悦城房地产住宅楼项目申请报告

1、目录第一章 申报单位及项目概况11.1 项目申报单位概况11.1.1申报单位名称11.1.2单位地址11.1.3法定代表人11.1.4项目申请单位概况11.2 项目概况21.2.1 项目名称21.2.2项目建设背景21.2.3市场研究41.2.4项目建设地点51.2.5建设规模及建设内容51.2.6建设条件61.2.7项目特点91.2.8项目分析101.2.9工程技术方案101.2.10公用工程设计121.2.11安全及消防151.2.12拟建项目招标方案191.2.13项目实施进度安排211.2.15财务评价25第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析272.1发展规划分析272.2产业政策

2、分析272.3行业准入分析28第三章 资源开发和综合利用分析293.1资源开发方案293.2资源利用方案293.2.1电力消耗293.2.2水资源耗用情况293.2.3采暖热负荷293.2.4燃气303.3资源节约措施30第四章 节能方案分析314.1设计依据314.2节能措施和节能效果分析314.2.1建筑节能314.2.2电气节能324.2.3采暖节能324.2.4节水措施324.3能耗状况及耗能指标分析334.3.1能耗状况334.3.2节能效果分析33第五章 安置建设用地征、地拆迁及移民安置分析355.1项目选址即用地方案355.2土地利用合理性分析355.3征地拆迁及移民安置规划方案

3、35第六章 环境和生态影响分析366.1主要依据366.2项目所在区域环境质量状况366.3环境影响分析366.3.1施工期对环境的影响及环保措施366.3.2 建成期对环境的影响及对策406.4环保结论40第七章 经济影响分析427.1经济效益分析427.2行业影响分析427.3区域经济影响分析43第八章 社会影响分析448.1社会影响效果分析448.2社会适应性分析448.3社会风险及对策分析4544第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况1.1.1申报单位名称唐山悦城房地产开发有限公司1.1.2单位地址唐山市路南区石庄大街1.1.3法定代表人刘东彬 董事长1.1.4项目申请单位

4、概况唐山悦城房地产开发有限公司成立于2011年2月，是河北省建设厅评定具有暂定级开发资质的房地产开发企业，注册资金人民币1000万元，注册地址：唐山市路南区石庄大街。唐山悦城房地产开发有限公司在运行过程中，处处贯彻“以人为本，诚信经营”的企业理念，注重提升企业及员工素质，公司现有员工35人，下设财务部、销售部、工程部及办公室，有建筑工程、财务管理、房地产经济、营销管理等各类专业技术人员19名，90%以上员工具有大专以上学历，其中高级职称2人，中级职称人员6人，初级职称9人。唐山悦城房地产开发有限公司技术力量雄厚，管理经验丰富，无论是从项目选定、工程建设还是市场销售、物业管理等方面都有整套的工作

5、流程及专业人员。公司还聘任多年从事建筑行业的专家担任技术顾问，以确保精品住宅和商务楼的推出。唐山悦城房地产开发有限公司坚持从高起点、高标准出发，以诚信取得广大客户、业主的认可。1.2 项目概况1.2.1 项目名称唐山市南堡开发区悦城雅居小区住宅楼开发项目1.2.2项目建设背景项目所在南堡开发区是是曹妃甸新区的重要组成部分，是唐山市乃至河北省经济活动最为活跃的地区之一，位于“唐山湾”的核心地带。2009年3月14日，曹妃甸新区正式揭牌成立，标志着“渤海明珠”曹妃甸的开发建设进入了一个新阶段。曹妃甸新区辖曹妃甸工业区、南堡经济开发区、唐海县和曹妃甸新城，规划面积1943平方公里，陆域海岸线约80公

6、里，目前常住人口22万。这一区域必将发展成为唐山市创建科学发展先行区、开放创新先导区、先进产业聚集区、生态文明样板区的典范。南堡开发区西北距北京200公里、西南距天津滨海新区20公里、天津港45公里，北距唐山市区45公里，东至秦皇岛120公里，距正在建设的“河北省一号工程”曹妃甸港及曹妃甸工业区20公里。南堡开发区成立于1991年，1995年经河北省委、省政府批准，升格为省级开发区。在唐山实施“生产力布局向沿海推进”的宏观战略中，南堡经济开发区凸现了优越的区位优势，并得到了国内外客商的广泛关注，先后有近百家国内外企业入驻南堡开发区。近几年南堡开发区进区项目越来越多，尤其是在曹妃甸港口加快建设步

7、伐之后，临近港口的区位优势使开发区具有了更好的发展前景，项目建设呈现出一片繁荣景象。唐山沿海地区大开发、大开放的态势已经展开，南堡开发区正在以毗邻的区位优势、雄厚的化工产业基础，完善的基础设施条件成为曹妃甸港周边条件最为优越的发展腹地，依托曹妃甸新区的建设，做大做强临港化工产业，加快发展临港加工产业和临港物流产业，将逐步成为曹妃甸工业区的重要支点，成为唐山市南部的又一经济、政治、文化中心。南堡开发区规划控制面积381平方公里，城区建设面积20平方公里，现在已建城区面积为11平方公里，还有9平方公里的面积有待开发。全区现有5万人口，城区人口规划在15万-20万。已有相应的商业服务网点、文化、邮政

8、、银行、教育、医疗、交通和农业，已形成初具规模的城镇格局。区内现有购物商场多个，农贸、集贸市场各一个，“二甲”医院两座，中小学校4所，体育场3个，全区社会服务设施完善。本项目位于唐山市南堡开发区域，位于唐山南部，距市中心45公里，距北京市200公里，距天津港80公里，距京唐港75公里，并有京山（北京至山海关）铁路汉-南（汉沽至南堡）支线直通开发区，地理位置优越，交通便利，区位优势明显。唐山悦城房地产开发有限公司顺应市场需求，充分利用该区域发展潜力大、地理位置优越等外部机会和企业内部资金、人才和技术等内部优势，开发建设悦城雅居小区住宅楼，为南堡居民提供一个优雅舒适的居住环境，为南堡开发区的建设做

9、出贡献。1.2.3市场研究1.2.3.1项目所在区域概况唐山市南堡经济技术开发区是经河北省人民政府批准的省级开发区，处于环津京、环渤海经济合作开发地带，具有得天独厚的区位优势、丰饶富足的资源优势和雄厚的经济基础。经过10多年的建设发展，在能源、交通、通讯等基础设施建设和其他配套产业上都有了较快的发展，投资的软、硬环境日臻完善。南堡开发区是经国务院批准的以盐化工、海洋化工、煤化工、精细化工、石油化工等为主的沿海化工基地。目前区内有世界第三，亚洲第一，年产180万吨优质海盐的河北省南堡盐场；有年产85万吨纯碱，占中国纯碱产量第一的唐山三友集团碱厂；有具有90年代世界先进水平，由奥地利引进成套设备的

10、年产2.5万吨粘胶短纤维的唐山三友集团化纤厂。工业化发展必将带来该区域的经济繁荣和人口增加。1.2.2.2消费市场分析随着南堡开发区的开发建设，会有成千上万的知识性人才在当地落地扎根，与其相关的房地产业、服务业、金融业等配套产业会逐渐发展起来。房地产在扩大该地区投资以及拉动内需方面起着重要作用，而投资和消费是拉动经济发展的两驾马车。南堡开发区鳞次栉比的崭新楼房与漂亮小区正在拔地而起，随着收入的增加，人民的生活水平在不断的提高，同样对住房的需求量也在不断地增加，对质量的要求也越来越高。1.2.3.3项目市场定位和特征该项目的建设不仅能改善该区域内住宅的档次，而且能够提升该区域的城市形象。本项目按

11、现代化住宅项目规划、设计、建设和管理，功能齐全，配套服务设施完备，管理科学规范，可满足居民的消费需求，具有良好的市场发展前景的。项目建成后的目标市场主要面向在此聚集区域的广大城区居民，并辐射周边的丰南区及周边农村农民。1.2.3.4市场分析结论南堡开发区工业化发展必将带来该区域的经济繁荣和人口增加，本项目不仅能改善该区域内住宅的档次，而且能够提升该区域的城市形象。本项目按现代化商业项目规划、设计、建设和管理，功能齐全，配套服务设施完备，管理科学规范，可满足企业及个人的消费需求，具有良好的市场发展前景。1.2.4项目建设地点项目选址位于唐山市南堡开发区九号路西侧，三号路南侧。地势较为平坦，交通便

12、捷，周边环境良好，给水、排水、供暖、供气、供电、电信等城市基础设施完善，可满足本项目建设及运营的需要。1.2.5建设规模及建设内容本项目总占地面积19451.59平方米，规划建设住宅楼，总建筑面积47924.71平方米，建筑密度20.92%，容积率2.26，具体情况如下：全部工程建设内容一览表序号项目面积（平方米）备注1土地使用面积19451.592总建筑面积47924.713住宅总建筑面积43339.124服务楼建筑面积6895地下建筑面积3896.591.2.6建设条件1.2.6.1规划要求项目用地面积19451.59平方米;总建筑面积47924.71平方米,容积率2.26，建筑密度20.

13、92%。项目所在地块规划用地性质为住宅用地。 上述各项规划指标和用地性质均符合该区域控制性规划要求。1.2.6.2土地权属该址用地形状呈较规则梯形，地类用途为住宅用地；使用权类型为出让。1.2.6.3施工条件本项目施工场地、交通运输、施工用水用电等条件均能够满足施工要求。建筑大部分材料如钢材、水泥、土产材料等有充足的供应 ，场地开阔，施工条件良好。1.2.6.4自然条件1、地形地貌本项目处于唐山南部沿海地带，大部分地区为冲淤积平原。区内地形北高南低，由西向东南倾斜，地形较平缓，稍有起伏，地面海拔高程在1.42.7m之间。2、气候项目所在地属暖温带滨海半湿润大陆性季风气候，年平均降雨量为573毫

14、米，最高年降雨量为1030毫米，最低年降雨量为261毫米，降雨多集中在79月，占全年降雨量的65左右。年平均水面蒸发量为1378毫米，陆面蒸发量为530毫米。年平均气温11.9，最高气温35.4，最低气温16.3，最大冻土深度0.7米。年主导风向西南风，夏季是西南风，冬季是西北风。1.2.6.5地质条件1、地层岩性地层除表层局部为素填土外，分别为第四系全新统和第四系更新统海陆交互相沉积物。全新统陆相沉积层：埋藏深度约2米，岩性为高液限粘土或低液限粘土。灰黄色灰褐色，受地表蒸发和人类活动影响，使土层含水量降低，为表层硬壳。全新统海相沉积层：埋藏深度18-23米，上部岩性为淤泥质低液限粘土和淤泥质

15、高液限粘土，南部夹低液限粉土。灰色深灰色，含腐植质及螺类碎片，呈软塑流塑状；粉土中密，局部稍密。沉积时间短、物理力学性质较差；下部岩性为低液限粘土、粉土互层；灰色浅灰色，粘土呈软塑状，局部流塑；粉土密实，局部为中密。更新统陆相沉积层：埋藏深度3640米，上部岩性为低液限粘土，粉土互层，灰黄色黄灰色，呈硬塑状，局部呈软塑状，粉土密实；下部岩性粉细砂层，密实，更新统海相沉积层：埋藏深度示揭穿，最大揭露厚14米，上部岩性为低液限粘土，粉土互层，灰色，粘土呈硬塑状，粉土密实；下部为粉细砂层及粉土层，均密实。2、地质构造路线所在区处于大地构造单元燕山台褶带的马兰峪复式背斜内。区内区域性的断裂构造有：固安

16、昌黎大断裂、青龙滦县大断裂；一般断裂构造有：丰润卢龙断裂、迁安滦南断裂、丰南宁河断裂等。主要断裂均为活动性断裂，且断裂活动性较强烈，在这些活动断裂的交汇部位多为地震的震中位置。地震活动的发生与断裂构造的活动密不可分。3、地震效应依据国家质量技术监督局发布的中国地震参数区划图（gb 18306-2001），地震动峰加速度为0.15g，场地特征周期为0.4s。据河北省地震烈度区划图（1990），路线所在区地震基本烈为度。路线影响区地面动峰值加速度及场地特征周期分布见图。 地面动峰值加速度分布图 4、场地评价勘察结果表明,拟建场地未发现不良地质作用,场地和地基稳定,地基土均匀,适宜进行本工程的建设。

17、1.2.6.6供电项目耗电为生产经营用电，电源由项目用地附近高压线引入双路10kv电力电源到商场配电室，电源电压380/220v，然后由配电室引出，由箱式变电站低压柜直接供电。1.2.6.7供水本项目用水主要为经营、保洁及生活用水，水源取自项目用地附近的市政给水管网,最大日用水量约为168t/d,给水来源管道接口压力为 0.25mpa。1.2.6.8排水该项目的排水方式为雨污分流。项目产生的污水主要为生活污水，经粪化池处理达到排放标准后排入市政污水管网；雨水排放采用管渠结合式，经汇集后流入市政雨水管网，以上污水均汇入唐山南堡开发区污水处理厂。1.2.6.9供暖该项目所需供暖，由条件成熟的市政供

18、热管网，供热总负荷为1205.12kw。1.2.6.10燃气该项目燃气来源为天然气,由市政天然气管道提供。1.2.6.11垃圾处理项目产生的垃圾由垃圾分类收集系统分类收集后,经项目物业部门运送到就近的垃圾收集站,再由专业部门统一运送至垃圾处理场。1.2.7项目特点1、本项目用地局促，在满足规模要求下，体形尽量平顺方整，顺应用地形态。2、应用新技术节约资源、降低运行成本。1.2.8项目分析1、地理位置优势项目所在地南堡开发区位于唐山南部，地处渤海湾中心地带，南濒渤海，北依燕山，隔海与朝鲜和韩国相望。2、交通优势项目所在南堡开发区既临渤海又环京津，处于河北省“两环开放带动战略”的前沿。开发区北距唐

19、山市区45公里，西邻天津机场和天津港，东毗京唐港，且有环渤海公路相连接，东南至正在建设的曹妃甸港仅20公里。南堡开发区作为该港口的港城和腹地，将发展成为唐山市南部的又一政治、经济、文化中心。1.2.9工程技术方案1.2.9.1设计理念1、外观时尚化通过造型的虚实结合，体块的组合穿插，细节的刻画，形成亮丽、大气的外观。2、功能明细化整个建筑按层次和功能进行细化，做到它色鲜明。1.2.9.2总图布置1、建筑外观设计力求表现出简洁、明快、新颖的现代化建筑特征。2、单体建筑外部连接，内部空间相对独立。1.2.9.3结构设计本工程采用框架结构，框架剪力墙结构体系或剪力墙结构体系，安全等级为一级。地基处理

20、局部达不到设计标准的，采用砂石级配方式进行处理。基本风压（kn/）基本雪压（kn/）标准冻深（m）地面粗糙度0.400.350.80b类项目所在地区抗震设防烈度为八度，结构安全等级二级，设计地震分组为第一组。因为唐山市为高地震烈度区，因此在建筑抗震设计中，应充分体现结构的“强柱弱梁，强剪弱弯，强节点，强锚固”以及“小震不坏，大震不倒”的设计原则。在保证安全第一的基础上，尽量做到经济实用。混凝土混凝土的原材料、配合比、拌制、运输、浇筑以及养护和拆模等应符合混凝土结构工程施工及验收规范国家标准的规定。地下室和主体结构的混凝土应采用商品混凝土,同时应遵守国家建委关于预防混凝土工程碱集料反应技术管理的

21、规定。本工程对高层建筑拟使用混凝土强度等级为c50之混凝土。 钢筋钢筋主要采用hrb400 级钢筋。 填充砌体均采用轻质砌块 （容重小于 6kn/m3）,混合砂浆 m5.o 砌块强度等级 mu3.5, 砌体施工控制等级为 b 级。 保温材料建筑物外墙贴聚苯板保温。 门窗建筑物外窗均采用中空玻璃塑钢窗。1.2.10公用工程设计1.2.10.1给水设计1、给水系统：给水管线按生活、室外消防合用管道设计，市政管线进入进驻红线处设置水表，共建给水入口处设置水表，室外消防栓保护半径不大于50米，间距不超过120米。本项目用水主要为商户生活用水、道路喷洒、绿地浇灌等项用水，最大日用水量为168吨/天，年用

22、水量为6万吨/年。2、消防系统：消防系统采用低压制，项目按同一时间内火灾次数1次，室内消防用水量15l/s，室外消防用水量25l/s，火灾持续时间2h，一次灭火用水量288m3设计。在室外设地下室消火栓，办公楼内设消火栓系统并设自动喷水煤或系统。1.2.10.2排水设计室外雨污分流，室内污废分流。1、雨水系统：屋面雨水经落水管到地面后与地面雨水汇合排放到小区内雨水管网。小区设计考虑雨水收集系统，该系统结合小区地形、地貌采取暗渠收集雨水，园区内布设雨水井，沿园区道路设雨水口，标准内降水径流可全部收集利用，超标准降水则通过溢流系统经汇总排放到项目周边市政污水管网后汇入南堡开发区污水处理厂。2、污水

23、系统：该项目产生的污水主要为生活污水，最高日排放污水约为141.8吨，经化粪池处理达到排放标准后排入周边道路的市政污水管网。1.2.10.3供热设计1、供热负荷计算冬季采暖室外计算干球温度-11。大气压力：冬季103650pa室外风速：冬季平均5.1m/s2、室内设计参数住宅、物业用房等的室内计算温度为18。3、热源本项目热源由小区热力站集中供热，需供暖面积45800m2，经计算需热负荷1205.12kw，供水温度为80/55。1.2.10.4燃气设计燃气使用天然气，由市政天然气站提供天然气，用于楼内人员餐饮使用，年需天然气578.16万立方米。1.2.10.5电气设计1、供电设计 供电电源项

24、目耗电为居民用电，电源由高压线引入居民楼配电室，电源电压380/220v，楼内由箱式变电站低压柜直接供电。 供电系统遵循 工业与民用10kv及以下变电所设计规范(gb50053-1994)、低压配电设计规范(gb50054-1995)、供配电系统设计规范（gb50052-1995）等进行设计。低压供电线路均采用电缆穿管埋地敷设。各用电单位采用分户计量方式，各户装设计量表。不同用途插座分别设支路，除照明外均装漏电保护装置。室外照明选用高为4m-8m的金属灯杆，光源选择80w15ow高压钠灯，基距为25m30m，对环境起到美化和点缀作用。 供电负荷本项目用电负荷等级为二级，根据分区不同设置单独计量

25、表，公建配电按区域设置独立计量表。 2、建筑物的防雷保护建筑物利用基础内的结构钢筋作接地装置。防直击雷的接闪器采用10的镀锌圆钢,沿楼顶女儿墙或结构架顶部易受雷击的部位上敷设,在楼顶上组成不大于 10 米 10 米的网格全长焊接,引下线利用柱内2根不小16的主筋全长焊接。引下线间距不大于 25 米。接地装置利用一层室内一米以下基础内的2根不小于16的钢筋,按柱网全长焊接成等电位网 。把屋顶避雷网、引下线、接地装置焊接成一体组成闭合电气通路。所有突出屋面的非带电导电体（包括雨落管等）都必须和避雷网可靠连接。所有地下进出建筑物的金属管道都必须做总等电位联结。3、建筑物接地建筑物的保护接地采用 tn

26、系统。进线做 pe 线重复接地,各种实验仪器做专用接地线。接地装置采用强、弱电联合接地、接地电阻小于等于 1 欧。建筑物做总等电位联结,建筑时所有不带电金属物均应与接地装置可靠联结。1.2.10.6弱电和智能化设计本工程为住宅楼，按照综合式安全防范系统进行设计，建设一个完整的、集成的、可靠的、易操作的安防系统，使其作为有机的整体对整个项目进行监控和管理是建立综合安防系统着重要达到的目标。1、安全防范子系统2、信息网络子系统计算机网络系统电话接入系统有线电视接入系统1.2.11安全及消防本项目的危害因素主要体现在施工过程中的不安全因素。1.2.11.1安全措施本项目在施工阶段必须建立完善的安全防

27、护措施。施工前认真编制详细可行的施工组织设计及施工安全纪律,尽量减少上下交叉作业给施工人员造成的安全隐患。1、建立各级安全生产责任制做好建筑施工的安全管理,必须把重点放在责任的落实上, 由此建立起一整套从单位领导到全体职工层层分解落实、层层责任清晰的管理制度,以制度责任确定每一个人在安全工作中的位置。2、建立完善的安全操作规程，根据建筑施工事故统计分析,有一半以上的事故原因是“三违”造成的，尤其是违章作业在其中比重最大。尽管大部分建筑工人在长期的建筑施工操作中,安全经验已经较丰富,企业各类岗位安全操作规范也日趋完善化,但随着新技术、新工艺、新设备和新材料的应用,一些旧的安全操作规范已经不能满足

28、现代施工的需要,这就要求对其重新制订或加以完善,使每个建筑工人的施工过程都在规定的程序下进行。执行和监督职工正确运用安全操作规程,应从领导做起,按章行事,避免违章指挥, 坚持长期有效、持之以恒地对职工道章守纪情况实施监督。对于违章人员的处罚既要适当,又要使职工本人或其他人民受到教育,做到对每个职工都一视同仁。这样才能树立安全检查人员的权威性,切实把职工安全操作规程和各项安全制度贯彻执行下去。3、实施多样性的职工安全教育由于建筑施工队伍人员来源复杂,文化水平参差不齐,这给实施安全教育培训带来困难。针对建筑施工队伍低水平、低素质的人员较多的特点,为提高这个群体的人员素质,增强自防自救能力,必须十分

29、重视岗前或作业前的安全教育培训,并把各种教育方法结合起来,实施有针对性和经常性的安全教育培训, 坚持少而精,注重其适用性,反对脱离本岗位、本工地实际的泛泛地、雷同式地进行安全教育培训,使职工感到安全教育多而不厌、勤而不烦。4、坚持经常性的检查事故的发生除少数是意外所致,多数都是人为因素造成的。安全检查可以发现隐患,避免或消除事故的发生。并可以解决怎样开展安全检查,采取何种方式开展检查,通过安全检查如何把事故隐患暴露出来的问题。首先要求管理者和职工弄懂要检查对象的安全标准。并且安全检查要坚持高标准、严要求。5、落实安全设施投入加大安全管理投入,更新安全设施,积极采用新工艺、新技术、新材料和新设备

30、，应是预防建筑施工事故的一条行之有效的措施。对危险性较大的作业，用机械化或自动化代替手工操作，不断改善职工作业环境条件，使建筑施工作业建设事故率。1.2.11.2消防措施本项目保安全的重点在于火灾预防,要贯彻预防为主、防消结合的方针。项目建设时充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点 :1、加强对施工人员的消防安全培训工作要搞好消防安全管理工作,消防安全培训是关键，对员工的消防培训应着重从以下三个方面进行。 组织全体施工人员,认真学习贯彻执行中华人民共和国消防法,进一步增强全员的消防安全法律意识和责任意识。 教育施工人员及时报警。火灾报警是一个很重要的环节，一

31、旦发生火灾,若不及时报警,自己又无法处置,后果往往不可收拾,同时应教育施工人员报告火警是每个公民应有的权力和应尽的义务,以解决个别人员对报警的错误认识。 进一步强化应付火刻的能力。火灾多为突发性事故, 火灾发生后容易造成人心理上的恐惧,或因处置不当，错过扑救初起火灾的最佳时机,小火变成大火,小灾酿成大灾,因此在平时应加强施工人员的基本消防技能培训,使人们懂得“三懂三会”的消防基础知识。2、易燃易爆物品的消防安全管理 施工中用的易燃易爆物品和压缩气体瓶,应设专用的仓库分类隔离存放。库房之间和建筑物防火间距应按防火规范严格执行。库房内通风,降温设备和电源、防爆设备必须灵敏、可靠,电源开关要设在库房

32、以外安全的地方。 施工中所用的帘布、草席等易燃保温用品存放要远离火源,并按照施工需要严格控制使用,专人负责调派,以降低施工现场的火灾载荷。 施工现场、加工作业场所、材料堆置场所内刨花、木片、锯末等易燃物品应及时清除,并且在此类场所严禁动用明火作业。 可燃保温材料不准堆放在电闸箱、电焊机、变压器及电动工具周围,以减少发生火灾的可能。3、施工现场的用火管理 施工现场动用明火作业、取暖的应严格落实有关消防安全管理制度,由施工现场的消防主管人员根据施工现场情况和消防措施落实情况开具动火证后方可动用明火。 动用明火地点要有专人负责看管,用火部位的周围无易燃、可燃物品,同时用火部位要准备好消防器材,备足消

33、防水源。 使用焊接的施工作业中应用石棉被或不燃物品接住火花 ,防止引燃可燃物品。 动用明火作业后,负责人应对用火地点加强检查,确认无死灰复燃可能方可离开。4、加强对消防器材与设备的管理 施工现场确定的专兼职消防人员应按照机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定的有关要求,对施工现场的各种消防器材定期进行检查和维修,保证其完整好用。 如果遇到冬季施工现场的消防水源要做好保温防冻工作,以使其在发生火灾时发挥其应用的作用。除上述应注意的内容外,施工中还应加强对电气设备、用电线路的消防安全管理,以保证其在安全的条件下使用。只要从以上几点加强管理,认真落实各项消防安全管理制度,火灾就会远离施工,保障施

34、工的正常进行。1.2.12拟建项目招标方案依据中华人民共和国招标投标法、工程建设项目招标范围和规模标准规定和河北省实施中华人民共和国招标投标法办法的规定，本项目须实行招标。1.2.12.1招标范围本项目招标范围为：勘查、设计、建筑、安装、工程监理、设备和重要材料采购。 1.2.12.2招标方式本项目的招标方式采取邀请招标。招标投标活动应当遵循公开、公正、公平和诚实信用的原则。1.2.12.3招标程序招标准备阶段 准备招标条件在正式招标开始前，工程应具备一定的招标条件。包括:招标项目按国家规定需要履行项目审批手续，己经履行审批手续并获得批准，项目法人单位己经组成，资金到位率符合规定，技术资料满足

35、招标投标等。 委托招标代理机构委托有相应资质的招标代理机构进行招标。 编制招标文件招标代理机构按照建设单位的要求编制招标文件，招标文件应包括拟建工程的技术要求，对投标人资格审查的标准、投标报价的要求、评标标准和拟签订合同的主要条款等所有实质性要求和条件，是投标和评标的主要依据。 计算标底招标人应编制或由招标代理机构编制并由招标人确认拟建设项目的标底价格，它是招标人筹集资金和评标人员评价投标报价的主要依据。准确可行的标底价格应该建立在市场调查的基础上，根据拟建工程的技术特点，同时参考最近一段时期内相似工程的结算价格来确定。标底必须严格保密。招标投标阶段 勘察现场 发售招标文件向招标范围内的投标人

36、发售招标文件。 招标文件的澄清和修改任何邀请范围内投标人都可以在规定的时间内请求招标人就招标文件的内容进行澄清。如需要招标人可在招标文件售出后对其补充和修改。 编制和递交投标文件 投标人应按照投标人须知并利用招标文件提供的格式编写并提交其投标文件。投标成交阶段 开标开标应按招标文件规定的时间地点以公开的方式进行。 评标和定标评标工作由招标人组建的评标委员会负责，先进行投标文件初审，评标委员会对通过初审的投标文件进行详细评价。评价完成后，评标委员会应准备评标报告。由招标人根据评标报告和推荐的中标候选人来决定中标人。 签订合同在接到中标通知书后，中标人应在规定的时间和地点与招标人签订合同。1.2.

37、12.4评标方法本项目宜采用综合评标价法。综合评标价法是综合考虑投标报价以外的各种评价因素，并将这些因素用货币表示，然后在投标报价的基础上增加或减掉这些费用来得到综合评标价。评标价最低者中标。除了投标报价外，需要考虑以下因素:投标单位的信誉、有无类似工程经验、对工程质量和进度的承诺等。1.2.13项目实施进度安排本项目规划建设商业楼，总建筑面积47924.71平方米，并建设相应的绿化、配套设施,预计工期为24个月。2012年 5月 办理立项审批；前期准备及制定方案；2012年 9月 施工图设计、项目建设准备；项目开工建设；2014年 3月 配套设备设施安装调试；工程外网建设及验收；2014年

38、5月 竣工交付使用。1.2.14投资估算及资金筹措1.2.14.1投资估算本项目总投资由工程费用、工程建设其他费和预备费组成。工程费用包括房屋建安工程费、设备购置费及室外配套工程费；工程建设其他费包括土地征用费、前期咨询费、城市配套费、勘察设计费、工程监理费、质量监督费等；预备费指项目的基本预备费。1.2.14.2估算依据该项目投资估算依据国家现行政策法规及相关行业规定，并依据建设单位及各专业提供的基础资料进行编制。1、固定资产投资估算范围项目投资估算内容包括下列单项工程和费用:主要工程项目公用工程项目无形资产及递延资产基本预备费2、项目费用标准及价格依据河北省建筑工程概算定额及其配套费用定额

39、河北省建筑安装工程概算定额及其配套费用定额河北省市政工程估算指标河北省安装工程概算定额2005国家发改委、建设部和唐山市的政策、文件承办单位提供的有关资料及近期唐山市实施的类似工程的实际造价唐山市工程造价信息设备购置费包括设备原价和运杂费，设备原价为厂家近期报价或询价。安装工程费根据项目需要并按现行有关规定和概算指标进行计算。工程其他费用按照国家现行有关文件和建设单位提供的当地现行政策规定估列。土地使用费根据国家和地方政府的有关规定，建设项目征收或者征用土地、租用土地支付的费用，征地费用根据项目实际发生计列；建设单位管理费建设单位管理费是指建设单位从筹建之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理

40、性开支。根据财政部财建2002394号、河北省财政厅20033号、财建2003724号文件规定及唐山市实际，总投资5000-10000万元部分按照113万元计列，10000万元以上部分按超出部分的0.8%计列，据此计算建设单位管理费为113万元；工程勘察设计费是指建设单位委托勘察设计单位为建设项目进行勘察设计等所需的费用。根据工程勘察审计文件收费管理规定（国家计委、建设部计价格200210号）及有关文件规定，工程勘察费按建筑物和构筑物占地面积10元/平米计算，设计费采取内插法计算，并以此作为参考，暂按19.5万元计算。前期咨询费根据国家计委计价格19991283号文件、省物价局、省计委2000

41、10号文件规定计列。工程建设监理费是指委托工程监理单位对工程实施监理工作所需费用，根据国家发改委、建设部发改价格2007670号文件规定参考唐山市实际收费情况，按监理合同协议收取。环境影响咨询服务费指按照中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国环境影响评价法对建设项目环境影响进行全面评价所需费用。根据国家计委、国家环保总局计价格2002125号文件规定计列。招标代理服务费是招标代俩机构接受招标人委托，从事招标业务所需费用，根据国家计委计价格20021980号文件规定，按第一部分工程费的0.5计列。工程质量监督费依据国家强制性标准、规范、规程及设计文件，对建设工程的地基基础、主体结构和其他设计结

42、构安全的关键部位进行现场监督检查的费用，根据河北省物价局、河北省财政厅计价经费字200132号文件规定，按第一部分工程费用的0.7计列。城市基础设施配套费根据河北省物价局、财政厅冀价经费字200229号等对唐山市批复文件，河北省物价局、财政厅冀价经费字200132号及唐山市具体规定计列。施工图审查费是指谁共图审查机构受建设单位委托，根据国家法律、法规、技术标准与规范，对施工图进行审查所需的费用。根据河北省物价局、建设厅冀价经费字200227号文件规定，按设计费的7%计列。其它政府规费:包括卫生防疫费、垃圾处置费、定额测定费、雨污水纳网费等，按有关规定及相关协议收取。基本预备费根据国家计委、中国

43、人民建设银行印发关于改进工程建设该预算定额管理工作的若干规定等三个文件的通知计标（85）352号文件规定，同时考虑项目实际情况，按第一、二部分费用之和的5%计列。1.2.14.3建设投资经估算，本项目总投资8900万元。1.2.14.4资金筹措本项目总投资8900万元，资金来源全部为企业自筹。 1.2.15财务评价1.2.15.1 财务评价的依据1、国家计委和建设部1993年4月发布的关于建设项目经济评价的若干规定、建设项目经济评价方法与参数、建设项目经济评价方法说明。2、房地产开发经营与管理 中国房地产估价师协会3、房地产开发制度与政策 中国房地产估价师协会4、唐山市有关房地产开发相关技术、

44、政策文件5、唐山市有关政策1.2.15.2 财务评价基础数据的取定1、根据现行财税制度，房地产开发企业需缴纳营业税率为5%，城市维护建设税为营业税额的7%，教育费附加为营业税额的4%，所得税税率为25%。2、本项目销售收入根据唐山市商用房的市场销售情况及房地产价格走向，根据市场比较定价法，商业按均价2600元/平方米。1.2.15.3财务收益指标1、本项目的营业税税率为5%，城市建设维护税和教育费附加税分别为营业税的7%和4%。2、利润总额 = 销售收入-总投资-营业税及附加=3227万元3、净利润 = 利润总额-所得税 =2420万元4、上缴销售税金及附加：333万元上缴所得税：807万元5

45、、投资利润率 = 利润总额/总投资 =36.26%1.2.15.4现金流量分析1、财务净现值fnpv财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。从项目全部投资的现金流量情况看，当ic8时，财务净现值（fnpv）为1912万元，大于零。2、动态投资回收期pt投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需要的时间。经计算，全部工程投资回收期为3年。表明项目能够按时收回投资。1.2.15.5财务评价结论该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，符合南堡开发区房地产建设总体规划和相关政策，对于促进南堡开发区房地产业发展，改善居民生活条件及提高企业效益等具有十分

46、重要的意义，其社会效益显著。从财务盈利能力分析看，销售利润率较高，财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，表明项目的具有一定的盈利能力；从财务不确定性分析看，项目营业收入及建设投资等指标的变化均能不同程度的影响财务分析指标，但指标变化后仍然处于可接受的范围内，具有一定的抗风险能力，因此从财务上讲项目是可行的。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析南堡开发区是经河北省人民政府批准的省级经济技术开发区。开发区规划面积381平方公里，城区建设面积20平方公里，现在已建城区面积为11平方公里，还有9平方公里的面积有待开发，全区现有5万人口。开发区处于“环津京”、“环渤海”经

47、济合作开发地带。大北京经济圈确定之后，进一步拉近了开发区与北京市的距离，北京及周边地区为我们提供了宝贵的人才和广阔市场。该项目建设地址位于唐山市南堡开发区9号路西侧、3号路南侧，周边交通便利，工业发达，交通物流行业也比较发达，但房地产行业还有待能进一步的开发，该项目就是为了满足南堡开发区这一需求且长期发展规划而建立的。2.2产业政策分析2012年，中央对楼市调控政策的一个突出特点，就是保护和鼓励刚性需求，坚决抑制投资投机需求，同时增加保障房和普通商品房的供应，这有利于中国经济实现软着陆。 为切实将住房价格控制在合理水平，近日住房城乡建设部发出通知，要求各地在落实国务院办公厅关于进一步做好房地产

48、市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号)，确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。政策应该鼓励在二三线城市发展多种地产形式，带动当地经济发展和产业结构调整。2011中国房地产开发企业500强测评研究报告显示，排名前20的开发商都进入了商业地产领域。 为了规避市场风险，顺应行业发展趋势，2011年，众多开发商涌入商业地产领域。 唐山市属于三线城市，商品住宅楼还处于卖方市场，尤其像南堡开发区刚成立不久，还处在发展阶段，各方面都还有待开发，特别是房地产行业。2.3行业准入分析唐山悦城房地产开发有限公司是河北省建设厅评定

49、具有暂定级开发资质的房地产开发企业，虽然是房地产行业的新兵，但凭借公司的资金及管理优势，开发该项目不仅能取得良好的经济效益，也会获得较高的社会效益，其所建设的悦城雅居小区项目符合市场需求，也符合其行业准则。第三章 资源开发和综合利用分析3.1资源开发方案本项目为悦城雅居小区工程，属房地产开发工程，不属于资源开发类项目，报告不对资源开发方案进行分析。3.2资源利用方案房地产开发项目涉及的资源利用主要由电力消耗、水资源消耗、采暖耗能及天然气消耗。3.2.1电力消耗经计算，本项目用电总功率约为2600千瓦，年耗电量1156.32万千瓦时，项目拟安装2台1600kva变压器。3.2.2水资源耗用情况项

50、目日均用水量为168吨，年用水量为6万吨，水源为市政供水管网。3.2.3采暖热负荷项目采取集中供暖，供暖面积45800平方米，需热负荷1205.12kw，热源为市政供热管网。3.2.4燃气该项目燃气采用天然气供应方式，年耗气量约为578.16万立方米，气源为市政天然气管道。3.3资源节约措施项目为非资源开发类项目，小区居民在日常生活中消耗的资源包括电、水、型煤、燃气等，其节约措施可详见“节能方案分析”章节。第四章 节能方案分析4.1设计依据河北省居住建筑节能设计标准公用建筑节能设计标准gb50189-2005民用建筑节能设计标准jgj26-95；pvc塑钢门窗98j4；唐山市建委200017号

51、文唐山市民用建筑节能管理实施办法（试行）及国家、省和市其它建筑节能管理实施办法。4.2节能措施和节能效果分析4.2.1建筑节能本项目采用民用建筑节能设计标准、pvc塑钢门窗等标准进行建设，采取缩小房屋体型系数，控制南北窗墙面积比，严格要求围护结构传热系数，在墙体拐角处做好保温，防止产生热桥等保温措施。围护结构采用300厚加气混凝土砌块；屋顶保温采用聚苯乙烯泡沫保温板；门窗玻璃采用断桥铝合金中空玻璃；墙外面及屋顶面选用浅色面材料，以利于空调房间保温节能。4.2.2电气节能电梯、供热、供水等设备优先选用国家推荐的质量合格的节能型产品，以达到节能降耗的目的；选用低损耗变压器，力求降低用电设备自身损耗

52、；合理选择变压器的位置，力求使其处于负荷中心，从而最大限度减少配电距离，降低电缆的线路损耗；选用无功功率自动补偿装置，保证在大量感性负荷工作状态下，自动调整无功功率，降低无功损耗；公用楼梯间采用声控自动节能灯具；4.2.3采暖节能合理布置热交换站的位置，尽量减短供热管线，减少供热过程中沿途热损失；选用保温效果好的墙体材料，在保证生活的正常情况下，降低建筑物耗热量，从而达到节能的目的；在供热管网各环路的建筑路口处安装采暖平衡阀，以利于管道的水利平衡，达到节能目的；加强管网保温，减少能量损失。本项目采暖供热系统按连续供热进行设计。采暖供热管道保温厚度要按现行国家标准 设备及管道保温设计导则(gb8

53、175)中经济厚度的计算公式确定。4.2.4节水措施根据河北省人民政府关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知，在“十一五”期间，力争完成中水回用设施建设。把生活废水生活中排放的污水、雨水等，经过收集、净化处理后，用于绿化、空调冷却、消防供水、水景设施、冲洗便器等，从而达到节省淡水用量的目的。本项目节水措施，主要考虑生活中节约，利用节约水嘴，绿化灌溉定时专人负责。4.3能耗状况及耗能指标分析4.3.1能耗状况本项目为住宅楼建设项目，主要耗能为生活用电、用水、用燃气及取暖耗能，经计算，本项目年耗电1156.32万千瓦时，按折标系数1.229计算，折标煤量1421.12吨；年采暖耗热量34689

54、.6百万千焦，按折标系数0.0341计算，折标煤量1182.98吨；年耗煤气量578.16万立方米，按折标系数12.143计算，折标煤量7020.6吨；年耗水6万吨，按折标系数2.571计算，折标煤量15.43吨。即年耗量为9640.21吨标准煤。能源种类计量单位年需实物量折标系数折标煤吨电力万千瓦时1156.321.2291421.12采暖百万千焦34689.60.03411182.98天然气万立方米578.1612.1437020.6水万吨62.57115.43合计9640.214.3.2节能效果分析节约能源是我国能源政策的重要组成部分，本项目选用先进合理的技术，以及国内高性能的节能设备，

55、本着节约能源、利用能源的目的，在满足正常生活条件下，尽量减少能源的不必要损耗，在充分利用能源的同时，获得最大的经济效益。该项目经过以上节能措施处理后，全部能源消耗折合标准煤年用量为9640.21吨/年，据此计算，按单位面积计算的综合能耗为210公斤标煤/平米建筑，其中采暖能耗为25.83公斤标煤/平米建筑，满足河北省居住建筑节能设计标准db13(j)63-2007中规定的节能65%的要求。第五章 安置建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1项目选址即用地方案本项目选址位于唐山市南堡开发区9号路西侧、3号路南侧。该址用地呈规则梯形，地势较为平坦，随着城市路网和市政基础设施的不断完善，该区域的交通必将越来越方便，地理位置的优越性也必将逐渐显现，优雅的环境，优越的地理位置，给水、排水、供暖、供气、供电、电信等城市基础设施的逐步完善，可为本项目建设及运营提供良好的外部条件。项目承建单位-唐