二手房交易税费——北京为例.doc

1、北京市二手房交易中涉及到的税费共有八种：印花税（包括交易印花税、房产证印花税）契税营业税城市建设维护税、教育费附加个人所得税土地增值税税费判断三步走第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房第二步： 看房产证年限，是否超过5 年；第三步： 看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。北京市二手房交易各个税种的详解印花税A、税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指交易印花税B、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证C、纳税人：买卖双方D、税率： 0.05%E、征收范围

2、：所有二手房交易F、缴纳印花税的计算方式及案例案例：高先生购买了一套李阿姨的二手房，总价为50 万元，高先生及李阿姨需要分别缴纳印花税250 元（ 500000 0.05%=250）房产证印花税：每证 5 元；属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各 5 元印花税共计 10 元；属于贷款客户需支付他项权利证印花5 元。契税A、税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。B、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋C、纳税人：买方D、税率： 3%E、契税优惠政策（1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其

3、成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税）（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；（3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税；（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房成交价的差额计征契税；（5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款；（6）按继承法规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税（7）对于夫妻离婚或者夫妻婚姻存续间，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税。营业税1、税种解析：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人 ,就其营业收入额征收的一

4、种税。2、征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。3、纳税人：卖方4、税率： 5%个人所得税1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人 )取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一2、征税对象：财产转让所得3、纳税人：卖方4、税率：成交价的1%或差额的 20%5、优惠政策：（1）对个人转让自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税（2）对出售自有住房并拟在现住房出售1 年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳， 再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金土地增值税1、税

5、种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税2、征收对象：增值部分3、纳税人：卖方4、税率： 1% 或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收5、优惠政策：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征（2）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5 年（含）以上，免征；满 3 年（含）未满 5 年，减半征收；未满 3 年，按规定计征（3）对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税（4）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税（5）将房屋产权赠与直系亲属或承担直

6、接赡养义务人的，免征土地增值税土地出让金1、税种解析：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地收益(地租 )，即土地所有者出让土地使用权的交易价款。2、征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房3、纳税人：买方（无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要按照1560 建筑面积1%缴纳土地出让金）；卖方（所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位按 1560 建筑面积6%支付土地出让金）4、征收办法：成本价按1560 建筑面积1%缴纳；优惠价或标准价按1560 建筑面积6%缴纳5、征收范围：已购公房（再上

7、市的已购公房转手后，性质变为商品房）（ps ：1560 元 / 平米为 0405年北京的土地出让金计算标准）综合地价款1、税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造 经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同2、征收对象：再上市交易经济适用房3、纳税人：卖方4、税率：成交价的10%5、征收范围：再上市交易的5 年以上（以产权证或完税证明准）、并以市场价出售的经济适用房交易税费正常过户交易手续费：2.5 元/ 平方米建筑面积；合同印花税：房屋成交总额0.05% ；营 业 税： 普通住宅5 年内：房屋成交总额5.；55%年或 5 年

8、以上：免征 ；（ ps ：不动产转让营业税本身为5% ，实践中多为综合税率，即包含了城建税以及缴费附加【 5%* （1+1%+3%+7%）】，城建税为城市）非普通住宅 5 年内：房屋成交总额5.55%年或5 5 年以上：差额 5.55% ；个人所得税：普通住宅房屋成交总额的1% 或利润部分20%（可；自主选择）非普通住宅： 房屋成交总额的2% 或利润部分20%；土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅 3 年内：房屋成交总额，0.5%3年至 5年：房屋成交总额0.25%5年或 5年以上：免征；买卖合同公证费：（买卖合同需要公证时才须缴纳）房屋成交总额0.3% ；契税是应由买方交纳的， 交税比例是：

9、1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的 1.5% 的契税。 2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3% 的契税。赠与过户1、费用：免征营业税和个人所得税，但是需要增加公证费40 元/ 平米 *产权证面积契税的征收不论房产什么情况都需要征收全额契税其他费用和正常过户都一样2、所需材料：公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权证复印件一套不需要经过地税局直接可以过户。房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。（政部、国家税务总局下发了 关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 （财税 200978 号）。通知规定，自 5 月 25 日起，除

10、下列三种情形的房屋无偿赠与外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，需按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目，缴纳 20%的个人所得税： 1. 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；2. 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的扶养人或者赡养人；3. 房屋产权所有人死亡， 依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。）继承过户1、继承房产的费用有： 公证费40 元 / 平米 * 产权证面积继承公证费80元 / 单 放弃继承公证 80 元/ 人 注：继承的房产再

11、次转让出售时个人所得税按照所得征收 20% ，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5 年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。2、所需材料： 公证处需要原产权人的死亡证明、 产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。第一名：天蝎座天蝎男必定是隐私保护的最好的男人咯！就连天蝎男的很多想法都不是那么容易就被理解的呢！天蝎座的男人大脑很复杂，总部是那么容易就被人了解的，即便你们已经认识了很长时间，或许你都不是那么

12、容易就了解天蝎男的心里在想什么呢！不过天蝎座的男人在爱情上说专情真的是温柔极致，可是另一方面在暧昧这方面，天蝎男也的确不是一个省油的灯呢！天蝎座的男人总是惹的身边女人都对自己有些小情愫哦！第二名：巨蟹座巨蟹男对家庭是很偏爱的，但有时候作为中央空调的他会跟身边的很多女人暧昧，当控制不住自己感情的时候，巨蟹男也会做出一些出格的事情，不过这个时候的巨蟹男会尽可能的隐藏自己的感情，不管有多喜欢情人，或者是有多少小秘密，巨蟹男都当作是没有发生过一样的捍卫自己的家庭，的确像巨蟹男这样负责任的男人很少见，可是巨蟹男也是有些小秘密的哦！只不过巨蟹座的男人想法比较谨慎和细致，哪怕是敏感的女人，也不是那么容易就能

13、够发现的呢！第三名：双子座双子男生活中是一个比较多变的人，不是那么容易就被人发现双子男的小秘密呢！双子座的男人并不用那个刻意的隐藏自己，双子男说的话你就分不出究竟是真是假，这大概就是双子男善变的性格吧！即便是你抓到了什么蛛丝马迹，双子男也会很有办法来磨平的，再加上双子座的男人身边的朋友很多，这些狐朋狗友当中帮双子男说话的人也不在少数呢！所以呀！双子座的男人的确是把自己的隐私保护的很好呢！劝你还是拉拢一下双子男的朋友了解他不愿被你知道的事情吧！第四名：水瓶座高智商的人哪那么容易就被看的明白呢？这说的大概就是水瓶男吧！水瓶男或许真的有很多秘密，但是这些都不是那么容易就被别人看得出来的，水瓶男在生活

14、中是一个很谨慎的人，而且非常理智客观的看待自己的感情生活，自然也就能够站在别人的角度上审视自己，看自己有什么地方是做的不够好的，或是需要隐藏的，这些可都是水瓶男能够感觉到的呢！也许水瓶男个性有些另类，可是不可否认水瓶男的双商的确很高，很难让人发现自己有神秘的地方呢！第五名：金牛座守口如瓶的金牛男，对于自己核心利益的事情，金牛男是绝对不会和别人分享的，也许男人生性觉得不拘小节，何必要隐藏自己，刚好金牛男就是一个很喜欢隐藏自己的人，而且金牛男生活中的很多事情不是那么容易就被看明白的呢！再加上金牛男在生活中的其他时候很少会跟别人交流感情上的点滴，即便是金牛男有出轨行为，也不是那么容易被发现的呢！不过

15、金牛座的男人责任心很强，也很懂得如何规范自己，也是不会做出出轨的事情呢！理解是相互的，没有纯粹的去理解，也没有纯粹的被理解，理解是心与心的对话。只有首先去理解别人，才能被别人所理解，如果都只是一味地去索取又哪来回报。理解是一种换位思考，也是对人生的一种领悟，或者说是一种彻悟。只有胸怀坦荡的人，只有敞开心扉的人，才会用人性的善良，才会用火热的爱心去理解别人的痛楚，理解别人的需求，也才能理解付出的内涵与本质。理解的背后拥有着一个纯净的灵魂。理解是幸福的基石，幸福是一种情感的回味与感动。理解与被理解是一对孪生兄弟。理解会给别人带去幸福，被理解也会让我们感受到别人的快乐。付出与得到当中会是一种情感的归

16、依。当心灵没有累赘时，当回忆没有悔恨时，那或许就是幸福的源泉吧！理解亲情，让我们学会感恩。亲情是我们面世的第一份感情，深厚而浓郁，倾尽了父母的一生，有各种各样的表达方式，或含蓄，或直接，或温柔，或激烈。别让自己的不理解伤害了父母的感情，也别让自己的偏执去误解了父母的好意。请理解亲情的无私与博大，学会在点滴中去感动，只有当我们拥有一颗感恩的心时，我们才会用更深的爱去回报。理解友情，让我们执着于感动。友情是我们人生航程的一面帆，也是我们前进路上的一盏灯，是生活历程里长久的一种快乐，也是坦途坎坷中的一种温暖。理解笑容里的坦诚，理解问候里的关切，用宽容去包纳疏忽，用热情去化解矛盾。感动于平实生活里的一路相伴，领略互勉