上海住宅成本构成浅析.doc

1、上海住宅成本构成浅析2006 年第 10 期上海住宅房地产项目的成本主要由开发直接费和间接开发费两大部分组成。开发直接费包括土地费用、城市建设配套费、前期工程费、建安工程费、行政性收费、维修基金及不可预见费等。开发间接费主要由管理费、销售费用、财务费用和税金组成。一、开发直接费1. 土地费用 。2004 年 , 上海市挂牌出让成交的住宅土地共 27 幅，土地面积 18.01 万平方米，平均容积率 1.27 万平方米 / 公顷，折合成平均楼面价为2080.09 元 / 平方米。2005 年, 上海市国有土地使用权出让公告 16 号 126 幅土地中， 住宅用地仅 1 幅，所以 , 选择部分不同地

2、段规划容积率较低的综合类用地为例。从 2004 年、 2005 年成交的住宅用地中可以清楚地看到，未来几年上海通过国有土地使用权出让取得土地后开发住宅产品的基本土地费用。2. 城市建设配套费 。 城市建设配套费是上海住宅建造成本中最刚性部分，因为它一分也不能少。主要包括以下内容：住宅建设配套费320 元/ 平方米自来水配套费17.5 元/ 平方米生活污水排放配套费17.0 元/ 平方米供电配套费145 元 / 平方米燃气供应配套费24.5元/ 平方米通信设施配套费12.5元/ 平方米人防设施配套费60 元/ 平方米公共建筑配套费84 元 / 平方米（内环线以内）合计680.5 元/ 平方米最后

3、一项上交公共建筑配套费知道的人不多。它是指该住宅开发项目在基地内未建幼儿园、学校、商业等公共设施的，需按住宅总建筑面积的 2%、内环线内 4200 元/ 平方米、内环线外 3800 元 / 平方米为计算标准缴纳。例如 , 小区住宅面积为 10 万平方米，即 100000 平方米 2%4200 元/ 平方米 =840 万元，即该项目需上交给上海市房地产资源管理局 840 万元公共建筑配套费。3. 前期工程费。前期工程费用中勘察费、规划设计费、审图费、监理费国家都用明确的收费标准， 由于市场竞争原因， 一般来说有一点下浮空间。 规划设计如请境外公司则费用较高， 设计费协议商定。 工程勘察设计费的收

4、费标准为国家计委、建设部制定的工程勘察设计收费管理规定，自2002年3月1日起执行。工程勘察收费采用实物工作量定额计费方法计算。工程勘察收费 =工程勘察收费基准价（1浮动幅度值）工程勘察收费基准价 =工程实物工作收费 +工程勘察技术工作收费工程勘察收费基准价的估算是一项非常专业的工作，它与地质构造、岩层特征、布孔多少、钻孔深度等等有关，每一个项目的要求不同，每一个项目所处的地理位置也不同。一般来说，工程勘察工作开发商采用招投标的办法来完成，即使对工程勘察专业不太了解， 通过对标书的阅读和专家的评审， 是能够招到一个价格合理、勘察成果良好的单位的。工程设计收费按照工程概算投资额分档定额计算收费。

5、由于每个项目的情况不同，除上述设计费基价外，还有专业调整系数、工程复杂程度调整系数、附加调整系数等。审图费 根据沪建建 (2000) 第 791 号文的通知，“施工图审图收费标准暂时参照原设计监理收费标准执行”。所谓“原设计监理收费标准”是指沪建建（ 98）第 0234 号文。该文中规定设计监理费以工程估算价的 0.35% 0.7%计取。工程建设监理费 根据 2002 年 1 月 1 日起实施的沪建监协字（2001）第20 号文的行业指导价标准执行。根据沪建监协字（ 2004）第 5 号文的通知，安全监理费按现行工程建设监理费上海市行业指导价标准的 10%计取。4. 建安工程费。建安工程费由于

6、住宅的类型不同（别墅、多层、高层、超高层）建安费用差距很大。 如 2001 年竣工的多层住宅每平方米造价为 947 元， 16 层高层住宅每平方米造价为 1367.63 元。即使是同一类型的住宅，由于采用的施工方法或地下车库的分摊面积不同，对地上建筑面积的单方造价影响也很大。以高层住宅基础围护形式为例，一个10000 平方米的地下一层车库，用SMW工法搅拌桩作围护与用钻孔灌注桩作围护结构二者费用相差 1000 万元以上。假设地上建筑面积为 10 万平方米，仅此一项地上住宅每平方米造价就相差 100 元。上述地下车库，目前造价约为 5000 万人民币左右。假如该项目的地上建筑面积为 10 万平方

7、米，则分摊到地上建筑面积为每平方米500 元，如果该项目地上面积为 5 万平方米，该地下车库造价分摊到地上建筑面积每平方米为1000 元。所以，住宅的建安费用不能孤立地仅看地上建筑的单方造价，应该综合性地看待每一个项目， 要充分认识到地下建筑造价对地上建筑面积单方造价的巨大影响。建安工程费中的绿化工程费，每个项目的差距也是很大的。最基本的每平方米 30 元左右就可以了。如果小区本身品质很好，对绿化景观的要求很高，那么，每平方米投入100 元也不算多。但这与小区的规模有关，小区越大，分摊到每平方米的绿化成本越低。5. 行政性收费。政府的行政性收费在住宅项目中仅占很小一部分。主要发生在竣工阶段，

8、如建设用地竣工结案， 需丈量土地面积；要取得房屋大产证，要测量房屋面积 , 都需要支付测绘费。现在因人们对环保的要求越来越高，又有了室内空气检测费，按房间间数的 5%取点比例抽检。6 维修基金。住宅的维修基金在住户入伙前必须交付。依据是上海市商品住宅维修基金管理办法2000 年市政府 91 号文。收费标准为：房屋成本价 7%建筑面积，房屋成本价现在上海市以每平方米1198 元为计算标准。其中住宅部分开发商承担4%，即 11984%住宅建筑面积，地下室、会所、自行车库等由开发商全部承担，即11987%建筑面积。7 不可预见费。在一个项目的开发过程中，不可避免地会遇到这样那样的问题。如地下发现暗浜

9、、流砂层需处理。基地周边居民因日照减少、粉尘等影响要求补贴等等。 不可预见费根据项目的复杂程度和总投资的多少， 以前期工程费、建安工程费的 3%10%估算。二、开发间接费1 管理费。2 销售费用。开发商的管理费一般按直接费的3%估算。销售费用是指项目在其销售过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理机构的各项费用和佣金。众所周知的样板房，就是因销售产品需要，在销售过程中发生的费用。其它还有广告费、推广费，等等。一般来说，销售费用为销售收入的3%左右。3 财务费用。财务费用是指房地产开发企业为筹集项目所需资金而发生的各项费用 , 主要为借款的利息 , 其它包括金融机构手续费、 融资代理费

10、、外汇汇兑净损失等其它财务费用。4 税金。房地产企业的税金主要有营业税、土地增值税和所得税组成。三如何降低成本，降低房价？1 、土地费用。土地费用主要发生于城市的动拆迁成本。政府收取动拆迁成本的 30%作为土地出让金，住宅土地使用年限为70 年。如果政府能将一次性收取的土地出让金，改为逐年收取, 那么，土地费用相应会减少一点。2 、城市建设配套费。该项费用较刚性，开发商要用足政策，减少支出。如开发项目建有地下室， 人防设施配套费可以与人防主管单位协商， 改交人防设施配套费为建人防设施费。 就是在原地下室的基础上， 增加人防设施， 达到防空要求。这样增加设施的投入肯定比每平方米交 60 元人防设

11、施配套费要少得多。如果新建的小区面积大于 6 万平方米，供电配套费可以打 9 折，要积极争取。还有住宅建设配套费， 如新建小区内有门卫、 居委会等配套设施， 或是辅设过红线外的市政管道，可向房地资源局有关部门申请返还一部分款项。3 、前期工程费。一个项目规划设计得是否合理，是该项目能否成功的关键。所以，设计时能结合成本综合考虑， 比拿着施工图去考虑如何节省钢筋混凝土要强百倍。因此，必须要求设计单位重视施工生产在技术、工艺、手段及材料用品等各方面的信息， 使设计方案做到具有科学性、 先进性与施工的可能性、经济性很好地结合。把成本控制落实到方案之初。4 、建安工程费。建安工程费的降低主要来源于施工方案的选择和应用新技术、新材料 , 如地下室的滤水层，传统工艺要30 厘米，而采用新材料仅1厘米。它减少开挖深度又节约了围护结构和支撑费用。地下室围护结构方案的选择通常也能节约不少投资, 如