仓储行业风险分析报告

1、2008年仓储行业风险分析报告摘 要一、2007年仓储行业总体运行概述2007年我国的仓储业在国家实施宏观调控政策的推动下，提升了其运作效率和管理水平，凸显了其发展的良好势头。从物流业总费用的构成看，仓储业保管费用增长最快，占总费用的比重有所上升。2007年，保管费用为14943亿元，同比增长21.2%，增幅比2006年提高5.2个百分点，占社会物流总费用的32.9%，其中仓储费用为3876亿元，同比增长19.9%，增幅比2006年提高4.8个百分点，占保管费用的25.9%仓储业的固定资产投资额持续增长。国家加大了对仓储业固定资产的投资力度，各项指标增幅基本都达到了10%以上。2008年一季度

2、仓储行业固定资产投资总额为109.9亿元，同比上年增长35.8%，投资总额继续保持快速增长，但增幅明显下降。2007年前三季度仓储行业固定资产投资总额为487.7亿元，同比上年增长62.7%，仓储行业投资总额继续飞速增长，是仓储行业大发展时期。固定资产投资数额明细年份2001200220032004200520062007前三季91.4115.5161.5343.0363470488资料来源：物流年鉴二、行业供需分析及预测（一）仓储业需求不断增长持续的经济增长是仓储行业需求增加的基础，同时物流行业的全面发展带动了仓储行业需求的增加；另外商品流通的发展要求，和交通运输基础项目的建设是仓储行业发展

3、的直接动力。2007年我国国内生产总值(gdp)为246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续5年增速达到或超过10%。全国社会物流总额为752283亿元，同比增长26.2%，增幅比2006年提高2.2个百分点。2007年，保管费用为14943亿元，同比增长21.2%，增幅比2006年提高5.2个百分点，占社会物流总费用的32.9%。我国经济的发展为仓储业的投资发展提供了发展动力，促进仓储行业需求的增加。我国物流货物总额增长及增长速度示意图2008年我国仓储行业需求将继续保持增长态势，但受到宏观环境的影响，仓储行业的发展速度将降低，但是仓储行业的发展正向深度发展，其中仓储服

4、务业和新型仓储运输相结合的物流园区将会有巨大的发展空间。（二）供给规模扩大，发展仍显不足2007年，随着经济的快速发展，仓储业建设增加，仓储行业供给扩大。在仓储设施方面，除运输部门的货运枢纽和场站等仓储设施外，我国商业、物资、外贸、粮食、军队等行业中的仓储设施相对集中。仓储设施近年来发展迅速，年投资规模呈现快速增长趋势，1995年我国仓储业基本建设投资规模仅为28.7亿元，2002年为115.5亿元，比1995年增长3倍多；新增固定资产达103.9亿元。根据“2006中国仓储业大会”报道，我国公共仓储企业总数已达10177家，仓储企业资产总额达2578亿元，44%的物流园区集中在东南沿海地区其

5、中，有26在东部沿海地区，18在南部沿海地区。全国总投资在1亿到10亿元之间物流园区占50，总投资在30亿元以上的物流园区仅占7。在入住物流园区的企业和实体中，商贸流通企业、货代公司和物流公司占84.1%。虽然近年来物流园区开发炒得比较热，但目前已经运营的物流园区比例仍比较低。根据“2006中国仓储业大会”报道，在国家发改委对全国205家物流园区的调查中，已经运营（含部分建成，投入使用）的只有49个，在建65个，有91个物流园区尚在规划中。资料来源：中国物流发展报告仓储建设项目类型统计三、行业效益分析与预测2007年，我国仓储业与物流行业其他领域一样，经历了许多考验，也取得了较快的发展。中国物

6、资储运协会对全国27个省、自治区、直辖市的63个大型仓储企业的经营情况进行了调查。调查表明，样本企业2007年保持了良好的发展态势：主营业务收入实现166亿元，比上年增长64%，其中经销业务收入149.5亿元，比上年增长86.8%；物流业务收入16.5亿元，比上年增长17.5%；实现利润总额2.78亿元，比上年增长39%。四、区域和子行业分析预测仓储行业区域发展不平衡，西部地区企业的发展明显落后于东部地区，东部外向型经济发展特点首先带动了东部地区仓储业的发展，珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈首先形成产业集群，物流业、仓储业发展迅速。目前我国仓储设施大部分集中在三个主要地区：长江三角洲、珠江

7、三角洲和环渤海地区，占总量的85%。且从未来两年计划来看，物流业务仍将集中在这三个主要地区，保持在85%，但会有一定的物流业务从上海和长江三角洲地区流向珠江三角洲(35%)，尤其是广州(19%)和深圳(15%)，该地区目前已大量投资于道路、铁路和港口基础设施。天津和成都也成为企业扩展规划的重点。物流园区分布统计地区中东部沿海南部沿海北部沿海东北经济区比例26%17%14%10%地区黄河中游西南经济区长江中游西北地区比例10%9%8%6%资料来源：全国物流园区调查报告五、行业授信提示根据我国经济发展速度放缓，通货膨胀等因素，结合当前仓储行业的经营状况和经营环境，我们认为商业银行对仓储行业的授信投

8、放，原则上以不超过本行授信投放平均增长幅度为宜。区域授信策略：1、中东部沿海地区，特别是经济发达的北京、上海，长江三角洲、珠江三角洲地区是经济发展的重心，同时也面临着土地、货币政策和通货膨胀、国际贸易影响，授信方面要集合经济形势密切关注变化。适当的降低授信水平。2、中西部地区仍然不适宜大面积的增加授信额度，但是仍然存在着机会，例如依托边境贸易的仓储企业，以及政策支持的仓储企业可以适当的增加授信额度。3、新兴物流城市的授信需要谨慎，虽然有政策支持但是要结合地区特点，仓储市场已经成熟并且受地缘作用大，对于确实有条件的城市企业可以增加授信额度。企业授信策略：对于主要业务是仓储，尤其是单一经营的仓储企

9、业，应结合企业的发展规模、在行业中所占据的地位和潜力进行授信。同时也可以考虑授信投向中小型、发展活力较好的仓储企业。严格控制规模大反而不好管理，经济效益低企业的授信力度。目 录第一章 仓储行业市场供需分析及发展预测1第一节 仓储行业在国民经济中的地位变化1第二节 仓储行业需求分析及发展预测2一、我国仓储行业需求状况分析2二、2008年仓储行业需求预测4第三节 仓储行业供给分析及发展预测8一、我国仓储行业供给状况分析8二、仓储行业在建项目分析9三、2008年仓储行业供给预测12第四节 仓储行业供需平衡及价格预测14一、行业供需平衡分析14二、2008年仓储行业价格预测15第二章 仓储行业竞争分析

10、及预测17第一节 仓储行业竞争态势分析17一、服务质量的竞争17二、全面服务的竞争17三、价格竞争17四、品牌竞争17五、人才竞争17第二节 行业竞争结构分析及预测19一、购买者分析及预测19二、产业内竞争者分析及预测22第三节 行业市场竞争综合评价25一、仓储行业急竞争力低，行业发展不平衡25二、仓储业市场竞争发展趋势27第三章 仓储行业投资与效益分析30第一节 仓储行业投资状况分析30一、固定资产投资指标统计30二、仓储行业固定资产投资分析预测31三、外资投资状况33第二节 行业效益分析36一、2007年行业运行效益运行态势36二、行业运行效益分析与预测37三、仓储企业提高效益发展方向40

11、第四章 仓储行业子行业分析42第一节 仓储子行业总体状况42一、仓储子行业分类42二、仓储子行业分析评价42第二节 仓储服务业发展状况分析44一、仓储服务的基本内容44二、传统仓储业向现代仓储服务意识的转变45三、优势仓储服务技术分析46第三节 仓储地产业发展47一、仓储地产业发展概况47二、外资参与竞争47三、仓储地产发展的问题48四、仓储地产发展方向48五、仓储地产发展前景49第五章 仓储行业区域分析50第一节 仓储行业区域发展总体态势50一、我国区域经济发展不平衡50二、仓储行业区域发展分析51第二节 东部沿海地区仓储业发展状况52一、东部沿海地区物流仓储需求发展状况52二、东部沿海地区

12、物流仓储市场供给状况52三、东部沿海地区仓储业发展存在的问题及展望52第三节 东北地区仓储业发展分析及预测54第四节 中部仓储业发展分析及预测55一、中部地区总体经济情况55二、中部地区物流增加值55三、中部地区物流需求55第五节 西部地区物流仓储业发展状况56一、地区物流仓储业需求发展状况56二、西部地区物流市场供给状况56三、西部地区物流行业的发展56第六章 仓储行业企业分析58第一节 仓储企业运行状况分析58一、仓储行业收入大幅度增加58二、企业加大仓储建设投资58三、仓储服务也不断发展58四、企业经营水平提高59五、外资企业深入参与竞争59六、企业竞争多样化59第二节 2008年仓储企

13、业发展趋势60一、仓储企业向精耕细作方向发展60二、仓储企业处于产业链优势地位60三、仓储企业业务更加综合，服务更加专业60四、储备功能企业受到重视61五、外资竞争发挥优势61第三节 典型企业分析62一、中国物资储运总公司62二、中国外运集团64三、广东欧浦钢铁物流股份有限公司66第七章 仓储行业授信风险分析及提示68第一节 环境风险分析68一、宏观经济波动68二、国际市场变动69第二节 行业市场风险分析70一、投资控制风险70二、经营管理风险71三、行业竞争风险71四、成本价格风险71五、政策性风险71第八章 仓储行业授信机会及信贷建议73第一节 2008年行业总体特点及总量控制建议73一、

14、2008年行业总体发展特点与授信额度建议73二、2008年行业资金需求特点授信期限建议73三、2008年行业竞争特点及客户结构授信建议73第二节 细分子行业授信建议75第三节 地区发展特点及授信建议76第四节 企业授信建议77附 表表12001-2007我国物流货物总额及增长率2表2最常见的第三方物流服务内容7表3交通运输、仓储和邮政业企业法人单位和就业人员26表4交通运输业、仓储业和邮政业企业法人单位资产负债和所有者权益26表5交通运输、仓储和邮政业企业法人单位主营业务收入和利润总额27表62008年一季度固定资产投资30表7固定资产投资数额明细31表82007年前三季度仓储行业投资31表9

15、物流园区分布统计39表10内资企业与本土企业竞争态势40表11行业指标代码42表122005年东北地区货运量和货运周转量54表132004年中部地区物流增加值的相关数据55表14中部地区物流需求和物流产业规模55表15中储公司规模装备63表16中储财务分析63表17中国外运拥有仓库情况65表18中国外运集装箱堆场情况65表19中国外运散杂货堆场情况66表202008年2月我国宏观经济预警指数68附 图图12006仓储业增加值占物流业增加值比重1图2我国物流货物总额增长及增长速度示意图3图3运输、仓储、邮政gdp比重5图4国内第三方物流需求比例图6图5仓储建设项目类型统计9图6企业原材料库存周期

16、19图7生产制造企业成品库存周期20图8商业企业商品库存周期20图9工业企业希望物流服务商提供的服务内容21图10商贸企业希望物流服务商提供的服务内容22图1119912006年仓储业固定资产投资额（亿元）32图1219922006年仓储业固定资产投资额的增长情况32图13物流业固定资产投资总额及仓储业所占的构成比例33图1419962007年社会物流总费用、保管费用及其所占百分比37图152005年东北地区社会物流总额及增长情况54国家发展改革委中国经济导报社 77 北京世经未来投资咨询有限公司第一章 仓储行业市场供需分析及发展预测第一节 仓储行业在国民经济中的地位变化2007年我国的仓储业

17、在国家实施宏观调控政策的推动下，提升了其运作效率和管理水平，凸显了其发展的良好势头。从物流业总费用的构成看，仓储业保管费用增长最快，占总费用的比重有所上升；2007年，保管费用为14943亿元，同比增长21.2%，增幅比2006年提高5.2个百分点，占社会物流总费用的32.9%，其中仓储费用为3876亿元，同比增长19.9%，增幅比2006年提高4.8个百分点，占保管费用的25.9%。仓储行业总产值占gdp的比重上升，仓储行业在整个经济运行中的地位高。资料来源：物流发展报告图1 2006仓储业增加值占物流业增加值比重第二节 仓储行业需求分析及发展预测一、我国仓储行业需求状况分析（一）持续经济增

18、长为仓储业增长提供需求基础我国经济连续多年的高速增长是仓储业发展的基础，2007年我国国内生产总值(gdp)为246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续5年增速达到或超过10%。 2007年四个季度gdp分别增长11.1%、11.9%、11.5%和11.2%。第一产业增加值28910亿元，增长3.7% ；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%。 仓储行业属于服务业，依赖于其他产业的发展。第一产业、第二产业的发展离不开仓储行业的支持，尤其是粮食仓储，2007年我国粮食产量增加，国家粮食安全格外受到重视，粮食紧急物流进一步

19、发展，加大了对仓储行业的需求。2007年，保管费用为14943亿元，同比增长21.2%，增幅比2006年提高5.2个百分点，占社会物流总费用的32.9%。我国经济的发展为仓储业的投资发展提供了发展动力，促进仓储行业需求的增加。（二）物流业全面发展带动仓储需求的增加据国家发改委统计，2007年全国社会物流总额为752283亿元，同比增长26.2%，增幅比2006年提高2.2个百分点。随着国民经济持续快速发展，我国物流行业将继续保持快速增长的态势，物流行业需求继续扩大。表1 2001-2007我国物流货物总额及增长率2001200220032004200520062007 总额（亿元）194514

20、232583296000384000481000590000752283增长率（%）14.0419.5727.0429.925.222.6626.2资料来源：中国物流统计年鉴，国家发改委图2 我国物流货物总额增长及增长速度示意图（三）商品流通及相关行业发展客观上需要仓储业配套发展商品流通，交通运输业项目扩大客观上需要仓储的发展，仓储行业一方面带动配合作用，伴随着基础运输设施的建设，一批仓储中心建立，当地经济依托“道路”迅速的发展。另一方面运输业发展促进商品流通，客观上加大了对仓储业的需求从根本上搞活了经济，为仓储的发展提供了动力。在于仓储行业密切相关的交通运输业方面，中国铁路建设完成投资155

21、3亿元，同比增长76%，完成新线铺轨1040公里、复线铺轨997公里，投产新线1605公里、复线705公里、电气化铁路3960公里。中国铁路营业总里程已达7.66万公里。铁路第六次大面积提速准备工作基本完成。全国全年新改建公路里程34万公里，其中高速公路4460公里。到2007年，全国公路通车总里程达348万公里(包括从本年纳入统计的155万公里村道)，高速公路达4.54万公里。全年新改建农村公路26万公里，建成了4.3万公里全国“绿色通道”网络。沿海港口新扩建泊位252个，其中万吨级深水泊位144个，新增吞吐能力4.95亿吨。内河港口新增吞吐能力6720万吨，改善内河航道里程521公里。民航

22、全行业固定资产投资总规模为260亿元，其中北京首都机场扩建工程以及保障2008年奥运会相关项目是建设的重点。另外还有一些因素影响仓储需求的扩大，例如物流的信息化，统筹能力提高，货物直接运输不需要仓储。运输能力提高，减少仓储等，但这些都是局部细小的改变，不能影响大局。二、2008年仓储行业需求预测（一）仓储业的需求规模将继续扩大2007年，中国经济增长率11.4%继续保持高速增长，我国仓储业与物流行业其他领域一样，经历了许多考验，也取得了较快的发展。中国经济已逐渐融入世界经济，成为全球的加工基地，对仓储业的需求增加。我国经济将继续保持增长，为仓储业提供良好的发展基础。2008年，仓储业仍将保持快

23、速增长的势头，由于物价升高，通货膨胀因素仓储行业增幅估计仍在15%左右。主要原因在于我国正处在工业化、城市化的发展阶段，消费需求拉动，进出口总额的快速增长，特别是2008年人民币汇率上升将刺激进口，预计进口额会大幅度提高；加工工业的发展，推动国内生产总值快速增长，而仓储业务增长一般要高于其三四个百分点。加上能源供应继续紧张，运输瓶颈依然无明显好转。但也应看到，仓储业的竞争也更加激烈，保持增长需要付出更多的努力。2007年仓储业发展水平逐渐提高，仓储服务更加完善，满足客户的需求，在众多的客户企业通过物流外包等方式提高物流专业化水平、仓储企业软硬件设施逐步改善的环境下，整个物流系统包括仓储环节的效

24、率明显提高，一定程度上缓解了客户企业在产前、产中、产后诸多环节中，原材料、半成品和产成品的资金占用情况。2008年市场加大对仓储业需求的同时，由于客户优化供应链意识的提高，促进了仓储业务结构发生了较大的变化。以降低成本、提高效率为宗旨的各种增值服务在业务收入结构中所占比例不断扩大，收入增长较快。此外，奥运物流、奥运经济会对仓储业提供一个较好的发展空间。（二）经济运行阻力因素使仓储业增幅将放缓2007年，gdp增长速度达到11.4%，为仓储业的发展提供了良好的发展环境。2008年国家明确表示将采取宏观调控措施，抑制经济过热，预计经济增长率会在5%左右，仓储行业面临着一个变革环境。2007年中国经

25、济虽然发展迅速但是遭遇了一定的危机，通货膨胀增加，抑制商品流通不利于仓储行业的发展。2008年整个经济运行速度放缓，国家通货膨胀率进一步加剧，不利于仓储行业的发展。资料来源：2006统计年鉴图3 运输、仓储、邮政gdp比重人民币升值，人民币对美元的汇率“破七”，虽然有利于商品的进口，但中国经济发展水平有限，进口拉动作用相对于出口的阻碍抵消度不够。中国最为制造业大国，汇率上升不利于中国产品的出口，制造业是仓储行业赖以生存的重要支柱，对制造业的打击对仓储行业最直接的影响是仓库的使用率降低，而且在深层次上，整个制造产业的打击，仓储行业失去了发展的根基。预计2008年仓储行业虽然继续发展，但是速度将会

26、放缓，需求将减少，投资额也会方面，进而影响供给。（三）仓储需求向更广更深层次发展一方面仓储需求将向综合化、专业化方向发展，物流园区将成为仓储、运输企业的聚集地，物流园区正在国际化。在已经规划、建设、运营的300多个规模化物流园区内，聚集着一流的物流企业，其中北京空港物流园、上海洋山临港物流园、天津滨海新区的多个物流园等都吸引了大批国内国际物流企业进驻，国内的大型物流枢纽城市，一般都规划了3-5个物流园区。其中天津规划了9个物流园区、成都市规划了3个物流园区、深圳规划了6个，南昌规划了5个，广西规划了8个特色园区。值得注意的是，境外企业进入中国的“扎堆”现象，更是吸引了与之相关的物流企业“扎堆”

27、进入该物流园区。如太仓市的德企、昆山的台企、山东的韩企、天津的意大利企业、大连的日企都在相应的工业物流园区聚集。同时，一些专业的物流园也将得到进一步的发展，如汽车物流园、塑料物流园、工业品物流园、农产品农资物流园、货运中转中心等，把商贸、交易信息与物流紧密联系在一起。另一方面仓储服务的需求增大，用户不仅需要仓储，更需相关的多方面服务。根据2007年全国重点企业物流统计调查，物流企业物流业务成本快速上升，从企业类型构成看，综合型企业物流成本增长快于仓储型、运输型企业。调查的综合型企业物流业务成本上升41.4%，主要是流通加工成本、包装成本、配送成本、装卸搬运成本增加导致，这些成本分别增加了378

28、.8%、150.9%、115.5%、113.5%。基于仓储功能的增值服务继续快速发展。（四）第三方仓储物流服务继续推动增长仓储物流业这个流通环节有利于社会节约，有利于生产和流通。通过流程先进和组织物流程度优化取得经济效益提高的做法，不是商品流通实现集约化经营的关键，也就是说在流通领域中，实现经济增长方式由外延扩大后内涵扩大的集约化经营。仓储物流业本身就是不可多得的重要组织形式。推进改革和发展国有仓储物流业是实现商品流通现代化经营的必经途径和有效手段。第三方物流的出现源于企业核心竞争力概念的植入、企业物流职能的外包。第三方物流是社会化专业分工的产物，也是现代物流的一种发展趋势。仓储物流业是第三方

29、物流的一个重要组成部分，目前我国第三方物流市场需求很大一部分仍停留在仓储方面。根据中国仓储委员会的调查显示，我国生产企业和商业企业对第三方物流的需求主要集中在对基本常规项目的需求上。尽管生产企业和商业企业对于第三方物流服务需求的侧重点不同，但是无论是哪种类型的企业对于仓储的需求仍然是位于前列的，单纯仓储服务位于生产企业服务需求的第三位，位于商业企业服务需求的第二位。图所示为国内第三方物流需求的比例分析，反映了这一状况。资料来源：物流与采购图4 国内第三方物流需求比例图根据对物流提供商的调查显示，目前，第三方物流企业提供的主要服务还停留在传统的运输和仓储两大块业务上，仓储在第三方物流提供的最常见

30、服务中还占据着比较重要的地位（见表10），81.1%被调查的第三方物流提供商中均提供此类服务。表2 最常见的第三方物流服务内容序号服务项目服务提供者的百分比1开发物流策略系统973%2电子数据交换能力919%3管理表现汇报892%4商品集运865%5择承运人、货代、海关代理865%6信息管理811%7仓储811%8咨询784%9运费支付757%10运费谈判757%资料来源：仓储企业物流发展展望（五）仓储的储备功能将继续增强，上升到国家安全在经济高速发展和资源紧缺双重因素的作用下，仓储已经被提高到国家安全的高度。2007年的太湖污染事件，几乎使一个城市瘫痪；国际石油价格的上升，粮食、猪肉等食品的

31、价格快速上升，都会使我们感到仓储业储存和储备功能并重是必然趋势。对于一个13亿人口的大国，国家建设一定数量的直属储备库是必要的，但不能忽视社会仓库的储备作用。过去国家实行的代储仓库的做法是有效的，曾经出现的一些问题和事件，主要是因为管理不到位造成的。因此，研究建立储存和储备相结合的储备体系是当务之急。随着物流的迅速发展和社会需求的变化，我国仓储业务量不断增大，货物吞吐量、平均库存量、货物周转次数等指标都有明显的提高。储运业务收入的增长速度很快 仓储保管收入、运输配送收入、流通加工收入等的年增幅基本将达到了10%以上。第三节 仓储行业供给分析及发展预测一、我国仓储行业供给状况分析（一）仓储产业规

32、模扩大，经营多元化2007年，随着经济的快速发展，仓储业建设增加，仓储行业供给扩大。经济增长带动了消费需求，投资规模也不断扩大，这些都影响着仓储行业的发展。促进了市场的繁荣。仓储设施作为物流节点的作用越来越重要。主要表现为：一些大型的生产和流通企业，纷纷选择租用或自建区域配送中心，作为自己货物的集散地；大型运输企业投资货运场站，货物分拣中心支撑着零担货运企业的业务发展；众多国际企业在保税区自建和租用大型仓储设施，作为货物分拨的物流平台。随着仓储功能的完善和现代化，仓储企业逐渐增强服务功能，仓储中心，物流园区的建立，提供全方位的发问，服务功能增加，向多元化方向发展。（二）仓储设施建设受各方重视在

33、合理规划的基础上，许多省、市、县都规划了自己的物流园区。在土地严控的形势下，一些地方政府注重改造原有仓储设施和转产企业的厂房、土地，相对增加了仓储能力；一些新规划的园区在企业准入方面做了限制，只准许物流企业入园；一些民营的物流园区，则增加了仓储、货运中心、现货市场的功能。同时，由于大城市土地价格高且土地紧缺，仓储企业开始在大城市周边地区建设物流中心。其次是沿海和内河港口物流中心有较大发展。2007年交通部发布了沿海港口规划，内河运输规划和道路运输枢纽建设规划，对港口物流园区建设有较大的推动作用。由于水路运输便宜较多，港口码头建设成为投资的重点领域，大量货物从码头集散，造就了港口物流中心的兴起，

34、由此也推动了沿海、沿江经济带的形成。（三）外资企业投资建造物流中心的项目增速普洛斯的工业地产项目继续扩张，其中沈阳物流园占地31万平方米，建筑面积将达19万平方米；dhl在各主要机场建设货运中心；法国的fm公司在太仓和燕郊建设两个物流中心；沃尔玛在天津、深圳、昆山、嘉兴建四个物流基地；青岛湾港建设5.5万吨冷藏仓库；新加坡泰山石化在南沙建设成品油基地等等。（四）仓储设施发展仍显不足在仓储设施方面，除运输部门的货运枢纽和场站等仓储设施外，我国商业、物资、外贸、粮食、军队等行业中的仓储设施相对集中。仓储设施近年来发展迅速，年投资规模呈现快速增长趋势，1995年我国仓储业基本建设投资规模仅为28.7

35、亿元，2002年为115.5亿元，比1995年增长3倍多；新增固定资产达103.9亿元。根据“2006中国仓储业大会”报道，我国公共仓储企业总数已达10177家，仓储企业资产总额达2578亿元，44%的物流园区集中在东南沿海地区其中，有26在东部沿海地区，18在南部沿海地区。全国总投资在1亿到10亿元之间物流园区占50，总投资在30亿元以上的物流园区仅占7。在入住物流园区的企业和实体中，商贸流通企业、货代公司和物流公司占84.1%。虽然近年来物流园区开发炒得比较热，但目前已经运营的物流园区比例仍比较低。根据“2006中国仓储业大会”报道，在国家发改委对全国205家物流园区的调查中，已经运营（含

36、部分建成，投入使用）的只有49个，在建65个，有91个物流园区尚在规划中。资料来源：中国物流发展报告图5 仓储建设项目类型统计二、仓储行业在建项目分析仓储业建设项目投资规模小，进入门槛低，各地纷纷投资建设众多的仓储项目，主要是港口的建设，另外还有很多原有仓库的改造项目，建设物流园区。仓储行业的在建项目规模、性质、层次各有不同，2007年开始至2008年上半年已经启动的在建项目典型的有：1、河北省物流产业集团新建航空物流园区项目项目内容：2008年，依托河北省物流产业集团专业化物流管理和石家庄机场货运功能，建设连通河北省中南部与国内及国外的航空物流园区。园区占地总面积约2000亩,包括物流作业区

37、、仓储保税区、国际商业区、配套服务区和办公区域。建成后国内航空货物处理能力50万吨,国际航空货物处理能力20万吨。投资估算及资金来源：项目总投资2亿美元，其中征用土地4000万美元，基础设施建设14000万美元，物流设备和信息化系统2000万美元。中方拟出资1.2亿美元，拟利用外资8000万美元。2、中航油集团油品仓储物流项目2008年3月，中国航油集团物流有限公司油品仓储物流项目签约仪式在市政府会议中心举行，该项目的落户标志着独山港区临港产业发展又添生力军。平湖市领导孙贤龙、何大利、石云良、冯美仙以及有关部门负责人等参加了项目签约仪式。中国航油集团物流有限公司油品仓储物流项目由中国航油集团物

38、流有限公司投资设立。中国航油集团公司直属国务院国资委，是国内最大的集航空油品采购、储运、销售、加注为一体的国有大型航空服务保障企业，2007年销售收入在央企排名列38位，总资产185亿元。该项目总投资5亿元，分期进行，一期投资约2亿元，注册资本5000万元。该项目的落户，对进一步调整优化独山港区的产业结构，壮大经济总量，提升综合实力，起到积极的促进作用。是近年来随着市场需要和各地物流 园区的规划建设而逐步发展起来的，但物流“园区”本身不是仓储地产，只有购置土地、并以仓库建设与租赁为主业定位的企业才属于仓储地产业 ；说 “仓储地产业”已经成为现代仓储业的基本业态之一，是因为产生了一批专门建设仓库

39、、出租仓库、而不做仓储服务的企业。外资以“普洛斯”为代表，国有企业以上海宝湾国际物流公司、武汉交通投资公司等企业为代表。“普洛斯” 2003年进人中国，计划在 2009年之前投资 15亿美元在中国建设500万平方米的仓储网络，目前已建成、正在建设以及已签约建设的仓库面积已达 366万平方米，分布全国12个城市；“宝湾公司”在上海投资5亿元建设了近2o万平方米的仓库，目前还在昆山等地规划建设仓库区；“武汉交投”计划在武汉建设4个物流园区，目前 1个园区6万平方米仓库已投产并全部出租，正在建设其它园区。3、佛山物流中心2007年4月珠三角配套设施最完善的物流市场佛山易运物流市场在佛山禅城启用，投入

40、使用的首期工程已实现百分百招商；正在规划中的二期工程建成后，有望成为珠三角最大物流市场。首期工程占地面积180亩，200多间商铺已全部被120多家物流公司入驻。作为珠三角配套设施最完善的物流市场，易运物流市场实现了三位一体，即物流企业的“办公、居住和货仓一体”，所有货运车辆进出不收任何入场费用。易运物流市场周边交通便利，货运企业往来可便捷通往广佛高速路、佛山市火车站、佛山市“一环”、白云机场等，“预计每日货运流量将达到上万车次”。该物流市场规划中的二期工程约占地200亩，预计二期建成后，易运物流市场将成为珠三角规模最大、设施最齐全的物流市场。4、深圳物流园工程深圳前海物流园填海工程计划总投资6

41、0亿元，是深圳六大物流园区之一，被列入深圳市重大建设项目，拟开发土地面积13.78平方公里，其中由市建筑工务署开发的建设范围为7.7平方公里，包括海堤建筑、填海、软基处理和16条市政道路建设，整个工程计划2011年完工。该工程主要分三期进行：一期为陆海堤填筑工程，投资额约为4亿元左右，计划工期为18个月；二期为场区软基处理工程；三期为市政道路工程，建设16条总长29.5公里的市政道路。5、中国远洋运输江苏集装箱码头中国远洋运输（集团）总公司（以下简称“中远集团”）与江苏省政府签订战略合作框架通讯协定（以下简称“协定”），双方考虑在连云港共同开发11个集装箱码头，项目总投资将达到10亿美元。协定

42、显示，双方将在航运、物流、修造船、码头及其他相关领域开展全面战略合作。江苏有意与中远集团合作早已为业内所知。据悉，11个集装箱码头项目完工后，总吞吐能力将达到600万teu。到2008年连云港的码头吞吐能力将从目前的200万teu增加至400万teu。加上中远的合资项目，则该港的总吞吐能力将达到1000万teu。但双方并未对上述合作意向作出证实。此前，中远集团已在江苏省投资100多亿元，参与了该省多个港口的开发与建设。实际上，此次协定的签订正是双方合作有了实质性进展的证明。业内人士表示，作为国内最大的航运企业，中远集团正不断地利用手中的航运资源，向港口码头产业拓展。对此，江苏省高层直言“希望中

43、远集团在船队发展、班轮航线开辟等方面加大支援江苏航运业发展的力度”。“目前航运市场火爆，带动了船舶制造、港口码头等上下游产业也迅速发展”，天津港、青岛港、营口港等多位港口产业人士表示，都已经或有意与国内几大航运集团建立长期战略合作关系。这恰恰给中远集团等国内航运“大亨”延伸产业链提供了机会。就在不久前，中远集团与厦门签订了合力打造海沧港区的通讯协定，与唐山签订了造船、港口码头产业合作框架通讯协定，还与大连签订合作建设大连造船项目。6、港中基建40亿建阳逻航运中心香港（中国）基建集团，再次投资40亿元在阳逻开发区兴建国际商贸物流基地，并配合正在阳逻开发区建设的德国西门子和法国阿海珐重型输变电设备

44、生产基地建设重件码头，大手笔将阳逻港建设成为武汉长江航运中心。作为通江达海的港口物流企业，阳逻港已经在中国中部地区声名鹊起，这也是促成该集团再签港口物流大单的动因。重件码头建设即将动工，2009年6月底以前投入使用。三、2008年仓储行业供给预测（一）物流产业变革给仓储发展带来新契机物流产业信息化、专业化、综合化升高，产业迎来升级变革。物流外包增加、专业化程度提高，第三方物流进一步发展；物流业固定资产投资继续较快增长，物流业基础条件进一步改善，物流行业可持续发展能力得到增强，这一切为仓储行业发展提供了一个良好的发展环境。仓储行业继续保持良好的发展势头，仓储供给继续扩大。随着物流行业与整个中国经

45、济良好的运行状况，2008年仓储行业增加值将继续增长。2007年，全国物流业增加值为16981亿元，同比增长20.3%，增幅比2006年提高5.2个百分点，占全国服务业增加值的17.6 %反映出物流业发展对服务业与国民经济的贡献进一步增大。 仓储行业是物流服务的重要方面将继续增长。（二）资源、政策约束将影响仓储供给首先是土地资源的约束。由于实施了严格的土地政策，土地的供应相应减少，仓储用地很难得到满足：一是地方政府提高投资强度要求，仓储投资强度低于工业，仓储用地难以获得批准；二是土地取得成本提高幅度大。按每亩地取得成本25万元计算，每年的土地摊销费用为每亩0.5万元，每平方米为7.5元；如果计

46、算购地资金利息，每平方米要承担26.3元这样每平方米库房投入每年要在150元以上才能基本持平，而一般库房很难达到这样的收入水平，仓储业贷款更难取得。其次是资金约束，央行六次加息，10次上调准备金，贷款规模从紧，国际市场油价突破每桶100美元，给中国敲响了资源警钟，柴油短缺，道路货运大受影响，由此也显示了资源状况的脆弱性。（三）成本升高，仓储企业发展阻力加大，影响供给我国当前经济发展中的一些因素会直接影响仓储业。主要表现在三个方面：一是从紧货币政策使仓储业的经销业务和质押融资业务受到影响；二是通货膨胀和新劳动合同法的实施，使得仓储业的人工成本、财务成本和管理成本加大，从而影响企业的盈利能力；三是

47、严格的土地政策和土地使用税的提高，仓储行业用地成本进一步上升。预计2008年仓储企业的生存出现危机，随着仓储成本增加，企业的利润减少，仓储企业会采取紧缩政策，减少扩展和支出。在上述因素下2008年仓储资源将出现紧缺。为了消化不断上升的成本，仓储价格将有所上升；仓储设施的集约化运营将进一步提高，单位面积产出会有所提高；此外，由于城市的扩张与土地价格的上升，一部分仓储企业在被迫搬迁后会经历较长的亏损期，最后不得不选择退出这个行业。仓储行业的工具出现紧张。（四）外资企业投资建造物流中心的项目增速，增加供给我国物流市场逐渐对外开放，20世纪90年代中后期，跨国物流企业纷纷进入中国并陆续通过新建、收购、

48、合资、改建等方式拥有了庞大的仓储设施资产，包括大型的物流中心、配送中心、连锁超市、港口设施、物流园区设施等。例如：普洛斯的工业地产项目继续扩张，其中沈阳物流园占地31万平方米，建筑面积将达19万平方米；dhl在各主要机场建设货运中心；法国的fm公司在太仓和燕郊建设两个物流中心；沃尔玛在天津、深圳、昆山、嘉兴建四个物流基地；青岛湾港建设5.5万吨冷藏仓库；新加坡泰山石化在南沙建设成品油基地等等。第四节 仓储行业供需平衡及价格预测一、行业供需平衡分析2007年我国物流业持续快速发展，物流需求规模进一步扩大，物流业增加值较快增长，社会物流总费用增速加快，与gdp比率略有上升。1首先需求和供给逐年持续

49、增长伴随着需求的增加，我国仓储设施近年来发展迅速，年投资规模呈现快速增长趋势。随着连续5年度“物流热”，各地纷纷建设物流园区，重复建设增多，目前的状况是仓储业整体上供需稳定。2仓储行业的供需地区发展不平衡东部地区，供大于需，但是沿海经济发达地区需求空间比较大，中部地区不断的发展，西部地区需求大于供给，有一定的市场空间。3中国物流产业形成的标志性特征已经完全具备现代物流是经济、社会和技术发展到一定阶段的产物。其核心是突出系统整合、优化的理念，对分散的运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能，运用信息技术和供应链管理手段实施一体化运作，以达到降低成本、提高效率、优化服务的目

50、的。它不仅是一项先进的组织管理技术，蕴含在生产、流通企业经营管理的各个环节；而且作为一门复合型服务产业，已成为经济发展新的推动力和衡量一个国家现代化水平与综合国力的重要标志。4仓储部门适应各行业发展对于具体行业内的仓储，我国仓储业根据不同行业的发展有所不同，总体上基本适应国民经济各部门个行业发展状况，并且不断发展。例如钢铁行业内仓储，中国目前已成为全球第四大贸易国，钢、铁、铜全球消费量第一，原油进口量全球第二，是许多世界制造业产品、整机、零配件的最大生产基地，物流仓储业在国际物流中占有重要位置，如果加上国内体量，在世界上数一数二。钢铁仓储物流业伴随其发展，虽然存在一定问题但正通过市场和政策两套

51、调节手段丰富和完善。5外资、民营企业活跃了市场内资制造业的扩张，跨国公司也纷纷把其制造业部分移向中国，我国制造业产出的增长位居世界前列，21世纪我国成为世界制造业的基地是完全有可能的。但我国的交易成本很高，这使得我国企业的总成本并不低。这就需要中介服务特别是物流服务来帮助降低交易成本。物流业越发达，物流成本就越低，物流总成本在gdp中的比例就会越低，这个国家的制造业就会显著地降低成本并提高客户的满意程度。因此为了保持自己的竞争力，中国必须集中精力建立高效、快速的现代供应链管理体系，否则中国的制造业将丧失自己的顾客和原本光明的未来。二、2008年仓储行业价格预测（一）仓储行业价格必然上升，但并不

52、剧烈1、供需状况影响仓储市场价格近年来，制造业的快速发展和货物运输量的高速增长，使企业对工业土地和仓储物流设施需求大增。2007年物价上涨，仓储新建项目受到政策和资金的影响，造成仓储行业的供给量增幅相对较少，所以供不应求必然导致仓储行业价格提高。跨国制造企业对物流设施需求快速增长，成为上年仓储物流类工业园区租金稳步上升的主要原因。例如，2007年初，上海张江的多层厂房或仓库租金最高，达1.18元/平方米/天，其次是外高桥保税区的国际级保税仓库，达1.08元/平方米/天。而租金最低的为松江工业区多层厂房或仓库，0.49元/平方米/天。高力国际预计，上海主要工业园区的平均租金在今后一年内将上升5-

53、6%，同时预计售价将上涨3-4%，而由于工业用地在2007年将全部通过招、拍、挂等方式出让，预计土地出让价格将大幅上升约50%左右。2、通货膨胀，物价上涨因素通货膨胀和物价上涨，直接影响仓储业的发展，仓储成本升高，经营者只有提高价格。国际市场原油价格一度达到100美元。3、仓储行业成本上升新劳动合同法的实施，使得仓储业的人工成本、财务成本和管理成本加大，从而影响企业的盈利能力。宏观调控政策和房地产政策，仓储企业资产负债率高，支付大量的金融成本，对仓储企业的运营带来一定的影响。（二）东部沿海地区，经济发达一线城市仓储用地租金升温对我国来说，区域差距一直存在着，即使在改革开放之前实行“均衡发展战略

54、”时期也不例外。资料表明，新中国建立以来，东部沿海地区一直是我国经济发展水平最高的地区，特别是东部沿海地区，东部地区消费水平和需求量大大众地租升高，仓储价格高。（三）整体仓储物流租金上升但新兴物流城市租金水平较低新兴物流城市土地价格相对较低，新兴物流城市的仓储物业租金水平明显较低，比如，宁波物流仓储物业土地价格仅是上海的一半，同级别的仓储物业租金水平也比上海低25%-30%。而上海地区仓储物业的平均年租金水平约为50美元平方米，位居全国首位的深圳达到55美元平方米。调查还显示，大型物流服务提供商只占国内市场份额的2%左右，并且公路等资源由各地方政府分散管理，这使得我国目前整体物流效率还很低。从

55、2007年到2009年，我国物流市场将以每年27%-30%的速度增长，在此带动下未来我国将涌现10个新兴物流城市。在全国范围内，目前物流仓储物业平均租金水平最高的是深圳，上海排在第二位。（四）奥运经济影响仓储业价格2008年北京奥运会带动了北京物流地产投资，除普洛斯过去两年中在京取得土地并进行开发外，包括amb、枫树投资、财富控股等外资大型工业地产开发商和投资商也在积极寻找投资机会。2007年下半年，枫树投资成功在空港工业区取得土地，并正在建设物流设施，北京物流地产对外资极具吸引力。另外奥运对地产业影响巨大，同时商品流通，各方面的建设增加，影响供求，深层次的影响到仓储行业价格，奥运经济也是促使

56、仓储行业价格上升到因素。第二章 仓储行业竞争分析及预测第一节 仓储行业竞争态势分析2007年我国仓储企业几项主要指标的增长速度超过17。同时，在经营效益、信息化建设等企业内部管理以及政府宏观调控方面都存在明显的问题，它们制约着我国现代仓储业的进一步发展。企业竞争日趋激烈，引进新技术和设备，进行创新管理，谋求现代仓储业才能平稳、可持续地发展。仓储业竞争的手段多种多样。其中最主要的五种竞争依次是服务质量和全面服务的竞争、价格的竞争、品牌的竞争、人才竞争。一、服务质量的竞争安全、准确、及时、24小时服务、热情是服务竞争的具体表现。二、全面服务的竞争按重要程度依次是配送、信息查询、咨询、客户链服务、加工等。三、价格竞争价格竞争本来在传统的仓储业竞争中是排在第一位，现在降为第三位。主要是因为客户群已经分化，高端客户渐多，客户接受了优质优价的理念。四、品牌竞争品牌的经营是一场无所不在的激烈竞赛，也是一条永远止境的改善之道。服务行业