协议（二） 约定，由海昌集团将其所持大连琥珀湾 20%股权转让给 联华国际信托及其指定股权代持方四川枫岚。 1.5.5 2005 年年 12 月，股权转让月，股权转让 2005 年 12 月 20 日，公司股东会通过决议，同意海昌集团将其持有的大连琥 珀湾 60%的股权转让给联华国际信托。同日，公司股东签署了修正后的公司章程。 本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下： 序 号 股东名称认缴出 资额（万元） 实缴出 资额（万元） 出资 方

16、式 股权 比例 1联华国际 信托 900900货币90% 2四川枫岚100100货币10% 合计 1,0001,000 100 经核查，本次变更系根据百年城集团公司与联华国际信托 2005 年 11 月 2 日 签署的合作协议书以及 2005 年 11 月 8 日签署的补充协议约定，由海昌 集团将其所持大连琥珀湾 60%股权转让给联华国际信托。 1.5.6 2007 年年 9 月，股权转让月，股权转让 2007 年 8 月 28 日，公司股东会通过决议，同意四川枫岚将其持有的大连琥 珀湾 10%的股权转让给联华国际信托。同日，公司股东签署了修正后的公司章程。 本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结

17、构如下： 序号股东名称认缴出资额 （万元） 实缴出资 额（万元） 出资方式股权 比例 1联华国际信托1,0001,000货币100% 合计1,0001,000100 本次变更系四川枫岚将其代持的大连琥珀湾 10%股权转让给实际权益人（委 托方）联华国际信托持有。 1.5.7 2008 年年 1 月，股权转让月，股权转让 2008 年 1 月 10 日，公司股东会通过决议，同意联华国际信托将其持有的大 连琥珀湾 20%的股权转让给百年城集团公司。同日，公司股东签署了修正后的公 司章程。 本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下： 序号股东名称认缴 出资额 （万元） 实缴出 资额（万元） 出资 方

18、式 股权比 例 1联华国际信托800800货币80% 2百年城集团公司200200货币20% 合计1,0001,000100 经核查，本次股权变更系根据联华国际信托、百年城集团公司、大连百一投资 和大连琥珀湾 2007 年 12 月 29 日签署的总体合作协议约定实施的股权转让。 1.5.8 2008 年年 2 月，股权信托、变更公司类型月，股权信托、变更公司类型 2008 年 2 月 25 日，公司股东会通过决议，同意百年城集团公司将其持有的 大连琥珀湾 20%的股权转让给联华国际信托。同日，公司股东签署了修正后的公 司章程。本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下： 股东名称认缴出资额 （

19、万元） 实缴出资 额（万元） 出资方 式 股权比 例 联华国际信托1,0001,000货币100% 本次变更系根据前述总体合作协议 、联华国际信托与百年城集团 2007 年 12 月 29 日签署的财产权转让协议及财产权信托合同约定，百年城集团公 司将其所持大连琥珀湾 20%股权作为财产信托给联华国际信托持有。 1.5.9 2009 年年 1 月，股权转让、变更公司住所和法定代表人月，股权转让、变更公司住所和法定代表人 2008 年 12 月 26 日，公司股东会通过决议，同意同意联华国际信托将其持有 的大连琥珀湾 80%和 20%的股权分别转让给百年城集团公司和大连百一投资。 本次变更完成后

20、，大连琥珀湾的股权结构如下： 序 号 股东名称认缴出资 额（万元） 实缴出 资额（万元） 出 资方式 股权 比例 1百年城集团公 司 800 800 货 币 80% 2大连百一投资200 200 货 币 20% 合计1,000 1,000 100 经核查，本次变更系根据前述总体合作协议 、 财产权转让协议 、 财产权 信托合同及联华国际信托与大连百一投资签署的股权信托合同之补充协议约 定，联华国际信托将其信托持有的大连琥珀湾 40%的股权以及以其自有资金受让 的大连琥珀湾 60%的股权全部转让给百年城集团公司、大连百一投资持有。 1.5.10 2009 年年 12 月，股权转让月，股权转让 2

21、009 年 12 月 12 日，公司股东会通过决议，同意参照大连万隆天信资产评估 有限责任公司出具的大天评报字（2009）029 号资产评估报告书确认的公司 净资产评估价值，百年城集团、大连百一投资分别将其持有公司 80%和 20的股 权作价 7,787.896 万元和 1,946.974 万元转让给百年地产，百年城集团公司和大连 百一投资均放弃优先购买权。公司股东签署了新的公司章程。 本次股东变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下： 序 号 股东名称认缴出 资额（万元） 实缴 出资额 （万元） 出资 方式 股权 比例 1大连百年城房地 产 1,0001,000货币 100 1.5.11 201

22、0 年年 9 月，增资月，增资 2010 年 9 月 26 日，大连琥珀湾开发有限公司收到大连百年城房地产有限公司缴纳的新 增注册资本人民幤 1000 万元，出资方式为货币。本次增资前的注册资本人民币 1000. 00 万元，实收资本人民币 1000. 00 万元，已经大连正兴会计师事务所审验，并于 2 00 5 年 3 月 3 0 日出具大正兴验字(2005)第 04 3 号验资报告。截至 2 01 0 年 9 月 2 6 日止，变 更后的累计注册资本人民币 2000. 00 万元，实收资本人民币 2000. 00 万元。 序 号 股东名称认缴出 资额（万元） 实缴 出资额 （万元） 出资

23、方式 股权比例 1大连百年城房地 产 2,0002,000货币100 2 融资人资信情况融资人资信情况 2.1 融资公司基本情况 2.11 融资公司情况融资公司情况 融资公司大连琥珀湾开发有限公司 法定代表人郑松坚 企业类型有限责任公司（法人独资） 注册资本2000 万元 实收资本2000 万元 经营范围房地产开发及销售（凭资质证经营） ；房屋出租；物业 管理；设计、代理、制作、发布国内外各类广告；货 物、技术进出口（法律、法规禁止的项目除外；法律、 法规限制的项目取得许可证后方可经营） 经营期限50 年 房地产 开发资质 暂定资质 注：根据融资公司提供的资料，融资公司的房地产开发暂定资质已经

24、过期。 21.2 百年地产及实际控制人简介百年地产及实际控制人简介 2.1.2.1 百年地产简介：百年地产简介： 百年地产作为一家温商背景的民营企业，1992 年依托大连的口岸优势创建并 从事纺织品进出口贸易，于 1998 年进入地产开发领域。公司注册资本为人民币 3000 万元整；注册号：大工商企法字 77；成立日期：2000.11.10；法人代表吴云 前；资质：三级。 1999 年为建设纪念大连建市百年，百年城建设并运营大连市的标志性建筑- 大连百年城购物中心。并以此实现了集团的跨越式发展。现已发展为以商业地产开 发为核心，业务覆盖房地产开发，购物中心运营，物业管理、酒店运营管理等领域，

25、以专业化为主要特征的企业。集团现为中国商业地产联盟副会长单位，资产规模 16.5 亿元人民币，年营业额达 10 亿。 下图是百年地产的组织架构图： 大连百年城房地产 大连永辉房地产大连琥珀湾沈阳百年城房地产 沈阳温州城物业 大连百年港湾 长春温州城物业 100%100%100%100% 100%100% 2.1.2.2 上市进程上市进程 百年地产以原集团内的 13 家同房地产开发、商业地产运营、物业管理业务紧 密相关的企业作为上市范围内的主体，以返程投资的模式，筹备在香港主板上市。 公司先后聘请了瑞士银行（UBS） 、德勤、戴德梁行、高伟绅律师事务所、通商律 师事务所等境内外顶级中介机构协助公

26、司上市筹备工作。 自 2009 年 9 月底正式启动上市前期筹备工作，在公司及各中介机构的共同努 力和配合下，截止目前，公司上市筹备工作取得了较大的进展。具体情况如下： 完成 2007 年、2008 年、2009 年的审计工作 完成公司名下所有物业的评估工作。 完成境外公司的设立、重组工作，完成大部分境内公司的股权转让、工商 变更登记等重组工作，完成有关政府部门审批、证明手续的取得工作。 完成了招股说明书的业务、风险章节的初步编写工作。 完成了总体法律意见书的初稿。 目前，公司上市工作正在按照有关计划和时间表稳步推进，公司预计将在 2010 年 4 月底，上报香港联交所 A1 表格，8 月通过

27、香港联交所聆讯工作，预计 在明年在香港联交所主板挂牌上市。 2.1.2.3 实际控制人介绍实际控制人介绍 吴云前：男，1971 年 6 月出生，浙江人，大连百年城集团有限公司、大连百 年城房地产开发有限公司董事长，大连市中山区人大代表、中国商业地产联盟副会 长。从事商业房地产的开发、运营与管理工作多年，先后成功开发建设多个购物中 心与专业市场，2005 年被授予大连年度经济人物称号；2006 年被授予中国商业地 产年度领袖人物称号。 1989 年，吴云前外出经商，先后创办了大连华光纺织经销公司、大连百年实 业有限公司。2001 年组建了大连百年城集团有限公司和大连百年城房地产开发有 限公司，他

28、领导下的百年城集团已成为业界瞩目的商业地产新秀。社会公益事业的 贡献：捐助、发起成立北京百年农工子弟职业学校，并任名誉校长。他所创建的百 年城集团，以专注于商业地产开发为战略导向，其建设运营的大连百年城作为纪念 大连建市百年的标志性建筑，现已成为国内国外一流的休闲购物中心。集团旗下的 商品交易市场，正以打造中国新一代升级版市场的理念，进行全国性拓展。目前已 拥有大连、长春、沈阳三店,并正在全东北以及华北、西北、西南进行全国性拓展。 2.1.3 融资公司税收政策融资公司税收政策 税 种 计 税 依 据 税 率 % 营业税营业收入5.00 城市维护建设税营业税额7.00 教育费附加及地方教育费营业

29、税额3.00 地方教育费营业税额1.00 土地增值税 按营业收入预征。住宅的预征率为 1%；除住 宅外其他房地产项目的预征率为 2。 1%、2% 企业所得税应纳税所得额25.00 2.2 开发业绩开发业绩 项目建筑规模（m2） 预计总销售额 (万元) 实现销售收入 (万元)备注 大连百年商城80000自持物业 大连百年汇123,200130,000107,000销售 10 万平 销售部分面积: 大连温州城42,00038,00038,00023,750 平方米 沈阳温州城 410,000 （一期 170,000）120,00070,000 一期销售面积 82500 平米 吉林温州城25000出

30、租率 100% 百年港湾260,000在建 大连百年城购物中心大连百年城购物中心位于大连最繁华的青泥洼商业街的中心位置，是纪念大连 建市百年的标志性建筑，是国内屈指可数的国际水准的休闲购物中心。占地 15790 平方米，建筑面积 80000 平方米，总投资 7 亿人民币。百年城作为大连的 标志性建筑，不仅拥有堪称亚洲第一的高 35 米，长 80 米，最大进深近 20 米的全 玻璃幕墙入口大堂，其六层弧形步行街，64 部扶梯，3 部电梯所共同构成的“空中 街市”更是商业空间的典范，百年城呈现标准休闲购物中心业态，主力店为太平洋 百货、银行、钟表、个人护理、餐饮等行业主力店及品牌店达 130 余个

31、，集多种 商业元素于一体。而百年城世界名品中心更是汇集了 EMPORIO ARMANI、ESCADA SPORTS、ZAGNA、MONT BLANC、BURBERRY、HUGO BOSS、PRADA、DUNHILL、KENZO、CANALI、PORTS、BMW LIFESTYLE 等世界一线品牌，构成了尊贵优雅的购物环境。如图： 百年汇百年汇坐落于大连商业、旅游中心星海湾广场。与大连商品交易所 共同 构成“大连期货广场”。项目总占地面积 70000 平方米，其中百年汇占地 20000 平 方米，建筑面积为平方米，由五星级酒店公寓、SOHO、商业街、公共广场共同构 成的新型商业、金融、时尚中心。

32、 大连温州城大连温州城温州城商品交易市场位于大连二七广场，占地面积 8500 平方米, 建筑面积 42000 平方米, 以经营温州特色的服装鞋帽、皮具箱包、日用百货为主。 大连温州城对传统市场进行全面升级，推出物美价廉和高档购物场所两个元素相融 合的购物新体验。开业即达到 99.6%的商铺开业率。 长春温州城长春温州城于 2005 年 10 月开业，位于长春商品批发集散地-黑水路的中间 地段，建筑面积约 25000 平方米，共有商铺 600 余间，开业即达到 100%的出租 率。以专业的服装交易市场为其经营定位，树立了长春新的行业标杆。 琥珀湾别墅项目琥珀湾别墅项目坐落于大连著名景区滨海路，棒

33、棰岛国宾馆和老虎滩景区 的中间地带，整体占地面积 92500 平方米，规划建筑面积 74000 平方米，由公馆、 别墅、连排别墅、高级别墅、温泉度假酒店、渔人码头所组成。与市中心只有 15 分钟车程。 2.3 融资人融资人/实际控制人财务状况实际控制人财务状况 大连百年城房地产开发有限公司大连百年城房地产开发有限公司 资产负债表资产负债表 资产负债表 2010-12-31 单位：人民币元 资 产 2010-12-312010-12-312009-12-312009-12-31 负债及股东权益 2010-12-312010-12-312009-12-312009-12-31 流动资产： 流动负债

34、： 货币资金 303,716,970.53 100,014,903.76 短期借款0.00 0.00 交易性金融资 产 0.00 0.00 交易性金融负债0.00 0.00 应收票据 0.00 0.00 应付票据0.00 0.00 应收账款 9,355,809.00 1,158,629.94 应付账款166,546,955.96 171,073,048.88 预付账款 56,249,904.43 3,090,636.03 预收款项231,802,472.15 152,927,306.08 应收利息 0.00 0.00 应付职工薪酬775,121.39 -19,495.72 应收股利 0.00

35、0.00 应交税费109,108,000.35 117,511,156.73 其他应收款 459,135,123.03 330,190,347.24 应付利息0.00 0.00 存货 1,343,728,552.76 1,184,594,476.09 应付股利0.00 0.00 一年内到期的 非流动资产 0.00 其他应付款53,081,795.62 73,605,823.21 其他流动资产 0.00 381,160.21 一年内到期的非流动负 债 0.00 139,755.00 其他流动负债0.00 0.00 流动资产合计 2,172,186,359.75 1,619,430,153.27

36、流动负债合计 561,314,345.47 515,237,594.18 非流动资产： 非流动负债： 可供出售的金 融资产 0.00 0.00 长期借款70,000,000.00 280,000,000.00 持有至到期投 资 0.00 0.00 应付债券0.00 0.00 长期应收款 0.00 0.00 长期应付款0.00 0.00 长期股权投资 20,193,504.23 111,005.16 专项应付款0.00 0.00 投资性房地产 0.00 13,451,724.68 预计负债0.00 0.00 固定资产 18,937,593.50 9,766,376.33 递延所得税负债0.00

37、0.00 在建工程 0.00 0.00 其他非流动负债0.00 0.00 工程物资 0.00 0.00 非流动负债合计 70,000,000.00 280,000,000.00 固定资产清理 0.00 0.00 生产性生物资 产 0.00 0.00 负债合计 631,314,345.47 795,237,594.18 油气资产 0.00 0.00 无形资产 31,166.67 4,656.33 股东权益： 开发支出 0.00 0.00 实收资本（或股本）30,000,000.00 30,000,000.00 商誉 0.00 0.00 资本公积993,400,000.00 380,000,000

38、.00 长期待摊费用 1,416,106.02 1,754,760.84 减：库存股0.00 0.00 递延所得税资 产 0.00 2,162,027.19 盈余公积13,220,177.58 13,220,177.58 其他非流动资 产 0.00 0.00 未分配利润543,830,207.12 428,222,932.04 非流动资产合计 40,578,370.42 27,250,550.53 股东权益合计 1,580,450,384.70 851,443,109.62 少数股东权益1,000,000.00 资产总计 2,212,764,730.17 1,646,680,703.80 负债

39、和股东权益总计 2,212,764,730.17 1,646,680,703.80 主要科目明细：主要科目明细： 货币资金：货币资金： 项 目期末余额本年增减变动金额期初余额 库存现金 62,150.66 62,150.66 银行存款 303,654,819.87 203,639,915.11 100,014,904.76 其他货币资金 - - - 合 计 303,716,970.53 203,702,065.77 100,014,904.76 预付账款账龄：预付账款账龄： 期末余额期初余额 账 龄 金额 比例（%）金额比例（%） 1 年以内 46,507,186.43 82.68 3,090

40、,636.03 100.00 1-2 年 2,355,118.00 4.19 2-3 年 7,387,600.00 13.13 3 年以上 - - - - 合 计 56,249,904.43 100.00 3,090,636.03 100.00 大额预付账款按单位明细列示如下： 债务人名称期末余额款项性质账 龄 金蝶软件（中国）有限公司 2,079,118.00 预付费用 1-2 年 长春供热经营有限公司 420,395.22 预付工程款 1 年以内 赫西.贝德纳联合设计有限公司 6,662,350.99 预付工程款 1 年以内 美国艾凯特托尼克国际有限公司 5,553,823.50 预付设计

41、费 1 年以内 辽宁城建集团有限公司 33,854,321.90 预付工程款 1 年以内 合 计 48,570,009.61 - - 其他应收款账龄：其他应收款账龄： 期末数期初数 账 龄 期末余额比例(%)期初余额比例(%) 1 年以内 405,092,405.03 88.23 328,990,347.24 99.64 1-2 年 32,355,118.00 7.05 2-3 年 14,300,000.00 3.11 1,200,000.00 0.36 3 年以上 7,387,600.00 1.61 - 合 计 459,135,123.03 100.00 330,190,347.24 100

42、.00 大额其他应收款按单位明细列示如下： 债务人名称期末余额款项性质账 龄备注 百年城集团 105,726,602.39 内部往来 2-3 年 同一集团 中融国际信托 11,937,400.00 往来款 1 年以内 沈阳永辉房地产开发有限公司 9,377,473.24 往来款 23 年 大连市建设工程劳动保险费用管理办 公室农民工工资保证金专户 500,000.00 保证金 23 年 大连土地局 330,000,000.00 土地保证金 23 年 土地保证金 合计 457,541,475.63 - - - 存货存货 期末余额期初余额 项 目 账面余额跌价准备账面余额跌价准备 已开发完工产品

43、82,563,541.77 13,852,527.01 - 在建开发产品 1,261,165,010.99 - 1,170,741,949.08 - 合 计 1,343,728,552.76 - 1,184,594,476.09 - 应付账款账龄：应付账款账龄： 期末余额期初余额 账 龄 金额 比例（%）金额比例（%） 1 年以内 143,398,771.68 86.10 102,306,546.94 59.80 1-2 年 19,148,439.12 11.50 62,195,442.87 36.36 2-3 年 1,736,748.80 1.04 619,029.52 0.36 3 年以上

44、 2,262,996.36 1.36 5,952,029.55 3.48 合 计 166,546,955.96 100.00 171,073,048.88 100.00 大额应付账款按债权单位明细列示如下 债权人名称期末余额款项性质账 龄 暂估正式工程成本 44,828,341.12 应付工程 款 1 年以内 天津六建建筑工程有限公司沈阳分公司 28,088,423.40 工程款 1 年以内 辽宁城建集团有限公司 28,015,154.84 工程款 1 年以内 大连市建设工程集团有限公司 2,262,996.36 工程款 3 年以上 大连万鹏基础工程有限公司 1,893,909.31 1 年以

45、内 合 计 105,088,825.03 - - 预收帐款账龄：预收帐款账龄： 期末余额期初余额 账 龄 金额 比例（%）金额比例（%） 1 年以内 184,033,228.35 79.39 145,475,865.49 95.13 1-2 年 47,769,243.80 20.61 7,451,440.59 4.87 2-3 年 - - - - 3 年以上 - - - - 合 计 231,802,472.15 100.00 152,927,306.08 100.00 大额预收账款按债权单位明细列示如下： 债权人名称期末余额款项性质账 龄 购房款 170,251,558.90 预售房款 1 年

46、以内 租金 11,868,145.00 收租金 1 年以内 新市场商铺租金 49,655,044.68 - 1 年以内 合 计 231,774,748.58 - - 大额其他应付款按债权人明细：大额其他应付款按债权人明细： 债权人名称期末余额款项性质账 龄 交房违约金 7,431,786.83 交房违约 金 1-2 年以 内 业户保证金 10,586,000.00 1-2 年 租赁保证金 6,387,450.00 1-2 年 合 计 24,405,236.83 - - 以下是对公司 2010 年度财务报表主要数据的分析： 资产状况：资产状况：截止 2010 年 12 月 31 日，百年地产总资

47、产 2,212,764,730.17 元，其 中，货币资金余额 303,716,970.53 元，存货余额 1,343,728,552.76 元，流动资产 合计 2,172,186,359.75 元，流动比率 3.87，资产流动性好，变现能力较强。 偿债能力分析：偿债能力分析：百年地产 2010 年 12 月股东权益增加至 1,580,450,384.70 元，总 资产增加至 2,212,764,730.17 元，负债合计 631,314,345.47 元，资产负债率仅为 28.5%，资产负债率逐年较大幅度下降，表明公司长期偿债能力在逐年提高，公司 杠杆率逐步降低，表明公司经营风格由扩张逐渐趋

48、于稳健。 .盈利能力分析：盈利能力分析：百年地产 2010 年营业收入为元，销售利润率从 2009 年的 26%增 加至 2010 年的 49.3%，公司销售利润率提高明显，表明公司经营状况良好，公司 整体盈利能力较好，说明公司资本结构对长期债务保障程度较高。 综上所述，百年地产管理层经营管理经验丰富，充分利用其行业地位提高市场 竞争力，发展前景良好，公司资产规模大，稳健经营，盈利能力提高，现金流充裕， 短期和长期偿债能力较好。 大连琥珀湾开发有限公司大连琥珀湾开发有限公司 资产负债表资产负债表 资 产 2010-12-312010-12-312009-12-312009-12-31 负债及股

49、东权益 2010-12-312010-12-312009-12-312009-12-31 流动资产： 流动负债： 货币资金1,374,773.1644,462.21 短期借款 交易性金融资产 交易性金融负债 应收票据 应付票据 应收账款 应付账款32,207,870.916,258,108.95 预付账款42,177,140.051,726,000.00 预收款项 应收利息 应付职工薪酬75,835.25-20,999.65 应收股利 应交税费10,217.443,128.04 其他应收款87,129,211.691,693,119.61 应付利息 存货516,957,218.19397,72

50、1,065.06 应付股利 一年内到期的非流动资产 其他应付款217,737,329.955,132,962.49 其他流动资产 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动资产合计647,638,343.09401,184,646.88流动负债合计250,031,253.5511,373,199.83 非流动资产： 非流动负债： 可供出售的金融资产 长期借款 持有至到期投资 应付债券 长期应收款 长期应付款 长期股权投资 专项应付款 投资性房地产 预计负债 固定资产493,172.29188,552.95 递延所得税负债 在建工程 其他非流动负债 工程物资 非流动负债合计 固定资产清理 生产性

51、生物资产负债合计250,031,253.5511,373,199.83 油气资产 无形资产 股东权益： 开发支出 实收资本（或股本）20,000,000.0010,000,000.00 商誉 资本公积380,000,000.00380,000,000.00 长期待摊费用815,069.96 减：库存股 递延所得税资产 盈余公积 其他非流动资产 未分配利润-1,084,668.21 非流动资产合计1,308,242.25188,552.95股东权益合计398,915,331.79390,000,000.00 少数股东权益 资产总计648,946,585.34401,373,199.83负债和股东

52、权益总计648,946,585.34401,373,199.83 以下是对公司 2010 年度大连琥珀湾财务报表主要数据的分析： 资产状况：资产状况：截止 2010 年 12 月 31 日，大连琥珀湾公司总资产 648,946,585.34 元， 其中，货币资金余额 1,374,773.16 元，存货余额 516,957,218.19 元，流动资产合 计 647,638,343.09 元，流动比率 2.59，资产流动性好，变现能力较强。 偿债能力分析：偿债能力分析：大连琥珀湾公司 2010 年 12 月股东权益增加至 398,915,331.79 元， 总资产增加至 648,946,585.3

53、4 元，负债合计 250,031,253.55 元，资产负债率仅为 38.5%，表明公司偿债能力高。 2.3 融资人银行贷款及对外担保情况融资人银行贷款及对外担保情况 根据中国人民银行系统 2011-03-09 查询的企业基本信用信息报告显示， 大连琥珀湾开发有限公司尚未有不良贷款记录，无担保抵押情况。 3 项目概况和建设情况项目概况和建设情况 3.1 项目基本情况项目基本情况 3.1.1 项目用地情况项目用地情况 本项目地块所在的石槽村景区是大连南部海滨八大风景区之一，位于市区南部 海滨景区东部，棒棰岛景区与老虎滩景区的中间地带，风光旖旎的滨海路从中蜿蜒 而过。位于景区中部的海水浴场，海岸线

54、长 220 米，平均宽度 22.5 米，坡度 10.5%， 海水清澈，是理想的海上浴场。景区内保留有海滨渔村，可使人领略城市海滨渔村 的民俗和风貌。这里距大连繁华中心城区仅需 15 分钟车程，交通畅通便捷，周边已 经形成较为成熟的居住、旅游、商业氛围。 项目所在地块内的石槽村，是大连最后一个渔村，是大连海岸线上最后一块尚 未开发的港湾。国家级的度假胜地棒棰岛、大连人民为之骄傲了几十年的老虎滩公 园均与项目近在咫尺，近海的“虎牙礁”、 “美人礁”等海礁流传着美丽的传说。而 1995 年全线贯通通车的滨海路，更是一线连起了星海湾广场、棒棰岛景区、老虎 滩公园等几大著名景点，沿线的海景山色亦令人目不

55、暇接，已经成为了大连最具价 值、最热门的观光路线。 总平面图总平面图 琥珀湾项目总平图琥珀湾项目总平图 功能分析功能分析 交通流线分析图交通流线分析图 景观系统分析图景观系统分析图 项目效果图项目效果图 本项目最具特色的部分是由联排住宅围合形成一条车步混行街。这条街道两侧 的建筑高低错落，进退有致，形成了丰富多变的室外空间和舒适的尺度。形状不规 则的小街在局部兼顾了庭院的功能，与植栽和景观小品一起传递了传统欧洲小镇独 特宜人的氛围。建筑的排列以矩形平面为模，遵循传统村落灵活的布局方式，在每 个角落的处理体现结合地形和景观朝向等原则。这种平面模式创造了更多空间变化， 使每个邻里住区都形成自己的特

56、色，避免千篇一律。建筑层数的总体走向为前低后 高，使尽量多的居住单元拥有海景朝向。场地北部山谷中的多层公寓则以北边绿色 山体为景观朝向，掩映于山间丛林处，另具一番野趣。住宅地块中心的开敞绿地将 多层和联排住宅自然分隔，并提供优良的社区健身活动场所。从场地西侧滨海路下 部穿过的步行小径联通到西边幽静的小海滩，成为社区居民独享的一处景区。十栋 极品别墅位于场地东南小山顶部，享受三面海景的最佳景观朝向和尊贵独特的位置。 沙滩一侧的会所和海鲜餐厅各踞一角，依靠坡地，凭借地形挑出面海平台。小 山上的温泉度假村将是一个精彩的地标建筑，坐落于岩顶的松林之间，无限海景尽 收眼底。建筑采用中庭式布局，收入天光的

57、封闭庭院为温泉在一年四季的全天候使 用提供了便利。室外崖壁上方无边际泳池置于岩石和松林之间，提供融于自然的极 致享受。 地块北部的高尔夫球练习场和住宅间以绿树分隔，既烘托了社区优良的环境， 又不互相干扰。 3.1.2 项目基本规控指标项目基本规控指标 3.1.2.1 项目规划条件：项目规划条件： 根据大规条字2003130 号文件的要求： (1) 限制性条件 1)位置：石槽地区滨海东路两侧 2)规划总用地面积：约平方米。其中：A 区约 66200 平方米，B 区 约 26300 平方米。 3)用地使用性质：A 区：渡假村；B 区：渔人码头。 4)容积率：A 区 1；B 区约 0.3； 5)建筑

58、密度： B 区 15%以下。 6)建筑后退规划用地红线：地上地下建筑物均退后道路红线 15 米以 上，退后南部沙滩 12 米以上，退后其它用地红线 5 米以上建设。 7)绿地率：A、B 区大于 40%，应充分利用、保留古树及其他有保留 价值的树木，并要求建、构筑物及硬地广场躲避珍贵树木，严禁劈山 毁林。沿道路红线两侧 15 米作绿化带。 (2) 指导性条件 1)建筑层数：低层、多层 2)停车面积：根据建设项目具体性质按国家相关标准设置。 2003 年 7 月 25 日规划设计条件补充说明的要求。 该项目现位于中山区石槽地区滨海东路两侧，用地性质 A 区为度假村，B 区 为渔人码头，C 区为绿地

59、（租用高尔夫球场） 。经 2003 年 7 月 23 日市长办公会研 究，对该项目和 2003 年 5 月 29 日核发的石槽地区改造项目的规划设计条件（规 条字2003130 号）提出补充说明如下： 容积率：A 区约 1.0，B 区约 0.3。 建筑密度：A 区 20%，B 区 15%。 建筑层数：A 区低层、多层结合，B 区低层。 沿滨海路建筑景观要求通透，不得遮挡海滩视线。 其它（略） 。 3.1.2.2 本项目建设规模：本项目建设规模： (1)规划用地面积： 92，500 平方米 租借用地面积： 约 53,000 平方米 (2)建设性质： A 区用地面积 66200，为住宅； B 区用

60、地面积 26300，为商业餐饮、休闲娱乐； G 区（租借用地）面积约 53000，为高尔夫练习场。 (3)规划容积率：A 区为 1.0，B 区为 0.3； (4)规划建设总面积：74,090 平方米； (5)建筑密度：A 区 20%以下，B 区 15%以下； (6)建筑层数：A 区低层、多层结合，B 区低层； (7)绿 地 率：A、B 区大于 40%； (8)建设工期：24 个月 项目经济技术指标如下表： 经济技术指标经济技术指标A 地块地块B 地块地块合计合计 总用地面积（平方米）66,20026,30092,500 地上建筑面积（平方米）66,2007,49073,690 地下建筑面积（平