中介服务项目可行性研究报告

1、中介服务项目可行性研究报告核心提示：中介服务项目可行性研究报告是对中介服务项目项目的市场 需求、技术方案、资金计划、财务效果、社会影响、投资风险等进行全面的技术 经济分析论证，并提交给发改委、证监会、银行或其它上级主管部门审批的上报 文件。中介服务项目可行性研究报告摘要及编制说明、报告名称：中介服务项目可行性研究报告二、报告用途：中介服务项目立项；中介服务项目申报；中介服务项目规划;中介服务项目资金申请等。三、报告编制单位：泓域咨询机构。四、机构简介：中国领先的投资信息咨询服务机构五、项目概况：该中介服务项目总占地面积约48130平方米（72.2亩），总建筑面积50224.8平方米。项目总投资

2、12820.9万元，其中固定资产投资9564.3 万元，流动资金3256.6万元。项目建成后将实现年销售收入 21710.4万元，年利润总额13540.8万元，投资回报率0.792,回收期2.9年。六、报告主要内容：中介服务项目总论；中介服务项目市场分析；中介服务 项目建设背景及可行性分析；中介服务项目选址及建设工程方案；中介服务环境 影响分析；中介服务项目节能分析；中介服务投资估算分析；中介服务项目财务 分析；中介服务项目综合评价等。七、核心内容提示：“十三五”期间，全球经济持续复苏仍面临诸多挑战, 中介服务行业工业经济增长新旧动能正加速转换，中介服务行业工业生产将保持 平稳增长，但仍存在不

3、稳定因素。未来中介服务行业将持续推进供给侧结构性改革，坚持创新引领，加快制造业创新中心建设，以智能制造为主线，推动工业转 型升级，同时还要关注国际经贸规则新变化、 新趋势，重塑中介服务行业工业竞 争新优势。八、中介服务项目可行性研究报告主要经济指标一览表序号主要指标名称单位规划目标值备注1中介服务30002编制单位泓域咨询3联系方式023682815084项目总占地面积4813072.24代征地占地面积rf433.20.65净用地面积rf47696.871.55建筑物基底占地面积rf29095.16项目总建筑面积rf50224.843.67计容建筑面积rf50224.84场区总体利用面积rf4

4、4071.98绿化工程rf314866.19项目服务性工程rf2480.20.0664固定资产投资强度万元/亩133.810项目总投资强度万元/亩2689.711占地收益产出率万元/亩303.610占地吸纳当地就业率人/公顷42100%S业值12企业能源利用率%0.90313综合节能量tee95.411综合节能率%0.23714项目总投资现值PVI万元12820.915固定资产投资现值万元9564.37项目建设投资万元9465.816工程费用万元9101.217建筑工程费万元5026.70.7467设备购置费万元3955.818安装工程费用万元118.70.7119工程建设其他费用万元224.

5、716其他投资万元224.720预备费万元139.90.01821基本预备费万元139.9含出让金17建设期利息万元98.50.01122流动资金万元3256.623铺底流动资金万元97710资金来源万元12820.924项目资本金万元10820.90.25425债务资金万元200010建设期投资借款万元200026年收入总额万元21710.427年营业收入万元21710.422年综合总成本费用万元7948.928可变成本万元5181.6含税29固疋成本万元2767.323经营成本万元7299.6达纲年30企业支付的利息费用万元90.231增值税万元2401.613营业税金及附加万元220.7

6、32年利税额万元16163.133年利润总额万元13540.8达纲年13企业所得税万元3385.234税后净利润万元10155.635息税前利润万元1363128息税前利润保障比率0151.136纳税总额万元6007.537销售净利润率%0.46829销售利税率%0.74438总投资收益率（ROI）%1.06339资本金净利润率（ROE%1.25116全部投资回收期年3.440固定投资回收期年2.9达纲年41全部投资财务收益率%0.28616财务净现值万元42516.8税后42全部投资利润率%1.056税后43全部投资利税率%1.261税后34全部投资回报率%0.792ic=12.0%44项目

7、盈亏平衡点（BEP%0.17达纲年45安全边际额018019.635安全边际率%0.8346资产负债率%0.00447流动比率%-43.71819速动比率%-42.53848项目综合纳税率%0.27749营业净利润率%0.46819营业利税率%0.74450全员劳动生产率万元/人108.651利息备付率0107.50偿债备付率043.4参考章节一投资估算与资金筹措、建设投资估算（一）建筑工程投资估算该项目建筑工程参照当地类似工程单方造价指标估算；筑（构）物和场区附 属工程参照XX省建筑工程概算定额控制指标进行估算；该项目总建筑面积50224.8平方米，项目计容建筑面积50224.8平方米，预计

8、建筑工程投资5026.7万元，占项目总投资的39.2%。（二）设备购置费估算设备购置费3955.8万元，占项目总投资的30.9%。（三）安装工程费估算该项目安装工程费按主要设备购置费的 3.0%估算，预计安装工程费118.7万元，占项目总投资的0.9%。（四）工程建设其他费用估算根据谨慎财务测算，该项目建设投资中的工程建设其他费用 224.7万元，占项目总投资的1.8%。（五）预备费估算项目预备费包括基本预备费和涨价预备费；根据原国家计委颁发的计投资【1999】 1340号文件的规定，涨价预备费投资价格指数按零计算；基本预备费（工程建设费用+工程建设其他费用）X基本预备费费率，基本预备费费率的

9、取 值应执行国家有关部门的规定；该项目基本预备费按工程费用与其他费用之和的3.0%计取；根据谨慎财务测算预备费为 139.9万元，占项目总投资的1.1%。（六）建设投资建设投资估算采用概算法，根据谨慎财务测算，该项目建设投资9465.8万元（占项目总投资的73.8%）;其中：建筑工程投资5026.7万元，设备购置费3955.8 万元，安装工程费118.7万元，工程建设其他费用224.7万元（其中：土地使用 权费0.0万元，占项目总投资的0.0%）,预备费139.9万元。该项目建设投资分项明细，详见一建设投资估算一览表所示。、建设期借款及建设期借款利息估算建设期借款2000.0万元，假定借款在项

10、目建设期内发生并分批投入使用, 根据中国人民银行最新存借款利率，按中长期借款名义年利率进行测算，建设期 借款利息98.5万元。三、固定资产投资估算固定资产投资由建设投资和建设期借款利息组成，该项目的固定资产投资:9465.8 +98.5 =9564.3 （万元）；详见一固定资产投资估算表所示。四、流动资金投资估算该项目流动资金估算参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，采用 分项详细估算法进行估算，根据谨慎财务测算，该项目达纲年占用流动资金3256.6万元，详见一流动资金估算表所示。流动资金估算表单位：万元五、项目总投资及其构成分析1、按照投资项目可行性研究指南的要求，该项目总投资包括固定

11、资产投资和流动资金两部分，根据估算，项目总投资（TI） 12820.9万元，其中：固 定资产投资9564.3万元，占项目总投资的74.6%;流动资金3256.6万元，占项 目总投资的25.4%。2、在固定资产投资中，建设投资9465.8万元，占项目总投资的73.8%;建设期借款利息98.5万元，占项目总投资的0.8%。3、该项目建设投资包括：建筑工程投资5026.7万元，占项目总投资的39.2%；设备购置费3955.8万元，占项目总投资的30.9%；安装工程费118.7万元，占 项目总投资的0.9%；工程建设其他费用224.7万元，占项目总投资的1.8%，其 中：土地使用权费0.0万元，占项目

12、总投资的0.0%;预备费139.9万元，占项 目总投资的1.1%。4、总投资及其构成：总投资=建设投资+建设期借款利息+流动资金。项目总投资（TI） =9465.8 +98.5 +3256.6 =12820.9 （万元），总投资构成详 见一总投资及其构成一览表所示。六、投资计划与资金筹措该项目固定资产投资9564.3万元，达纲年占用流动资金3256.6万元，项目总投资12820.9万元，根据测算，泓域咨询限公司计划自筹资金10820.9万元,占项目总投资的84.4%;该项目全部借款总额2000.0万元，占项目总投资的 15.6%;其他资金0.0万元，占项目总投资的0.0%。（一）项目资本金该项

13、目资本金10820.9万元，其中：用于建设投资 7465.8万元，用于建设期借款利息98.5万元，用于流动资金3256.6万元；占项目总投资的84.4%,满足国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发【2009】27 号） 规定要求。（二）债务资金1、建设期借款该项目建设期拟申请建设期借款 2000.0万元，占项目总投资的15.6%。七、建设资金运用计划1、该项目固定资产投资9564.3万元，计划在建设期内一次性投入。2、该项目达纲年流动资金3256.6万元，根据项目建成运营后各年生产经营负荷的安排逐年按照比例投入，该项目分年度资金投入计划详见一 资金来源与 运用一览表所示。参考章节

14、三经济和社会效益评价、经济效益评价（一）营业收入估算该项目达纲年预计每年可实现营业收入为21710.4万元；详见一营业收入税金及附加和增值税估算表所示。（二）综合总成本估算该项目年总成本（TC）的估算是以产品的综合总成本为基点进行，根据谨 慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达纲年经营能力计算，该项目总成 本费用7948.9万元，其中：可变成本 5181.6万元，固定成本2767.3万元，经营成本7299.6万兀；详见一综合总成本费用估算表所示。（三）禾总额及所得税1、根据国家有关税收政策规定，该项目达纲年利润总额：利润总额=营业收入-综合总成本-销售税金及附加+补贴收入=13540.8

15、（万元）。2、根据第十届全国人民代表大会第五次会议通过的中华人民共和国企业所得税法，项目所得税税率按25.0%计征，根据规定该项目应缴纳企业所得税, 达纲年应纳所得税为：企业所得税=应纳税所得额X税率=13540.8 X25.0%=3385.2 （万元）。（四）年利润及利润分配该项目达纲年可实现利润总额13540.8万元，缴纳企业所得税3385.2万元, 其正常经营年份净利润：净利润二利润总额-所得税=13540.8 -3385.2 =10155.6 （万 元）。所得税后利润提取10.0%的法定盈余公积金，其余部分为企业可分配利润;根据利润与利润分配表可以计算出以下经济指标:1、达纲年投资利润

16、率=105.6%。2、达纲年投资利税率=126.1%。3、达纲年资本金净利润率=125.1%。4、达纲年投资回报率=79.2%。以上指标表明，该项目的投资利润率、投资利税率均高于同行业的平均水平, 说明该项目的经济效益较好，随着经济效益的产生和盈余资金的增加， 企业的清偿能力将会逐年增强。根据经济测算，该项目投产后,达纲年实现营业收入21710.4万元，总成本费用7948.9万元，营业税金及附加220.7万元，利润总额13540.8万元，所得税3385.2万元，年净利润10155.6万元；详见一利润与利润分配表所示。（五）项目盈利能力分析1、财务内部收益率按照方法与参数的规定，项目财务内部收益

17、率系指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率:财务内部收益率（FIRR） =28.6%。该项目全部投资财务内部收益率28.6%，高于行业基准内部收益率（ic=12.0%），表明该项目对所占用资金的回收能力要大于机械制造行业占用资金的平均水平，投资使用效率较高。2、财务净现值按照方法与参数的规定，所得税后财务净现值（FNPV）系指项目按设 定的折现率（一般采用基准收益率ic=12.0%）,计算项目经营期内各年现金流量 的现值之和:财务净现值（FNPV） =42516.8 （万元）。以上计算结果表明，投资项目的盈利能力高于行业基准水平， 项目投资所得 税后的全部财务内部收益率 28

18、.6%，财务净现值（ic=12.0%）为42516.8万元;财务内部收益率均大于行业基准收益率和银行借款利率，说明该项目具有较强的 盈利能力，在财务上是可以接受的。3、全部投资回收期（Pt）全部投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，是财务上 投资回收能力的主要静态指标；全部投资回收期 =（累计现金流量开始出现正值年份数）-1+上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量:全部投资回收期（Pt） =3.4年（含建设期18个月）。该项目全部投资回收期（含建设期18个月）为3.4年，要小于行业基准投资回收期，说明项目投资回收能力高于同行业的平均水平，这表明项目的投资能 够及时回收，盈利

19、能力较强，故投资风险性相对较小。4、总投资收益率按照方法与参数规定，总投资收益率表示总投资的盈利水平，系指项目 达到设计能力后达纲年的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总 投资的比率:总投资收益率（ROI） =106.3%。5、资本金净利润率按照方法与参数规定，资本金净利润率表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后达纲年净利润或运营期内年净利润（NP ）与项目资本金（EC）的比率:资本金净利润率（ROE）=125.1%。测算结果表明，上述两个指标均高于同行业平均利润率， 说明该项目的获利 能力要好于国内同行业平均水平；详见一全部投资财务现金流量表所示。（六）不确定性分析1、盈

20、亏平衡分析当项目生产的全部产品营业收入等于全部费用支出时,说明企业达到了盈亏盈亏平衡点的高低表平衡状态，此时的生产能力利用率或产量称为盈亏平衡点;明项目承担风险的大小，为说明项目经营风险的大小，按照项目投产后的达纲年计算，采用生产能力利用率表示中介服务盈亏平衡点（BEP）:盈亏平衡点（BEP） =17.0%。计算结果显示，项目达到设计生产能力年限以生产能力利用率表示的盈亏平衡点17.0%，也就是说该项目经营能力达到设计能力的17.0%时即可保本，当经营负荷达到设计能力的17.0%时，该项目生产经营处于盈亏平衡状态，企业既不亏损也无盈利，盈亏平衡数据表明该项目具有较强的抗风险能力， 或称经营风险

21、 性较小，经营安全度较高；详见一项目盈亏平衡分析一览表所示。当经营负荷达到设计能力的17.0%时，该项目生产经营处于盈亏平衡状态, 企业既不亏损也无盈利，盈亏平衡数据表明该项目具有较强的抗风险能力， 或称 经营风险性较小，经营安全度较高，盈亏平衡如图项目盈亏平衡分析图所示。2、敏感性分析敏感性分析采用单因素分析法，估算单个因素的变化对项目效益的影响； 各单因素的变化对项目投资所得税后财务内部收益率的影响可以看出，固定资产投10.0%或提高资及负荷的变化对该项目收益的影响较小， 而销售价格和经营成本的变化对财务 内部收益率的影响较大，但在销售价格及原材料价格分别降低10.0%的不利因素影响下，项

22、目的财务内部收益率都高于设定的行业基准财务内部收益率（ic=12.0%）和借款利率，说明该项目具有较强的抗风险能力，从财务 经济角度分析是完全可行的；详见一单因素敏感性分析表所示。（七）偿债能力分析该项目建设期计划借款2000.0万元，建设期发生的财务费用由计划自筹资 金支付；经营期每年支付的财务费用，除项目投产年收入无法满足外，其余各年 支付财务费用后还有资金节余，因此，从盈利能力来看该项目具有较强的清偿能 力。1、债务资金偿还计划按照“等额还本，利息照付”模式偿还建设投资借款计算，该项目在预设的10年还款期内（不含建设期），借款偿还资金来源主要是项目经营期税后利润及固定资产折旧及摊销费两部

23、分；投产后达纲年利息备付率（ICR）最低为107.5，以后逐年提高，达纲年偿债备付率（DSCR）最低为43.4，以后逐年提高，因 此，该项目具有较强的资金偿债能力。2、利息备付率（ICR）测算按照方法与参数的规定，利息备付率（ICR）系指在借款偿还期内的息 税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的充裕性角度 反映出项目偿还债务利息的保障程度:利息备付率（ICR） =107.5 。按照约定的还款方式对项目计算表明，该项目实施后各年的利息备付率（ICR）均高于利息备付率（ICR ）的最低可接受值，说明该项目建成正常运营 后利息偿付的保障程度较高。3、偿债备付率（DSCR）测

24、算按照方法与参数的规定，偿债备付率（DSCR）系指在借款偿还期内, 可用于还本付息的资金（EBITDA-TAX ）与应还本付息金额（PD）的比值，它 表示可用于还本付息的资金偿还借款本金和利息的保障程度:偿债备付率（DSCR） =43.4。根据约定的还款方式对该项目的计算表明，在项目实施后各年的偿债率均高 于偿债备付率（DSCR）的最低可接受值，说明项目建成后可用于还本付息的资 金保障程度较高。（八）经济评价结论1、根据谨慎财务测算，该项目总投资 12820.9万元，其中：新增建设投资 9465.8万元，流动资金3256.6万元；项目达纲后每年营业收入 21710.4万元,总成本费用7948.

25、9万元，营业税金及附加220.7万元，利润总额13540.8万元,全部投资财务内部收益率28.6%，高于设定的基准收益率（ic=12.0%）,项目达纲年财务净现值42516.8万元，达纲年投资利润率105.6%，投资利税率126.1%， 投资回报率79.2%，资本金净利润率125.1%，总投资收益率106.3%，全部投资 回收期3.4年，盈亏平衡点17.0%。2、从以上数据分析可以看出：该项目具有较强的财务盈利能力，其内部收益率、投资利润率、投资利税率均高于同行业基准值， 投资回收期低于基准回收 期。3、从不确定性分析看，项目具有较强的适应能力和抗风险能力；经过分析论证，该项目投资设计合理、经

26、济效益良好；综上所述，该项目从经济效益指标 上评价是完全可行的。经济评价主要指标详见一项目主要为了便于阅读，本报告将主要经济评价指标进行了汇总, 经济评价指标一览表所示。参考章节四社会效益预测1、通过与其他备选生产工艺技术对比，该项目能源消费处于节能优势，根据测算，项目达纲年综合节能量 95.4吨标准煤/年，项目总节能率23.7%。2、项目达纲年预计营业收入21710.4万元，占地产出率4554.0万元/公顷;达纲年纳税总额6007.5万元，占地纳税1260.0万元/公顷；项目建成后；达纲 年全员劳动生产率108.6万元/人。参考章节五综合评价结论1、“中介服务生产建设项目”属于产业结构调整指

27、导目录（2011年本）（2013年修正）鼓励类发展项目，符合国家产业发展政策导向；项目的实施有利于加速推进我国中介服务制造产业调整和行业振兴， 有助于提高泓域咨询限公 司自主创新能力，增强企业的核心竞争力，因此，该项目的实施是必要的。2、该项目计划总用地面积48130.0平方米（其中：净用地面积 47696.8平方米），总建筑面积50224.8平方米。3、该项目在XX省XX市XX经济技术开发区内组织建设，实施地周边道路四通八达，原料及产品运输方便，项目建设区域内配套建有完善的水、电、气、通 讯工程设施等有利条件，因此，项目配套条件成熟。4、项目建设场址周围大气、土壤、植物等自然环境状况良好，无

28、水源地、自然保护区、文物景观等环境敏感点；泓域咨询限公司将对项目建设期和生产经 营过程中产生的“三废”进行综合治理达标后排放，对环境影响程度较小，职工 劳动安全卫生措施有保障。5、该项目采用国内先进的生产技术装备、环境保护设备及产品质量检测控制设备，对节约能源、环境保护、制造优质产品均可得到有力支撑，成熟的工艺技术及先进的生产设备为项目的实施提供了强力的技术保障，同时，中介服务生 产过程符合环境保护、清洁生产、节能减排等标准要求。&该项目总投资12820.9万元，其中：建设投资9465.8万元、建设期借款利息98.5万元、流动资金 3256.6万元；经测算分析，项目达纲年营业收入21710.4万元，总成本费用7948.9万元，利润总额 13540.8万元，年净利润 10155.6万元，年纳税总额6007.5万元（增值税2401.6万元，营业税金