最终版房地产基础知识

1、1 / 42房地产基础知识贵州博为商业地产管理有限公司目录房地产行业发展历史二、房地产行业基本常识和常用术语三、1、房地产行业基本常识四、2、房地产常用术语介绍五、3、房地产产品类型介绍六、4、房地产建筑基础知识七、5、房地产规划基础知识八、2 / 42、房地产行业发展历史从 1978 年之前至今，中国房地产经历了 5 个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中阶段阶段特征阶段关键词第一阶段( 1978 年以前)计划经济时代， 实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题住宅统建，福利分房第二阶段( 1978-

2、1990 )住房商品化， 房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段土地使用制度改革、 宪法与土 地管理法的修改、 住房制度改 革第三阶段( 1990-1997 )第一个快速发展阶段， 因市场不规范及发展过快也导致了第一个调整期快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、 货币分房、 房屋抵押贷款、住房公积金第四阶段( 1998-2007 )第二个快速发展阶段快速发展、 宏观调控、 大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产第五阶段第二个调整期， 09 年政策性反弹和目前的政策性调整拐点、通胀、紧缩、猪坚强、暴涨、调控、国十条、 国八条、3 / 42（ 2008- 至今）新国八条、保障房、房产税最近 10

3、 年，全社会的固定资产投资和房地产投资都呈逐年上升趋势，并保持着相对稳 定的增长速度。 受国际经济环境的影响， 06-08 年间全社会固定资产投资增速放缓； 随着中 国稳定应对金融危机、人民币的不断升值，固定资产投资速度在 09 年总体有较大幅度的提 高。在经济环境相对较差的 2008 年，房地产投资仍保持了高速增长，显示出了开发企业对 后市的乐观态度。 2009 年增速对比市场相对类似的 2007 年增速明显下降，同比 2008 年 也有所放缓。 2009 年地王频出，反映出不同企业的判断出现分歧，出现激进与保守发展并 存的现象。房地产行业的重要性 ：房地产行业已成为国民经济的支柱产业人类生

4、存发展的需要1、房地产是人们生活的必需品a 、 13 亿人口的住房需要b 、伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要2、房地产是城市化进程的需要“十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破 50% ，在三 大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大 的发展空间、 产业关联度高，带动其他行业发展、 房地产产业关联度高，能促进就业。每年 25% 的钢材、 70% 的水泥、 40% 的木材、70% 的玻璃、 25% 的塑料制品用于房地产开发建设每 100 元的房地产销售能带动相4/ 42关产业 170 元的销售房地产的发展能催生众多新的行业如物业管理、房地产评估。房地产业对国民经济的贡献率很高

5、：我国房地产业对 GDP 的综合贡献率达到 20% 。 房地产行业对拉动经济增长起到了重要作用 ：房地产投资占全社会固定资产投资的比重为 18% 房地产中介等。我国房地产行业现阶段面临的发展机遇1、 我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境2、城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求持续增长3、国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住宅的持续不断 的增长的需求4、区域壁垒逐渐降低，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力5、 宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张6 、国内外

6、房地产金融市场的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成本7、 机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面1、 对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度2、 优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外资5/ 42发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入3、 金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需求4、 住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事日 程5、 房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要 房地产行业

7、的未来发展趋势总结1、 房地产投资增幅放缓， 行业盈利水平降低， 但需求和供给两条线的支撑， 导致 行业整体仍然长期看好2、 房地产将进一步结合金融资本， 资本和资源结合的行业特质将逐步明显， 房地 产金融市场未来潜力巨大3、房地产行业整合加速， 优势企业群体将脱颖而出， 土地价格高涨， 投资决策和 前端风险加大，土地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化4、有实力的房地产企业更重视跨区域化发展， 进入二三线市场和全国布局， 从而 有效的实现现金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大持5、市场进一步细分， 买方市场正在形成， 客户的影响在加大， 政策的影响导致

8、户 型的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社区、景 观、文化等开始加强6、发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，6/ 42地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘汰机制将在35 年的时间内完成7、房地产行业基本常识和常用术语一、房地产行业基本常识什么是房地产房地产业： 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及 维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。主要包括：土地开发、房 屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、 房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场房地产开发： 广

9、义上讲，是以（城镇）土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加 工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理 活动的全过程。狭义上讲，是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经 营管理活动过程房地产经营： 广义上讲，是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得 到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服 务等全部综合管理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的 管理活动，其中尤其着重于销售活动房地产业和建筑业的区别： 建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程， 它的生产结果是建筑物或构筑物。房

10、地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归 属为生产和消费提供多种服务的第三产业， 建筑业归属对初级产品进行再加工的部门， 属第二产业 。7/ 4240什么是房地产市场房地产市场： 指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和 买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个 简单范畴的房地产市场。它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。一级市场： 是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）二级市场： 是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房 地产的开发与市场销售的结合 （俗称“一手房市场 ）三级市场： 是业主之间房地产权自

11、由转让的市场（俗称“二手房”市场） 房地产开发的五证： 建筑工程施工许可证；建筑工程规划许可证；建筑用地规划许 可证；国有土地使用证；商品房预售许可证中国（大陆）现行的土地制度 国有土地使用权出让土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有 人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处 分的权利国有土地使用权出让方式： 招标方式；拍卖方式；协议方式；挂牌方式国有土地使用权出让年限： 居住用地： 70 年；工业用地： 50 年；教育、科技、 化卫生、体育用地： 50 年；综合或其它用地： 50 年、商业、旅游、娱乐用地： 年；加油站、加气站用地： 20 年城市用地

12、的类别居住用地 ：居住小区， 居住街坊、 居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星 的用地8/ 42公共设施用地 ：居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体 育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地工业用地 ：工矿企业的生产车间、 库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、 码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）仓储用地 ：仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地交通道路广场用地 ：铁路、公路、管道运输、 港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地市政公用

13、设施用地：市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地绿地：市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地。水域和其它用地： 除以上各大类用地之外的用地土地使用权的出让方式出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1 经营性用地以 （ 商业、旅1 经营性用地以外用途的1 国家机关、军事用地游、商品住宅等 ）及有竞争要土地，同一宗地只有一个意向求的工业用地用地者的2 同一宗地有两个或者两2 原划拨、承租土地使用权2 城市基础设施、 公益事业个以上意向用地者人申请协议出让用地9 / 423 划拨土地使用权改变用3 划拨土地使用权转让申3 国家

14、重点扶持的能源、 交途或转让，收回土地使用权，请办理协议出让通等项目用地实行招拍挂出让的4 出让土地使用权改变用4 出让土地使用权人申请4 法律法规规定的其它用途续期地5 法律法规规定的其它用5 法律法规规定的其它用地地异同有偿使用，需要签定有偿使用，需要签定合同少量费用 （补偿、安置）或无合同偿有期限限制有期限限制一般无期限限制10/ 42二、房地产常用术语介绍三、房地产常用术语四、【建筑用地面积】建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程 （如绿化、道路、停车场等 ）的面积 ,其形状和大小由建筑红线加以控制五、【总建筑面积】是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和六、【容积率】一定地块内

15、，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标 ,即容积率越大 ,土地利用程度越高七、【建筑密度 （建筑覆盖率） 】用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 （%）,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度11/ 42八、【用地红线】经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线九、【建筑红线】 是指建筑物的外立面所不能超出的界线。 建筑红线可与道路红线重合 一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地 ,改善或美化环境 ,取得良好的效果十、 【道路红线】道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿 化带和分隔带。宽度根据

16、要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地 下管线的要求十一、 【房屋层数】是指房屋的自然层数，一般按室内地坪 0 以上计算；采光窗在室外 地坪以上的半地下室，其室内层高在 2.20m 以上（不含 2.20m ）的，计算自然层 数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层） 、插层、阁 楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数十二、 【层高】是指房产高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求， 这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离十三、 【净高】是指层高减去楼板厚度的净剩值十四、 【建筑高度】建筑物室外地面

17、至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯 机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度十五、 【建筑间距】两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在 地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定十六、 【两书】住宅质量保证书 、住宅使用说明书十七、 【房地产证】是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证十八、 【房地产产权】是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利12 / 42二十、二十二、二十三、二十四、二十五、二十六、二十七、二十八、二十九、十九、 【土地使用权】是指土地

18、使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用【三通一平】是指水通、电通、路通及场地平整【七通一平】是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场 地平整【红线图】又叫（宗地图） ，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者， 受让者只能在红线范围内施工建房【总用地面积】经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积【绿化

19、率】建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率即项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比【绿化覆盖率】 建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率【用地性质】规划用地的使用功能【用地面积】规划地块划定的面积【日照间距系数】指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值【建筑间距】两栋建筑物外墙之间的水平距离【日照标准】根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量居住区用地】住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称13 / 42三十四、三十五、三十六、三十七、三十八、三十九、四十、14 / 42花

20、园】占地 15000 平米以上，设有中心广场， 绿化面积不低于总面积的 45% ，休闲场地面积不少于总面积的 15% 。【小区】建筑面积在 30000 平米以上，居住户 数 3000 户以上或人口在 7000 人以上，设有居委会。 【组团】被小区道路分隔，并 与居住人口规模（ 1000 3000 人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的 居民生活聚居地【配套设施】 指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、 道 路和公共绿地的总称【建筑小品】指既有功能要求， 又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建 筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称【房屋销售面积】房屋

21、按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的 建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之 和【套内建筑面积】房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积， 包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积【套内使用面积】指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积 【公共建筑面积】各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元） 以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积【实用面积】它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额 【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、 垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建

22、筑服务的公共用房和 管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 （包括山墙）墙体水平投影面积的 50 四十一、 【得房率】是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比四十二、 【道路用地】 道路用地是指居住区道路、 小区路、 组团路及非公建配建的居民 小汽车、单位通勤车等停放场地四十三、 【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。四十四、【期房】 开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同四十五、 【现房】开发商已办妥房地产权证（大产证） 的商品房， 消费者在这一阶段

23、购 买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房 屋四十六、 【入伙】业主领取钥匙，接房入住四十七、【契税】 在土地、 房屋不动产所有权发生转移， 按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税【安居房】指实施国家 安居（或康居）工程 而建设的住房（属于经济适用房的一 类）四十八、 【经济适用房】 是指经各级人民政府批准立项建设、 享受国家优惠政策、 向城 镇中低收入家庭出售的住房四十九、 【使用权房】 是指由国家以及国有企业、 事业单位投资兴建的住宅， 政府以规 定的租金标准出租给居民的公有住房五十、 【产权房】是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范

24、围内的土 地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有五十一、 【商品房】 是指具有经营资格的房地产开发公司 （包括外商投资企业） 开发经营的住宅15 / 42五十二、【集资房】 是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三 方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋 【公房】又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府） 以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设， 负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租 出售五十三、【房改房】 是有一定的福利性质的， 各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售

25、给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等五十四、【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地五十五、【工业用地】 是指独立设置的工厂、 车间、手工业作坊、 建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地五十六、【仓储用地】是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地五十七、【商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地五十八、【旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用

26、地五十九、【金融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地六十、 【市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专16 / 42六十一、六十二、 六十三、 六十四、 六十五、 六十六、 六十七、 六十八、六十九、七十、七十一、七十二、七十三、2.2m用地段等用地【绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林 以及其他公共绿地等用地【公共建筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地【文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、

27、展览馆、纪念馆、体育场 馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地【机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻 地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地【科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院（所） 、设计院及其试 验室、试验场等科研、设计用地【教育用地】是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学 校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校） 、工读学校等用地【医卫用地】是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所） 、救护站、 血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地

28、【铁路用地】是指铁路及场站、地铁出入口等用地【民用机场用地】是指民用机场及其附属设施用地【港口码头用地】是指专供客、货运船停靠的场所用地【其他交通用地】是指车场（站） 、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用 地【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在17 / 42以下的半地下室）七十四、 【假层】是指建房时建造的， 一般比较低矮的楼层。 其前后沿的高度大于 1.7m ， 面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次七十五、 【阁楼（暗楼） 】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭 建的楼层七十六、 房地产产品类型介绍 住宅的种类繁多，一般

29、以楼层层数体现不同的住宅形态。低层住宅为一层至三层； 多层住宅为四层至六层；小高层住宅为七层至九层；高层住宅为十层及以上；超高 层住宅为三十层及以上低层住宅低层住宅主要是指（一户）独立式住宅、 （二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。 与多层和高层住宅相比，低层住宅最具有自然的亲合性（其往往设有住户专用庭院） ，适合 儿童或老人的生活； 住户间干扰少， 有宜人的居住氛围。 这种住宅虽然为居民所喜爱， 但受 到土地价格与利用效率、 高政及配套设施、规模、 位置等客观条件的制约， 在供应总量上有 限。多层住宅多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通， 是一种最具有代性的城市集合住宅。 它与中高层 （小高

30、层） 和高层住宅相比，有一定的优势： 在建设投资上， 多层住宅不需要像中高层和高 层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。在户型设计上， 多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。 在结构施工上， 多层住宅 通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。多层住宅不足之处18/ 42（1 ）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味； 顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。（2 ）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布 局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资

31、又会 失去价格成本方面的优势。小高层住宅一般而言，小高层住宅主要指 7 层 10 层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的 氛围， 但又是较低的高层住宅， 故称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条 多层与高层的中间之道。 这种小高层较之多层住宅有它自己的特点： 建筑容积率高于多层住 宅，节约土地， 房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。 这种小高层住宅的建筑结构 大多采用钢筋混凝土结构， 从建筑结构的平面布置角度来看， 则大多采用板式结构， 在户型 方面有较大的设计空间。 由于设计了电梯，楼层又不是很高， 增加了居住的舒适感。但由于 容积率的限制， 与高层相比， 小高层的价格一

32、般比同区位的高层住宅高， 这就要求开发商在 提高品质方面花更大的心思。高层住宅高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。（1 ）高层住宅的优点： 高层住宅土地使用率高， 有较大的室外公共空间和设施， 眺望性好， 建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。（2 ）高层住宅的缺点：高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很 难做到每个户型设计的朝向、采光、 通风都合理。而且高层住宅投资大， 建筑的钢材和混凝 土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、 高压水泵、 增加公共走道和门窗，另外还要从物业 管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。19/

33、42高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅内公共交通系统的影响。按住宅内公共交通系 统分类，高层住宅分单元式和走廊式两大类。 其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式， 走廊式又分为内廊式、外廊式和跃廊式。超高层住宅超高层住宅多为 30 层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为 随着建筑高度的不断增加， 其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、 低层住宅会 有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备 和人员安全疏散设施会更加复杂， 同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。 别外， 超高 层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装

34、修上档次也较高，造成其成本很高。 若建在市中心或景观较好地区， 虽然住户可欣赏到美景， 但对整个地区来讲却不协调。 因此， 许多国家并不提倡多建超高层住宅。房地产产品类型名词 - 居住类地产普通住宅： 是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。 目前， 它多为多层住宅 和高层住宅。高档住宅： 配套设施标准较高； 具有良好的物业管理服务；部分高档住宅带精装修；销售价 格明显高于同时期、同区域的普通住宅。别墅： 是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落 等。别墅的狭义定义为独立式住宅， 广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品， 广义上 有以下类型组成：独

35、立式别墅： 该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。 房屋具有独立的围护墙体， 房 屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。住宅的层数基本是 3 层或 3 层以下，具有私密性20 / 42 强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。双拼别墅： 该类别墅是由两个单户别墅拼联组成， 中间共用一道建筑分隔墙， 每个单元可三 面采光， 均有天有地， 住宅的层数大多在三层或三层以下， 它是介于联排别墅与独立式别墅 之间的中间产品。联排别墅 ：联排别墅于 19 世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称 TOWNHOUSE ，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组

36、成， 每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。叠拼别墅： 该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成， 高度为四层或四层半， 上面两 户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园） 。高档公寓： 是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓， 通常 为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管 理等配套设施。酒店式服务公寓： 是指提供酒店式管理服务的公寓。始于 1994 年，意为“酒店式的服务， 公寓式的管理” ;市场定位很高 ;它是集住宅、 酒店、会所多功能于一体的 ;具有“自用” 和“投 资”两大功效， 除了提供传

37、统酒店的各项服务外， 更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、 家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。独立单元式住宅： 独立单元式（或称点式）住宅，是由数户围绕一个楼梯枢纽布置的单元独 立建造的住宅类型。 它四面临空， 可开窗的外墙较多， 有利于采光、 通风。 其平面布置灵活， 外形处理的自由度也较大， 易于与周边的环境相协调。 每幢建筑的占地面积少， 便于利用零 星土地。超小户型住宅 ：超小户型住宅的定义是： 套内使用面积在 15 平方米 30 平方米左右， 但“麻 雀虽小，五脏俱全”在内，卧室、客厅、厨房、卫生间俱备。由于户型过小，一般只能放一21 / 42 张床和基本的家具，有的没有厨房、阳

38、台，有的厨房只是点缀而已，业主在室内只是休息， 更像一空家庭旅馆。混合式住宅 ：这里所说的 “混合式住宅” 是指在一幢住宅建筑或一个住宅建筑群体中， 将多 种住宅类型结合在一起的住宅形式。例如，高层、多层或低层住宅的混合布局，走廊式、梯 间式或跃层式的混合采用。退台式住宅 ：退台式住宅又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。这类住宅的 建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小， 下层多出的建筑面积成为上层的一个大平 台，面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积。 退台式住宅的优点是： 住户都有较大 的屋外活动空间，同时也有良好的采光和通风；缺点是： 一部分建筑空间转作平台，建筑容

39、积率减少，占地较多，因此，地价在总造价中的比重提高。目前，国内建造的退台式住宅， 都属于价格较高的中高档住宅， 一般建在地价较低的郊外住宅区或旅游度假区， 一些低层的 独立式别墅式住宅，也常采用退台式设计。跃层： 跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层， 上下 层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层： 一般首层安排起居室、 厨房、 餐 厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户 都有二层或二层合一的采光面， 即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好， 户内 居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰

40、小。复式： 复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。a 、在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹层， 两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为 4 米，而一般跃层为 5.6 米）上层供休息、 和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。b 、当今的很多复式的房型是客厅或餐厅位置上下两层连通， 其他位置上下两层区分， 两层22 / 42 层高均为正常层高，有内部楼梯。所以，现在的跃层不一定是复式，而复式一定是跃层。错层： 户内楼面高度不一致， 错开之处有用 30-60cm 的高度的楼梯联系， 但没有完全分成 两层，功能性和空

41、间感更强。 （适合大面积住宅，小户型会显得局促。 ） 塔楼：指各面长高比均小于 1 的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边。主要是指以 共用楼梯、 电梯为核心布置多层住房的高层住宅。 通俗的说， 塔楼以电梯、 楼梯为布局核心， 上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。塔楼的基本形式： 传统的塔楼形式有十字形、 井字型和房型塔楼， 改良后的塔楼形式为蝶型 塔楼。 板楼的售价明显高于塔楼， 传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲， 对于没有明显 板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡。板楼 ：指非塔式建筑的其它建筑。 当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍 以上时， 其

42、主要朝向的建筑外墙称长边， 次要朝向的建筑外墙称端边。 当板式建筑主要朝向 建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时， 其各朝向的建筑外墙均为长边。 是指由多个住 宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅； 每个单元用自己单独的楼梯、电梯。 板楼又称排楼， 是并排兴建而成的建筑体，一般为多层 或者小高层。如何区分板楼和塔楼可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。 塔楼的平面图特点是， 一层若干户， 一般多于四 五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相 同。这种楼房的高度一般从 12 层到 35 层。塔楼一般是以一梯 4 户到一梯 12 户。板楼的 平

43、面图上， 长度明显大于宽度。 板楼有两种类型， 一种是长走廊式的， 各住户靠长走廊连在 一起； 第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时， 很容23/ 42 易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。其它相关物业类型名词1、办公类地产办公类地产： 建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室， 以此为单位集合成一定数量 的建筑物称为办公建筑。办公建筑的分类 ：公寓式办公楼 ： apartment-office building 。由统一物业管理，根据使用要求，可由一种 或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公

44、楼。酒店式办公楼 ： hoteL-office building 。提供酒店式服务和管理的办公楼。综合楼： multiple-use building 。由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。 商务写字楼： business office building 。在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数 种单元办公平面组成的办公建筑。2、商业类地产 定义：商业地产，即商业房地产，也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、 健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式， 从经营模式、 功能和用途上区别于普通住宅、 公寓、别墅等房地产形式。商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户。商圈：

45、是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩张，吸引顾客的辐射范围， 简单的说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边 圈。主圈 ：即主要商圈，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消 费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65 左右的顾客来自主要商圈。次圈 ：即次要商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域，顾客较为分散，但消24/ 42费者来店消费也较为方便，在次要商圈聚集的顾客约占25 左右。边圈 ：即边缘商圈， 也称第三商圈， 是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内散居着百 货商店约 10 的顾客。业态介绍：百货

46、店 ：是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营 的零售业态。超级市场 ：是采取自选销售方式、 以销售生鲜商品、 食品和向顾客提供日常必需品为主要目 的的零售业态。大型综合超市 ：是采取自选销售方式， 以销售大众化实用品为主， 并将超级市场和折扣商店 的经营优势合为一体、满足顾客一次性购全的零售业态。便利店 ：是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。专业店 ：是指经营某一大类商品为主， 并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后 服务的零售业态。专卖店： 是指专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售业态。购物中心： 是指企业有计划地开发、拥有、管理运

47、营的各类零售业态、服务设施的集合体。仓储商店： 是指在大型综合超市经营的商品基础上， 筛选大众化实用品销售， 并实行储销一 体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。家居中心： 是指以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及 服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。3、产业地产产业地产： 是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、 高新技术产业研究与发展用房、 生态写字楼为主要开发对象， 综合开发、 集约化经营的多功25 / 42 能综合性产业商服地产。产业地产的形态由于产业地产与城市化发展的必要性， 城市发展与

48、产业结合的必要性， 其主要形态包括： 城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产 业聚集特点， 并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。 产业地产追求资源价值最大化， 而不是企业价值最大化。4、旅游地产旅游地产： 即旅游房地产， 就是以旅游、 休闲、 度假人群为目标、 为最终消费者的物业形式。 旅游地产包括： 休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游 （休闲 ）培训基地、会议中心、运 动村、 产权酒店、 分时度假酒店、 高尔夫度假村、 风景名胜度假村、 海景住宅、 景区住宅 （风 格别墅 ）、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲

49、度假为 主题的置业，可称为旅游地产。景区住宅；旅游休闲培训基地和国际休；闲度假中心；自营 式酒店；产权酒店。房地产建筑基础知识一、建筑基本分类民用建筑基本分类民用建筑的分类以及建筑物举例：居住建筑 住宅建筑宿舍建筑：单身宿舍或公寓、学生宿舍或公寓等公共建筑 办公建筑：各级立法、司法、党委、政府办公楼，商务、企业、事业、团体、社 区办公楼等科研建筑：实验楼、科研楼、设计楼等26 / 42 文化建筑：剧院、电影院、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆、展览馆、音乐厅、礼堂等 商业建筑：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储 商店、家居中心等等体育建筑：体育场、体育馆、游泳

50、馆、健身房等 医疗建筑：综合医院、专科医院、康复中心、急救中心、疗养院等 交通建筑：汽车客运站、港口客运站、铁路旅客站、空港航站楼、地铁站等 司法建筑：法院、看守所、监狱等纪念建筑：纪念碑、纪念馆、纪念塔、故居等 园林建筑：动物园、植物园、游乐场、旅游景点建筑、城市建筑小品等 综合建筑：多功能综合大楼、商住楼、商务中心等按房屋建筑结构分类：砌体结构 内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或 八层以下的多层房屋。其优点是耐火性、 化学稳定性和大气稳定性好； 易于就地取材， 节约 钢材、水泥和木材；隔热、隔声性能好。缺点是抗拉、弯、剪及抗震性能差；材料用量多

51、， 结构自重大，但砌体工作繁重，施工进度慢。框架结构框架结构是由梁、 柱等线形杆件组成的一种结构体系。 各平面框架通过连系梁和板连成空间 体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广 泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承 受水平荷载的能力较低， 刚度较小， 使用时受房屋高度限制； 采用砌体填充墙时， 墙体在地 震中容易损坏。27/ 42板柱结构 由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系，板柱结构除有框 架结构的优点外，还有结构高度小，顶棚平整，采光、通风及卫生条件好，模板及施工简单 等优点。

52、采用升板法施工可节约大量模板。采用预应力方法将预制板、 柱连成整体，叫预应 板柱结构。 此种结构若采用预置密肋轻型板， 还可克服一般板柱结构板厚过大的缺点。 板柱 结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑，预应力板柱体系常用于住宅建筑中。剪力墙结构由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。 按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪 力墙结构，一般采用现浇剪力墙结构。它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力 作用下侧向变形小。 装配式剪力墙结构一般由装配式大型墙板拼装而成。 墙板之间及墙板与 楼板之间的连接十分重要， 一般内外墙板除用焊接连接外， 还要将留有锚筋、 齿槽和插筋的 相邻墙板

53、用混凝土浇成整体； 采用卡口楼板， 与端头留有齿槽和锚筋的墙板通过后浇混凝土 形成整体连接。 这种结构体系， 一般以横墙承重为多。考虑到结构整体性的需要， 内纵墙一 般以承重墙处理，外纵墙不承重，而采用围护墙板。剪力墙结构中剪力墙的构造应满足以下要求： 剪力墙应在建筑物的平面内沿几个主轴方向布置并拉通对直。 剪力墙应沿竖向贯通建筑物的 全高，当房屋的底层或顶层需要有较大空间时。 可将在底层或顶层的部分剪力墙改成框架形 成框支剪力墙，该层结构应予加强。剪力墙的厚度不应小于 16mm ，并不小于楼层高度的 1/20 ，混凝土强度等级不应小于 C20 。剪力墙宜不开洞（构造洞除外） ，尤其是底层；如

54、开 门窗孔洞，应符合如图要求。框架剪力墙28/ 42 在框架结构体系中适当布置剪力墙， 组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。 其中剪力墙是 主要的抗侧力构件。 这种体系既有框结构使用上的灵活性， 又有较强的抗震能力和较好的刚 度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑。框架剪力墙结构中的剪力墙的布置与构造应满足下列要求： 每个独立的结构单元，剪力墙应对称均匀地布置，纵横向剪力墙宜成组布置成 L 形或 T 形； 剪力墙应贯通建筑物地全高，厚度逐渐减薄，厚墙不应小于 16mm ，且不小于楼层净高的 1/20 。剪力墙宜布置在结构单元的中间区段，尽可能利用楼、电梯间或服务设施空间形成 封闭式的剪力

55、墙；当楼盖水平刚度有突破时，宜在突变处加设剪力墙，并加厚楼板。筒体结构体系将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体， 或将框架柱的间距加密， 加强度的刚度形成封闭的框筒， 采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结 构体系。普通钢结构普通钢结构是主要的建筑结构类型之一。二、建筑用地及规划技术指标三、建设用地的分类及定义 建设用地建设单位可用于工程建设的用地。建筑用地面积由城市规划行政部门确定的 建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。代征市政用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有 土地或办理国有土地使用权划拨手续， 并负

56、责拆迁现状地上物、 安置现状居民和单位后， 交 由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。代征绿化用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有29 / 42 土地或办理国有土地使用权划拨手续， 并负责拆迁现状地上物、 安置现状居民和单位后， 交 由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿 地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。其它代征用地由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行 政部门确定范围， 需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地 （该用地 由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理

57、） 。建设用地规划技术指标容积率容积率是指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。 容积率的值是无量纲的比值， 通常以地块 面积为 1 ，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以 公式表示如下：容积率实际于城市规划管理秩序要， 为改善城市居住环境条件， 为控制人口密度和产业密度， 即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。 容积率越高， 则意味着建筑面积越大， 单位 土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。 容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高。不同容积

58、率对应的产品类型容积率对应的住宅产品类型（一般情况下）0.5 以内纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在 0.15-0.4 ）0.8-1.0联排、叠拼别墅30 / 421.1-1.6多层住宅、小高层住宅1.8-2.1小高层板楼或塔楼2.1 以上高层建筑楼注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型建筑密度 建筑密度 :一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：。建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑面积： 建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积， 如果计算多、 高层住宅的 建筑面积， 则是各层建筑面积之和。 建筑面积包含了房屋居住的可用面积、 墙

59、体柱体占地面 积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。单体建筑的总建筑面积：指该建筑物每层外墙外围的水平投影面积之和。单体建筑的地上建筑面积：指该建筑物地上部分每层外墙外围的水平投影面积之和。单体建筑的地下建筑面积：指该建筑物地下部分每层外墙外围的水平投影面积之和。群体建筑的总建筑面积：指各单体建筑的总建筑面积之和。群体建筑的地上建筑面积：指各单体建筑的地上建筑面积之和。群体建筑的地下建筑面积：指各单体建筑的地下建筑面积之和。建筑高度： 建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高 度。一般地区， 其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高 度计算。

60、屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的 20% ，且高度不超过 4 米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高31 / 4230 时,度。采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。 对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑， 以大于标准层建筑面积 20 的最高点处计算建筑高度。 建筑退让建设用地边线距离退线距离： 系指建筑物后退各种规划控制线（包括：规划道路、绿化隔离带、铁路隔离带、 河湖隔离带、高压走廊隔离带）的距离。退界距离： 系指建筑物后退相邻单位建设用地边界线的距离。城市道路： 系