我国房地产业发展及其会计核算问题研究本科毕业论文

1、中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 毕毕 业业 设设 计（论文）计（论文） 我国房地产业发展及其会计核算问题研究 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 1 毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明 原创性声明原创性声明 本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文） ，是我个人在指导教师的指导 下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的 地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为 获得 及其它教育机构的

2、学位或学历而使用过的材料。对本研究提 供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了 谢意。 作 者 签 名： 日 期： 指导教师签名： 日期： 使用授权说明使用授权说明 本人完全了解 大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规 定，即：按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；学校有 权保存毕业设计（论文）的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为 目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 作者签名： 日 期： 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxx

3、xxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 2 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果 由本人承担。 作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权

4、 大学可以将本学位论文的全部或部分内容 编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇 编本学位论文。 涉密论文按学校规定处理。 作者签名：日期： 年 月 日 导师签名： 日期： 年 月 日 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 3 摘摘 要要 众所周知，近年来的中国房地产市场发展迅速，其在国民经济中发挥着举足轻重的 作用。但房地产企业具有一定的特殊性，每每开发一个项目都饱含投入大、周期长、价值 高等特点，正是这些特点决定了房地产企业会计成本核算的重要性。在房地产企业中,项 目建设期内的成本

5、费用往往远大于当期确认的收入;开发项目竣工并售出后,大量预收款项 或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高,往往采用预售和分期付款销售的办法,从 而造成收款期与房屋交付期不一致。只有对房地产行业销售收入进行充分的会计核算,才 能有力地保障经营管理工作的有序进行。基于此，文章首先分析了房地产企业开发的流程 和房地产企业开发的特点，进而分析了我国房地产企业会计成本核算所面临的困境，针对 这一困境，文章最后提出了一系列的优化对策。 关关键键词词：房地产 会计核算 对策 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 4 Ab

6、stract As we all know, in recent years the rapid development of Chinas real estate market, its in the national economy played a pivotal role. However, the real estate business has a certain particularity, often developing into a project full of big, long cycle, and high value, it is these characteri

7、stics determine the importance of the real estate business accounting cost accounting. In the real estate companies, the cost of the project construction period is often much larger than the current recognition of income; development projects completed and sold, a large number of advance payments or

8、 receivables are recognized as income. As the development of high-value products, often using pre-and installment sales method, resulting in collection period is inconsistent with the housing delivery period. Only the real estate industry sales for full accounting, in order to effectively safeguard

9、the orderly operation and management. Based on this, the article first analyzes the development process of real estate companies and real estate companies to develop the characteristics of Chinas real estate business and then analyzes the difficulties faced by the accounting cost accounting for this

10、 dilemma, the article concludes with a set of optimal strategies . Key Words: estate financial accounting countermeasure 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 5 目录目录 第一章：引言.3 第二章 房地产开发企业.5 2.1 房地产业概述 .5 2.2 房地产业范畴 .6 2.3 房地产开发企业经营活动的主要业务.6 2.4 房地产开发企业的经营特点.7 2.5 房地产开发项目投资费用估算.

11、7 第三章 房地产开发企业会计核算相关理论.9 3.1 房地产开发企业会计核算概述.9 3.1.1 房地产开发企业会计核算的重要性.9 3.1.2 房地产开发企业会计核算特点 .9 3.2 房地产开发企业会计核算制度发展历史.10 3.3 房地产开发企业会计核算.10 3.3.1 房地产开发企业销售核算 .10 3.3.2 房地产开发企业成本费用核算 .11 3.4 房地产开发企业会计核算遵循的准则与制度.12 第四章 房地产开发企业会计核算现状及存在的问题.12 4.1 房地产开发企业会计核算存在的问题.12 4.2 房地产行业会计信息质量问题.14 4.3 房地产企业财务管理存在的问题.1

12、5 4.4 房地产企业成本管理方面存在的问题.15 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 6 第五章 完善房地产开发企业会计核算的措施.16 参考文献.20 谢 辞.21 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 7 第一章：引言第一章：引言 近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用制度的 改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产 市场的发展创造了良好的条件。房地产正

13、成为推动我国经济快速发展的重要推动力量，并 且在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。 随着国家的宏观调控和我国 市场经济秩序的进一步规范，房地产企业正在有序的、规范的竞争环境下开发运作。但是 在房地产快速发展的今天，国家的相关调控政策越来越猛烈，比如限购令以及房价的涨幅 限制，还有企业自持物业的成本核算，对于任何一个房地产企业而言，要想获得经营利润， 必须进行会计成本核算，必须严格控制开发成本，这才是生存之道。鉴于房地产企业具有 一些显著的行业特点，如开发规模大、开发周期长和耗资比较多等，所有这些行业特点都 充分说明了一点，房地产企业会计成本核算问题至关重要。 本文通过对房地产行业

14、会计核算的具体研究，对于房地产行业土地购买、规划设计、 组织施工、竣工验收、产品销售以及自持物业的出租、联营、自营等方式分期去的收入进 行较为系统的核算探究，有助于房地产企业在核算方式和方法上有所改进和提高，对于房 地产商更好的提高收益有极大帮助。 本文的研究范围包括房地产企业的土地开发，房屋开发，周边配套设施开发，绿化方 面，综合税费的缴纳考虑成本因素，从商品房的销售，自持物业的处理，底部商业的销售 等方面考虑收益。从成本角度，将从土地费用，土地契税，前期三通一平，设计勘探费用， 建安费用，基础设施费用，公共配套费用，开发期间印花税、监理、物业管理，综合的管 理、销售、财务方面考虑成本因素的

15、影响，从销售周期的角度分商业，住宅，停车位，自 持物业等方面考虑收益因素，用动态的观点进行房地产行业的成本核算系统研究，同时对 比国外的房地产法律法规以及会计核算准则以及产业链进行有针对的补充和建议，相信对 于房地产行业的财务规范有着重大意义。 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 8 第二章第二章 房地产开发企业房地产开发企业 2.12.1 房地产业概述房地产业概述 房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以 及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，

16、是具有先导 性、基础性、带动性和风险性的产业。 房地产业主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转 让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际 生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 2.22.2 房地产业范畴房地产业范畴 房地产业的具体内容包括： （1）国有土地使用权的出让； （2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开 发与再开发； （3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活 动； （4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理

17、中介； （5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的 环境； （6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信 息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏 观调控。 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 9 2.32.3 房地产开发企业经营活动的主要业务房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发 企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者

18、，又是房地产商品的 经营者。进行的主要业务有： 1土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单 位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出 租业务。 2房屋的开发与经营。 3城市基础设施和公共配套设施的开发。 4代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的 工程。 2.42.4 房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应 严格控制在国家计划范围之内，按照规划

19、、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原 则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需 双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3开发经营业务的复杂性。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施 和公共配套设施。涉及面广，经济往来对象多。 4开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、 征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段， 少则一年，多则数年才能全部完成。 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxx

20、xx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 10 5经营风险大。 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素 多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企 业陷入困境。 2.52.5 房地产开发项目投资费用估算房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用 进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安 工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用

21、由开发成本和开发费用两大部分组 成。 (一)开发成本 共有八项： 1土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出 让给土地使用者。 2土地征用及拆迁安置补偿费。 3前期工程费。 4建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。 5基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、 排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支 出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项 费

22、用估算的准确程度，以上述 16 项之和为基数，按 3一 5计算。 8开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和 地方政府或有关部门征收的费用。 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 11 (二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费 用。 1管理费用。 可按项目开发成本构成中前 16 项之和为基数，按 3左右计算。 2销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机 构或委托销售代理的各项费用。 3财务费用。 它指为筹集资金而

23、发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用 (如汇兑损失等)。 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 12 第三章第三章 房地产开发企业会计核算相关理论房地产开发企业会计核算相关理论 3.13.1 房地产开发企业会计核算概述房地产开发企业会计核算概述 3.1.13.1.1 房地产开发企业会计核算的重要性房地产开发企业会计核算的重要性 房地产开发企业与一般的施工企业不同, 它同时从事房地产开发和房地产经营两项业 务, 通过进行土地征用、建设房屋、完善基础设施、进行房屋销售来获取利润。 一方面, 从利润获取来看,

24、 由于现在的建筑市场竞争比较激烈, 企业运营成本日益增 加, 企业的利润逐年降低, 对于工程项目投资进行有效核算、对建筑工程建造进行有效核 算, 有助于房地产开发企业有效地降低成本获取最大利润。 另一方面, 从风险规避来看, 由于房地产企业的工程投资项目资金投入比较大, 且房 地产企业同时进行土地征用、房屋建设招标建造、成品房销售的业务, 整个资金回笼周期 较长, 涉及核算环节多, 一旦会计算出现任何问题, 企业必然要承受重大的经济损失, 甚 至会给企业带来灭顶之灾。因此, 完善房地产开发企业的会计核算至关重要。 3.1.23.1.2 房地产开发企业会计核算特点房地产开发企业会计核算特点 由于

25、房地产开发企业经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相 比，会计核算有如下特殊情况： 1产成品的种类多，核算方法不同。 2产品成本的核算复杂。 3经营收入及其相关税金的核算不同。 3.23.2 房地产开发企业会计核算制度发展历史房地产开发企业会计核算制度发展历史 我国房地产开发企业会计核算制度是伴随着房地产业的发展而不断完善的，其发展历 史同我国会计制度的改革和发展紧密联系，共经历了四个发展阶段。 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 13 第一阶段是改革开放以后至 1988 年底国营城市建设综

26、合开发企业会计制度施行 之前的阶段。这一阶段的会计核算要求比较低，处于会计核算工作的初级阶段。 第二阶段始于 1989 年 1 月 1 日开始施行的国营城市建设综合开发企业会计制度 会计科目和会计报表 。1993 年 7 月 1 日房地产开发企业会计制度的实施，进一 步规范了房地产行业会计核算制度，改变了计划经济下的以资金平衡表体系为标志的会计 模式。 第三阶段是房地产开发企业实施企业会计制度和小企业会计制度阶段。 第四阶段是房地产开发企业执行 2006 年企业会计准则阶段。 3.33.3 房地产开发企业会计核算房地产开发企业会计核算 3.3.13.3.1 房地产开发企业销售核算房地产开发企业

27、销售核算 房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。对于房地产 销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。 （一）产品销售收入 房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据 开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。 1. 现房方式销售。办妥开发产品移交手续后即可确认收入。 2. 预售方式销售。房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否 签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。只有在开发项 目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥 移交手续后才可确认收入的实现。

28、 3. 分期收款方式销售。按合同约定的收款日期确认收入的实现。 （二）产品出租租金收入 房地产开发企业出租开发产品一般为经营租赁。出租人通常采用直线法将收到的租金 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 14 在租赁期内分期确认收入。 （三）视同销售 3.3.23.3.2 房地产开发企业成本费用核算房地产开发企业成本费用核算 直接费用和能够分清成本对象的间接费用直接计入成本对象，共同费用和不能分清负 担对象的间接费用分配计入各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： （1）占地面积法。指按已动工开发成本对象占

29、地面积占开发用地总面积的比例进行 分配。 （2）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例 进行分配。 （3）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接 开发成本的比例进行分配。 （4）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的 比例进行分配。 3.43.4 房地产开发企业会计核算遵循的准则与制度房地产开发企业会计核算遵循的准则与制度 （一）会计准则 财政部 2006 年颁发的企业会计准则中，并没有针对房地产行业的独立会计准则。财 政部新颁发的会计准则中，增设了一个“投资性房地产会计”准则。 （二）会计制度 1.房地

30、产开发企业会计制度。该制度与同时颁发的施工企业会计制度相似，但在提供 的会计科目表中，设置了“开发成本” 、 “开发产品”等带有房地产开发企业特点的若干会 计科目。 2.施工企业会计核算办法。这是根据财政部在 2000 年实行二次会计改革时所颁发的 全国统一的“企业会计制度”制订的专业补充会计核算办法，在执行企业会计制度的施工 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 15 企业采用。 3.国有建设单位会计制度。这是财政部在 1986 年发布的“国营建设单位会计制度” 的基础上作了统一的修改和补充后于 1996 年

31、重新施行的专门会计制度。 按财政部的部署，所有企业要从 2012 年起全面执行新会计准则，所以在这个过渡期 内，上述准则和制度都是房地产企业会计核算所遵循的会计操作文件。 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 16 第四章第四章 房地产开发企业会计核算现状及存在的问题房地产开发企业会计核算现状及存在的问题 4.14.1 房地产开发企业会计核算存在的问题房地产开发企业会计核算存在的问题 1.房地产开发企业收入确认的复杂性 对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较 高的价值性。这些

32、特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方 式。 房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经 过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、 收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具 有一定非凡性。 房地产开发企业会计制度中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发 企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质， 理论上不够合理；企业会计制度和企业会计准则收入中规定以风险和酬的实 质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人

33、员具有较高的职业判定能 力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入， 其分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险是否已经转移。 2.房地产开发企业商品成本与售价的不配比性 首先，房地产开发企业的生产周期较长，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理； 在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发 产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 17 其次，房地产开发商品的

34、成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位， 这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。 3.收益评价指标不能真实反映企业业绩 房地产企业投入产出周期具有较强的非凡性，表现在会计年中往往是业绩波动较大 项目建设期内业绩不佳，验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔往往要跨 4、5 个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、 全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。 4.24.2 房地产行业会计信息质量问题房地产行业会计信息质量问题 1.会计实务中销售收入的确认随意性较大。房地产企业收入确认，费用确认因收入四 个原则关系，使各

35、期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入， 开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。 2.企业各期的业绩信息可比性较差。房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年， 长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益。如果 某房地产企业的大部份项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财 务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而 项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。 3.现金流量信息不全面。据企业会计制度及企业会计准则现金流量表的规 定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地

36、产开发企业的现金流量与其它行业的现 金流量具体明显的差异性。 4. 信息披露不足 （1） 现金流量信息不全面。房地产开发企业以项目经理部每一开发项目开发过程中 产生的经营活动现金流，集中表现为购买的工程用物资、支付的工资等，开发完成后产生 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 18 的经营活动现金流人则集中表现为房地产商品通过销售收回的价款。由于开发期限较长， 其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的非同步性。另外，每一项目 的现金流量状况决定着企业未来的发展，甚至影响到企业的持续经营能力。 因此

37、，无论是从企业内部加强管理的角度，还是从有利于外部信息使用者充分了解企 业现金流量信息，仅仅按照会计制度及现金流量表准则的规定，无法客观地反映房地产开 发企业现金流量的全貌。 （2） 风险披露不足。房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括项目开发风 险、土地风险、工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须 更充分地揭示风险。从上市公司披露的实际看，对质量保证金问题基本上未加披露。 5.会计人员的职业判断素质较低。会计人员的职业判断力是影响会计信息质量的重要 因素。 4.34.3 房地产企业财务管理存在的问题房地产企业财务管理存在的问题 1.财务预算管理意识。如果房地产

38、企业没有从财务预算方面去考虑分析，对开发的房 地产项目没有从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算， 那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作，还可能造 成在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制， 从而加大项目成本的投资，影响企业经济效益。 2、盲目举债加重成本负担。通常房地产企业的每一个开发项目，都需要大量的资金 投入。但是，一些房地产开发企业经常盲目负债筹资，加重了企业的成本负担，并给企业 的未来发展带来不利影响。 4.44.4 房地产企业成本管理方面存在的问题房地产企业成本管理方面存在的问题 房地

39、产开发产品的开发建设与一般工业产品的生产不同，具有所需资金较多、开发生 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 19 产的周期相对较长、投资风险大、收益率高等特点。因此，加强成本管理对房地产开发企 业具有极其重要的意义。但是，目前在一些房地产开发企业的成本管理中却存在着诸多问 题，具体表现在以下几个方面: 1.缺乏战略性指导和完整的成本管理控制体系。在市场经济条件下，一些企业的成本 管理缺乏战略指导，使得成本管理对策与战略目标相互脱节，他们认为成本预测和成本决 策可有可无，成本计划可增可减，没有建立一套完整的成本

40、管理控制体系和科学规范的操 作程序，成本管理目标往往难以实现。 2、成本管理意识弱化。长期以来，我国企业通常实行以事后核算为重点的静态成本 管理方式，缺乏成本竞争意识，忽视成本形成过程的动态管理与控制，财务人员对开发产 品形成过程的成本控制意识淡薄，也使成本管理人员疏于成本控制。加入 WOT 之后，我国 房地产面临着更加严峻的考验，客观上要求企业强化成本管理意识、并通过成本管理与控 制规避风险、提高效益，否则企业将很难在市场中立足。 3、企业内部成本控制机制不健全，偏重事后控制。在项目规划设计阶段，一些房地 产开发企业不认真进行成本的事前预测和成本控制，或企业也进行成本预测和成本决策， 但缺乏

41、规范性、系统性和全面性，成本管理的关键部门和业务流程的关键环节缺乏控制标 准。一些企业虽然单独设置了审计职能部门，但往往只对工程造价进行事后审计，没有发 挥其应有的作用。 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 20 第五章第五章 完善房地产开发企业会计核算的措施完善房地产开发企业会计核算的措施 （一）制定一个专门的房地产企业会计准则。 既然新企业会计准则中，有针对保险业、石油天然气行业的特殊会计准则，就说明企 业会计准则是允许存在行业会计准则的。另一方面，考虑到房地产业在国民经济中的重要 性及其核算内容的特殊性

42、，从房地产会计的角度，制定一个专门的房地产会计准则是必要 的。 此外，就现行投资性房地产会计准则规定来说，投资性房地产，是指为赚取租金或资 本增值，或两者兼有而持有的房地产。准则将投资性房地产规范为：已出租的土地使用权； 持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。 其实寻求资本增值本是投资的目的与特征，也体现这项资产的投资性。如果摒除“资 本增值”的投资，就只有出租房地产的单一性质了，又何来投资呢？反观原房地产企业会 计制度，本有出租房地产这项业务的规定，不如参照一下，将“投资性房地产准则”改为 “出租房地产准则”更为合适。 （二）及早修订事业单位会计准则以弥补核算漏洞。 财政部部署，

43、所有企业要从2012年起全面执行新会计准则，这样一个有限的过渡时期， 要求财政部必须及早着手修订事业单位会计准则并增补相应的房地产会计核算内容，以填 补企业会计准则在对非企业性质的建设单位会计核算规定上的空白，以免出现非企业性质 的建设单位会计核算无章可循的局面，影响到会计信息的准确性。 上述关于房地产会计的探讨虽然不够全面和具体，但对于完善房地产企业会计理论指 导房地产企业会计实务的核算具有重要的现实意义。尤其是在房地产日益成为国民经济的 主要支柱，成为关乎民生利益的切实问 （三）合理选用准则，增添会计科目，保证会计信息的完整。 反映房地产企业必须根据自身行业的特点，合理选用会计制度。不同的

44、会计制度标准 不同，如国家明确规定不能同时满足从业人员数100 人以上、年销售额1000 万元以上的 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 21 小企业，除了已经按照规定执行了新准则和企业会计制度外，都必须执行小企业会 计制度 ；现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则 的企业外，均应执行企业会计制度 ；如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的 母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。 在不影响对外的统一财务报告提供的前提下，房地产企业可以根据自身情况对于会计 科目

45、进行自主增设，因为在上述会计制度中，只有行业会计制度房地产开发企业会计制 度给出了专门使用在房地产开发企业中的会计科目和核算方法，执行其他制度的房地产 开发企业必须要增加以下科目： 第一， “开发成本”科目，主要是房地产开发费用成本的核算 第二， “开发间接费用”科目，相当于工业企业中的“制造费用” ，核算为了开发产品 而发生的除去行政管理部门承担的各项间接费用。 第三，核算已经开发完工且验收合格的房地产的“开发产品”科目。 第四，核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋的“出租开发产品”科目。 第五，核算安置拆迁居民周转使用房屋的“周转房”科目。 （四）完善对房地产企业收入的核算 1明

46、确房地产销售收入的核算范围。房地产企业的开发商品在市场上销售所获得的 收入就是指房地产的销售收入，包括转让土地取得的收入、销售商品房的收入、销售配套 设施取得的收入等。其中，房地产企业的开发商品既包括企业在销售之前没有与购买方签 订合同的开发商品，也包括在销售之前就已经签订销售合同的房地产。周转房的出售、旧 城改造中取得的拆迁户的拆迁面积的房产权款以及增加住房面积的房款等都应该通过销售 收入进行核算。 2正确确定和应用收入确认标准。房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收 房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续4个环 节。由于房地产购销合同在开发产品竣工验收

47、前后均可能签订，从法律意义上讲只是一种 合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不论是 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 22 否收取了款项，均不符合收入确认条件。因此，房地产企业开发项目竣工验收、办妥移交 手续前，所收到预售房地产款，只能作为暂收款、预收款处理，不能确认为收入。 只有房地产企业与客户签订了正式的商品房销售合同，并履行了相关法律手续，房 屋已竣工并经有关部门验收合格，房屋经验收后，客户对房屋的结构、面积、付款方式均 已确认，买卖双方办妥房屋移交手续，收入的金额

48、能够可靠计量时，才能确认销售收入， 即只能等到商品房全部完工并交付购房者后，再从预收账款转入主营业务收入。同时，房 地产企业在某些促销方式下达成的交易，必须判断其真正的交易实质，如售后回租、售后 回购方式的房地产销售。 （五）增大房地产企业的信息披露程度 首先，在房地产企业的信息披露中应该增加对土地储备量和成本的披露。企业是否能 够拥有土地储备以及拥有的土地储备的成本状况都在一定程度上决定了房地产企业的发展 前景。但是房地产企业的信息使用者无法通过企业土地使用权总额来判断土地储备的情况， 所以，增大对土地储备量及其成本的信息披露力度是必要的。 其次，还应该增加对企业现金流量的披露。对现金流量的

49、披露应该包括在经营活动中 形成的所有的现金流量，这样可以增加现金流量信息的有用性。 再次，要重视对风险的披露。各种风险要在财务报告中进行充分揭示，包括筹资风险、 土地风险等，提高其透明度，同时根据具体情况提取质量保证金，加强企业应付风险的能 力。 （六）继续完善对房地产借款费用的核算 为开发房地产而发生的借款费用与项目成本之间存在直接联系，根据历史成本原则和 费用配比原则，应将其划归开发间接费用的范畴，并构成房地产项目成本的一部分。对房 地产企业借款费用的核算应充分考虑配比原则，将未完工的且成本累计发生额大于本项目 预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象，在减去存款利息或临时投资带来

50、 的收益后，按实际占用资金计算计入建设项目的成本。 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 23 参考文献参考文献 1向为民.中国房地产业的支柱产业地位的量化分析J.统计与决策，2008 ( 19) : 114 116. 2中华人民共和国国家统计局.国民经济行业分类 ( GB/T47542002)S.北京: 中 国标准出版社，2007. 3中国统计年鉴 ( 2008)M 北京: 中国标准出版社，2009 4 王重润，崔玉平. 房地产业对经济增长的贡献率研究J 集团经济研究，2007( 11) : 107108.

51、5魏润卿.现阶段我国房地产业支柱产业地位的考究J.学术探索，2008 (2) : 5661. 6周辉莉.我国区域经济发展不平衡对房地产价格的影响研究J.财经问题研究， 2008 ( 7) : 124 129. 7崔军霞.浅谈房地产业销售收入的会计核算. 中国石油大学（北京）现代远程教育中国石油大学（北京）现代远程教育 xxxxxxxx 批次专升本毕业论文批次专升本毕业论文 24 谢谢 辞辞 本篇论文是在我的导师陈邦鑫老师的精心指导下完成的，陈邦鑫老师多次询问论文进 程，并为我指点迷津，帮助我开拓研究思路，精心点拨、热忱鼓励。陈邦鑫老师他渊博的 知识、精益求精的治学态度深深感染着我，激励着我，我

52、才得以完成这篇文章。这篇文章 凝结着他的汗水，我十分感激老师的精心指导。我的导师不仅指导了我的论文，也有平易 近人的人格魅力，我四年大学生活在导师的教育下才能不断进步。在此，谨向导师表达我 深深地谢意和崇高的敬意。 此外，我还要对帮助过我的同学朋友们表达我的谢意。在写论文的过程中，遇到很多 棘手的难题，他们也给了我很多帮助。回想论文的写作过程中，虽有不易，经过潜心研究， 在大家的互帮互助下，我的论文有了更多的思考和解释。 最后，我还要感谢我的家人，一如既往的支持我、鼓励我。 求学生涯暂告段落，求学之路却永无止境。在以后我的人生道路中，我还会不断学习， 完善自己。 I 学位论文原创性声明 本人郑

53、重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行的研究工 作所取得的成果。尽我所知，除文中已经特别注明引用的内容和致谢的地方外， 本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研 究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式注明并表示感谢。本人 完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者（本人签名）： 年 月 日 学位论文出版授权书 本人及导师完全同意 中国博士学位论文全文数据库出版章程 、 中国优秀硕 士学位论文全文数据库出版章程 (以下简称“章程”)，愿意将本人的学位论文 提交“中国学术期刊（光盘版）电子杂志社 ”在中国博士学位论文全文数据库 、 中国优

54、秀硕士学位论文全文数据库 中全文发表和以电子、网络形式公开出版， 并同意编入C CN NK KI I中国知识资源总库 ，在中国博硕士学位论文评价数据库 中 使用和在互联网上传播，同意按 “章程”规定享受相关权益。 论文密级：论文密级： 公开 保密（_年_月至_年_月）(保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 作者签名：_ 导师签名：_ _年_月_日 _年_月_日 II 独 创 声 明 本人郑重声明：所呈交的毕业设计(论文)，是本人在指导老师 的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权 争议。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本设计（论文） 不含任何其他个人或集体已经发表或撰写

55、过的作品成果。对本文的 研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。 本声明的法律后果由本人承担。 作者签名: 二一年九月二十日 毕业设计（论文）使用授权声明 本人完全了解滨州学院关于收集、保存、使用毕业设计（论文） 的规定。 本人愿意按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版，同意 学校保存学位论文的印刷本和电子版，或采用影印、数字化或其它 复制手段保存设计（论文）；同意学校在不以营利为目的的前提下， 建立目录检索与阅览服务系统，公布设计（论文）的部分或全部内 容，允许他人依法合理使用。 （保密论文在解密后遵守此规定） 作者签名: 二一年九月二十日 III 致 谢 时间飞逝，大学的学

56、习生活很快就要过去，在这四年的学习生活中，收获 了很多，而这些成绩的取得是和一直关心帮助我的人分不开的。 首先非常感谢学校开设这个课题，为本人日后从事计算机方面的工作提供 了经验，奠定了基础。本次毕业设计大概持续了半年，现在终于到结尾了。本 次毕业设计是对我大学四年学习下来最好的检验。经过这次毕业设计，我的能 力有了很大的提高，比如操作能力、分析问题的能力、合作精神、严谨的工作 作风等方方面面都有很大的进步。这期间凝聚了很多人的心血，在此我表示由 衷的感谢。没有他们的帮助，我将无法顺利完成这次设计。 首先，我要特别感谢我的知道郭谦功老师对我的悉心指导，在我的论文书 写及设计过程中给了我大量的帮

57、助和指导，为我理清了设计思路和操作方法， 并对我所做的课题提出了有效的改进方案。郭谦功老师渊博的知识、严谨的作 风和诲人不倦的态度给我留下了深刻的印象。从他身上，我学到了许多能受益 终生的东西。再次对周巍老师表示衷心的感谢。 其次，我要感谢大学四年中所有的任课老师和辅导员在学习期间对我的严 格要求，感谢他们对我学习上和生活上的帮助，使我了解了许多专业知识和为 人的道理，能够在今后的生活道路上有继续奋斗的力量。 另外，我还要感谢大学四年和我一起走过的同学朋友对我的关心与支持， 与他们一起学习、生活，让我在大学期间生活的很充实，给我留下了很多难忘 的回忆。 最后，我要感谢我的父母对我的关系和理解，

58、如果没有他们在我的学习生 涯中的无私奉献和默默支持，我将无法顺利完成今天的学业。 四年的大学生活就快走入尾声，我们的校园生活就要划上句号，心中是无 尽的难舍与眷恋。从这里走出，对我的人生来说，将是踏上一个新的征程，要 把所学的知识应用到实际工作中去。 回首四年，取得了些许成绩，生活中有快乐也有艰辛。感谢老师四年来对 我孜孜不倦的教诲，对我成长的关心和爱护。 学友情深，情同兄妹。四年的风风雨雨，我们一同走过，充满着关爱，给 我留下了值得珍藏的最美好的记忆。 在我的十几年求学历程里，离不开父母的鼓励和支持，是他们辛勤的劳作， 无私的付出，为我创造良好的学习条件，我才能顺利完成完成学业，感激他们 一

59、直以来对我的抚养与培育。 最后，我要特别感谢我的导师赵达睿老师、和研究生助教熊伟丽老师。是 他们在我毕业的最后关头给了我们巨大的帮助与鼓励，给了我很多解决问题的 思路，在此表示衷心的感激。老师们认真负责的工作态度，严谨的治学精神和 深厚的理论水平都使我收益匪浅。他无论在理论上还是在实践中，都给与我很 大的帮助，使我得到不少的提高这对于我以后的工作和学习都有一种巨大的帮 助，感谢他耐心的辅导。在论文的撰写过程中老师们给予我很大的帮助，帮助 解决了不少的难点，使得论文能够及时完成，这里一并表示真诚的感谢。 IV &gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8! 9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpR89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxG89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz