房地产基础知识课件

1、房地产基础知识房地产基础知识简析房地产基础知识简析中国房价涨得过快、升幅过大，已经出现泡沫，泡沫早晚都会破裂。中国房价涨得过快、升幅过大，已经出现泡沫，泡沫早晚都会破裂。房地产基础知识 土地使用权出让，是指市人民政府以拍土地使用权出让，是指市人民政府以拍卖、招标、协议、挂牌的方式，将国有卖、招标、协议、挂牌的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。使用权出让金的行为。 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年； (二)工业用地五十年； (三)教育、

2、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年； (五)综合或者其他用地五十年。 另外，加油站、加气站用地为二十年。房地产基础知识拍卖出让土地使用权：拍卖出让土地使用权：是指在指定的时间、公开场是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。使用权的行为。 招标出让土地使用权：招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的标或邀请符合条件的投标

3、人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。中标人取得土地使用权的行为。 协议出让土地使用权：协议出让土地使用权：是指由土地管理部门代表市是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。使用者的行为。土地的挂牌交易：土地的挂牌交易：即在一定期限内将土地交易条件即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和土地

4、使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于其他交易条件。公告期限不少于3030日。日。 房地产基础知识 1 1、 土地使用许可证土地使用许可证 2 2、 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 3 3、 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 4 4、 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 5 5、 商品房销售（预售）许可证商品房销售（预售）许可证 6 6、 住宅使用说明书住宅使用说明书 7 7、 住宅质量保证书住宅质量保证书 五证二书五证二书房地产基础知识房地产基础知识房地产基础知识 房地产是指土地、建筑物及其他地上的附房地产是指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质

5、实体和依托于物质实体上着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。的权益，房地产又称不动产、物业。包含：（1）土地 （2）建筑物 （3）房地产物权房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业；建筑业属于第二产业。房地产基础知识 按用途分：按用途分：1 1、居住房地产、居住房地产 2 2、商业房地产、商业房地产 3 3、办公房地产、办公房地产 4 4、工业房地产工业房地产 按收益划分：按收益划分： 5 5、营利性房地产、营利性房地产 6 6、非

6、营利性房地产、非营利性房地产 按市场交易划分：按市场交易划分：7 7、出售的房地产、出售的房地产 8 8、出租的房地产、出租的房地产 9 9、抵押、典、抵押、典当的房地产当的房地产 1010、自用的房地产、自用的房地产房地产基础知识1 1、土地费用、土地费用2 2、前期工程费、前期工程费 （1 1）设计费）设计费 （2 2）监理费：）监理费： a. a.建设方建设方b.b.承建方承建方c.c.监理方监理方3 3、房屋开发费、房屋开发费4 4、管理费、管理费5 5、销售费用：、销售费用： （1 1）代理费）代理费 （2 2）广告费）广告费6 6、财务费用、财务费用贷款利息贷款利息税费税费7 7、

7、不可预见费、不可预见费8 8、利润、利润房地产基础知识 建筑面积建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。楼梯走道面积、其他公摊面积等。 房地产基础知识 结构面积结构面积住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以

8、及隔断等构件所占的各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。面积。 居住面积居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，净面积就是要除去户生活使用的居室净面积之和，净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。积）。 房地产基础知识 容积率容积率指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。容积率实际指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控

9、制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。减小，居住环境质量下降。 得房率得房率 得房率是指套内面积与套（单元）建筑面积之比。得房率是指套内面积与套（单元）建筑面积之比。 套内面积套内面积= =套内使用面积套内使用面积+ +套内墙体面积套内墙体面积+ +阳台建筑面积。阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积套

10、（单元）建筑面积= =套内建筑面积套内建筑面积 + +分摊得公用建筑面积。分摊得公用建筑面积。 建筑密度建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。建设用地之比。房地产基础知识建设用地面积建设用地面积 指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。投影面积，不包括代征地的面积。 建筑高度建筑高度 指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：烟囱、避雷针、旗

11、杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的2020，且高，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。度不超过四米的，不计入建筑高度。建筑为坡度大于建筑为坡度大于3030度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。外地平面计算建筑高度。文物保护建设控制地带内的建筑高度，按

12、建筑物和构筑物的最高文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。房地产基础知识 建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。屋顶）的高度。一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。

13、屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的囱等，其总面积不超过屋顶面积的20%20%，且高度，且高度不超过不超过4 4米的，不计入建筑高度之内。空调冷却米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。塔等设备高度不计入建筑高度。 采用传统坡屋面形式的建筑，采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于度。屋顶坡度大于3030时时, ,按按坡屋顶高度一半处计算建筑高坡屋顶高度一半处计算建筑高度。度。 对于屋顶部分采取错落对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑，方式

14、的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积以大于标准层建筑面积2020的最高点处计算建的最高点处计算建筑高度。筑高度。 房地产基础知识辅助面积辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。居室、贮藏室等。公用建筑面积公用建筑面积 公用建筑面积主要由以下部分组成：公用建筑面积主要由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整厅和过道、

15、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。墙体水平投影面积的一半。计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。即为公用建筑面积。 公用建筑其

16、实就是公共建筑 比如博物馆、图书馆、电影院、教学楼、办公楼等等 不像居住建筑一般归属于某人某户，而是在满足一定条件下，属于公共场合的建筑。 房地产基础知识公摊面积公摊面积 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为单幢楼内的公商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为单幢楼内的公用建筑面积。其中，为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分用建筑面积。其中，为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。 各套商品房应分摊的公用建筑面积

17、，为各次分摊的公用建筑面积之和。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 具体可分摊的公用建筑面积有：具体可分摊的公用建筑面积有： 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工体息室、值班警卫室、物业

18、管理用房等以及其他功能上为该建筑服务房、电梯工体息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。的专用设备用房。 套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。的一半。 另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，需要在销（预）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，需要在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 按照规定，仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工按照规定，仓库、机动车

19、库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑空间。及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑空间。房地产基础知识 绿化率绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、

20、绿围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物地面积、建筑物( (构筑物构筑物) )所占面积、运动场地等等。所占面积、运动场地等等。 绿地率绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（居住区用地的比率（% % ）。绿地率所指的）。绿地率所指的“居住区用居住区用地范围内各类绿地地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。绿地及其他的一些块状、带状

21、化公共绿地。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（）。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。房地产基础知识 居住区用地居住区用地 居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。等四项用地的总称。 住宅用地住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称含宅间绿地和宅间小路等的总称 。 其他用地其他用地

22、 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。留的自然村或不可建设用地等。 房地产基础知识 公共服务设施用地公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。筑基底占地及其所属场院、绿地和

23、配建停车场等。 道路用地道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 公共绿地公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。和组团绿地及其他块状带状绿地等。 房地产基础知识 道路红线道路红线 道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控道路红线是指城市道路

24、含居住区级道路用地的规划控制线。制线。 建筑线建筑线 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 公用建筑面积公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使

25、用空间销售或出租的地下室、车棚及并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积 。房地产基础知识 梯户比梯户比 指建筑标准层电梯数量与分隔户数的比值。指建筑标准层电梯数量与分隔户数的比值。 住宅电梯配制相关规定住宅电梯配制相关规定 住宅设计规范住宅设计规范（GB50096-1999GB50096-1999）规定：十二层及以上的）规定：十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。认为一台电梯服务容纳担架的电梯。认

26、为一台电梯服务60-9060-90户是适宜的。户是适宜的。 高层民用建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95GB50045-95）规定：消防）规定：消防电梯的载重量不应小于电梯的载重量不应小于800kg800kg，消防电梯的行驶速度，应按从，消防电梯的行驶速度，应按从首层到顶层的运行时间不超过首层到顶层的运行时间不超过60s60s计算确定。对于高层民用建筑计算确定。对于高层民用建筑的主体部分，楼层面积不超过的主体部分，楼层面积不超过15001500平方米时，应设置一台消防平方米时，应设置一台消防电梯；超过电梯；超过15001500平方米，不足平方米，不足45004500平

27、方米时，应设置两台消平方米时，应设置两台消防电梯；每层面积超过防电梯；每层面积超过45004500平方米时，应设置三台消防电梯。平方米时，应设置三台消防电梯。房地产基础知识 开间开间 开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间。故又称为开间。 进深进深 进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。后墙皮之间的实际长度。 层高层高 层高是指住宅高度以层高是指住宅高度以“层

28、层”为单位计量，每一层的高为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高净高 净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。房地产基础知识房地产基础知识阁楼阁楼 即暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部搭即暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部搭建的楼层，比较低矮、阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不建的楼层，比较低矮、阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人

29、不能直立，无采光、通风窗的，称为暗楼。近年来在新设计建筑的住宅楼能直立，无采光、通风窗的，称为暗楼。近年来在新设计建筑的住宅楼中，普遍附建有阁楼。中，普遍附建有阁楼。水箱间水箱间 是指建筑在房屋中及房屋天面上专不储水用途的房屋，在水箱外另设有是指建筑在房屋中及房屋天面上专不储水用途的房屋，在水箱外另设有围护结构及屋面顶盖。围护结构及屋面顶盖。 装饰性塔楼装饰性塔楼 是指突出屋面作为装饰性的较小的楼层，一般不能使用。如钟楼等。是指突出屋面作为装饰性的较小的楼层，一般不能使用。如钟楼等。附层附层 即夹层，是指房屋内部空间的局部层次，如一幢房屋从外部看是二层，即夹层，是指房屋内部空间的局部层次，如一

30、幢房屋从外部看是二层，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫阶层，或叫夹层。从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫阶层，或叫夹层。 假层假层 是指在建造房屋时，在房屋中同时建造的一结构、比较低矮的楼层，其是指在建造房屋时，在房屋中同时建造的一结构、比较低矮的楼层，其前后沿口高度较低，人不能直立。在一般情况下，楼层内高度在前后沿口高度较低，人不能直立。在一般情况下，楼层内高度在1.7M1.7M以上的部分。以上的部分。 房地产基础知识 露台露台 露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边

31、又没有他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。屋顶，所以称作露台。 阳台阳台一般阳台突出于建筑物外墙边沿线一般阳台突出于建筑物外墙边沿线1.2M1.2M以上，分全封闭和以上，分全封闭和不封闭（算不封闭（算50%50%面积）。面积）。 飘窗飘窗一般来说，飘窗突出于建筑物外墙边沿线一般来说，飘窗突出于建筑物外墙边沿线80CM80CM以内，全封以内，全封闭落地居多，不计算面积。闭落地居多，不计算面积。房地产基础知识 标准层标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 走廊走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。走廊是指住宅套外使用的水平

32、交通空间。 地下室地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的的1 12 2者。者。 半地下室半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的高的1 13 3，且不超过，且不超过1 12 2者者 。房地产基础知识 玄关玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的地段。居室是家庭的“领地领地”，讲究一定的私密性，大门一，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一

33、览无余。玄关一般与开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 隔断隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面. . 过道过道过道是指住宅套内使用的水平交通空间。过道是指住宅套内使用的水平交通空间。房地产基础知识砖混结构砖混结构砖混结构住宅中的砖混

34、结构住宅中的“砖砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。异型粘土砖，如空心砖等。“混混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在般在5656层以下。层以下。框架结构框架结构 框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的

35、一种结构体系。各平面框架通过连系梁框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活，使用方便，和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。 房地产基础知识剪力墙结构和框剪结构（也称框支剪力墙）剪力墙结构和框剪结构（也称框支剪力墙）剪力墙结构剪力墙结构由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装由纵横承重墙体组成的结构